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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: ¿Puede aplicarse el procedimiento del artículo 199 LH dentro del 205 LH para evitar la doble inmatriculación? Respuesta: Puede y debe.

Contenido:

¿Puede aplicarse el procedimiento del artículo 199 LH dentro del procedimiento de inmatriculación del artículo 205 LH para disipar dudas sobre una posible doble inmatriculación?

 

El artículo 205 LH prevé que, para que proceda inmatricular una finca “el Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.”

De ello se deduce que si tuviera dudas fundadas sobre esa posible coincidencia, aunque sea parcial, con fincas ya inmatriculadas, habrá de suspender la inmatriculacion solicitada.

La cuestión que se plantea en tales casos es la de quién y a través de qué procedimiento podría disipar o confirmar esas dudas fundadas.

A este respecto, la doctrina reiterada de la DGRN era que, siendo fundadas las dudas del registrador, la reclamación del interesado no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que ha de ser planteada judicialmente, conforme a los arts. 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

 

Y así, el artículo 300 ordenaba que que en tales casos “se aplicará lo dispuesto en el artículo 306”. Y dicho artículo 306 señalaba que cuando la inmatriculación pretendida “se refiriese a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado, y remitirán copia de los asientos contradictorios” al solicitante de inmatriculación, el cual “si lo estimare procedente, comunicará al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble, cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente …, acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador.”  Y finalmente, que “el Juez de Primera Instancia dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate.”

 

Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 acaecida el 1 de noviembre de 2015, la propia DGRN ha proclamado desde su resolución de 17-11-2015, (y reiteradamente después), que hay que entender que el Título VI del Reglamento Hipotecario, dentro del cual se ubican los citados artículos 300 y 306, ha quedado íntegra y tácitamente derogado, pues la nueva regulación legal en las materias en él recogidas es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los citados artículos reglamentarios.

 

Por ello, si tales dudas registrales no pueden ser disipadas o confirmadas ni por la vía de recurso gubernativo ante la DGRN (la DG solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado articulo 306 del Reglamento, hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la Ley 13/2015, que como bien dice la propia DGRN, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicializacion de procedimientos y de tutela registral efectiva.

 

Y aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 de la Ley, pues ofrece un procedimiento que tiene por finalidad, precisamente, tramitar un expediente registral, de “jurisdicción voluntaria” y por tanto desjudicializado, con notificación a los titulares de fincas potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, con concesión de plazo de alegaciones, para que finalmente, “a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.”

 

En consecuencia, no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular pueda invadir aunque sea parcialmente, fincas ya inmatriculadas,  puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.

 

Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretende inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues, en existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).

 

No vano, el artículo 4.1 del Código Civil ordena que “procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón”.

 

Además, esta misma conclusión lógica, a la que hemos llegado por puro razonamiento jurídico deductivo, es la que alcanza y proclama, con total claridad y racionalidad, la propia ley hipotecaria en su artículo 198, cuando dice que “los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos”.

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