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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

DISPARATA Y GANA: “Las palabras son más valiosas que la georreferenciación y dejan la finca a salvo de terremotos”. A propósito de la R DG de 4-12-2023.

Contenido:

* INTRODUCCION

Abordamos aquí el comentario crítico de la Resolución de 4 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pego

* TEXTO ÍNTEGRO DE LA RESOLUCION:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-1492

* RESUMEN BREVE:

La registradora suspende la inscripción de una servidumbre de paso por no estar georreferenciada la porción que ocupa la servidumbre ni las fincas (predios sirvientes) en que dice ubicarse.

El notario autorizante y recurrente alega (entre otros extremos) que no es necesario la georreferenciación de la finca ni la de los predios sirvientes porque:

1.- – «para los interesados las palabras empleadas en la determinación literaria de la servidumbre son más valiosas” que la georreferenciacion, que es costosa.

2.- la georreferenciación no es una ciencia exacta ya que:

.-  «bajo las fincas las placas tectónicas pueden hacer variar su posición, imperceptiblemente pero también de forma catastrófica».

.- “Una finca puede variar su superficie y configuración no solo por un movimiento sísmico, también por aluvión o por avulsión”.

.- “Hay muchos fenómenos naturales que pueden afectar a los inmuebles variando sus coordenadas de localización”.

3.- Y en cambio, «la descripción literaria dada a la servidumbre la deja a salvo de terremotos».

 

* CONSIDERACIONES DE LA DG: (en extracto)

La DG afirma lo siguiente:

.- “Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afecten tanto al contenido de la misma como a la superficie concreta del predio sirviente objeto de gravamen.”

.- Que “cuando se pretende inscribir un derecho real de goce limitativo del dominio, que no recae sobre la totalidad de la finca gravada, sino solo sobre una porción de la misma… es necesario identificar con toda precisión cada una de ellas (la parte gravada y la no gravada)  dentro de la finca que va a seguir siendo única.

 

.- Que “esta precisión no sólo es útil y necesaria para quien adquiera e inscriba ese derecho de goce, sino también, sobre todo, para el titular de la finca que va a quedar gravada con el mismo, y, especialmente, para los terceros adquirentes de dicha finca a los que tal servidumbre, esto es, tal limitación de facultades dominicales, sólo les será oponible si consta debidamente inscrita, y con la debida precisión.”

 

.- Que todo ello tiene por finalidad “dar el adecuado cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la precisa delimitación del objeto de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad.”

 

.- Que por todo ello,  y aunque la doctrina anterior de la DG autorizaba la remisión a un plano , (por ejemplo, en la Resolución de 19 de septiembre de 2002 pero recordando en ella que “no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios”), ahora se destaca “la conveniencia de delimitar georreferenciadamente una servidumbre a la hora de efectuar la descripción de la misma en el título y en la inscripción registral, para que quede indudablemente determinada su delimitación y ubicación».”

 

.- Sin embargo, pese a todo ello, la DG  concluye que en el presente caso la servidumbre está suficientemente determinada en su descripción literaria, porque expresa su longitud, su anchura y punto por el que discurre , con incorporación de un plano en el propio título objeto de calificación

 

* COMENTARIO JDR:

 

Los argumentos del notario recurrente, acerca de que las palabras “son más valiosas” que la georreferenciación, porque “las placas tectónicas se mueven” y en cambio “las palabras dejan a la finca a salvo de terremotos”, no pueden evitar arrancarnos la misma sonrisa que provocaría cualquier otra sarta de simpáticos disparates.

Pero el estupor viene cuando la DG, sin llegar a acoger, por supuesto, tales expresiones disparatadas, sí que estima el recurso del disparatador.

Por eso, bromas aparte,  esta resolución merece a mi juicio las siguientes observaciones:

 

1.- .- Tras la ley 13/2015 ya no se permite la inscripción de simples “planos” para identificar porciones de la superficie terrestre, sino de representaciones gráficas georreferenciadas

En efecto, la reforma  operada por la Ley 13/2015 en la Ley Hipotecaria ha determinado que la representación gráfica de las fincas registrales, o de los derechos constituidos sobre ella y la de las edificaciones o instalaciones declaradas en su interior, no deba consistir tan sólo en un plano en papel que se archive en el registro, como se preveía en el anterior artículo 9 de la Ley  Hipotecaria, sin posibilidad de ser contrastado con otros posibles planos archivados para otras fincas, ni de poder interoperar con otras cartografías oficiales, como la catastral. Por el contrario, tras la Ley 13/2015 se exige que las representaciones gráficas de porciones de la superficie terrestre estén debidamente georreferenciadas  y en determinado formato a fin de permitir que sean analizadas en la aplicación gráfica registral homologada, y en su caso, incorporadas a ella, así como al geoportal registral, precisando así la ubicación y delimitación,  no sólo puramente relativa de cada finca o instalación respecto a su entorno, sino absoluta con respecto de la superficie terrestre.

 

2.- Tras la Ley 13/2015 el único caso previsto de aportación e inscripción de planos es el relativo a la delimitación en planta de cada elemento privativo de una propiedad horizontal, pero lo es porque no estamos ante superficies de suelo, sino de edificación, y todo ello a a condición de que conste previamente inscrita la georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación.  (art 202 LH).

 

3.- Inscribir una servidumbre de paso por remisión a un plano en el que esté dibujado el contorno de la finca / predio sirviente, cuando no está previamente inscrita la ubicación ni delimitación geográfica de la finca,  es presuponer que la finca tiene esa delimitación gráfica, es decir, supone dar por demostrado lo que  hay de demostrar.

 

4.- La incorporación directa o indirecta de ese plano al folio real no pasaría de ser una mera mención de algo (la ubicación y delimitación gráfica de la finca) que es “susceptible de inscripción separada y especial”, y que por tanto, conforme a la ley hipotecaria, no solo no produce efecto alguno, sino que tal mención debería ser cancelada de oficio.

 

5.- Como es doctrina constante y reiterada de este Centro Directivo, (véase a modo de ejemplo  la resolución de 4 de noviembre de 2021)  “la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral (o de una servidumbre de paso, podríamos añadir) no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad (o de servidumbre) inscrito.”

 

6.- Por tanto, la misma precisión es requerida por el principio de especialidad, tanto para determinar el objeto del derecho de propiedad, es decir, la finca misma, como para determinar el objeto de derechos limitativos del dominio que vengar referidos a porciones concretas de la finca, tales como los derechos de goce, y entre ellos, por vía de ejemplo, el derecho de usufructo, o el de superficie, o el de arrendamiento.

 

7.- A modo de ejemplo, en la resolución de 8 de diciembre de 2021, sobre inscripción georreferenciada de un derecho de superficie, se dijo que “la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral.”

 

8.- La propia DG argumenta que “como regla general, para inscribir la transmisión o gravamen de una finca en su totalidad, que ya conste inmatriculada sin georreferenciación de su ubicación y delimitación,  no es obligatorio inscribir la georreferenciación de la misma.  El legislador parte de que, aunque tal georreferenciación es sin duda muy conveniente, en tales casos sólo es voluntaria, pues el objeto jurídico que se transmite o grava es el mismo, con su mismo grado de precisión o imprecisión descriptiva, que ya constara en la inscripción registral previa. En cambio, cuando se pretende la creación de objetos jurídicos registrales ex novo, susceptibles de tráfico jurídico propio y separado, sí que se impone por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria la obligatoriedad de su georreferenciación precisa”.

Pues es evidente que la constitución de una servidumbre es un caso de creación e un objeto jurídico registral ex novo, para el cual debe exigirse la debida precisión.

 

9.- Por todo ello, la DG no debería estimar un recurso basado en las pintorescas alegaciones del recurrente y entre ellas la de que “para los interesados las palabras empleadas en la determinación literaria de la servidumbre son más valiosas que la georreferenciación pues dejan a la finca a salvo de terremotos” pues, aparte de lo cómico de su afirmación, es evidente que cuando se pretende la constitución de un derecho real de servidumbre, los interesados no son sólo las partes que otorguen el contrato de su constitución, sino también los terceros adquirentes, tanto del derecho de servidumbre, por un lado, como de la finca gravada, por otro, para los cuales, sin duda, será mucho más valioso, por ser mucho más preciso, una delimitación gráfica georreferenciada que una mera descripción literaria.

 

10.- Y sobre todo porque la potencial merma económica y limitación de facultades que una servidumbre supone para el adquirente de una finca gravada con tal derecho real será mayor cuanto mayor sea la indefinición o imprecisión en cuanto al objeto concreto de dicha servidumbre.

 

CONCLUSIÓN.-

A mi juicio, la DG, con esta resolución, al no exigir la georreferenciación precisa de la servidumbre que se pide inscribir, (y consecuentemente, la de la finca donde dice estar ubicada aquélla) no ha hecho sino, por admitir esa imprecisión, en contra del texto y del espiritu y finalidad de la ley 13/2015, agravar esa potencial merma económica para el adquirente del predio sirviente.

Y quebrar los principios esenciales del sistema registral español al admitir que en el folio real de la finca se mencione y archive indebidamente un supuesto plano de la propia finca, sin cumplir los requisitos exigidos por la Ley (precisión técnica, interoperabilidad y un procedimiento con garantías juridicas y tutela efectiva de terceros y calificacion registral) para la identificación de las porciones de la superficie terrestre que constituyan el objeto de los derechos inscritos.

 

 

 

 

 

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