* INTRODUCCIÓN:

En la resolución de 1 de febrero de 2022, la DGSJFP realiza un análisis crítico de una norma reglamentaria (art 47 RH) que estima perturbadora, y hasta posiblemente ilegal.

Considera que “la existencia de la segregación como una modalidad específica de dividir o fraccionar fincas (distinta de la división propiamente dicha) sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos motivos prácticos de comodidad.

Y que la práctica de que, cuando hay segregaciones escrituradas pendientes de inscribir, compartan el mismo folio real y CRU tanto la finca resto como la finca pendiente de segregar es perturbadora y hasta ilegal.

Estimamos que tales consideraciones críticas de la DG, son plenamente acertadas, pero se echa en falta la proclamación (y en el comentario final se hacen sugerencias al respecto) de cuál haya de ser la práctica registral alternativa a la que se critica para, precisamente, poder evitar la actuación reglamentaria perturbadora e ilegal que se está denunciando.

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LO QUE DICE EL ARTÍCULO 47 RH:

“Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. (…)

“Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”

* LO QUE DICE LA DGSJFP SOBRE DICHO ARTÍCULO:

* Sobre la identidad sustancial entre la segregación y la división:

“De hecho, la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división, pues ambas son supuestos de fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos o más objetos jurídicos nuevos y menores, y comparten los mismos requisitos civiles, administrativos y urbanísticos.

* La existencia de la segregación como una modalidad específica de dividir o fraccionar fincas sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos y por conveniencia fiscal:

“La existencia de la segregación como una modalidad específica de dividir o fraccionar fincas sólo se explica por históricos y hoy ya anacrónicos motivos prácticos de comodidad, y ha pervivido y hasta se ha consolidado por el más benévolo tratamiento fiscal otorgado en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al fraccionamiento de fincas cuando se utiliza la denominación de «segregación» (de modo que sólo tributa por el valor de la porción segregada y no del resto), que cuando se emplea la de «división» en que se tributa por el valor total.”

* Sobre la determinación de resto tras segregaciones escrituradas no inscritas:

“… el Reglamento permite excepcionalmente que «los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación».

* Sobre la finalidad de esa previsión reglamentaria:

“Tal previsión reglamentaria excepcional tuvo por finalidad encontrar una solución de técnica registral que evitara el cierre registral que se podría producir cuando se otorgaba un negocio sobre el resto que quedaba de una finca tras varias segregaciones anteriores en el pasado no inscritas debidamente, y cuya inscripción previa no era posible ni razonable exigir al otorgante del negocio recaído tiempo después sobre el resto.

* Sobre sus consecuencias perturbadoras:

“La experiencia ha demostrado que la aplicación de tan excepcional previsión reglamentaria, cuando procede aplicarla, conlleva consecuencias perturbadoras para la técnica registral y el buen funcionamiento de los índices y bases de datos registrales, como la de que bajo un mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy un mismo código registral único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes, esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para cada uno de ellos, y hasta con posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada «resto», y la finca llamada «superficie pendiente de segregar».

Así por ejemplo, la finca correspondiente a la «superficie pendiente de segregar», aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral, por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número propio ni folio real propio, sino que aparece «tapada» por el identificador «único» y registro de la base de datos correspondientes a la finca llamada «resto».”

* Sobre su posible ilegalidad:

“En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento, pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener «un número diferente y correlativo» y de que conforme al nuevo artículo 9 «los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador» y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y excluyente del derecho de propiedad, «el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla».

* COMENTARIO JDR:

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Las anteriores consideraciones críticas de la DG son plenamente acertadas.

No en vano, ya en otro artículo en esta web   se razonaba que “cuando el registro de la propiedad, además de llevarse en formato papel, lo era en libros encuadernados y mediante asientos manuscritos, pudo ser comprensible que por razones de comodidad y economía en la llevanza del registro, se contemplara reglamentariamente, como categorías específicamente registrales, a la segregación y a la agregación como supuestos distintos de la división y agrupación de fincas, respectivamente.  Este artificio conceptual permitió ahorrar el trabajo material y muchas veces manual de abrir folio real a cada una de las distintas porciones que quedaban como resto resultantes tras sucesivas segregación, y permitió ahorrarse efectuar su nueva descripción en un folio nuevo con el arrastre de titularidades y cargas, pues el resto de la finca matriz tras segregación, o el resultado de una agregación mantenían su mismo folio real, con el ahorro de esfuerzo y tiempo que ello suponía.  (Razones parecidas de pura comodidad material en el despacho y firma de documentos se consagró tambien reglamentariamente la distinción entre inscripciones extensas y concisas, y hasta la distinción entre firma entera y media firma del registrador.) Todo ello pudo ser comprensible y entendible en su contexto.

Pero lo cierto es que con el posterior empleo de medios mecánicos e informáticos en la llevanza actual del registro, ya con libros de hojas móviles, ordenadores e impresoras, se hace innecesario e injustificado, – y en mayor medida aún cuando se implante la llevanza electrónica ordenada en el articulo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre- , el artificio de dar distinto tratamiento registral a los fraccionamientos que se autodenominen divisiones con respecto a los que se autodenominen segregaciones, o dar distinto tratamiento registral a las unificaciones de fincas que se autodenominen agrupaciones con respecto a las que emplean la denominación de agregaciones, máxime cuando desde el punto de vista sustantivo tanto civil, como urbanístico, no existe diferencia relevante alguna entre división y segregación, como tampoco la existe entre la agrupación y la agregación.

Esta particularidad registral contemplada en el reglamento se agravaba cuando para facilitar más aún la comodidad en la práctica registral se permite en el artículo 47 del Reglamento prescindir de realizar una descripción precisa del resto que quedaba tras practicarse una segregación. Y para colmo de males, esta misma anomalía recibió la definitiva consagración en la normativa fiscal, pues el impuesto de actos jurídicos documentados que se paga por dividir una finca es menor si se emplea la palabra mágica de “segregación” en vez de división; o el impuesto que se paga por agrupar dos fincas es menor si se emplea la palabra mágica de “agregación” en vez de agrupación. Con lo cual, llegamos, hace tiempo, a la tormenta perfecta en la que un cúmulo de despropósitos consecutivos nos han llevado a una situación inercial con un rumbo difícil de corregir desde la mera pasividad.”

Tras la ley 13/2015 es claro que “también el resto de finca que quede tras segregar una porción, o la finca que resulte tras agregarle una parte, han de estar correcta y completamente georreferenciadas. Ya no cabe, pues, como admitía el reglamento hipotecario, dejar sin describir con precisión la finca resto tras segregación”. 

Por otra parte, el mismo artículo 9 de la ley hipotecaria exige ahora que el folio real de cada finca incorpore necesariamente el código registral único de aquélla.  Y así como resulta lógico que una finca (que en la mayoría de los casos es una porción poligonal de la superficie terrestre) mientras no se modifique perimetralmente, mantenga inmodificado su mismo código identificativo, también es una exigencia lógica que cuando la finca se modifica perimetralmente, bien porque aumenta o disminuye la porción de territorio a que se refiere, deba también modificarse su código identificador, pues la nueva finca resultante ya es distinta, aunque sea en parte, de la finca de origen. Y conforme a ese esquema lógico y conceptual carecería de sentido y justificación que cuando una finca de resultado es distinta de la de origen, la cuestión de si va a mantener el mismo código de finca o por el contrario se le va a asignar uno nuevo dependa de algo tan accesorio como la denominación que se le haya querido dar, casi siempre por mera finalidad de ahorro fiscal, al acto de unificación o de fraccionamiento.”

Por todo ello, se estima acertada la crítica que la DG hace ahora a dichas previsiones reglamentarias “perturbadoras”, “anacrónicas” y hasta posiblemente “vulneradoras de los artículos 8 y 9 de la Ley”.

* Pero se echa en falta la proclamación de cuál haya de ser la práctica alternativa que habrían de adoptar los registradores

Aunque puede fácilmente inducirse o deducirse del tenor de la citada resolución, es cierto que en ella se echa en falta la proclamación de cuál haya de ser la práctica alternativa que habrían de adoptar los registradores  para, precisamente, poder evitar la actuación reglamentaria perturbadora, anacrónica e ilegal que se está denunciando.

* 1.- Para los menos atrevidos: abrir siempre folio real nuevo, con CRU nuevo, a la nueva porción de que haya de inscribirse en cada momento, con independencia de la denominación (“segregada o resto”) que a tal porción le hayan dado los otorgantes.

A nuestro juicio, la solución más adecuada, desde el punto de vista de la técnica registral y consistencia de los índices, identificadores únicos y bases de datos registrales, y de la congruencia y respeto de los preceptos legales sobre el número o código identificador único de finca registral, puede y debe ser otra distinta de aquélla por la que optó la redacción reglamentaria del art 47. Es decir: en vez permitir que los actos y negocios jurídicos sobre el resto de una finca compartan el mismo folio real e identificador registral que los que recaen sobre la porción pendiente de segregar, lo más correcto y congruente sería que los registradores abrieran siempre folio real nuevo, con código registral único nuevo, a la porción de finca sobre la que recaiga el acto o negocio que haya de inscribirse en cada momento, con independencia de la denominación (“segregada o resto”) que a tal porción le haya dado los otorgantes.

* 2.- Para los más atrevidos: tratar toda “segregación” como la “división” que esencialmente es.

E incluso, yendo algo más allá, pero en aplicación congruente de los razonamientos ya expuestos, que los registradores traten todos los fraccionamientos de fincas (tanto divisiones como segregaciones) como auténticas “divisiones” y aplicando la técnica registral propia de la división, es decir,  abriendo folio real nuevo con CRU nuevo a cada porción resultante).

De este modo no sólo se contribuye en mejor medida a la claridad de los pronunciamientos registrales, y al respecto de los principios y exigencias legales, sino que se evita incurrir el el error crítico informático que se denunciaba en el artículo titulado “J. DELGADO: Sobre la necesidad de corregir un error crítico de diseño de la base de datos registral y de la catastral. (El mantenimiento del código de finca registral y la referencia catastral tras segregaciones y agregaciones)”