ALGUNAS CONSECUENCIAS PROCESALES DEL PRINCIPIO DE INSCRIPCION CONSTITUTIVA DEL DERECHO DE HIPOTECA

 

 

* INTRODUCCIÓN:

El principio de inscripción constitutiva viene formulado desde hace muchos años en el artículo 1875 del Codigo Civil, que establece que “Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.”

 

Y plasmado y desarrollado en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.”

 

 

Vamos a ver a continuación cuáles son algunas de las consecuencias procesales concretas inherentes a ese principio de inscripción constitutiva del derecho de hipoteca.

 

 

* .- PROCEDIMIENTO DE EJECUCION:

 

El art 579 ordena que “1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título.“

 

Por su parte, el art 129 de la Ley Hipotecaria establece que “La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. (…)

 

 

 

* .- CUÁL ES EL TITULO PARA EL DESPACHO DE EJECUCIÓN Y COMO HA DE HACERSE LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA

El art 685.2. establece que “A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley.

 

En concreto, el articulo 573 al que remite el 685, dice que ““a la demanda ejecutiva deberán acompañarse, además del título ejecutivo y de los documentos a que se refiere el artículo 550, los siguientes:

(…) 2.º El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.”

 

¿Y cuál es el titulo ejecutivo en un procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados?

 

El articulo 517 LEC dice que “tendrán aparejada ejecución” …” Las escrituras públicas…”. Pero, en este particular procedimiento ejecutivo directo contra bienes hipotecados ¿tiene aparejada ejecución toda la escritura pública, o sólo la parte de su contenido que haya sido incorporada a la inscripción del derecho real de hipoteca?

 

La duda la resuelve de manera tajante el art 130 la Ley Hipotecaria, que establece que “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.”

 

Por lo tanto, cabe extraer las siguientes conclusiones, reforzadas por diversos preceptos que se mencionan a continuacion:

 

* 1º.- CUÁL ES EL TITULO EJECUTIVO:

(lo que conste inscrito en el registro de la propiedad)

El titulo ejecutivo para el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados no es la escritura pública, sino sólo “aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”, lo que sólo puede acreditarse aportando  certificación registral literal del asiento de hipoteca.

* 2º.- CÓMO HA DE LIQUIDARSE LA DEUDA:

(conforme a lo que conste inscrito en el registro de la propiedad)

 

A la demanda ejecutiva habrá de acompañarse,  no sólo el titulo ejecutivo (que como se ha dicho no es la escritura, sino la certificación registral), sino también “el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.” (que como se ha dicho no es la escritura, sino la certificación registral),

Por tanto:

.- La liquidación de la deuda sólo puede realizarse  aplicando tan solo  “aquellos extremos (estipulaciones financieras) contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”.

.- Ha de aportarse documento fehaciente que acredite que, efectivamente, la liquidación de la deuda se ha realizado con sujeción estricta a las estipulaciones financieras contenidas en el título que se hayan recogido en el asiento registral de inscripción de hipoteca.

.- El auto judicial por el que se autorice y despache la ejecución debe comprobar el cumplimiento de los requisitos anteriores.

 

* 3º.- QUIEN HA DE SER DEMANDADO:

(quien conste en el registro de la propiedad)

El art 685 dice que “1. La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.

 

* 4º.- QUIÉN HA DE SER REQUERIDO DE PAGO, DONDE Y POR QUÉ IMPORTES:

 

(quien conste en el registro de la propiedad, y en el domicilio que conste en el registro de la propiedad, y por los importes liquidados conforme a lo que conste en el registro de la propiedad)

El requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, debe hacerse, no sólo “en el domicilio que resulte vigente en el Registro” (art 686 LEC), sin por importes liquidados con sujeción estricta a las estipulaciones financieras contenidos en el título “que se hayan recogido en el asiento registral de inscripción de hipoteca”.

 

* 5º.- QUIÉN PUEDE EJECUTAR LA HIPOTECA:

(quien conste inscrito como titular en el registro de la propiedad)

La certificación registral que el art 688 ordena solicitar y aportar al procedimiento de ejecución debe contener la “inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro”.

Consecuencia de ello, si la hipoteca no está inscrita a favor del ejecutante, (por ejemplo, por falta de previa inscripción y tracto sucesivo), el registrador debe denegar la expedición de la certificación, y, si aún así la expidiera, el juzgado debe denegar legitimación procesal a quien no tiene legitimación registral (art 39 Ley Hipotecaria) y pretende  ejecutar una hipoteca de la que no es titular registral, so pretexto de que su adquisición resulta de un título “que no se ha recogido en el asiento respectivo”

Como señala el articulo 552, “Si el tribunal entendiese que no concurren los presupuestos y requisitos legalmente exigidos para el despacho de la ejecución, dictará auto denegando el despacho de la ejecución.”

 

* 6º.- POR QUÉ VALOR SALEN LOS BIENES A SUBASTA:

(por el que conste inscrito en el registro de la propiedad)

“La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles” (art 691), con la salvedad de que “no se procederá a su avalúo” sino que se tomará como valor para subasta el que conste pactado en la inscripción registral (art 637), y a este valor inscrito y no a otro han de referise los porcentajes legales requeridos para la aprobación del remate o ajudicación del bien. (art 670 y 671 LEC)

 

* 7º.- CUANDO PUEDE ADMITIRSE TERCERÍA DE DOMINIO:

(sólo cuando se aporte titulo inscrito en el registro de la propiedad)

Para que pueda admitirse la tercería de dominio … deberá acompañarse a la demanda título de propiedad … inscrito a favor del tercerista o de su causante con fecha anterior a la de inscripción de la garantía, lo que se acreditará mediante certificación registral …” (art 696 LEC)

 

* 8º.- CON QUÉ LIMITES HAN DE IMPUTARSE LAS CANTIDADES OBTENIDAS:

(con los límites de responsabilidad hipotecaria que consten inscritos en el registro de la propiedad)

Cuando el Letrado de la administración de justicia realice la imputación de cantidades obtenidas en la subasta o adjudicación del bien, además de respetar el orden establecido en 654.3 , debe cumplir, pues va a ser objeto de calificación registral, según el art 132 LH:

.- Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.

.-   Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

 

 

* CONCLUSION:

En definitiva, se aprecia con claridad, aunque a veces se suele olvidar en la práctica notarial y judicial, que todos los aspectos relevantes de la acción hipotecaria y su ejecución judicial vienen limitados y predeterminados por el contenido de la inscripcion registral del derecho de hipoteca, y ésta a su vez, por lo que haya resultado de la previa calificación registral del título presentado.

 

En la práctica se detectan todavia hoy, con cierta frecuencia, supuestos y prácticas contra legem, que se deben erradicar cuanto antes, tales como las siguientes:

* Prácticas contra legem que se deben erradicar:

 

* 1.- JUECES:

Que los jueces dicten autos de despacho de ejecución hipotecaria a instancia de quien no es titular registral de la hipoteca, y  mezclando  en el concepto de “principal”, sin la debida especificaciòn,  otros distintos, tales como intereses ya vencidos, que registralmente tienen una cobertura hipotecaria distinta y específica.

* 2.- DGRN:

Que la DGRN admita que la necesaria y preceptiva inscripcion de la hipoteca a favor del ejecutante pueda hacerse despues de culminar la ejecucion y no necesariamente antes de iniciarla.

* 3.- PRESTAMISTAS:

Que los prestamistas liquiden la deuda (y la reclamen en una ejecucion hipotecaria) conforme a pactos no inscritos, y pretendan ejecutar hipotecas que no tienen inscritas a su nombre.

* 4.- NOTARIOS:

Que los notarios den fe de que la liquidación de la deuda se ajusta a lo pactado en el título, aunque eso incluya pactos no inscritos.

* 5.- LETRADOS DE LA ADMON DE JUSTICIA:

Que los Letrados de la administracion de justicia no realizan adecuadamente la imputacion de cantidades obtenidas de la manera ordenada por la ley, desglosada por fincas y conceptos, y con los respectivos límites de responsabilidad hipotecaria inscritos, ya límites cuantitativos, como límites temporales (art 114 LH).

* 6.- REGISTRADORES:

Que los registradores expidan certificación registral de la hipoteca, con nota marginal e inicio del procedimiento registral de comunicaciones a titulares posteriores, incluso cuando la hipoteca no consta siquiera inscrita a favor del ejecutante.

 

* RESPONSABILIDAD DE TODOS:

Es responsabilidad de todos las autoridades y colectivos reseñados poner fin a estas prácticas contra legem, en la parte que les toca a cada uno, pero sobre todo, considero que es responsabilidad primordial de los registradores rechazarlas mediante notas de calificación motivadas, porque así lo exige la ley,  el principio de inscripción constitutiva de la hipoteca,  los efectos legales inherentes a lo inscrito (y a lo no inscrito), y la propia esencia e importancia del sistema registral español.