* Grabación sonora original:

* Transcripción (mediante I.A.)

de la conferencia pronunciada por Joaquin Delgado Ramos  el 29 de marzo de 2023 en la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Granada.

* “La Propiedad Horizontal y los Complejos Inmobiliarios: Seguridad e Inseguridad Jurídica”

* Infografía creada por I.A.

* Presentación.

Muy buenas tardes. Muchas gracias a la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de Granada por el honor de invitarme a participar en este acto. Agradezco en particular a Miguel Angulo, quien contactó conmigo para hacerme dos sugerencias. La primera fue que mi exposición versara sobre la propiedad horizontal, un tema que me interesa especialmente. La segunda sugerencia fue intentar, como registrador, no centrarme en exceso en los aspectos puramente registrales, sino ofrecer una exposición más transversal. Acogiendo ambas sugerencias, intentaré que el hilo conductor de mi exposición, que debe ser breve, no se centre en descender a detalles o a las controversias de la regulación vigente, sino en analizar las influencias que presentan diversos sectores del ordenamientos jurídico en la regulación del régimen de propiedad horizontal.

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Conexiones Transversales del Régimen de Propiedad Horizontal

El título constitutivo de una propiedad horizontal, en esencia, es el conjunto de reglas básicas que rigen una determinada comunidad de propietarios, ya sea en un bloque de vecinos o en una urbanización.

Esta figura tiene muchas semejanzas con el sector del ordenamiento jurídico que establece las reglas básicas para ordenar la convivencia de una comunidad más grande, como el derecho político, o incluso el derecho constitucional.

Analizaremos las semejanzas, las diferencias y qué principios inspiradores del derecho constitucional están también presentes en el régimen de propiedad horizontal.

Por supuesto, también examinaremos las connotaciones y conexiones con el derecho civil clásico, ya que la propiedad horizontal es una de las figuras englobadas dentro de este ámbito. Veremos su conexión con sus principios e instituciones más representativas, incluyendo el derecho mercantil. Es evidente que una comunidad de propietarios se organiza de manera similar a una sociedad. Es un conjunto de personas (titulares de inmuebles) que toman acuerdos mediante la convocatoria de juntas. Puede haber juntas universales, y sus acuerdos se documentan en actas y libros de actas, se elevan a público y poseen un sistema de representación, entre otras características. Por lo tanto, muchos principios inspiradores del derecho mercantil son aplicables al régimen de propiedad horizontal.

En tercer lugar, podemos considerar qué influencias puede tener el derecho de consumidores, particularmente la protección de los consumidores frente a cláusulas abusivas. Esto es relevante porque las cláusulas estatutarias son predispuestas por el promotor o predisponente, y pueden ser ilegales, contrarias a normas imperativas, o abusivas, ya que podrían consagrar una reserva de derechos o una exoneración de obligaciones contraria a la buena fe que perjudique a los adquirentes. Por ello, se pueden traer a colación los principios inspiradores de la protección de consumidores frente a posibles cláusulas estatutarias abusivas.

Dentro de estas pinceladas transversales, no podemos olvidar la influencia del derecho urbanístico sobre los regímenes de propiedad horizontal. El legislador urbanístico ha determinado que no solo la división de terrenos y la edificación están sujetas a un control de disciplina urbanística preventiva mediante la solicitud y concesión de las licencias correspondientes. También la constitución de regímenes de propiedad horizontal de complejo inmobiliario necesita ser objeto de una autorización administrativa previa, tanto para su constitución como para su modificación, con las excepciones que se mencionarán.

Por último, el derecho fiscal nunca es ajeno a ninguna institución jurídica. Casi siempre que se realiza alguna actuación, el fisco está presente. Se prevé que la constitución o la modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal generan y devengan una serie de tributos que se comentarán brevemente.

Finalmente, junto con estas pinceladas jurídicas transversales, también se hará una breve alusión a la incidencia de las nuevas tecnologías en los regímenes de propiedad horizontal. Se podría establecer un sistema de conexión telemática bidireccional interactiva entre los administradores de fincas y el registro de la propiedad, permitiendo información en tiempo real sobre las titularidades y sus actualizaciones. Asimismo, se podría aprovechar la configuración de sistemas de libros de actas electrónicos, de modo que se configuren y se depositen en el registro de la propiedad, o establecer juntas virtuales autenticadas que cumplan todas las garantías. Incluso la tecnología blockchain podría permitir la tokenización de activos. Esto significa que el canal de transmisión de los inmuebles no sería solo el tradicional (acudir al notario para otorgar una escritura de compraventa), sino que podría incluirse el tráfico jurídico a través de la cadena de bloques (blockchain).

 

* La Cuestión Terminológica: De la Propiedad Horizontal al Complejo Inmobiliario

 

Antes de entrar en detalle, es importante considerar la cuestión terminológica, es decir, los distintos nombres que se han usado para referirse a la propiedad horizontal. Ha habido una evolución normativa y un intento de inventar nombres nuevos, con la pretensión de que cambiar el nombre a las cosas alteraría su naturaleza, lo cual no es cierto; las cosas son lo que son, independientemente de su denominación.

Tradicionalmente, en el derecho civil, antes de consagrarse la denominación de propiedad horizontal, se utilizaron términos como medianería horizontal. Este término se usaba en el sentido de que un piso compartía los forjados con el de arriba. Estas relaciones de vecindad también podían resolverse acudiendo a la figura de las servidumbres recíprocas, aunque resultaban ser servidumbres complejas en un sistema cada vez más complicado. Inicialmente, el Código Civil hablaba de las casas por pisos y les otorgaba una regulación muy fragmentada.

La denominación que triunfó y se consolidó fue la de propiedad horizontal, establecida en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Esta ley proporcionó la redacción vigente (o prácticamente idéntica) del artículo 396 del Código Civil, y señaló los caracteres básicos del sistema: la existencia de elementos privativos que comparten elementos comunes inseparables de los privativos, y la inexistencia de un derecho de retracto entre los comuneros, al no tratarse de una comunidad ordinaria.

Sin embargo, se observó que las urbanizaciones con viales y parcelas también eran, en esencia, regímenes de propiedad horizontal. Para distinguirlas de la propiedad horizontal vertical, se acuñó el término propiedad horizontal tumbada. Esto constituye una redundancia, pero se usó para diferenciarlas. Otras legislaciones, como la catalana, hablaban de la propiedad horizontal por parcela. Otra denominación exitosa es la de las vinculaciones ob rem.

Las vinculaciones ob rem establecen relaciones jurídicas entre cosas, de modo que la titularidad de una cosa va vinculada a quien sea el titular de la otra cosa a la que está subordinada. Si se vincula una cosa con muchas otras, esta cosa vinculada o subordinada se convierte en un elemento común de las demás. Un ejemplo de uso de la vinculación ob rem en lugar de propiedad horizontal es cuando se adquiere un terreno (como una pista de tenis) y se vincula a distintos chalets de alrededor, creando un régimen de propiedad horizontal con elementos privativos y comunes compartidos por cuotas.

Otras veces, se ha recurrido a la figura de las cuotas indivisas con asignación de uso. Esta figura, utilizada principalmente para garajes y trasteros, argumentaba que una cuota indivisa (proporción matemática) podía tener materialización física si se le asignaba el uso de un espacio determinado. Existe una crítica considerable a esto, no solo por la inventiva terminológica, sino por la incongruencia conceptual. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de mayo de 2006 (doctrina reiterada en la de 5 de abril de 2021), ha señalado que la cuota es meramente instrumental o accesoria, y la esencia es el espacio físico atribuido. La venta de cuotas con asignación de una plaza de garaje es, en realidad, una venta de la plaza de garaje con una cuota en elementos comunes.

La Dirección General de los Registros (DGR) también ha intentado explicar en sus resoluciones que una propiedad horizontal no es un complejo inmobiliario según si el suelo es elemento común o no, o que si lo privativo es la propiedad o el uso se está ante situaciones distintas. Finalmente, toda esta creatividad ha exigido una definición legal de complejo inmobiliario como una categoría más genérica, que clarifica y es más neutra y omnicomprensiva.

La definición se encuentra en el artículo 26 del texto refundido de la Ley del Suelo: se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distinga elementos privativos sujetos a una titularidad exclusiva y elementos comunes cuya titularidad corresponda con carácter instrumental y por cuotas porcentuales a quienes en cada momento sean los titulares de los elementos privativos.

Con esta definición, todas las otras denominaciones vistas hasta ahora (propiedad horizontal normal, horizontal tumbada, asignaciones de uso o propiedad, cuotas indivisas, vinculaciones ob rem) comparten la misma naturaleza y son complejos inmobiliarios. A todas ellas se les aplica una regulación imperativa: los elementos comunes son inseparables de los privativos, no hay derecho de retracto, y existe un determinado régimen de funcionamiento y adopción de acuerdos establecido por las leyes. Fiscalmente, estas figuras serán tratadas por igual, ya que los impuestos se exigen de acuerdo con su verdadera naturaleza y no con la denominación que les otorguen las partes.

 

* Conexiones con el Derecho Constitucional

 

Se abordará el análisis de las conexiones que el régimen de propiedad horizontal presenta con el derecho constitucional o el derecho político.

* Soberanía y Título Constitutivo

La Constitución española es el título constitutivo del Estado español como comunidad. En derecho político y constitucional se habla del principio de soberanía. En la propiedad horizontal, los soberanos son los propietarios. El título constitutivo de la comunidad debe ser otorgado por el propietario único, o por todos los propietarios de manera unánime.

* Doble Mayoría y Levantamiento del Velo

A diferencia de los sistemas capitalistas (un euro, un voto) o los sistemas personalistas (una persona, un voto), el régimen de propiedad horizontal combina ambos. Para la adopción de acuerdos se exige una doble mayoría: no solo capitalista (de cuotas), sino también democrática (de personas). Casi todos los acuerdos requieren una mayoría simultánea de propietarios y de cuotas. Esto plantea la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo (lifting the veil), por ejemplo, para determinar si un promotor que posee veinte pisos a nombre de sociedades diferentes debe computar como varios propietarios o como uno solo.

* Mayorías Cualificadas

Existe una analogía con el derecho constitucional respecto a las mayorías cualificadas exigidas para aprobar ciertas materias. En la propiedad horizontal, la regla general es la unanimidad para aprobar o modificar el título constitutivo, pero esta se ha flexibilizado. Basta una mayoría de tres quintas partes para actos como divisiones, agregaciones, construcción de nuevas plantas, o para fijar limitaciones o condiciones a los apartamentos turísticos. La prohibición absoluta de los arrendamientos turísticos podría ser contraria a la libertad de empresa y al título constitutivo, y por lo tanto, requeriría unanimidad para evitar la impugnación. En la mayoría de los casos, se exige una mayoría del 50% de propietarios que a su vez representen la mayoría en las cuotas de participación.

* Derechos Individuales y de Minorías

El principio democrático se concilia con la protección de los derechos de las minorías. Existen derechos individuales, como la posibilidad de solicitar la inclusión de puntos en el orden del día, o el derecho a exigir la instalación de puntos de recarga eléctrica o reformas de accesibilidad para discapacitados. En otros casos, basta que un grupo que represente el 25% de propietarios o de cuotas pueda exigir la convocatoria de la junta (artículo 16). Otras mayorías más cualificadas, de un tercio (33%), se exigen para la aprobación de acuerdos sobre instalación de energía renovable o suministro eléctrico.

* Representación y Remoción

En analogía con el nombramiento de representantes políticos, el presidente de la Comunidad de Propietarios, nombrado por la junta, puede ser removido de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta convocado en sesión extraordinaria, según el artículo 13.

* Subcomunidades y Agrupaciones

Al igual que las comunidades autónomas, las subcomunidades de propietarios solo pueden existir si están previstas en el título constitutivo, definiéndose claramente los elementos privativos y comunes sobre los que tienen capacidad de decisión. No existe el derecho de autodeterminación o de separación para las subcomunidades, ni pueden menoscabar las competencias de la comunidad general.

De forma análoga a los tratados internacionales, las comunidades de propietarios pueden agruparse entre sí (macrocomunidades). La regulación contenida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal sigue principios similares al derecho internacional: las reuniones se llevan a cabo por los respectivos presidentes, y los acuerdos cualificados deben ser adoptados por cada una de las comunidades, sin que estos macroorganismos puedan menoscabar las facultades de los órganos de gobierno de las comunidades agrupadas.

* Prerrogativas y Dominio Público

El promotor, en el título constitutivo, puede reservarse determinados derechos o la exoneración de obligaciones, lo cual puede ser abusivo y dar lugar a la aplicación de la legislación de consumidores y los principios de equidad para impugnar cláusulas estatutarias.

Otro punto es la conciliación de la propiedad privada con el dominio público. Los elementos comunes son inalienables e inembargables. No pueden ser enajenados sin desafectación previa, un acto que requiere unanimidad. Sí pueden constituirse derechos de uso, servidumbre o arrendamiento sobre elementos comunes con la mayoría de tres quintas partes. En caso de desafectación de un elemento común (como la vivienda del portero), si cada piso está gravado con cargas, la finca desafectada debe venderse arrastrando proporcionalmente todas y cada una de esas cargas, conforme a la doctrina de la DGR de 4 de junio de 2003.

* Resolución de Controversias y Equidad

El poder judicial resuelve las impugnaciones de los acuerdos conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (plazo de tres meses, o un año si son contrarios a la ley o estatutos). Además, para evitar situaciones de bloqueo, el artículo 17 prevé que si la mayoría no se logra, el juez, a instancia de parte, puede resolver en equidad lo que proceda.

 

* Conexiones con el Derecho Civil y Principios Generales

 

* Personalidad Jurídica

La propiedad horizontal es una agrupación de personas a la que el legislador decidió no otorgarle personalidad jurídica, lo cual es visto como una anomalía. Aunque se le otorgan órganos de representación, capacidad procesal y capacidad para ser titular registral, se propone otorgar personalidad jurídica a las comunidades inscritas, de forma similar a las sociedades mercantiles, e inscribir sus cargos representativos en el Registro de la Propiedad.

* Flexibilidad Formal y Consentimiento Atenuado

El régimen es especialmente flexible en sus formalidades. La citación, los apoderamientos, la emisión del voto y las notificaciones no son fehacientes. El secretario asume funciones de notarium, certificando los procedimientos. Esta flexibilidad debilita el principio del consentimiento, ya que si un propietario no vota a favor de un acuerdo y no se opone en los 30 días siguientes a la notificación, su voto se computa como favorable.

* Buena Fe y Abuso del Derecho

Cualquier controversia se resuelve atendiendo a los principios de buena fe y abuso del derecho. El derecho amparará al que actúe de buena fe y no amparará el ejercicio antisocial de un derecho. El principio de equidad también es aplicable, pues la ley de propiedad horizontal atribuye supuestos en los que el juez puede resolver exclusivamente en equidad.

* Renuncia de la Propiedad y Vacancia

La renuncia del derecho se plantea como problemática en la propiedad horizontal porque implica obligaciones (gastos de comunidad). Si un propietario renuncia a un elemento privativo, perjudica a terceros, ya que los gastos acrecerían a los demás propietarios. Además, registralmente, una finca inmatriculada no puede dejarse sin titular. En casos de renuncia a un elemento privativo, la solución más aceptada es que no se produce acrecimiento automático a los demás propietarios, sino una situación de vacancia, y la adquisición solo podría realizarse por el Estado, mediante aceptación expresa.

* Prescripción Adquisitiva (Usucapión)

Es posible usucapir elementos comunes para que terminen siendo privativos. Se distingue entre la usucapión ordinaria y extraordinaria. La usucapión secundum tabulas se produce a favor de los pronunciamientos registrales, de modo que una inscripción indebida de un acuerdo que atribuye un elemento común a un propietario se presume de buena fe y se consolida tras diez años. La usucapión contra tabulas se produce cuando, a pesar de que el elemento común sigue inscrito a nombre de la comunidad, alguien lo posee por 30 años. Aunque se consolide, para ser efectiva contra ulteriores adquirentes, estos deben conocer esa posesión o consentirla durante el año siguiente a la adquisición.

* Responsabilidad Patrimonial

La comunidad, aun sin personalidad jurídica, tiene responsabilidad patrimonial universal ante terceros. El artículo 22 establece que la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todo su fondo y crédito a su favor. Los elementos comunes no son embargables por sí solos, pero sí lo son las cuentas, depósitos y el activo de la comunidad. Existe la discusión no regulada sobre si debe haber un mínimo inembargable para cubrir los gastos ordinarios.

* Responsabilidad de los Comuneros y Preferencia de Crédito

Los comuneros deben satisfacer las deudas de la comunidad. Existe una preferencia de cobro (privilegio crediticio) para el cobro de las deudas del año en curso y de los tres años anteriores. Esta preferencia se hace valer mediante tercerías de mejor derecho en ejecuciones. Para solucionar el problema de que las comunidades no se enteran de las ejecuciones, se propone que el registrador notifique a la comunidad cuando se vaya a subastar una finca, para que pueda ejercer su privilegio.

La afección legal frente a terceros adquirentes es distinta. Obliga a los ulteriores adquirentes a soportar la ejecución sobre su propio piso o local (no sobre el resto de sus bienes) para el pago de las deudas pendientes del año de la adquisición y los tres anteriores.

Los propietarios también tienen una responsabilidad subsidiaria sobre las deudas de la comunidad. El acreedor puede dirigirse contra cada propietario por la cuota correspondiente en el importe insatisfecho. El propietario puede oponerse si acredita estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento del requerimiento.

 

* Implicaciones Registrales y Control Urbanístico

 

* Técnica Registral

La propiedad horizontal se inscribe mediante folios jerarquizados. Existe un folio para el conjunto (donde se definen los elementos comunes, privativos y estatutos) y folios registrales independientes para cada elemento privativo, conectados entre sí. Esto puede realizarse por vía de división (de lo general a lo particular, como en un edificio) o por vía de agrupación (de lo particular a lo general, como la unión de chalets para crear un elemento común).

* Calificación de Acuerdos y Titularidad Registral

La modificación del título constitutivo requiere una calificación rigurosa, distinguiendo entre actos colectivos (adopción por mayoría con escaso rigor formal) y actos particulares (afectan la propiedad individual y requieren consentimiento formal del propietario).

La Dirección General ha establecido que los acuerdos deben ser adoptados por los titulares registrales vigentes al tiempo en que se solicite la inscripción. Si un acuerdo se tomó con unanimidad en el pasado, pero los titulares registrales han cambiado, el acuerdo debe ser ratificado por los titulares actuales. Se propone una conexión bidireccional entre el registro y la comunidad para que, al convocar una junta con intención de inscribir acuerdos, el registrador informe de los titulares. Además, se sugiere inscribir el acuerdo con retroacción de efectos a la fecha de la convocatoria inicial para proteger la prioridad.

El rigor registral es fundamental no solo para proteger a los adquirentes posteriores (invocando la inoponibilidad de lo no inscrito), sino también para garantizar que quienes tomaron el acuerdo fueran los titulares registrales en ese momento, y no fueran preteridos en la junta.

* Legalización de Libros de Actas

La legalización de los libros de actas (artículo 19 LPH, 415 RH) se aplica tanto a las comunidades inscritas como a las no inscritas. Para las comunidades no inscritas, el registrador debe llevar un fichero aparte. Es imprescindible que las comunidades estén constituidas antes de la legalización, es decir, que estén determinados los elementos privativos, comunes y sus cuotas.

* Control Urbanístico y Complejos Inmobiliarios

El artículo 26 de la Ley del Suelo exige autorización administrativa previa para constituir o modificar complejos inmobiliarios. Las excepciones son si los elementos privativos coinciden con los ya figurados en la licencia de obras, o si la modificación no crea nuevos elementos.

El derecho urbanístico somete a control administrativo todo negocio jurídico de finalidad esencialmente equivalente a la división (actos equiparados), como las adquisiciones por cuotas indivisas o la interposición de propiedades horizontales. Esta exigencia se justifica porque, aunque el suelo sea elemento común, la posibilidad de que distintos propietarios utilicen porciones diferentes del suelo implica un fraccionamiento.

También existen los complejos inmobiliarios urbanísticos, donde coinciden elementos de propiedad privada con elementos de dominio público, regulando los intereses concurrentes en un mismo espacio físico.

* Aspectos Fiscales

La constitución o modificación del título constitutivo paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), la llamada cuota variable. En Andalucía, el tipo impositivo es del 1,2% sobre la totalidad del valor del conjunto inmobiliario.

Si se utiliza la figura de la vinculación ob rem en lugar del conjunto inmobiliario, resulta fiscalmente más rentable. En tales casos, la base imponible es únicamente el valor de las fincas subordinadas (por ejemplo, la pista de tenis vinculada), y no el valor total del conjunto.

*  Conclusiones y Propuestas de Futuro

El objetivo es conciliar la necesaria atenuación del rigor formal en el funcionamiento de la comunidad (donde el secretario actúa como notario y da fe de las actuaciones) con la garantía de las titularidades que proclama el Registro de la Propiedad. El registrador debe comprobar que el individuo que ha actuado es el mismo titular que consta inscrito.

Propuestas Concretas para el Registro de la Propiedad:

1. Que la inscripción del régimen constitutivo determine per se y ex lege la adquisición de la personalidad jurídica para la comunidad, incluso con la obtención directa del CIF.
2. Que los cargos de la comunidad de propietarios sean objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, como los cargos mercantiles en el Registro Mercantil.
3. Que las cuentas aprobadas por la comunidad sean objeto de depósito periódico en el registro.
4. Que la afección real de los pisos para responder de las deudas (afección legal) no sea una carga oculta, sino una afección expresa mediante nota marginal cuantificada y con duración determinada.
5. Que se prevean notificaciones registrales de oficio para permitir la interposición de tercerías de mejor derecho.
6. Que se regule la inscripción de las ofertas públicas de venta o arrendamiento, con posibilidad de retroacción de efectos al momento de la inscripción tras la aceptación.
7. Que se fomente el uso de libros de actas electrónicos con firma electrónica, la autenticación registral de juntas virtuales y la comunicación bidireccional en las convocatorias.
8. Que se sincronice la tokenización de activos con el Registro de la Propiedad, mediante un documento formal que autorice y comprometa al titular registral a permitir la transmisión a través de la cadena de bloques, evitando el fraude a terceros.
9. Que la ejecución y la reclamación de créditos se lleven a cabo mediante un procedimiento ante el notario o el registrador, incluyendo las subastas a través del portal del Boletín Oficial del Estado.

Estas posibilidades podrían introducirse mediante una reforma legal o, en su mayor parte, podrían utilizarse hoy mismo si los propios estatutos las previeran e incluyeran.

* Conclusión Final

La propiedad horizontal es una especie concreta de la categoría general de complejo inmobiliario, sin que la denominación altere su naturaleza. Si bien existe una importante seguridad jurídica, es fundamental conciliar la necesaria flexibilización del rigor formal en el funcionamiento ordinario de la Junta de Propietarios con la ineludible garantía jurídica que debe exigirse cuando los acuerdos son de especial trascendencia, como al pretender alterar el título constitutivo e inscribir modificaciones. En tal caso, el registrador debe calificar que los acuerdos estén tomados no solo con la mayoría legal, sino por los propietarios que según el registro constan como titulares, lo cual es una exigencia básica del principio de seguridad jurídica.

 

* PRESENTACION (Generada por I.A.)

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