DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el régimen jurídico y registral de las servidumbres.

La servidumbre, como derecho real restrictivo del dominio, exige para su acceso al Registro de la Propiedad una determinación precisa de sus contornos, basándose en los principios de especialidad, determinación y tracto sucesivo. La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha perfilado rigurosamente los requisitos de configuración, especialmente en lo relativo a la libertad de creación de derechos reales y sus límites frente al orden público y la seguridad del tráfico.

* I. CONCEPTO Y SISTEMAS DE CONFIGURACIÓN

* 1.1. El principio de “numerus apertus” y la autonomía de la voluntad

Nuestro ordenamiento permite la creación de servidumbres atípicas basándose en la autonomía de la voluntad, siempre que se respeten los caracteres esenciales de los derechos reales. Según la Resolución de 25-11-2024 (Registro de Madridejos) (BOE 25-12-2024):

“Esta posibilidad de «numerus apertus» es más palpable en materia de servidumbres, donde aparece claramente establecida en los artículos 536 y 594 del Código Civil, que sobre la base del principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del mismo cuerpo legal, autoriza la constitución de servidumbres atípicas siempre que no se contradiga la Ley ni el orden público”.

* 1.2. Límites a la autonomía: la prohibición de gravámenes perpetuos y la utilidad

La libertad de configuración no es absoluta. No cabe constituir gravámenes que vacíen de contenido el dominio de forma perpetua sin causa justificada. La Resolución de 21-02-2022 (Registro de Inca nº 1) (BOE 14-03-2022) señala:

“Con la doctrina del «numerus apertus» no pueden conculcarse los límites y las exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes (…) que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (…) si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad”.

* II. REQUISITOS PARA EL ACCESO AL REGISTRO

* 2.1. El principio de especialidad y determinación

Para inscribir una servidumbre, el título debe fijar con exactitud su extensión y límites. La Resolución de 26-10-2021 (Registro de Murcia nº 5) (BOE 22-11-2021) establece como requisitos generales:

“a) Adecuada identificación del predio dominante y sirviente, no bastando unos convenios genéricos (…) b) Determinación concreta de la servidumbre: por ejemplo, anchura del paso, su longitud y lugar por donde discurre”.

* 2.2. Identificación gráfica y uso de coordenadas

Aunque no siempre es obligatorio inscribir la base gráfica de toda la finca, sí debe quedar clara la ubicación de la servidumbre. La Resolución de 08-11-2021 (Registro de Torrijos) (BOE 23-11-2021) aclara que:

“Tampoco puede confirmarse la exigencia de que el plano o listado de coordenadas en el que se delimita la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos (…) deba estar suscrito por técnico o contar con la firma legitimada (…) esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar”.

* 2.3. Ubicación del asiento: predio sirviente vs. predio dominante

La inscripción principal debe practicarse en el folio de la finca que soporta el gravamen. Resolución de 16-10-2017 (Registro de Majadahonda nº 1) (BOE 06-11-2017):

“La inscripción de la servidumbre debe realizarse en los folios de las fincas sirvientes y con el consentimiento de los titulares de dichas fincas sirvientes gravadas (…) El artículo 13, en su apartado segundo, establece la posibilidad de que también se haga constar en el folio de la finca dominante, pero como referencia a los folios de las fincas sirvientes”.

* III. CONSENTIMIENTO Y TRACTO SUCESIVO

* 3.1. Necesidad de intervención del titular registral y terceros adquirentes

Si el título se presenta retardadamente y la finca ha cambiado de dueño, se requiere el consentimiento del nuevo titular. Resolución de 22-06-2023 (Registro de Játiva nº 1) (BOE 22-06-2023):

“La prioridad en la presentación en el Registro, lleva a la aplicación del principio de publicidad registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para los adquirentes anteriores, y, en consecuencia, se precisa el consentimiento de esos titulares actuales para la inscripción de las servidumbres”.

* 3.2. Servidumbres y vivienda habitual (Art. 1320 CC)

La constitución de una servidumbre sobre la vivienda familiar requiere el consentimiento de ambos cónyuges, salvo que el gravamen no afecte sustancialmente al goce de la misma. Resolución de 13-06-2018 (Registro de Tacoronte) (BOE 25-06-2018).

* IV. SUPUESTOS ESPECIALES

* 4.1. La “Serventía” y su distinción jurídica

Figura propia de ciertos derechos consuetudinarios (como el canario), se diferencia de la servidumbre en su titularidad común. Resolución de 15-01-2025 (Registro de Orgaz) (BOE 13-02-2025):

“Desde un punto de vista jurídico, la serventía es un derecho de paso indivisible, sin asignación de cuotas, cuya titularidad corresponde en régimen de comunidad de uso y disfrute a los propietarios de las fincas que han cedido terreno para crearla”.

* 4.2. Servidumbres en el Dominio Público (Costas y Vías Pecuarias)

Las servidumbres legales de protección y tránsito del Dominio Público Marítimo-Terrestre operan como limitaciones legales del dominio. Resolución de 25-07-2019 (Registro de Águilas) (BOE 04-10-2019):

“Las servidumbres de uso público (…) deben entenderse como «delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares»”.

* V. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN

* 5.1. Presupuestos para la cancelación registral

Para cancelar una servidumbre inscrita es preceptivo el consentimiento del titular del predio dominante o resolución judicial firme. Resolución de 30-10-2024 (Registro de Ciudad Rodrigo) (BOE 22-11-2024):

“Para la cancelación de la servidumbre se hace necesario el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción”.

* 5.2. Inoperancia de la renuncia unilateral del beneficiario de prohibiciones

A diferencia de las servidumbres, las prohibiciones de disponer no son derechos reales y no pueden cancelarse por mera renuncia del favorecido. Resolución de 08-06-2022 (Registro de Albaida) (BOE 06-07-2022).

Este es mi dictamen, emitido bajo el rigor técnico de la fe pública registral y fundamentado estrictamente en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el cual someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.