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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RGDRN: 4-8-2014: para inmatricular una finca no es preciso declarar e incluir las edificaciones que consten en la certificación catastral.

Contenido:

* Resolución de 4 de agosto de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ourense n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación pretendida por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria de una finca adjudicada en proindiviso en escritura pública de liquidación de sociedad de gananciales.

Extracto:

PRIMER DEFECTO:

Se pretende inmatricular una finca utilizando como titulo inmatriculador una liquidación de sociedad de gananciales, adjudicando a cada esposo una mitad indivisa del bien que era ganancial.

El registrador rechaza la inmatriculación y la DGRN confirma su negativa, diciendo que

” …sí que concurren, y con singular relevancia, otros indicios señalados en la nota de calificación, tales como el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares (cónyuges, en este caso), y sobre todo, la circularidad de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era común a dos esposos con carácter ganancial, queda al final del proceso siendo también común a ambos esposos, pero por mitades indivisas, mediante la simple conversión de una comunidad germánica (la sociedad de gananciales) en una comunidad ordinaria por cuotas.

Y esa circularidad del resultado, sin necesidad de entrar a debatir de nuevo sobre si la aportación a la sociedad de gananciales o su liquidación son auténticos títulos traslativos a los efectos de permitir la inmatriculación de las fincas que tengan por objeto, conlleva a confirmar el defecto señalado por la calificación registral.”

SEGUNDO DEFECTO:

Se solicita expresamente la inmatriculación sólo del suelo, sin las edificaciones que aparecen en la certificación catastral descritiva y gráfica.

La DGRN revoca este segundo defecto diciendo que:

” … en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre.

Al respecto de lo primero, ya la Resolución de 19 de diciembre de 2011, señaló que «actualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, no es imprescindible para la descripción registral de la finca más que su situación, la expresión de la superficie y sus linderos por sus cuatro puntos cardinales, sin que sea necesario el detalle de los distintos elementos que puedan encontrarse en su interior».

Y respecto a lo segundo, esto es, la coordinación entre Registro y Catastro, debe tenerse muy presente que el objetivo esencial perseguido actualmente en el proceso de coordinación es alcanzar la coincidencia entre la finca registral y el inmueble catastral, en tanto que ambas son, generalmente, porciones concretas de la superficie terrestre, con lo que se encuentre en su interior.

Para lo cual, no se fuerza la coordinación a toda costa y a toda prisa de las fincas ya inmatriculadas con los inmuebles ya catastrados, pero sí que, desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos.

En cambio, y con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles, (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por ejemplo, que quien sea previamente catastral y sólo él hubiera de ser necesariamente el titular registral, o que las edificaciones que aparezcan en la descripción registral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la Propiedad, o que el valor catastral hubiera de ser el único valor o precio a utilizar por la autonomía de la voluntad en los negocios jurídicos inmobiliarios y a consignar en los asientos registrales.

En concreto, en cuanto a las edificaciones existentes en el interior de una concreta finca o inmueble, y dadas las distintas finalidades esenciales del Registro de la Propiedad y del Catastro inmobiliario, son absolutamente diferentes las vías jurídicas y los requisitos exigidos para su constancia registral y para su constancia catastral. Baste señalar que la constancia registral es voluntaria, por virtud del principio de rogación, pero si se solicita, ha de acreditarse el cumplimiento fiel de una amplia serie de requisitos y garantías de todo tipo exigidos legalmente, tanto por la normativa civil, como urbanística como por la reguladora de la edificación. En cambio, la constancia catastral de las edificaciones existentes en un inmueble, resulta obligada, y con independencia el cumplimiento o no de requerimientos civiles, urbanísticos o edificatorios.

Por ello, la inscripción registral de edificaciones se rige, fundamentalmente, por lo dispuesto en el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, que ofrece diversas vías jurídicas en función de diversos supuestos, e impone para cada una de ellas y ellos los requisitos que han de ser cumplidos.

En una de esas vías, en concreto la del artículo 20.4 letra a), se hace expresa mención de la posibilidad de utilizar una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

En caso de utilizarse tal vía para pretender la inscripción registral de una edificación, es evidente que se exigirá la plena coincidencia entre la descripción de la edificación contenida en el título y la que conste en el Catastro.

Pero en el supuesto que nos ocupa en el presente recurso, resulta que conforme al principio de rogación registral, sólo se solicita la inmatriculación de una finca como suelo, sin edificaciones, y que la constancia registral de las edificaciones –que el interesado, no siendo una administración pública, es libre de solicitar o no–, no se pide en el título calificado, sino en otro presentado con posterioridad.

Por todo ello, existiendo plena y total coincidencia en cuanto a la ubicación y delimitación geográfica de la finca que se pretende inmatricular, esto es, su situación, superficie y linderos, con las que resultan de las certificaciones catastrales aportadas, ha de entenderse cumplida la finalidad esencial perseguida por el artículo 53 de la Ley 13/1996, y con ello, revocado este defecto concreto de la nota de calificación.”

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