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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: Criterios legales y doctrinales para la CALIFICACION REGISTRAL DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS POR INVASION DEL DOMINIO PUBLICO.

Contenido:

CALIFICACION NEGATIVA DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS POR INVASION DEL DOMINIO PUBLICO

 

* 1.- REGLA GENERAL:

 

*  1.1 ART 9 LH:

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público…

 

* 1.2 Ley 13/2025 Disposición adicional primera. Aplicación informática registral.

 

Para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

 

 

* 2. AL INMATRICULAR FINCAS:

Según la ley, la oposición de la administración determina la denegación de inmatriculación.

 

* 2.1. VÍA ART 203 (EXPEDIENTE DE DOMINIO)

” … si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

* 2.2 VÍA ART 205 (DOS TITULOS PUBLICOS TRASLATIVOS SUCESIVOS)

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

 

 

* 3. AL GEORREFERNCIAR FINCAS YA INMATRICULADAS:

 

* 3.1 VÍA ART 201 (EXPEDIENTE DE DOMINO NOTARIAL):

Se aplica la regla del art 203 LH antes vista.

 

* 3.2 VÍA ART 199 (PROCEDIMIENTO ANTE EL REGISTRADOR):

“El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

 

* 3.2.1 DISTINGUIR ENTRE INVASIÓN COMPROBADA DEL DOMINIO PUBLICO DESLINDADO O INVASIÓN POSIBLE DE DOMINIO PUBLICO NO DESLINDADO

 

Doctrina DG: “si la invasión del dominio público no deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, de la georreferenciación aportada con la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público, sino que deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, o … de la constancia del lindero público no incorporado a la cartografía catastral, lo que debe hacer el registrador es iniciar el procedimiento del artículo 199 y notificar a la Administración.”  RDG 27-2-2024.

 

* 3.2.2 DISTINGUIR SEGÚN LA OPOSICION DE LA ADMINISTRACIÓN SEA CONCLUYENTE O NO.

 

3.2.2.1 Oposición concluyente:

La R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7) confirma la calificación negativa a inscribir una representación gráfica de finca colindante con calle, ante la oposición terminante de la Administración, que pone de manifiesto una situación de alteración de la configuración física que implicaría invasión del dominio público.

La R. 20-5-2021 confirma la calificación negativa a inscribir una representación gráfica, puesto que existía oposición del Ayuntamiento que aportaba documentación técnica de la que resultaba que la representación gráfica de la finca invadía unos terrenos comunales.

La R. 5-10-2021 confirma la calificación negativa, a la vista de que hasta tres organismos públicos se habían opuesto aportando informes técnicos.

 

3.2.2.2 Oposición no concluyente:

Regla general: R. 10-11-2022:

cuando la supuesta oposición de la Administración no es clara, o no es concluyente, como ocurre en el caso que nos ocupa, podría el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete.

 

Ejemplos de oposición no concluyente:

R. 10-11-2022:

… (la oposición no es concluyente ni suficiente cuando) “no existe acuerdo municipal de formular oposición a la pretensión de georreferenciación formulada por la promotora del expediente, sino tan sólo unos informes que expresan el parecer de determinado técnico, y que somete tal parecer a la consideración y decisión final que adopte el Ayuntamiento. Decisión que no consta en modo alguno.”

…  “tales informes no son en absoluto concluyentes, pues no se afirma expresamente que exista invasión de dominio público municipal, sino tan sólo, invasión de «caminos» (sin expresar en … si de titularidad privada o pública), o de «servidumbres» o «zonas de protección» (cuestión ésta que limitaría las facultades del dominio privado, pero no cuestionaría éste)

 

R. 12-5-2022:

La DG efectúa los siguientes reparos a la oposición formulada por un ayuntamiento, hasta el punto de revocar la calificacion registral negativa que sólo se fundamentaba en tan débil oposición.

.- “– No acredita ni afirma siquiera, ser titular catastral de tal zona.

.- “En caso de pertenecer al Ayuntamiento, no expresa ni alega título escrito de dominio, ni certificación administrativa acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición, y ni siquiera alude a si está o no incluido en el inventario de bienes municipales, lo cual sería lo preceptivo conforme al artículo 32 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Tampoco aporta certificación del hipotético acuerdo de inclusión en el inventario municipal ni del acuerdo de aprobación de la actualización del inventario que lo incluya, ni indicación alguna de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo.

.- En caso de ser propiedad municipal, no expresa «su naturaleza patrimonial o demanial».

.- Y, en caso de ser de propiedad municipal, no acredita haber cumplido la obligación legal de inscribirlo debidamente en el Registro de la Propiedad, como impone el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Este último incumplimiento, como hemos visto, no priva al dominio público no inscrito de la debida protección registral, pues goza de ese privilegio. Pero todas las anteriores deficiencias y omisiones del escrito de oposición de la alcaldesa-presidenta sí han de ser relevantes, ya que, como se ha destacado, ni siquiera se alega que se trate de un bien de dominio público, y menos aún se justifica tal extremo, ni siquiera por referencia al inventario municipal, o a la cartografía catastral, a pesar de la laxitud y amplitud de medios acreditativos que el artículo 206 de la Ley Hipotecaria concede a la administración pública a efectos registrales.

Por tanto, junto a todos los justificados privilegios legales de que disponen las Administración Públicas, también para ellas sigue siendo de aplicación el principio general, más arriba reseñado, conforme al cual «en caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente». Y que «el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante».

En el presente caso, aun tratándose de la oposición de un colindante cualificado, como es el Ayuntamiento, su escrito de oposición, como hemos visto, no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, pues no aporta prueba documental alguna, ni certificación administrativa, de que estemos ante la invasión de un bien de dominio público municipal, extremo que ni siquiera se ocupa en afirmar la alcaldesa-presidenta en el escrito presentado, ni resulta tampoco de la cartografía catastral de la zona.

Por todo ello, el recurso ha de ser estimado y revocada la nota de calificación, sin perjuicio de la posibilidad de impugnar la inscripción que eventualmente se pudiera practicar y recuperar el dominio público supuestamente invadido, si en efecto así fuera.

 

 

 

 

 

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