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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

EL MARGEN DE TOLERANCIA definido en la resolución conjunta DGSJ-DGC 23-9-2020. Cuestiones prácticas y comentario crítico: tolerancia “humana” y tolerancia “técnica”.

Contenido:

EL MARGEN DE TOLERANCIA definido en la resolución conjunta DGSJ-DGC 23-9-2020. Qué es y para qué sirve. Cuestiones prácticas y comentario crítico.

 

 

* INTRODUCCION Y CONCEPTO

Conforme a la citada resolución conjunta, en la comparación entre dos georreferenciaciones determinadas, se analiza si ambas se encuentra o no, una respecto de la otra, dentro del llamado “margen de tolerancia”.

En caso afirmativo, se entiende que ambas georreferenciaciones representaciones son equivalentes o similares entre sí, y se dice que presentan “identidad gráfica” entre sí .

 

* Cuestiones prácticas:

 

 

* 1.- Qué georreferenciaciones se comparan entre sí

 

La comparación puede efectuarse entre cualesquiera georreferenciaciones, ya sean catastrales, alternativas privadas, del dominio público, fotointerpretadas, etc.

 

Las combinaciones posibles son diversas. Enunciamos sólo los ejemplos más típicos:

 

* a.- Comparar una georreferenciación catastral con una alternativa (RGA)

 

La RGA puede ser la proporcionada por el interesado de dominio privado, o por la administración titular del dominio público.

 

Pero con la salvedad de que si la georreferenciación del dominio público resulta de un deslinde aprobado con cartografía vectorial, no se aplica el margen de tolerancia: “En caso de superposición de la representación gráfica catastral (o alternativa, habría que añadir) con el dominio público, resultante de su contraste indiciario sobre ortofoto del PNOA u otra cartografía oficial, podrá considerarse que ello no implica invasión del dominio público, siempre que la intersección no exceda del margen de tolerancia previsto en esta Resolución y que no se trate de dominio público deslindado con cartografía vectorial.”

 

 

* b.- Comparar una georreferenciación catastral con un recinto fotointerpretado

 

Para convertir la ortofoto, que es un archivo raster (solo una imagen continua) en un archivo vectorial (un recinto geométrico), requiere intervención e interpretación humana para trazar el concreto recinto sobre la ortofoto de base.

 

*  c.- Comparar una georreferenciación de un momento determinado con otra georreferenciación  rectificada o corregida en un momento posterior.

 

Por ejemplo, una georreferenciación catastral que presenta errores de giros y/o desplazamientos con otra georreferenciación catastral posterior que, tras los procedentes ajustes, supuestamente ya ha corregido tales errores.

 

 

 

 

* 2.- Cuál es ese “margen de tolerancia”

 

Para que se cumpla el margen de tolerancia entre dos georreferenciaciones a comparar deben cumplirse a la vez dos condiciones:

 

* a.- Comparacion de líneas: (magnitudes absolutas)

En caso de cartografía urbana: Que “La línea exterior que delimita el perímetro de una geometría debe estar comprendida dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros”

 

En el caso de cartografía rústica: los márgenes del borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros.

 

 

* b.- Comparacion de áreas: (magnitudes relativas o porcentuales)

Que la diferencia de superficies entre las geometrías comparadas no exceda del 5%

 

 

* 3.- Como se comprueba si se cumple o no el “margen de tolerancia”

 

Utilizando los servicios técnicos catastrales o aplicaciones gráficas registrales:

 

“El servicio de informe de validación gráfica alternativo de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro informará si una representación gráfica georreferenciada alternativa se encuentra dentro de dicho margen de tolerancia …”

 

“Cuando se trate de contrastar mediante indicios la representación gráfica catastral y la resultante del recinto foto-interpretado sobre ortofotografía del PNOA u otras cartografías oficiales que delimiten el dominio público y las limitaciones de naturaleza pública o medioambiental, los registradores dispondrán de una aplicación que les permitirá visualizar el margen de tolerancia correspondiente a una representación catastral. Dicha visualización estará disponible, además, en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro”.

 

El Corpme tiene el propósito de que también se pueda utilizar a estos efectos, por cualquier usuario,  el Geoportal registral.

 

 

* 4.- Qué consecuencias tiene que se cumpla o no el margen de tolerancia.

 

* Consecuencia puramente terminológica:

si se cumple el margen de tolerancia, se dice que las dos georreferenciaciones tienen “identidad gráfica”

* Consecuencia práctica o jurídica:

No produce ninguna consecuencia automática ni obligada. Simplemente sirve como parámetro auxiliar para que el propietario o el registrador tome una decisión informada.

 

* Decisión del propietario:

* (cuando compara una georreferenciación catastral con una alternativa)

 

“si una representación gráfica georreferenciada alternativa se encuentra dentro de dicho margen de tolerancia (con respecto a la catastral) … el propietario puede prestar … su consentimiento debidamente informado, para optar entre inscribir la representación catastral o iniciar a su costa el correspondiente procedimiento de mejora de precisión previsto en la Legislación Hipotecaria”

“Que el propietario pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa”

 

Por tanto, el propietario no tiene que motivar su decisión, sino sólo exteriorizarla.

 

 

* Decision del registrador:

 

* a.- Cuando compara una georreferenciación catastral con otra fotointerpretada

“ Que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral.

Cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente.

 

 

* b.- Cuando compara una georreferenciación catastral inscrita con metadatacion de giro/desplazamiento con otra catastral posterior que ya haya corregido los errores de giro/desplazamiento:

 

“ Que el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad.

Igualmente se aplica que cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente

 

 

* c.- Cuando compara la georreferenciación que se pretende inscribir con la del dominio público:

.- Si el dominio publico resulta de ortofoto o cartografía ordinaria:

“En caso de superposición de la representación gráfica catastral con el dominio público, resultante de su contraste indiciario sobre ortofoto del PNOA u otra cartografía oficial, podrá considerarse que ello no implica invasión del dominio público, siempre que la intersección no exceda del margen de tolerancia previsto en esta Resolución y que no se trate de dominio público deslindado con cartografía vectorial.”

.- Si el dominio público resulta de deslinde aprobado con cartografía vectorial:

El registrador denegará la inscripción de la georreferenciación pretendida por un propietario aunque estuviera dentro del margen de tolerancia con respecto a la del dominio público deslindando.

 

*

COMENTARIO CRITICO: J. DELGADO

 

* EL MARGEN DE TOLERANCIA “HUMANO” y el margen de tolerancia “TÉCNICA o TOPOLÓGICA”. Un nuevo enfoque conceptual

 

La Resolución conjunta define un margen de tolerancia que yo llamaría, para entendernos, “margen de tolerancia humana”, pues sólo tiene la función de sugerir al humano que sea tolerante y se conforme con una georreferenciación ya disponible aunque imperfecta y renuncie a otra más perfecta.

Este “margen de tolerancia humano” no tiene mucho sentido regularlo,  pues cada propietario tiene la tolerancia que quiera tener, o dicho de otro modo, cada uno sabrá qué grado de precisión necesita o le interesa costear.

La pretensión inicial del Catastro cuando empezó a hablar de introducir en la resolución conjunta  el llamado margen de tolerancia, era imponerlo al interesado, como diciendo: “por debajo de este margen, diga lo que diga el propietario o inscriba lo que inscriba el registrador, el Catastro no va a modificar sus geometrías”.

Después, cuando en la negociación bilateral “la parte registral” consiguió evitar esa imposición catastral, y se acordó respetar y proclamar el derecho del interesado a mejorar la precisión métrica,  ese margen de tolerancia tal como venía y sigue viniendo diseñado en la resolución conjunta ya no tiene mucho sentido ni casi utilidad práctica.

Lo que verdaderamente era y es necesario, y no se ha hecho, es definir lo que podríamos llamar un “margen de tolerancia “técnica” o “topológica”, entendido como la cuantificación del máximo hueco o solape admisible técnicamente por las respectivas aplicaciones gráficas (la catastral y la registral) entre dos georreferenciaciones adyacentes, de modo que cuando los huecos o solapes estén por debajo de dicho margen el Informe catastral de validación técnica de representaciones alternativas (IVG catastral) no pueda ser negativo, ni la aplicación gráfica registral pueda impedir materialmente la inscripción.

Esto era y es  muy importante, pues no tiene sentido que actualmente tanto la aplicación gráfica catastral como la registral  jueguen a creerse la perfección personificada,  de modo que con un simple solape de pocos centímetros se bloquean las aplicaciones (el IVG catastral sale negativo y la aplicacion gráfica registral homologada, llamada Geobase, rechaza inscribir una nueva georreferenciación que pise por pocos centímetros otra previa).

Es cierto que en teoría, y en puridad topológica, no debería haber ningún hueco ni solape, ni siquiera mínimo, entre geometrías adyacentes.  Pero en la práctica, si se exige la precisión absoluta se puede producir un bloqueo injustificado e impedir un funcionamiento razonable del sistema.

Resulta contrario al sentido común y hasta ridículo que la gestión catastral o registral rechacen cualquier hueco o solape de escasos centímetros, como si quisieran presumir de una exactitud y precisión centimétrica de la que todo el mundo sabe que no solo carecen sino que nunca podrán alcanzar. Como ridículo también era que los GMLs generados por la aplicación registral expresaran no sólo las unidades de las coordenadas UTM (que se miden en metros), sino sucesivos decimales hasta la milmillonésima de metro.

Ese margen de tolerancia “técnica” o “topológica”, tal como aquí se defiende,  debe existir y tener una magnitud razonable, y actualmente ya existe de hecho, pero no está oficialmente aprobado, definido ni explicitado, por lo que sí que debería haberse contemplado en esta segunda resolución conjunta, o, al no haberlo hecho, al menos definirlo en el protocolo de buenas prácticas que la misma pretende y que está pendiente de aprobación.

 

 

 

 

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