JUAN FCO RUIZ-RICO: EFECTOS REGISTRALES DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA

EFECTOS REGISTRALES DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA

     En tiempos no tan remotos existía la tendencia a considerar que la calificación registral se movía primordialmente en la esfera del derecho civil. Sin embargo, paulatinamente el legislador, sin duda convencido del eficaz instrumento para el cumplimiento de la ley que constituye el Registro, fue extendiendo el ámbito de la actuación registral a cuestiones urbanísticas, medioambientales, de coordinación con la oficina del catastro de georreferenciación, de viviendas protegidas o de blanqueo de capitales, entre otras.

Sin embargo, a nuestro juicio, debería evitarse caer en el riesgo de considerar que cualquier incumplimiento, por nimio que sea, debe dar lugar a calificación desfavorable y, como consecuencia de ello, privar a los interesados de los beneficios que comporta la inscripción, porque, de proliferar esta tesis, el Registrador se convertiría en una especie de policía universal, lo que en nada favorecería a la Institución. Como muestra de esa perturbadora tendencia, pasaremos seguidamente a analizar un caso que ilustra perfectamente la cuestión: los efectos de la no aportación del certificado de eficiencia energética -o su aportación incompleta, o el hecho de no acreditarse la preceptiva inscripción-.

La obligatoriedad de aportar el certificado de eficiencia energética con motivo de la realización de determinadas transacciones, resulta incuestionable, por aplicación del artículo 17 Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios. Dicho precepto establece lo siguiente:

    “1. Para edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida.

2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.
3. Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido”.

      Por otra parte, que la inscripción del certificado de eficiencia energética en el Registro correspondiente de la Comunidad autónoma, constituye requisito de validez, resulta también incontrovertible, según el artículo 6.6 del propio Real Decreto 390/2021, el cual establece lo siguiente:

    “El certificado de eficiencia energética del edificio, junto con el informe de evaluación energética del edificio en formato electrónico (XML) deben presentarse, por el promotor, propietario, o la persona autorizada por los mismos, al órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial. Para que el certificado de eficiencia energética del edificio tenga validez legal tiene que estar debidamente registrado. El plazo para la presentación del certificado será el establecido por la comunidad autónoma o las ciudades de Ceuta y Melilla donde se ubique el edificio, o en su defecto, de un mes a contar desde su fecha de emisión.

  El citado registro permitirá realizar las labores de control técnico y administrativo e inspección recogidas en los artículos 11 y 12. Asimismo, el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios podrá poner a disposición del público registros actualizados periódicamente de técnicos competentes o de empresas que ofrezcan los servicios de expertos de este tipo y servirá de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos. Estos registros deberán incluir mención expresa de que la calificación energética podrá realizarse por técnicos competentes o empresas incluidas en los registros de los respectivos órganos competentes de otras comunidades autónomas”.

Expuesto lo anterior, debe dilucidarse si la ausencia de aportación de la documentación acreditativa de la calificación energética -o su aportación incompleta o sin que se acredite su inscripción en el Registro al que alude el ya citado artículo 6.6 del Real Decreto 390/2021- constituye defecto impeditivo de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

    Tal cuestión ha sido abordada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como las de 2 de abril de 2013, 19 de abril de 2016, 20 de marzo de 2019 o  16 de septiembre de 2019, de las que resulta  tanto el carácter renunciable  de la acreditación del cumplimiento de las normas de eficiencia energética, como  que la falta de acreditación de estas circunstancias no puede constituir obstáculo que impida la inscripción, al no tratarse de un requisito expresamente establecido para el acceso del título al Registro de la Propiedad.

Aunque las citadas resoluciones fueron dictadas rigiendo el Real Decreto 235/2013, debe considerarse que la promulgación Real Decreto 390/2021, no ha alterado los requisitos de acceso al Registro que se establecían en la legislación precedente, puesto que la última norma promulgada no contiene novedad alguna al respecto, ya que se trata de una disposición que no regula cuestiones registrales.

En materia de obras nuevas, prescindiendo de aquellas que accedan al Registro por su antigüedad, los requisitos exigidos para la inscripción resultan definidos con precisión por el artículo 28 puntos 1, 2 y 3 del texto refundido de la ley del suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre:

 En base a dicha normativa, para el acceso al Registro de las Obras nuevas en Construcción se precisará autorización administrativa y certificación técnica acreditativa de que la descripción de la obra se ajusta al proyecto que fue objeto de dicha autorización.

Y respecto a la inscripción de obras nuevas terminadas, se exigirá:

a) certificación técnica acreditativa de la terminación de la obra conforme a la descripción del proyecto.

b) acreditar el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación.

c) salvo que la legislación autonómica correspondiente establezca un régimen de comunicación, deberán haberse otorgado las autorizaciones que garanticen que la obra nueva reúne las condiciones necesarias para su uso o destino.

d)Finalmente se precisará acreditar se cumplen los requisitos de eficiencia energética.

De los preceptos anteriormente citados- especialmente el artículo 28. del Real Decreto Legislativo 7/2015- cabe deducir   que el legislador  no  ha considerado necesario elevar a la categoría de defecto impeditivo de la inscripción en el Registro de la Propiedad la no aportación del certificado de eficiencia  energética, más que respecto a  las inscripciones de obra nueva, debiendo formar parte dicho documento  del libro del edificio, al constituir  uno de los elementos que necesariamente deben integrarlo, de conformidad con el artículo 7 de la Ley 8/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, precepto que debe ser puesto en relación con el artículo 8 del Real Decreto  314/2006, de 27 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación y  con el artículo 6.8 del Real decreto 390/2021.

Conviene además, para comprender el alcance del artículo 28 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, tener en cuenta que el mismo, según su Disposición Final Segunda, punto 2, se fundamenta en las competencias que corresponden al Estado en materias de Derecho Civil, procedimiento administrativo común y expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las administraciones públicas 149.1.8ª y 18ª.

A mayor abundamiento, debería tenerse en cuenta que, cuando el legislador pretende que algún incumplimiento produzca el efecto impeditivo de la inscripción, lo declara expresa y terminantemente. Así el artículo 28.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo se dirige claramente a los Registradores, mediante la expresión “para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán…”

Y, por su parte, el artículo 26. 2 del mismo Cuerpo Legal, en materia de autorizaciones administrativas de divisiones o segregaciones, establece que “el cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para la práctica de la correspondiente inscripción”.

La anterior conclusión se ve ratificada por la Resolución de 16 de septiembre de 2019 que establece la doctrina de que “para que la falta de constancia de cumplimiento de dicha obligación -se refiere el Centro Directivo a la obligación de aportar certificado de eficiencia energética- en la escritura sea obstáculo que impida su inscripción es necesario que así resulte de una norma que imponga el deber de realizar dicho control al registrador y obligue a su reflejo al practicar la inscripción”.

Y es que no todo incumplimiento puede dar lugar a que se prive a los interesados la protección registral.  Como ejemplos de incumplimientos de deberes impuestos por la legislación vigente, que no constituyen defectos impeditivos de la inscripción, podemos referirnos, sin carácter exhaustivo, al incumplimiento de la obligación establecida por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en orden al necesario depósito de condiciones generales, contemplado en la Instrucción de la DG de 13 de julio de 2019 (significativamente citada en la resolución  de 16 de septiembre de 2019, como ejemplo de que no todo incumplimiento constituye obstáculo para el acceso al Registro del título correspondiente);  o a la  falta de acreditación, en el título de venta de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, de que el inmueble  se halla al corriente en el pago de las cuotas correspondientes a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (antiguo artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 9.1,e del texto vigente), omisión  que, según se declara en la Resoluciones  como las de 10 de noviembre de 1991 y 11 de diciembre de 2003, entre otras, tampoco constituye defecto, puesto que la misma no compromete la validez y eficacia de la transmisión.

Finalmente, debe destacarse que el nuevo artículo 9 a) de la ley Hipotecaria, según la redacción dada a este precepto por la Ley 13/2015, impone al Registrador hacer constar por nota marginal el contenido del certificado de eficiencia energética, por constituir cuestión de evidente relevancia medioambiental.

 Nada dice la norma sobre la forma de hacer constar la no aportación o la aportación incompleta, pero, por aplicación analógica de lo establecido respecto a la referencia catastral en el artículo 44 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, parece lógico que tal circunstancia se haga constar también por nota marginal. Parece asimismo conveniente hacer constar en la nota de despacho, para estimular la diligencia de los interesados, que el certificado de eficiencia energética no ha accedido al Registro por no haberse aportado, y que puede aportarse en ulterior momento, acompañado de instancia que lo solicite.

Con esa forma de proceder se favorecerá la constancia registral de la situación energética de las fincas, sin tener que recurrir a un mecanismo tan drástico como el cierre del Registro.

Finalmente, debemos hacer constar resulta muy fácil, al menos en la Comunidad andaluza, comprobar que el certificado de la eficiencia energética existe y que está inscrito en el registro administrativo correspondiente, ya que toda etiqueta de eficiencia energética contiene un guarismo, que se distingue con las letras PRY, el cual nos permitirá acceder a la oficina virtual de eficiencia energética de La Consejería de Empleo, Empresa y comercio. Mediante este acceso, podrá acreditarse indubitadamente la inscripción del certificado de eficiencia energética y que este, al haber sido inscrito en el registro administrativo, cumple los requisitos exigidos en la legislación vigente.

Incluso resultaría innecesario aportar la etiqueta de eficiencia energética o el certificado de eficiencia energética al Registro de la Propiedad, puesto que puede accederse a la oficina virtual simplemente introduciendo la referencia catastral de la finca.

No obstante, considero que esas facilidades de acceso no deberían dar lugar a que el registrador hiciera constar de oficio la situación energética de las fincas, puesto que debe operar  también en estos casos el principio de rogación, bien tácitamente, cuando el título contenga el certificado o la etiqueta de eficiencia energética, bien mediante la  solicitud expresa al registrador para que obtenga  estos datos del registro administrativo (la actuación de oficio podría dar lugar a que accediera al Registro  de la Propiedad una calificación energética con la  pudiera no estar conforme el titular del inmueble).

Juan F. Ruiz-Rico Márquez