Indice destacado:
- RDG 30-6-2025 Expediente dominio mal tramitado por defectos en las notificaciones
- EL EXPEDIENTE DE DOMINIO NO ES UN ACTA DE NOTORIEDAD, NI EL JUICIO DE NOTORIEDAD TIENE RELEVANCIA LEGAL ALGUNA EN LA LEY 13/2015:
- COMPARATIVA ENTRE LA INMATRICULACION POR EL ART 203 o POR EL 205 LH:
- DEFECTOS ESENCIALES EN LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES:
- POR NO EXPRESAR EL NOMBRE DE LOS NOTIFICADOS:
- POR NO NOTIFICAR CORRECTAMENTE AL AYUNTAMIENTO:
- POR NO NOTIFICAR CORRECTAMENTE AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COLINDANTE:
- CONCLUSION:
* RDG 30-6-2025 Expediente dominio mal tramitado por defectos en las notificaciones
* EL EXPEDIENTE DE DOMINIO NO ES UN ACTA DE NOTORIEDAD, NI EL JUICIO DE NOTORIEDAD TIENE RELEVANCIA LEGAL ALGUNA EN LA LEY 13/2015:
“Como cuestión previa debe recordarse que, como ya se dijo en la Resolución de 7 de noviembre de 2019, tras la Ley 13/2015, los expedientes de dominio se documentan en actas notariales, pero no son actas de notoriedad. En efecto, estos «expedientes de dominio» para inmatricular fincas, rectificar datos descriptivos o reanudar el tracto interrumpido, no basan su habilidad para provocar la inscripción registral en la apreciación por el notario de la supuesta notoriedad de unos hechos, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos. Esta doctrina ha sido reiterada, entre otras, en las Resoluciones de 11 y 15 de diciembre de 2020, 15 de febrero y 27 de junio de 2022 y 14 de febrero de 2023.
* COMPARATIVA ENTRE LA INMATRICULACION POR EL ART 203 o POR EL 205 LH:
“Si se compara el expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, como medio para inmatricular fincas, con la vía del doble título traslativo regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, resulta que en el expediente de dominio la titulación que ha de aportarse es más sencilla, pues basta aportar un simple título de propiedad, incluso formalizado en simple documento privado, mientras que en la vía del artículo 205 se necesita aportar dos títulos públicos traslativos sucesivos otorgados con al menos un año de separación entre ellos. Y en cambio, los efectos de la inmatriculación por la vía del artículo 203 son más contundentes que por la vía del artículo 205, ya que en este segundo supuesto se aplica la limitación de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Y la razón por la que con menores requisitos documentales de partida se obtienen mayores efectos jurídicos por la vía del artículo 203 que por la del artículo 205 es, precisamente, por la exigencia de un sistema riguroso de notificaciones previas que dotan al artículo 203 de más garantías que el artículo 205. Por eso, resulta esencial que la calificación registral compruebe que se han cumplido escrupulosamente las formalidades exigidas para el expediente de dominio del artículo 203, esto es, que consten notificados todos lo que han de serlo, y en la forma en la que han de serlo.”
* DEFECTOS ESENCIALES EN LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES:
* POR NO EXPRESAR EL NOMBRE DE LOS NOTIFICADOS:
(En el presente caso) había que notificar nominativamente a cada uno de los transmitentes cuyo fallecimiento no consta, y a los posibles herederos de los dos transmitentes fallecidos.
Y, sin embargo, no consta que se girara notificación alguna a ninguno de ellos en ningún domicilio, ni que, caso de no disponerse de domicilio alguno, la notificación supletoria en el «Boletín Oficial del Estado» incluyera al menos el nombre de los destinatarios a notificar por esta vía supletoria.
En el presente caso, la notificación/edicto publicada en «Boletín Oficial del Estado» no constan debidamente notificadas personas de quienes proceden los bienes o sus herederos. Es doctrina de este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 10 de septiembre de 2021 (3.ª) relativa a las notificaciones en el expediente de inmatriculación del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que las notificaciones edictales supletorias «deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento».
* POR NO NOTIFICAR CORRECTAMENTE AL AYUNTAMIENTO:
Por otra parte, respecto de la notificación preceptiva al ayuntamiento donde se ubique la finca cuya inmatriculación se pretende, las Resoluciones de 7 de febrero de 2019 (1.ª y 2.ª) en el contexto de un acta notarial de rectificación descriptiva (similar al expediente de dominio), se confirmó el defecto de la falta de notificación del expediente al ente público (Ayuntamiento) en el que está situada la finca. Se estableció que esta comunicación «no puede sustituirse» por el hecho de que el notario haya decidido enviar un edicto al tablón de anuncios de dicho ente público, dado que la finalidad es distinta a la comunicación directa necesaria para que el ente responda, especialmente si existe una posible invasión de terrenos públicos.
En efecto, el artículo 203.1, regla quinta, de la Ley Hipotecaria establece que el notario «notificará la pretensión de inmatriculación (…) al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado». Adicionalmente, y de forma facultativa, el notario «podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento». Esto indica claramente que la publicación en el Tablón de Anuncios es una medida complementaria y opcional, no un sustituto de la notificación obligatoria y directa al Ayuntamiento.
… Por tanto, tampoco consta que el Ayuntamiento fuera notificado conforme a las exigencias legales.
* POR NO NOTIFICAR CORRECTAMENTE AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COLINDANTE:
“cabe aplicar analógicamente al expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria la previsión expresa contemplada para el procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria conforme a la cual «cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal».
Pero, como se ha dicho, la notificación remitida lo fue a «uno de los propietarios» y no al presidente de la comunidad, sin que del dato que tal propietario pudiera tener una cuota mayoritaria en la comunidad pueda inferirse sin más su condición de presidente de la comunidad”
* CONCLUSION:
* LA CORRECCIÓN DE LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES ES ESENCIAL:
“Por todo ello, el presente recurso ha de ser desestimado y confirmada la calificación registral negativa que objetó las citadas deficiencias en las notificaciones notariales preceptivas, las cuales constituyen trámites esenciales del procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, sin cuya estricta observancia no puede producir los efectos inmatriculadores que la ley le atribuye.
* EN CAMBIO, EL JUICIO NOTARIAL DE NOTORIEDAD ES (ADEMÁS DE IMPROCEDENTE) IRRELEVANTE:
“Para concluir, ninguna relevancia cabe otorgar, para la resolución del presente recurso, al hecho de que la notaria autorizante del expediente de dominio haga constar en sus alegaciones que «está suficientemente acreditada la notoriedad de que la entidad “Cooperativa Agrícola Insular de La Gomera” es considerada como dueña de la finca objeto del Expediente. Igualmente, si bien no se hace constar específicamente en el expediente, se puede señalar que la citada entidad, ha poseído el inmueble de forma pública, pacífica y notoria, durante más de treinta años».
Como se ha señalado más arriba, el expediente de dominio no es una acta de notoriedad, ni su virtualidad inmatriculatoria deriva de juicio alguno de notoriedad, sino del estricto cumplimiento de los trámites y notificaciones notariales exigidas por la ley, que en el presente caso, no hay sido cumplidos debidamente en los extremos señalados en la nota de calificación recurrida y aquí confirmada”
