J. DELGADO: En qué casos puede/debe aplicarse el art 199 LH por analogía: la inscripción del plano en planta de elementos privativos.

En qué casos puede/debe aplicarse el art 199 LH por analogía: la inscripción del plano en planta de elementos privativos.

El procedimiento del artículo 199 está previsto para hacer efectivo el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales, y en concreto, en la medida en que refieren al objeto del derecho inscrito, para “acreditar la ubicación y delimitación gráfica (de la finca) y, a través de ello, sus linderos y superficie”

Para ello, por razones de tutela efectiva y protección de derechos de posibles colindantes afectados, han de efectuarse determinadas notificaciones previas con plazo de alegaciones, y tras dicho trámite, “el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio”.

Y esas razones de necesidad de claridad y precisión en cuanto a la ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad y de tutela efectiva para posibles colindantes y terceros potencialmente afectados concurren, y con igual importancia esencial, tanto si la representación gráfica que ha de inscribirse se refiere a una finca consistente en una porción de la superficie terrestre (en cuyo caso la representación gráfica ha de estar georreferenciada), como cuando se refiere a una finca consistente en una parte concreta de edificación susceptible de propiedad privativa dentro de un régimen de propiedad horizontal (en cuyo caso la representación gráfica será el plano en planta que concrete la ubicación y delimitación de ese concreto elemento privativo respecto de los demás elementos privativos y de los elementos comunes ubicados en la misma planta).

Sabemos que, en estos casos, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria contiene una plasmación de esa exigencia de claridad y precisión al exigir que “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)”

El supuesto más habitual será aquél en el que, con motivo de la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal, se inscriba la representación gráfica de todos los elementos privativos a la vez.

Pero existen otros supuestos en los que, después de constar ya inscrita la propiedad horizontal,  puede ser necesario inscribir en un momento posterior la representación gráfica de determinados elementos privativos, como por ejemplo:

.- De manera voluntaria: Cuando se trate de elementos privativos que ya existían desde la constitución inicial del régimen de propiedad horizontal pero sin que conste inscrita su representación gráfica por ser tal inscripción anterior a la entrada en vigor de la actual redacción del art 202 LH y así lo solicite ahora voluntariamente el titular de un elemento privativo para completar y precisar su descripción literaria.

.- De manera obligatoria: cuando se trate de la creación de nuevos elementos privativos, ya sea por construcción de nuevas plantas, o por división o agrupación de elementos privativos preexistentes.

En este segundo supuesto, la obligatoriedad de inscribir la respectiva representación gráfica de cada nuevo elemento privativo deriva, con carácter general y rango legal, del propio articulo 202 de la Ley Hipotecaria.  Y con carácter específico, de la aplicación combinada de los artículos 26.6 del TR de la Ley de Suelo y art 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (que exigen autorización administrativa para crear nuevos o adicionales elementos privativos) y del articulo 3 del RD 1093/1997 que, para tales casos, exige aportar e inscribir “el plano de la finca o fincas a que afecten” y que “el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción”.

Pues bien, que la inscripción de la representación gráfica de los nuevos elementos privativos sea obligatoria (lo cual es plasmación del principio registral de especialidad sobre claridad y precisión del objeto del derecho inscrito) ni significa que se deba efectuar directamente sin dar también plasmación y satisfacción al otro principio registral sobre tutela efectiva de los colindantes ante la práctica de asientos que pudieran perjudicar sus derechos o intereses.

Por todo ello, para conciliar ambos principios generales esenciales (especialidad y tutela efectiva), se estima que lo mas conveniente,  en estos casos de inscripción de plano en planta de los nuevos elementos privativos, es aplicar el procedimiento del articulo 199 LH, por analogía, y con las lógicas adaptaciones.

En concreto, como adaptaciones lógicas, cabría citar las siguientes:

.- Los destinatarios de las notificaciones serían los titulares registrales de los demás elementos privativos colindantes con aquél cuya representación gráfica se pretende inscribir, y además, el presidente de la comunidad de propietarios que ha de velar porque se respeten los elementos comunes.

.- Las notificaciones, tanto las dirigidas al domicilio del destinario como las que hubieran de publicarse en el BOE, incluirán la representación gráfica en cuestión (el plano en planta), pero no será posible incluir enlace al geoportal registral, ya que ni la aplicación gráfica registral homologada ni el geoportal tienen actualmente la funcionalidad de cargar ni publicar representaciones gráficas interiores de los edificios.

Frente a todo lo razonado aquí, podría objetarse que la DGRN  (R 27-4-2017) dijo que “… no procede … tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva.”.

Pero tal objeción, tal como la formula la DGRN, ha de ser descartada porque la fundamentación por la que la DGRN llegó a esa conclusión es la de que “el art. 201 LH al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente”.  Y en el caso que nos ocupa, (exigir plano en planta para, por ejemplo, dividir un elemento privativo en varios elementos nuevos) NO se trata de RECTIFICAR la descripción preexistente de un elemento de una propiedad horizontal,  sino de que, respetando y manteniendo plenamente esa descripción registral previa, se proceda a completar y precisar gráficamente la nueva descripción de los nuevos elementos en los que se divida aquél.

Además, la propia DG en su resolución de  16 de diciembre de 2015 destaca que “Debe tenerse en cuenta que el … principio de especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, y por ello … ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en virtud de la Ley 13/2015.  En efecto, con la reforma introducida por dicha ley …, no sólo se han reforzado las exigencias del principio de especialidad registral en cuanto a requerir en unos casos, y permitir y fomentar en los demás, la delimitación georreferenciada de las fincas integradas por una porción concreta de la superficie terrestre, sino que también se ha avanzado notablemente en la implantación de tal principio de especialidad cuando se trata de edificaciones (exigiendo en tal caso, ex artículo 202, que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica), o incluso cuando se trate de porciones concretas de edificaciones.”

Siendo ello así (aplicación del principio de especialidad registral), resulta también de aplicación el principio general de tutela efectiva de colindantes y posibles perjudicados, plasmado claramente en el propio artículo 199 LH,  que establece que “el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica … tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas”.

Por tanto, resulta imperativo aportar el referido plano y tramitar,  previamente a su inscripción, el procedimiento del artículo 199 LH, aplicable por analogía, con las necesarias adaptaciones, pero en todo caso con notificación previa a los titulares registrales de las fincas registrales colindantes, y al presidente de la comunidad de propietarios, y concesión de plazo para efectuar alegaciones, a fin de evitar que la inscripción del plano en planta con la ubicación y delimitación concreta correspondiente a los nuevos elementos ahora resultantes pudiera lesionar potencialmente o invadir esos otros elementos privativos colindantes o elementos comunes.