* ANTECEDENTES:

El articulo 28 de la Ley Hipotecaria tenía la siguiente redacción:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”

La doctrina interpretaba que, en cuanto al efecto sustantivo, lo de “no surtir efecto en cuanto a tercero” quería decir que “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos los dos años desde la fecha de la muerte del causante.

Y la práctica registral generalizó la costumbre de mencionar de manera expresa tal limitación en el cuerpo de la inscripción (incluso en el acta de inscripción) y en la publicidad formal.

Dicha interpretacion jurídica y dicha práctica registral fue expresamente refrendada legalmente y convertida en imperativa, tras la ley 13/2015, en lo que se refiere al articulo 207 (que establecía y establece una limitación parecida a la del art 28), y que dió nueva redacción a dicho articulo 207, pero no retocó el articulo 28. Y tras ello, se ha venido considerando aconsejable, o incluso obligado, que cuando procediera la aplicación de la limitación de articulo 28, se aplicara tambien el inciso referido al art 207 según el cual “esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación”

Pero dicho articulo 28  fue suprimido con efectos desde el 3 de septiembre de 2021, por el art. 3.2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio, cuya exposición de motivos se limitó a decir que “se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”

Ello, junto a la falta de disposiciones transitorias al respecto, ha venido generando numerosas dudas acerca si la ahora suprimida redacción del art 28 podría seguir siendo de aplicación a supuestos anteriores a su supresión, y a cuáles. Y, desde el punto de vista no tanto sustantivo, sino meramente de técnica registral o procedimental,  si debía ser en todo caso cancelada la mención registral a dicho articulo, cuando constare.

* CRITERIO DE LA DGSJ:

Ahora, la DGSJ, en su resolución de 5-1-2022 HERENCIA: CANCELACIÓN DE LA LIMITACIÓN EX ART. 28 LH. tras diversas argumentaciones, señala lo siguiente:

* 1.- INSCRIPCIONES EN VIRTUD DE TITULOS PRESENTADOS DESPUES DEL 3-9-2021:

“para aquellos títulos relativos a sucesión hereditaria (háyase, o no, causado antes) presentados después del 3 de septiembre de 2021 el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria simplemente no existe.”

“las herencias presentadas a inscripción después del 3 de septiembre quedan absolutamente incólumes de la aplicación de un precepto hoy derogado -aun habiendo fallecido el causante antes de dicha derogación-”

(por tanto, no procede que en la inscripción se mencione siquiera dicho artículo)

* 2.- INSCRIPCIONES EN VIRTUD DE TITULOS PRESENTADOS ANTES DEL 3-9-2021:

“para “aquellas inscripciones practicadas con anterioridad a esa derogación respecto de los cuales se hubiera hecho constar … la limitación que explicitaba el citado precepto” …ha de estimarse el recurso y ordenar la cancelación solicitada.

“aquellas herencias inscritas antes (del 3-9-2021), y respecto de las cuales se hubiera eventualmente practicado la mención citada …  han de quedar en pie de igualdad respecto de aquellas otras en las que tal mención no conste registralmente, pues tanto en un caso como en otro no hay duda alguna respecto de la falta de operatividad y de virtualidad de un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico.”

* BREVE COMENTARIO J. DELGADO:

Es claro que la aplicación o no de la limitación del articulo 28 no depende en absoluto de que tal precepto legal se mencionara o no expresamente en la inscripción practicada.  Y que en caso de constar tal mención, no pasa de ser una mención, y no una carga ni un derecho bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Por tanto, se estima correcto el criterio de la DG, en tanto que decisión de trascendencia puramente registral, de que procede cancelar dicha mención cuando constare en alguna inscripción, y de no practicarla nunca más.

En cambio, la decisión sustantiva sobre si para determinadas inscripciones pasadas de adquisiciones hereditarias se aplica o no la suspensión temporal de la fe pública registral que expresaba el hoy derogado art 28 LH, es una cuestión, como todo lo relativo a la aplicación del principio de fe publica registral, que compete a los órganos judiciales, y no a los registradores ni a su dirección general.

Y mi opinión particular es que hay muchas posibilidades, porque hay argumentos jurídicos de peso, de que los órganos judiciales (o algunos de ellos al menos) no compartan la interpretación sustantiva que hace la DG y sí que estimen aplicable la limitación de la fe publica registral (hasta dos años desde el fallecimiento del causante) en el caso de inscripciones hereditarias, (salvo a favor de herederos forzosos), practicadas antes del 3-9-2021, o incluso practicadas despues en virtud de títulos presentados antes de dicha fecha.  Pero, repito, en la interpretación y decisión judicial, y en la efectividad de su ejecución, no afectará para nada el hecho de que en el asiento registral conste o deje de constar la mención a un determinado precepto legal.