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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

R.R. DGSJ de 5-12-2023 y 12-12-2023. Sobre si la oposición formulada en un 199 LH ha de estar fundamentada. UNA DE CAL Y OTRA DE ARENA.

Contenido:

Indice destacado:

* UNA DE CAL: (la R. de 5-12-2023)

En la Resolución de 5 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Monóvar

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-26415

concurrían lo siguientes datos esenciales:

* La finca de la promotora del expediente del artículo 199 LH:

a) en su folio real tiene una superficie inscrita de 345,60 metros cuadrados y consta que su referencia catastral es la 0024013XH7550N0001BA

b) la superficie del inmueble con esa referencia catastral es de 356 metros cuadrados.

* Por su parte, la finca de la opositora:

a) en su folio real tiene una superficie inscrita de 84 metros cuadrados, a base de 6 metros de frente, por 14 de fondo, y sin que conste referencia catastral alguna.

b) la superficie que ahora invoca en virtud de georreferenciación alternativa es de 573 metros cuadrados, que según el informe técnico que acompaña se desglosa del siguiente modo:

– (1A) solar de la vivienda (patio interior incluido): 142 metros cuadrados.

– (1B) ensanches delanteros: 332,00 metros cuadrados.

– (1C) ensanches traseros: 99 metros cuadrados.

 

* COMENTARIO JDR:

De todo lo expuesto se deduce con claridad:

a.- Que al comparar la descripción literaria de la finca de la promotora con la georreferenciación catastral que ahora pide inscribir, no se aprecian dudas fundadas sobre la identidad de la finca, ya que se mantiene idéntica la superficie,  ya constaba en su folio real su misma referencia catastral, y no hay cambio de linderos fijos.

b.- En cambio, sí que hay importantes dudas, y muy fundadas, de que la finca registral de la opositora, con tan sólo 84 m2 inscritos, precisando además que son en base a un rectángulo de 6 metros lineales de frente por 14 de fondo, se corresponda con la georreferenciación alternativa que ahora invoca, con un total de nada menos que 573 m2 e integrada por distintas porciones de suelo no colindantes entre sí.   Por ello, si hipotéticamente esta opositora hubiera sido la promotora de un 199 con esa misma pretensión de georreferenciación para su propia finca, debería calificarse negativamente su pretensión, incluso aunque no hubiera oposición expresa de nadie, por haber muchos y muy fundados indicios de que la georreferenciación que alega no se corresponde con la identidad de su finca registrada.

Por tanto, en el caso que nos ocupa, en que su pretensión gráfica no es como promotora, sino como opositora, tal pretensión sigue sin estar fundada, y por ello, considero que debería haberse estimado el recurso en cuanto a que la calificación registral negativa de la pretensión de la promotora, (fundada en el mero hecho de la existencia de alegaciones infundadas de la opositora), carecía por sí misma de motivación suficiente.

* CONCLUSIÓN DGSJ:

Sin embargo, la DGSJ, sin mayor razonamiento , llega a la conclusión  contraria, diciendo simplemente que:

“De todo lo expuesto se deduce la existencia de una controversia respecto de la porción expresada que no puede ser resuelta por esta Dirección General, para cuya resolución podrá acudirse al expediente notarial de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, al expediente de conciliación del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria o acudir al correspondiente procedimiento judicial. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.”

 

* Y OTRA DE ARENA: (la R. de 12-12-2023)

*

EN CAMBIO, pocos días despues, en otra resolucion la DG sostiene, con mejor criterio, que una oposición infundada no puede hacer fracasar el procedimiento del art. 199 LH.

Así, , en la Resolución de 12 de diciembre de 2023, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, la DG señala lo siguiente:

” … el opositor alega es «titular de dos fincas, una correspondiente a la parcela catastral y registral anteriormente citadas, y otra –una vivienda hoy derruida– anexa a la anterior adquirida … por compra realizada hace décadas y de la que no existe título ni inscripción alguna en el Registro de la Propiedad».

Es decir, que no invoca invasión de su parcela catastral y finca registral, sino de otra porción «anexa a la anterior» que dice ser también suya, pero sin que conste ni catastrada ni registrada a su nombre, ni aporte documentación jurídica alguna para acreditar su supuesta titularidad.

Por tanto, no resultan fundadas las dudas sobre posible invasión de otra finca ya inmatriculada, pues el propio opositor no dice que se invade su finca inmatriculada sino «otra porción anexa» de la que no existe título ni inscripción alguna en el Registro.

Sabido es que la denegación de inscripción de la georreferenciación solicitada para una determinada finca registral ha de basarse en alguno de los siguientes motivos:

– Que no se respete la identidad de la finca registral del promotor, esto es, su ubicación y delimitación geográficas, sino que se encubra la sustracción o adición de porciones de terreno que sí o no, respectivamente, formaban parte de la finca inicial.

– Que se invada otra finca ya inmatriculada, aunque no esté debidamente georreferenciada.

– Que se invada el dominio público, aunque no esté ni siquiera inmatriculado.

En el caso que nos ocupa, queda descartado, incluso por el propio alegante, que concurra el segundo motivo de denegación. Y el registrador no expresa ni motiva objeciones relativas a ninguno de los otros dos posibles motivos de denegación.

En consecuencia, en este punto el recurso, relativo a la falta de fundamentación suficiente de las dudas sobre posible invasión de fincas colindantes, concurriendo el dato de que el opositor no ostenta, no ya titularidad registral de la porción que alegar ser invadida, sino ni siquiera titularidad catastral o mero título de adquisición de la misma, sí que ha de ser estimado y revocada la nota de calificación recurrida.

En suma, la oposición del alegante no está mínimamente fundamentada en Derecho y, por tanto, la calificación registral que estima tales alegaciones y deniega la pretensión del promotor no resulta suficientemente fundada en el caso concreto que nos ocupa, y, por tanto, ha de ser revocada.”

 

COMENTARIO FINAL:

El matiz diferenciador entre ambas resoluciones es que en la primera el opositor, aunque afirmando que su finca registral es mucho mayor y distinta de la descripción que tiene inscrita, en términos que hacen pensar de modo fundado que no se respeta la identidad de su finca inscrita, al menos dice que se invade su finca registral. En cambio, en el segundo caso, el opositor dice que no se invade su finca registral sino otra de la que reconoce no tener ni siquiera titulo de propiedad.

Pese a ese matiz, considero que para que la pretensión gráfica de un opositor pueda merecer el trato cualificado que se da a la oposición de un titular registral, es preciso que haya indicios de identidad o correspondencia entre tal pretensión y su finca registrada. De lo contrario, convertiríamos la mera condición de titular registral (de cualquier cosa) , en la potestad de vetar, sin mayor fundamento, cualquier pretensión ajena en un procedimiento del art 199 LH..

 

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