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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: ASIENTOS ELECTRÓNICOS: reglas de estructura, contenido, formato y estilo.

Contenido:

* INTRODUCCION:

El 9 de mayo de 2024 entra plenamente en vigor la ley 11/2023 de digitalizacion de actuaciones registrales.

Por ello, resulta preciso establecer unas normas mínimas para uniformar la práctica registral en la redacción, estructura, contenido, formato y estilo de los asientos registrales electrónicos.

A tal efecto, la DGSJ debería aprobar una instrucción interna al respecto (y en su defecto, el Corpme debería aprobar unas recomendaciones).

Se sugiere seguir las siguientes pautas como recomendables, que equivaldrían a dar nuevo contenido a los artículos 51 y 52 del Reglamento Hipotecario.

 

* ESTRUCTURA Y CONTENIDO GENERAL DE LOS ASIENTOS REGISTRALES

De conformidad con el artículo 9 de la Ley, la inscripción contendrá las circunstancias que en él se expresan, y, con carácter general, y sin perjuicio de las especialidades previstas normativamente, deberá ajustarse a la siguiente estructura:

* 1.- DATOS DEL ASIENTO:

En el encabezado deberá figurar, conforme al artículo 241.3 de la ley, el Código Registral Único de la finca, facilitado desde los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España; el número o letra de orden de la inscripción o anotación y, si se tratase de notas marginales, la inscripción o anotación a la que correspondan.

              JUSTIFICACIÓN: exigencia del artículo 241.3 de la Ley

* 2.- DATOS DE LA FINCA:

* 2.1 IDENTIFICACIÓN:

Cada finca registral, como objeto del derecho de propiedad y demás derechos reales inscribibles, habrá de ser objeto de identificación precisa e inequívoca, de modo exclusivo y excluyente, para distinguirla de las demás, en los siguientes términos:

a.- La identificación inequívoca en el archivo y bases de datos registrales la constituirá su código registral único, conforme al artículo 9 de la Ley.

b.- La identificación inequívoca desde el punto de vista físico y jurídico la constituirá la especificación de la ubicación y delimitación perimetral, y en su caso volumétrica, de la porción de suelo o de edificación en que jurídicamente consista, determinantes geométricamente de la superficie o volumen interiores. Cuando se trate de porciones de suelo, edificadas o no, su ubicación y delimitación se expresará mediante su correspondiente georreferenciación. Cuando se trate de porciones interiores de una edificación cuya ubicación conste georreferenciada, y no sea posible técnicamente la georreferenciación de cada porción de edificación, se expresará por remisión a un plano que se archivará en el registro que la distinga de las demás fincas o elementos, ya sea privativos o comunes, ubicadas en la misma planta de la edificación.

Lo dispuesto en este número y letra será también aplicable para identificar, y en su caso describir, el objeto preciso sobre el que recaigan otros derechos inscribibles distintos del dominio que no afecten a la totalidad, sino a una parte, de la finca registral, tales como derechos de vuelo, servidumbres, superficie, arrendamientos u otros.

 

* 2.2 DESCRIPCION

Una vez identificada cada finca en los términos expresados, el folio real también incluirá una breve descripción literaria de la finca, expresando con la mayor objetividad y precisión posible y de modo congruente con la identificación georreferenciada o gráfica, que será la prevalente en todo caso, el nombre del municipio o municipios de ubicación, y si lo tuviera, del paraje o calle, y en su caso número de ubicación, y su superficie y en su caso volumen, expresados en el sistema métrico decimal.

Asimismo se podrán incluir otros datos descriptivos relativos a las características o cualidades atribuidas a la finca, acreditadas mediante certificación administrativa, tales como su condición de rústica de secano o regadío, ya sea extensivo o intensivo, o de urbana, o su calificación urbanística o administrativa.

Toda finca que constituya una porción de suelo se presumirá que es rústica y de secano, a no ser que se acredite mediante certificación administrativa o técnica, y así se haga constar en su folio real, su condición de regadío ya sea extensivo o intensivo, o su condición de urbana.

También se incluirá en la descripción aquellos elementos físicamente existentes en su interior que se inscriban conforme al artículo 202 de la ley.

 

* 2.3. DATOS CATASTRALES

Asimismo se hará constar, cuando proceda legalmente, su referencia catastral, y el estado de coordinación o no coordinación gráfica con el catastro, en los términos detallados por la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y la del Catastro.

 

 

* 3.- MOTIVO DEL ASIENTO:

El motivo genérico o modificación jurídico-real del asiento a practicar, tales como transmisión por compraventa, donación, permuta, o herencia, constitución de hipoteca, o lo que proceda.

* 4.- ANTECEDENTES REGISTRALES:

Breve reseña de los antecedentes registrales vigentes que permitan constatar el cumplimiento al principio de tracto sucesivo y de legitimación registral, salvo en las inmatriculaciones.

* 5.- MODIFICACIONES JURÍDICO-REALES:

Expresión de la identificación de los otorgantes, hechos, actos o negocios formalizados, resoluciones o autorizaciones pertinentes, trámites esenciales e incidencias del procedimiento registral, en su caso, y demás detalles relevantes que constituyan en fundamento del asiento a practicar tras la calificación registral positiva.  En este apartado no se harán constar datos personales distintos del nombre y apellidos o denominación social y el número de identificación personal que proceda

* 6.- ACTA DE INSCRIPCION:

El acta de inscripción, o proclamación jurídico-formal por parte del registrador de los extremos concretos que son objeto de inscripción, y en su caso, de la persona física o jurídica a cuyo favor se practique la inscripción.

JUSTIFICACIÓN: Conforme al artículo 9. Además, el artículo 19 bis exige que “Si la calificación es positiva, el registrador practicará los asientos registrales procedentes y expedirá certificación electrónica expresiva de ello, identificando los datos del asiento de presentación y título que lo haya motivado, las incidencias más relevantes del procedimiento registral iniciado con dicho asiento de presentación, y reseña de los concretos asientos practicados en los libros de inscripciones, insertando para cada finca el texto literal del acta de inscripción practicada.”

* 7.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

Los datos y fecha del asiento de presentación del título principal que motive el asiento, que será la fecha a la que retrotraen legalmente los efectos de la inscripción, conforme al artículo 24 de la ley.  En este apartado se incluirá un vínculo electrónico que permita visualizar el contenido de dicho asiento electrónico de presentación y sus notas marginales en el Libro Diario.

* 8.- DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Y DATOS PERSONALES:

La identificación precisa de los documentos presentados bajo dicho asiento, ya sea como título principal, o como documentos complementarios, con expresión detallada de los datos personales pertinentes de las personas que los otorguen, por sí o mediante representación, y de las circunstancias de dicha representación.

JUSTIFICACIÓN: En la parte inicial de la inscripción se omite deliberadamente hacer constar datos personales distintos del nombre o denominación social, que sí aparecerán en la parte final de la inscripción. De este modo, en el caso en que se haya de expedir publicidad literal del asiento, se facilita la omisión en ella de los datos personales protegidos.

* 9.- OTROS DATOS RELEVANTES:

Donde se recogerá, por ejemplo, el cumplimiento de los requisitos precisos para el levantamiento del cierre registral por motivos fiscales.

* 10.- FECHA Y FIRMA DEL REGISTRADOR:

La firma electrónica del registrador, expresiva de la fecha en que se produce, conforme al artículo 238 de la Ley, supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado, como establece el artículo 9 de la ley.

JUSTIFICACIÓN:  General. Es importante dotar a los asientos registrales de una mínima uniformidad en su estructura, en los términos expresados.

 

* .- REGLAS DE FORMATO Y ESTILO EN LA REDACCION DE LOS ASIENTOS

 

1.- A fin de unificar en lo posible el estilo y formato empleado en los asientos electrónicos de los distintos registros de la propiedad, y para facilitar el cumplimiento del requisito establecido en el artículo 242 de la Ley sobre congruencia entre los datos contenidos en el asiento electrónico y los contenidos en la base de datos auxiliar para la gestión registral, se seguirán las siguientes reglas:

a.- Los nombres y apellidos de las personas se expresarán sin anteponer tratamiento ni mención alusiva al sexo o género de la persona.

JUSTIFICACIÓN: facilita la identificación precisa y suficiente, y prescinde del arcaico tratamientos como D. Dª, excelentísimo señor, o señora, etc. Además de que el sexo o género de las personas es un dato sin relevancia registral, y por lo tanto, no pertinente.

b.- Las cifras y cantidades se expresarán en número, utilizando el punto como separador de miles, y la coma baja como separador de decimales.

c.- Las fechas expresarán, en este orden, el día-mes-año, con el formato DD-MM-AAAA

d.- Las cuotas indivisas se expresarán en forma de fracciones. En el caso de fracciones de fracciones, deberá expresarse el resultado final de multiplicar entre sí tales fracciones, y habrá de estar referido en términos absolutos a la totalidad de la finca objeto de folio real propio, y no estar referido en términos relativos al derecho del transmitente u otorgante. Si las cuotas de los distintos interesados se expresan con distinto denominador, se procurará expresarlas todas en el mismo denominador común.  A tales efectos, y sin perjuicio de la posibilidad de expresión de tales fracciones con denominador distinto de 100, deberán en todo caso indicarse por su equivalencia en tantos por ciento, con un máximo de 6 decimales cuando se trate de números periódicos.

e.- La cita o mención de documentos cuyo contenido e integridad pueda ser comprobado y accesible mediante un código seguro de verificación generado por la aplicación de gestión registral incluirá el citado código.

f.- Cuando se inscriba el dominio desmembrado entre nuda propiedad y usufructo, y en particular cuando sean varios los titulares de la nuda propiedad y varios los del usufructo, deberá quedar perfectamente identificada la correlación entre cada derecho complementario.

JUSTIFICACIÓN: La actual remisión del art 52 del Reglamento al art 245 de la Ley sobre inscripciones concisas carece ya de sentido, pues la regulación nueva y vigente del art 245 de la ley no se refiere ya a ellas.

Además, resulta importante establecer estas reglas mínimas de formato, para la claridad y uniformidad de los datos contenidos en los asientos, y su congruencia con la base de datos auxiliar de gestión registral a que se refiere el art 242 de la ley. En el nuevo soporte electrónico carece ya de sentido la antigua exigencia de expresar las fechas o números en letra, que estaba motivada por la intención de dificultar su manipulación ulterior en el papel.  El soporte electrónico ofrece por sí mismo garantías de verificación de la autenticidad e integridad del asiento, por lo que es suficiente, además de más claro para la lectura y cotejo por el registrador y por quien obtenga certificación literal.

 

 

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