* Introducción:

En el presente trabajo se sostiene la tesis de que, en una ejecución contra varias fincas hipotecadas en garantía de un mismo préstamo único, cuando el acreedor ejecutante, a falta de postores en la subasta, se adjudica alguna finca “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos” (art 671 LEC), no puede subdividir ni prorratear tal importe, que es un concepto único, entre las distintas fincas ejecutadas, sino que ha de dar carta de pago total de su crédito.

* Posible modelo de nota de calificación registral:

(Datos tomados de un supuesto real)

ANTECEDENTES DE HECHO:

(…)

Se ejecutan conjuntamente dos fincas hipotecadas. Respecto de una, que es vivienda habitual, el ejecutante se la adjudica por el 70% de su valor de tasacion para subasta. Respecto de la otra finca, se la adjudica por “la cantidad que se le adeude por todos los conceptos”. Pero seguidamente se dice que el importe de la adjudicacion resulta insuficiente para cubrir la totalidad de la deuda.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS: Calificado el mismo por el registrador que suscribe, conforme al art 18 de la Ley Hipotecaria, se han advertido defectos, como consta a continuación:

DEFECTOS OBSERVADOS EN LA CALIFICACIÓN:

1º.- HIPOTECA: EJECUCIÓN: ADJUDICACIÓN POR LO QUE SE ADEUDE AL EJECUTANTE POR TODOS LOS CONCEPTOS. Incongruencia. art 671 de la LEC.:

El Artículo 671 de la Ley de enjuiciamiento civil establece lo siguiente: ” Subasta sin ningún postor. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.”

EN EL PRESENTE CASO, se ejecutan simultáneamente, en el mismo procedimiento, y por un mismo crédito, que es único, dos fincas hipotecadas.

Al adjudicarse una de ellas, que no es vivienda habitual, el acreedor, y ante la falta de postores en la subasta, de entre las dos opciones que le ofrece la ley, descarta la de adjudicarsela por el 50% de su valor de subasta, y decide adjudicársela “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”.

Siendo ello así, es forzoso que el procedimiento ha de concluir quedando completamente satisfecho el crédito del actor, pues se adjudica la finca por lo que se le deba por todos los conceptos, cantidad ésta que ha de ser liquidada en el procedimiento y respecto de la cual ha de otorgarse completa carta de pago.

Sin embargo, en el presente caso, el ejecutante lo que hace, con el refrendo del decreto de adjudicación, es desglosar y dividir a su criterio “lo que se le deba por todos los conceptos” entre las dos fincas ejecutadas, cuando tal desglose o división de su crédito, a estos efectos, no está permitido por la ley, ya que el crédito es único, y así como el valor de subasta sí es una magnitud que se predica respecto de cada finca de modo separado, en cambio, el crédito reclamado es único entre ejecutante y ejecutado, y se predica respecto de todo el procedimiento ejecutivo interpuesto, sin admitir un ficticio desglose entre fincas que no tiene amparo legal y sólo busca favorecer al ejecutante vulnerando la posición jurídica que la ley concede al ejecutado.

Dicho de otro modo: la ley permite al ejecutante adjudicarse la finca “por lo que se le deba por todos los conceptos”, pero no le permite hacerlo por “una parte de lo que se le deba por todos los conceptos”.

Por tanto, no es posible inscribir la presente adjudicación hipotecaria en la que el ejecutante se adjudica una finca “por lo que se le deba por todos los conceptos”, pero seguidamente se dice que no se ha cubierto la totalidad de la deuda y que queda deuda pendiente.

Una cosa es el desglose de cifras de responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas hipotecadas, lo cual no sólo es posible, sino preceptivo, y tendrá su aplicacion en las relaciones, no entre partes, sino entre ejecutante y terceros titulares de cargas posteriores a cancelar, a los efectos de tener que consignar todo lo que exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, y otra cosa, completamente distinta, es el importe del crédito reclamado judicialmente por el acreedor frente al deudor, que es un concepto único en la relación bilateral entre ambos, y al que se refiere el art 671 LEC, tambien como concepto unitario, que no admite, a estos efectos, fraccionamiento ni desglose entre fincas.

POSIBLE SUBSANACIÓN:

Rectificar el decreto y otorgar carta de pago por la totalidad de lo debido al ejecutante (concepto unitario que, insistimos, no admite división ni fraccionamiento entre las diversas fincas ejecutadas en un mismo procedimiento).

OBSERVACIONES: No cabe siquiera la inscripción parcial sólo en cuanto a la otra finca (vivienda habitual que se adjudica por el 70% de su valor de subasta), pues se dice que queda deuda pendiente, y ello no es legalmente posible cuando en el mismo procedimiento ha habido otra adjudicacion por el importe de lo que se deba al ejecutante por todos los conceptos.

Nota: Un vez que se subsane este defecto, y se otorgue completa carta de pago por todo lo que se le adeude al acreedor, y se liquide tal cifra, sí habrá que hacer el desglose e imputación de tal cifra entre cada finca y entre cada concepto de responsabilidad hipotecaria, pues hay cargas posteriores inscritas frente a las cuales, si se pretende su cancelación, no es posible excederse de tales conceptos desglosados. (Art 132.3 de la Ley Hipotecaria)

ACUERDO: En consecuencia, procede SUSPENDER LA INSCRIPCIÓN por los motivos expresados.

POSIBLE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN: Dado el carácter SUBSANABLE de los defectos señalados, cabe la posibilidad de solicitar la anotación preventiva prevista en el art 42.9º de la Ley Hipotecaria.

PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado conforme a dicho precepto.

RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN: Contra la presente calificación se puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación de la misma, o mediante demanda ante los Juzgados de 1ª instancia de (…)

Conforme al art 18 de la Ley Hipotecaria, el interesado puede instar en el plazo de 15 días la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art 275 bis.