* .1. A quién hay que notificar:

* 1.1. A titulares registrales de dominio

El art 199.1 LH establece que “el registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.” Y el 199.2, añade, para el caso de georreferenciación alternativa a la catastral, que “además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados”

Pero establece una matización: “cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal” (…) “no será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal” sino que “la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios”.

La R 23-4-2018 señala que “los colindantes registrales que deban ser notificados serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el registro

* 1.2. ¿A titulares registrales de cargas inscritas?

No cabe duda de que el titular registral de un derecho de hipoteca, o de una opción de compra, o de una condición resolutoria es persona interesada en cuál sea la georreferenciación y rectificación de superficie que se inscriba para la finca sobre la que recae su derecho.

Quizá por ello, en el procedimiento notarial de rectificación de superficie del artículo 201, sí que se prevé, por remisión, al artículo 203, que “el Notario notificará la pretensión …, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que… resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca …”

En cambio, el artículo199 LH no dice que los titulares de cargas inscritas hayan de ser notificados durante la tramitación del procedimiento.

Pero hemos de tener en cuenta que el artículo 9, tras proclamar que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” ordena seguidamente que “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”

De todo ello se deduce que los titulares registrales de cargas inscritas en el folio real de la finca cuya georreferenciación se pretende a través del procedimiento del artículo 199 no han de ser necesariamente notificados con concesión de plazo de alegaciones durante la tramitación del procedimiento, pero sí han de ser necesariamente notificados una vez que se practique la inscripción de la rectificación de superficie de la finca.

Por eso, se estima que lo más recomendable, tanto por razones de economía procedimental y ahorro de tiempo, como por razones de mayor tutela efectiva, que lo recomendable es que los titulares de cargas inscritas en la finca sean tambien notificados durante la tramitación del procedimiento del articulo 199 y con concesión de plazo de alegaciones.

Esta opción, además de recomendable por las razones dichas, ciertamente no es obligada por la ley, pero tampoco prohibida, sino que resulta expresamente permitida por ella, ya que el propio artículo 9 prevé expresamente la posibilidad de que “de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”.

* 1.3. ¿Y a los titulares de anotaciones de embargo?

El articulo 199 no los menciona. Y el articulo 9, cuando habla de notificar “a los titulares de derechos inscritos” parece dejar fuera a los titulares de derechos anotados, como podrían ser los promotores de anotaciones de demanda o de embargo.

Pero idénticas razones de tutela efectiva a las citadas más arriba pueden hacer recomendable incluirlos en las notificaciones, al menos en las posteriores a la inscripción.

Además, el artículo 135 ordena que “El Registrador deberá comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.”

Y no cabe duda de que la inscripción de la georreferenciación y rectificación de superficie de una finca hipotecada o embargada, cuando ya está en curso el procedimiento ejecutivo, es un dato que afecta a la ejecución en la medida en que afecta e interesa al ejecutante y posibles postores en la subasta.

* 1.4. A los titulares catastrales de inmuebles afectados por la georreferenciación que se pretende inscribir

Una de las utilidades esenciales del IVGA es que permite conocer qué inmuebles catastrales se ven afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir, y en la sede de Catastro, es posible obtener los nombres y direcciones postales de los titulares catastrales de dichos inmuebles, los cuales han se ser notificados, como ordena el articulo 199.2 LH.-

* 1.5. A la administración supuestamente titular del dominio público colindante con o afectado por la georreferenciación que se pretende inscribir.

Por la decidida protección que la ley otorga al dominio público, incluso no inscrito debidamente el el Registro de la Propiedad, el registrador debe tambien dirigir las notificaciones a la administración pública que supuestamente sea titular (extrarregistral) de dicho dominio público, ya sea a nivel de administración central del Estado, administración autonómica, o administración local.

* 2.- CONCLUSIONES:

Por tanto, los notificados pueden clasificarse en los siguientes grupos:

* 2.1. NOTIFICACIONES DURANTE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

a.- El ayuntamiento o administración supuestamente titular del dominio público (por ejemplo viales o caminos) con el que linde la finca en cuestión.

b.- Los cotitulares registrales de la propia finca objeto del procedimiento.

c.- Los titulares registrales de fincas que en la búsqueda realizada pudieran ser colindantes potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir.

d.- Las personas mencionadas como colindantes en la descripción literaria de la finca objeto del procedimiento.

e.- Los titulares catastrales de inmuebles catastrales afectados por la georreferenciación alternativa que se pretenda inscribir, y que podrán detectarse en el informe de validación técnica catastral.

2.2. NOTIFICACIONES TRAS INSCRIBIR LA GEORREFERENCIACIÓN Y RECTIFICACIÓN SUPERFICIAL

f-  A los titulares registrales de cargas inscritas o anotadas en la finca cuya georreferenciación se pretende. El art 199 no obliga a (pero no impide) notificarlos durante el procedimiento. Y dado que hay preceptos legales que obligan a notificarles a posteriori, se estima recomendable incluirlos entre las notificaciones durante la tramitación del procedimiento.