* RESOLUCIONES PUBLICADAS ESTE MES:

*

10-4-2023 PARCELACIÓN DE FINCAS: LICENCIA.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Mérida nº 1.

• • PDF (BOE-A-2023-10828 – 15 págs. – 274 KB)
  • Otros formatos

Se analiza la forma de acreditar el carácter de finca urbana a efectos registrales y se confirma la necesidad de licencia para cualquier acto parcelatorio.

Como señala la reciente Resolución de 10 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con cita de la Resolución de este Centro Directivo de 17 de abril de 2017 es difícil, ciertamente, diferenciar lo rústico de lo urbano cuando las leyes civiles, agrarias, fiscales y urbanísticas adoptan distintos criterios no siempre compartidos por doctrina y jurisprudencia (cfr., en la actualidad, el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria). Atendiendo a la regulación del artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y al esquema estatal de distribución de competencias, la citada Resolución de 10 de enero de 2023 interpreta que el legislador estatal impone que, con carácter básico, se prohíba cualquier fraccionamiento contrario a la normativa agraria en el suelo definido como rural, incluso cuando se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado (suelo urbanizable), siempre y cuando no se considere sometido al régimen de una actuación de urbanización. Por lo que dependerá de la respectiva legislación autonómica, y en concreto de su regulación del suelo urbanizable, determinar en qué supuestos éste debe considerarse sometido al cumplimiento de la normativa agraria sobre unidades mínimas de cultivo.

No debe identificarse la naturaleza de la finca a la que se refiere la legislación hipotecaria con su clasificación urbanística, pues en ningún momento se impone la constancia de ésta última y su acreditación, salvo que resulte obligado para la aplicación de una determinada norma. Ello no quiere decir que el registrador, en su función calificadora, no pueda apoyarse en la dicha clasificación en orden a rectificar la descripción registral de la finca, como un elemento más que le ayudará a valorar objetivamente si la finca puede describirse como rústica o como urbana, desde el punto de vista civil.

El recurrente considera que la certificación catastral y los documentos de planeamiento incorporados son suficientes para determinar la naturaleza urbana de la finca, criterio que hemos de compartir en el presente caso. Si consideramos acreditada la correspondencia de la finca registral con las parcelas resultantes descritas en la escritura, lo que no se ha cuestionado en la nota, e identificadas las parcelas catastrales en el plano del documento de planeamiento, resulta que el área en cuestión tiene la clasificación urbanística de suelo urbanizable y según la cartografía catastral corresponde a un ámbito urbanizado denominado “Urbanización (…)” con calles y numerosas parcelas edificadas con viviendas, describiéndose las parcelas en cuestión, según la certificación catastral, como suelo urbano sin edificar. Existen, por tanto, elementos objetivos para hacer constar la naturaleza urbana de las fincas en la descripción registral.

El segundo de los defectos planteados por la registradora, se refiere a no acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad. En el presente caso se manifiesta en la escritura que no se considera necesaria la licencia de segregación, pues se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación. A este respecto señala que el referido proyecto de parcelación, título que justificaría la legalidad urbanística de las segregaciones, no ha sido presentado a inscripción. En el caso de este expediente, únicamente se aportan documentos de planeamiento y ordenación del ámbito en el que se incluyen las parcelas, pero no resulta acreditada la licencia ni la declaración de innecesariedad o el acto administrativo firme aprobatorio de la reparcelación. Por lo que el defecto debe ser confirmado.

 

* 10-4-2023 HIPOTECA: CANCELACIÓN Y EXPRESIÓN DE LA CAUSA.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Gandía nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-10829 – 11 págs. – 245 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda la necesidad de expresar con claridad la causa de modificación o extinción de derechos inscritos.

Este Centro Directivo se ha referido a la cuestión planteada respecto de la necesaria expresión de la causa de los negocios jurídicos de forma directa o indirecta en un buen número de ocasiones, por lo que procede traer a la presente la doctrina elaborada al respecto. La expresión de la causa de la cancelación es presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago, si del crédito hipotecario se trata, o para la extinción por condonación; no son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia (cfr. artículos 99 de la Ley Hipotecaria y 178.1 de su Reglamento), que para el que implique una enajenación a título oneroso (cfr. por ejemplo los artículos 166 y 261 del Código Civil). Y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo artículo 240 del Reglamento Hipotecario).

De una parte, de la escritura de fecha 7 de junio de 2022 ante el notario don Miguel Vila Castellar, protocolo 653, de “renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de parte de los mismos”, de su parte expositiva, sin comparecer el acreedor titular registral de la hipoteca, parece deducirse, que se han cedido parte del crédito hipotecario (no se hace referencia al pago correspondiente al año 2030). Ciertamente en esta escritura de protocolo 653 hay una expresa referencia a la inmediata escritura de cancelación, número de protocolo 654, en la que el titular registral de la hipoteca procede a su cancelación, y se manifiesta “…a los efectos oportunos que se cancela la hipoteca sin carta de pago por tratarse de una renuncia abdicativa a dicha hipoteca, como consecuencia de la escritura de renuncia antes reseñada.” Sin embargo, en el presente expediente las diversas manifestaciones contenidas en ambas escrituras son en cierta medida contradictorias.

 

 

* 11-4-2023 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Bilbao nº 3.

• • PDF (BOE-A-2023-10830 – 7 págs. – 224 KB)
  • Otros formatos

No puede anotarse un embargo si la finca aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se ha seguido el procedimiento.

Como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.

Conviene recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura de la registradora toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.

 

 

* 11-4-2023 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Marbella nº 1.

• • PDF (BOE-A-2023-10831 – 7 págs. – 223 KB)
  • Otros formatos

No corresponde al registrador revisar el cumplimiento de los presupuestos previstos en el art. 170 LGT para acordar la prohibición de enajenar.

Procede la estimación del recurso pues el registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su competencia de calificación del documento administrativo presentado a despacho, no puede entrar a revisar la decisión de fondo que ha sido adoptada por el órgano de la Administración. Para llegar esta conclusión es preciso analizar el contenido del artículo 170.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria en relación con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 99 de su Reglamento.

Es cierto que del artículo 170.6 transcrito resulta que el mandamiento que ordene la anotación preventiva de prohibición de disponer debe resultar la justificación de la adopción de la medida con detalle de la relación de control sobre la sociedad. Pero de aquí no se sigue que el registrador deba o pueda revisar la cuestión de si existe o no la relación de control, cuestión cuyo conocimiento recae exclusivamente en la Administración. Así lo demuestra, como expresamente recoge el precepto, que la cuestión deba discutirse ante el órgano competente mediante el oportuno recurso. Del mismo modo y como también afirma el precepto, es ante la misma Administración ante la que hay que formular la solicitud de levantamiento de la medida preventiva y ante la que se podrá recurrir, en su caso, si existe resolución desestimatoria de la solicitud. En definitiva, la cuestión de si existe o no situación de control total o parcial, directa o indirecta, se ventila ante la Administración Tributaria y no en el procedimiento registral que limita su intervención en los términos señalados.

 

 

* 12-4-2023 COMUNIDAD DE BIENES: PACTOS INSCRIBIBLES.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Orihuela nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-10832 – 20 págs. – 297 KB)
  • Otros formatos

Partiendo de la teoría del numerus apertus, se analiza la inscribibilidad de diversos pactos en una comunidad de bienes.

Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. En el presente caso, si bien es cierto que, de los múltiples pactos formalizados y cuyo acceso al Registro se pretende, el registrador, aunque suspende la inscripción de todos, únicamente hace referencia específica en su nota a dos de ellos, la motivación ha sido suficientemente expresiva de la razón que justifica su negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de impugnación.

Con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.o de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (cfr. artículos 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.o del Código Civil) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Por otra parte, respecto de los derechos reales típicos, y singularmente de los de goce, la autonomía de la voluntad ha ido más bien encaminada a perfilar determinadas características del paradigma legal. Concretamente, respecto de la comunidad de bienes, según el artículo 392 del Código Civil, «hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título».

De este modo, resulta indubitado el carácter real de las normas convencionales contenidas en la escritura que rigen el modo de proceder en su día a la disolución de la comunidad creada, ya mediante una división material predeterminada, ya mediante la enajenación de la totalidad de la finca, así como el pacto de proindivisión durante el plazo máximo de diez años (cfr. artículo 400 del Código Civil) y demás reglas contenidas en los apartados a) a g) de la estipulación cuarta de la escritura y transcritas en el apartado «Hechos», pues no sólo las interesadas han atribuido expresamente a tales pactos eficacia real, sino que, adicionalmente, como ya afirmó este Centro Directivo en Resolución de 1 de abril de 1981, a propósito de unos acuerdos de futura extinción de comunidad con adjudicación de partes materiales de la finca pro indiviso, tales pactos ofrecen «una naturaleza real en cuanto que: a) sujeto activo de la titularidad real lo es cada condueño, en tanto que sujetos pasivos son los restantes copropietarios que lo sean al tiempo de realizarse la disolución de la comunidad, los cuales se encuentran obligados como tales copropietarios y no por el vínculo personal; b) el derecho a que la división material se lleve a cabo en la forma pactada recae directamente sobre la finca, sobre la cuota intelectual y sobre una parte de finca físicamente determinada en el pacto; c) produce una mutación jurídica-real inmobiliaria al modalizar el alcance de la cuota y excluir los procedimientos de disolución de comunidad, a excepción del pactado, todo lo cual trae como consecuencia que el titular del derecho pueda exigir erga omnes que se le adjudique precisamente esa determinada porción de finca, y que este derecho sea exigible en perjuicio de terceros».

El referido pacto está sujeto a un plazo máximo de duración de diez años fijado por las partes y concordante con el máximo legal previsto en el artículo 400 del Código Civil, cumpliéndose con ello las exigencias del principio de especialidad e impidiendo que dicho acuerdo opere de facto como una suerte de carga real sobre la finca de duración indefinida. Es doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que, habida cuenta de los requisitos legales que determinan la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr., artículo 333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr., artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil), y de la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (artículo 400 del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie -cfr., artículo 9 de la Ley Hipotecaria-, son en principio susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o segregación correspondiente. En el presente caso se estipula lo siguiente: «todos los propietarios pactan expresamente que el propietario de cualquiera de las cuotas indivisas de la finca podrá por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, proceder a declarar cualquier tipo de obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, pero siempre y cuando se especifique que dicha edificación se encuentra sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad». Dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

Distinta suerte, por el contrario, ha de seguir la estipulación por la que las comuneras hacen constar la circunstancia de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca y «la opción pactada de que los edificantes en suelo parcialmente ajeno procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, esto es, la anteriormente descrita como 3) ya que la misma se encuentra totalmente cercada del resto por muros, esto es, está parcelada pero descrita dicha parcelación y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola». El pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al respecto no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria-, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente. En el presente caso, no constando inscrita la obra nueva existente sobre la finca ni habiéndose presentado al Registro de la Propiedad el título declarativo de la misma, es claro que procede denegar toda mención registral a la misma en el folio de la finca sobre la que se encuentra enclavada, sin que resulte ahora procedente entrar en el análisis concreto de la formulación y términos del pacto en cuestión en tanto la obra no sea declarada.

 

 

* 13-4-2023 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Logroño nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-10833 – 8 págs. – 229 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda el procedimiento y requisitos para la rectificación de los asientos registrales.

Conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria no puede ser tenido en consideración cualquier documento que no hubiera sido presentado al registrador a la hora de emitir la calificación recurrida. (vid., entre otras muchas, la Resolución de 22 de noviembre de 2021).

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

 

 

* 13-4-2023 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: PRECISIÓN EN EL TÍTULO INSCRIBIBLE.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Ponferrada nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-10834 – 4 págs. – 210 KB)
  • Otros formatos

Concurriendo los titulares del pleno dominio de la finca, ha de entenderse que lo que se vende es el pleno dominio de la participación indicada.

Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. A la vista del expediente del recurso, en especial el contenido del escrito de impugnación en el que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, este Centro Directivo entiende que procede resolver sobre el fondo de la cuestión, y estimar el recurso interpuesto por las razones que a continuación se expondrán.

Respecto de la cuestión de fondo planteada, es indudable que, habida cuenta de los términos literales de la escritura calificada, y del hecho de que la venta se otorga por los dos interesados que agotan la plena titularidad del único bien objeto de aquella, el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa que se especifica (cfr. artículos 1281 y 1283 del Código Civil). Por ello, la calificación impugnada no puede ser mantenida.

 

 

* 14-4-2023 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Arganda del Rey nº 1.

• • PDF (BOE-A-2023-10835 – 8 págs. – 231 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda el procedimiento y requisitos para la rectificación de los asientos registrales.

Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

En el supuesto concreto, la inscripción proviene de una resolución judicial que no admite rectificación del asiento que ha causado sin que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

 

 

* 14-4-2023 HERENCIA: SUPUESTOS DE LOS ARTS. 841 Y SIGUIENTES DEL CC.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Madrid nº 53.

• • PDF (BOE-A-2023-10836 – 11 págs. – 250 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda el régimen aplicable a las particiones hereditarias realizadas por contador partidor en los términos previstos en los arts. 841 del CC.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. «Vistos») que, siendo practicada la partición por el contador-partidor, no es necesaria la intervención de todos los legitimarios. En la calificación no se afirma lo contrario, pues el único defecto señalado es la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en los artículos 841 y siguientes del Código Civil.

Ha puesto de relieve este Centro Directivo que para que la partición del contador se sujete a lo establecido en los artículo 841 y siguientes es preciso que la autorización del testador se refiera a dicho precepto legal, ya sea invocándolo expresamente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, aunque técnicamente sean impropias o incorrectas, o simplemente de significado distinto si por su sentido resulta indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del citado artículo 841. En el supuesto de este expediente, según el sentido de las cláusulas expuestas del testamento, debe concluirse que el testador atribuye la facultad para el pago de la legítima en metálico conforme a las previsiones de dicha regulación legal.

Ante la regla general, el artículo 841 del Código Civil supone una importante excepción, ya que permite, si así lo establece expresamente el testador, a uno o algunos de los descendientes, o al contador-partidor, en lugar de pagar la legitima de los demás legitimarios con bienes de la herencia, como es ordinariamente obligatorio, conmutar su cuota por un caudal que se pagará en efectivo metálico. La doctrina y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2012 han admitido que el pago de la legítima se haga con metálico extrahereditario porque la finalidad de salvaguarda de la intangibilidad material de la legítima y de la seguridad respecto del pago efectivo de la misma viene también reforzada desde la perspectiva conceptual que presenta el pago en metálico de la legítima de los descendientes conforme al marco establecido en los artículos 841 y siguientes del Código Civil.

La configuración legal de la legítima en este caso impide la infracción del artículo 841 del Código Civil, porque es la propia ley la que produce el cambio de naturaleza de la posición del legitimario en la herencia. Resulta claro de la jurisprudencia que tal transformación de la naturaleza de la legítima sólo puede producirse cuando tenga un apoyo legal. En este caso se produce por la aplicación del artículo 841 del Código Civil.

Sentado que esta partición está sujeta a las reglas establecidas en los artículos 841 y siguientes del Código Civil, resulta necesario que, conforme lo previsto por el artículo 843, salvo confirmación expresa de todos los hijos o descendientes, la partición así hecha requerirá aprobación por el letrado de Administración de Justicia o notario -tras la reforma operada por la Ley 15/2015, de 2 de julio-. En consecuencia, no cabe la inscripción sino hasta que los legitimarios presten su consentimiento o en su caso se apruebe por el notario o letrado de Administración de Justicia la partición.

 

 

* 14-4-2023 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NOTIFICACIÓN Y APLICACIÓN DEL ART. 671 LEC.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Cartagena nº 4.

• • PDF (BOE-A-2023-10837 – 15 págs. – 272 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda el régimen aplicable a las notificaciones y requerimientos en el procedimiento de ejecución hipotecaria, relegando la edictal a un ámbito excepcional. También se analiza la aplicación del art. 671 LEC.

En relación con el primero de los defectos, y en cuanto alcance de la actuación del registrador en materia de requerimiento y notificaciones, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria. Entre ellos está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, en el domicilio que resulte vigente en el Registro (artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Uno de los requisitos que establece el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, es el de que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.

El artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula específicamente la forma en que debe efectuarse el requerimiento en el caso de ejecución hipotecaria. Parece pues evidente que la notificación y requerimiento de pago al deudor ha de realizarse, en primer lugar, en el domicilio que aparezca vigente según el Registro. La notificación mediante edictos fue considerada por nuestro Tribunal Constitucional como un mecanismo excepcional al que sólo cabe recurrir cuando se hubieran agotado todas las posibilidades de notificación personal. Tratándose del requerimiento judicial, si la notificación se realiza fuera del domicilio señalado en el Registro, que en principio debe reflejar el consignado en la escritura, procede, como se ha dicho, que por la oficina judicial se realicen las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, habilitándose en último extremo la notificación por edictos.

En el presente caso, el decreto de adjudicación se limita a afirmar que «el deudor fue requerido judicialmente», sin hacer ninguna aclaración de si dicho requerimiento se efectuó en el domicilio que a tal efecto consta en la inscripción de hipoteca, o en cualquiera de las demás formas previstas en la Ley Rituaria. Dada la trascendencia que la forma de practicar las notificaciones y requerimientos tiene respecto de la tutela de los derechos fundamentales de los ejecutados, es preciso que, para que el registrador pueda llevar a cabo la esencial función control de legalidad que le encomiendan los artículos 18 y 132 de la Ley Hipotecaria, las resoluciones judiciales especifiquen con suficiente detalle el lugar y la forma en que dicha comunicación se ha realizado.

El segundo de los defectos objeto de recurso se centra en el correcto cumplimiento de las normas que regulan la adjudicación de la finca hipotecada al acreedor ejecutante cuando no han concurrido postores a la subasta, normas que se encuentran recogidas en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En relación con esta cuestión se ha pronunciado la Sentencia número 866/2021, de 15 de diciembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, a la que debe ajustar su doctrina este Centro Directivo. Sin embargo, en el presente caso la registradora no está proponiendo una determinada interpretación del artículo 671 de la Ley procesal, sino que está denunciando directamente su incumplimiento. El decreto objeto de calificación señala en su antecedente de hecho segundo que, ante la inexistencia de postores en la subasta, se le concedió al acreedor ejecutante «el plazo de veinte días para que, si le convenía, solicitase su adjudicación por cantidad igual o superior al valor de tasación o por lo que se le adeuda por todos los conceptos, lo cual ha solicitado». Teniendo en cuenta que la finca ejecutada se describe como vivienda unifamiliar, y que del decreto no resulta si es o no la vivienda habitual de los ejecutados, parece razonable exigir la oportuna aclaración al respecto para poder determinar si la adjudicación se ha realizado respetando las normas legales que en aquel momento se encontraban vigentes.

 

 

* 14-4-2023 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS.

B.O.E. 5-5-2023

Registro de Astorga.

• • PDF (BOE-A-2023-10838 – 4 págs. – 424 KB)
  • Otros formatos

Se analizan los requisitos exigibles para la inmatriculación por vía del 205 de a LH.

El primer defecto expresado en la nota de calificación, tal como consta redactado, y en la medida en que sólo alude a la diferencia entre la «superficie» expresada en las certificaciones catastrales antiguas y la «superficie gráfica» que se expresa en las actualizadas, pero no a la existencia de divergencias geométricas que alteren la identidad de la parcela, ha de ser revocado, sin perjuicio de que en una ulterior calificación pudiera la registradora comprobar y expresar, si fuera el caso, (como por ejemplo sí ocurre en la parcela 166 del polígono 23) que se hubiera producido una hipotética alteración sobrevenida de la geometría del inmueble, pues dicha geometría es la que define la identidad del inmueble mismo y por tanto, la superficie realmente comprendida en su interior.

En cambio, el segundo defecto señalado en la nota de calificación sí ha de ser confirmado, pues, aunque la escritura de adjudicación de fincas sea un título potencialmente inmatriculador, no lo es por sí solo, si no cumple los requisitos del artículo 205 o del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 17-4-2023 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Eivissa nº 4.

• • PDF (BOE-A-2023-10951 – 6 págs. – 222 KB)
  • Otros formatos

En el recurso gubernativo no se puede revisar la validez de una inscripción ya practicada.

El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de Registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de rectificar asientos ya practicados, cuestión extraña al recurso, puesto que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y no pueden rectificarse sin consentimiento del titular registral, o sin sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido demandado. Todo ello, no es sino consecuencia del principio registral recogido en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, según el cual los asientos del Registro de la Propiedad se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificación solo puede realizarse por los medios regulados en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado y en el seno de la regulación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, aquella por la cual el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación.

 

 

* 17-4-2023 AGUAS: INSCRIPCIÓN DE AGUAS PRIVADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Ibi.

• • PDF (BOE-A-2023-10952 – 11 págs. – 256 KB)
  • Otros formatos

Se examina el régimen de inscripción de aguas privadas en el Registro de la Propiedad.

Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2018, la legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.o del Código Civil) y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.

Esta propiedad privada o aprovechamientos de aguas privadas existentes al entrar en vigor dicha ley podrán ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla. Así lo reconoce la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 227/1988, de 29 de noviembre. Sin embargo, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario), el complementario consistente en la certificación del Organismo de cuenca o Administración Hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas. Mediante la presentación de este último documento complementario se justifica el requisito esencial, para el mantenimiento de la propiedad, consistente en el hecho de no haber optado, antes del día 1 de enero de 1989, por la inscripción en el Registro de Aguas a efectos de la conversión del derecho de propiedad en la titularidad temporal privada por cincuenta años y subsiguiente preferencia al otorgamiento de concesión.

En el presente caso, se justifica la no inscripción en el Registro de Aguas (no así la inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas), de modo que se trata de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas preexistente a la Ley de 1985, cuya titularidad se mantiene tras la entrada en vigor de dicha ley «en la misma forma que hasta ahora», lo cual determina que tales derechos estén sujetos a la limitación, como establecen las mismas disposiciones transitorias segunda, tercera y tercera bis del texto refundido de 2001, de que en todo caso «el incremento de los caudales totales utilizados, así como la modificación de las condiciones o régimen de aprovechamiento, requerirán la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, según lo establecido en la presente ley» y que «a los aprovechamientos de aguas privadas a que se refiere esta disposición transitoria, les serán aplicables las normas que regulan la sobreexplotación de acuíferos, los usos del agua en caso de sequía grave o de urgente necesidad y, en general, las relativas a las limitaciones del uso del dominio público hidráulico».

Para la inmatriculación de aguas privadas en el Registro, preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, es necesario acreditar la inclusión de las mismas en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, como ya se ha establecido reiteradamente por esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2005, 18 de julio de 2018, 22 de noviembre de 2019 y 15 de abril de 2021). También es necesario acreditar dicha inclusión cuando dichas aguas privadas ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, pero se pretende modificar las condiciones del aprovechamiento, como sucede en este caso. Tal modificación supone, o puede suponer, la necesidad de obtener una concesión que ampare esa explotación, conforme a las normas citadas. Y, en todo caso, dado que para estos aprovechamientos de aguas privadas que no se acogieron a la posibilidad de inscribirse en el Registro de Aguas se mantiene su titularidad, pero de manera «congelada», en las mismas condiciones en que se venían aprovechando, la inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas es el modo en que la Administración va a poder ejercer su función de constatación y control respecto de las mismas, y de ahí que sea necesario acreditar dicha inclusión para la inscripción de los aprovechamientos de aguas privadas en el Registro de la Propiedad o para modificar la inscripción de los ya inscritos, como sucede en este caso.

 

 

* 17-4-2023 DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: PROTECCIÓN.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Palafrugell.

• • PDF (BOE-A-2023-10953 – 8 págs. – 754 KB)
  • Otros formatos

Se analiza el sistema de control registral de los actos inscribibles que afecten a fincas colindantes con la zona demanial.

Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.

De la interpretación conjunta de los párrafos transcritos de los artículos 35 y 36 lo que se deduce no es que los interesados aporten dicho plano junto con su solicitud de certificación al Servicio Periférico de Costas (que es lo que exige la nota de calificación recurrida), sino que aporten el plano al registrador, previo requerimiento por éste, para que a la vista del mismo, sea el registrador, y no los interesados, quien haya de solicitar de oficio la correspondiente certificación al Servicio Periférico de Costas y proceder como ordena el artículo 36.2 del Reglamento de Costas.

 

 

* 17-4-2023 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de San Vicente de la Barquera-Potes.

• • PDF (BOE-A-2023-10954 – 14 págs. – 275 KB)
  • Otros formatos

Si el registrador aprecia dudas fundadas sobre la identidad de la finca ha de tramitar el procedimiento para confirmarlas o descartarlas.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, respecto a la forma en que el registrador ha de calificar en las operaciones de modificación de entidades hipotecarias, donde la inscripción de la georreferenciación no es obligatoria, que no es aplicable, con carácter general, el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que tiene como objetivo la tutela de los eventuales derechos de titulares colindantes, careciendo de sentido generalizar su aplicación a supuestos en los que, como consecuencia de la calificación de la representación gráfica, no puede resultar afectado colindante alguno, si bien el registrador [artículo 9.b)], párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria), una vez inscrita la rectificación de cabida, lo notificará a los titulares colindantes, salvo que del título presentado ya constare su notificación. Sin embargo, como ha declarado también este Centro Directivo en Resoluciones como la de 19 de julio de 2016, cabe que el registrador inicie de oficio al procedimiento del artículo 199, si, a la vista de la documentación aportada y del historial registral de la finca, alberga dudas sobre la verdadera superficie de ésta. , como declaró la Resolución de 17 de enero de 2022, si el registrador considera que para inscribir una representación gráfica georreferenciada es preciso seguir la tramitación prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que debe hacer es iniciarla de oficio, en ningún caso calificar su falta como defecto impeditivo de la inscripción.

Como ha declarado la Resolución de este Centro Directivo de 7 de septiembre de 2022, no puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por éstos, teniendo presente, además, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 12 de mayo de 2022 que todas las declaraciones que en el título inscribible se hagan en orden a la referencia catastral o a la georreferenciación están sujetas a calificación, máxime cuando la inexactitud deriva, como en el presente caso, de la propia imprecisión de la descripción de las fincas que figura en el Registro. Y cuando quien se opone es un titular registral, en este caso la oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador está debidamente motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que haya utilizado expresiones genéricas.

Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del art. 199, dada la oposición de un colindante, con lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del artículo 103 bis ambos de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 18-4-2023 URBANISMO: CADUCIDAD DE LICENCIA DE PARCELACIÓN EN ANDALUCÍA.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Vélez Rubio.

• • PDF (BOE-A-2023-10955 – 7 págs. – 223 KB)
  • Otros formatos

El régimen de las licencias de parcelación en la legislación andaluza prevé una caducidad automática de la licencia.

Respecto a la apreciación por parte del registrador de la caducidad de la licencia urbanística, esta Dirección General en su Resolución de 22 de julio de 2019, citada por la recurrente, señaló que de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en concreto el artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, la caducidad de las licencias urbanísticas no opera automáticamente, sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente, en el que además se ha de dar audiencia al interesado.  En este mismo sentido, el vigente artículo 141 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

Por su parte, en lo que respecta a parcelaciones, el artículo 91, en su apartado cuarto, de la Ley 7/2021, señala que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente. Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir a la Notaría autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el párrafo anterior.»

Tratándose de actos de parcelación, como excepción a la regla general en licencias urbanísticas, la norma andaluza establece una caducidad por ministerio de la Ley, sin necesidad de declaración administrativa alguna (cfr. artículo 16.1 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales). Respecto al plazo de tres meses que establece el precepto, se establece para la presentación de copia de la escritura en el Ayuntamiento respectivo, lo que supone que la escritura debe ser autorizada necesariamente dentro de dicho plazo contado desde la concesión de la licencia de segregación. Si la escritura se otorga dentro de dicho plazo y sin embargo se notifica de forma efectiva transcurrido el mismo, como resulta del precepto, a efectos registrales no podrá considerarse caducada la licencia si la escritura contiene el requerimiento al notario para su presentación al Ayuntamiento.

 

 

* 18-4-2023 PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UNA ELEMENTO PRIVATIVO.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Barcelona nº 14.

• • PDF (BOE-A-2023-10956 – 8 págs. – 230 KB)
  • Otros formatos

La rectificación de una superficie errónea de un elemento privativo con acuerdo de la comunidad es inscribible.

Como cuestión previa, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la realización de varias calificaciones sucesivas, es cierto que, conforme al artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global, de modo que el registrador de la propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad (cfr., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de octubre de 2018 y 1 de marzo de 2023). Pero debe tenerse en cuenta que, en el presente caso, vigente el asiento de presentación, se han aportado sucesivas diligencias de subsanación o aclaración, por lo que la registradora tuvo que realizar nuevas calificaciones del título con tales documentos complementarios. Además, ya en las dos primeras calificaciones la registradora expresó que debía modificarse la declaración de la obra nueva de la finca matriz con los requisitos correspondientes.

Es inscribible la ampliación de superficie no implica una ampliación de obra, que requiera acreditar los requisitos -especialmente urbanísticos- de la misma, sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar. Y dicha rectificación ha sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios.

 

 

* 18-4-2023 DERECHO DE PROPIEDAD: CONFIGURACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL SUBSUELO.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Tomelloso.

• • PDF (BOE-A-2023-10957 – 15 págs. – 276 KB)
  • Otros formatos

La configuración de las relaciones entre el suelo y el subsuelo como volúmenes independientes requiere la intervención de todas las partes afectadas.

Procediendo la finca 36.603 de Tomelloso de segregación y habiendo sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil, cuando dispone: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella» y el propietario podrá hacer en él «las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan (…)». Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley de Suelo 7/2015, de 30 de octubre, dispone: «las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público».

Es innegable desde el punto de vista físico, que existe una cueva que se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público. Dicha existencia física, aunque la cueva no esté inscrita, resulta del contenido del Registro, concretamente en el contenido de las alegaciones que hicieron los ahora recurrentes en el expediente de rectificación de superficie del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, que se hizo constar por nota al margen de la inscripción novena de la finca registral 23.675.

 

Como ya declaró este Centro Directivo en la Resolución de 5 de abril de 2002, el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales -siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral- existente en nuestro Derecho. En el presente caso, la excepción al principio de accesión del dominio solo puede derivar de la voluntad de las partes, lo cual no resulta de la documentación objeto del expediente, sino del contenido del Registro.

Ello determina que sea necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes, o que conste el consentimiento del titular de la finca 23.675 a la división física de la bodega-cueva, tal como exige la registradora. Y ello porque la voluntad de las partes es, precisamente, que se aplique el principio general de accesión del dominio y no modular una excepción al mismo, que no se moduló jurídicamente al segregarse la finca.

 

 

* 19-4-2023 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. REQUISITOS.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Alcalá de Henares nº 1.

• • PDF (BOE-A-2023-10958 – 12 págs. – 251 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda el régimen aplicable a la rectificación de los asientos registrales, aclarando el sistema previsto para la cancelación de las menciones ex arts. 29 y 98 LH.

El primero de los defectos ha de ser confirmado, ya que, de la instancia presentada y firmada digitalmente, no consta la acreditación de la representación que manifiesta ostenta.

Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Ciertamente, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009).

Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

El artículo 29 de la Ley Hipotecaria establece que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, y el artículo 98 del mismo texto legal dice que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y será canceladas por el registrador a instancia de parte interesada. En el supuesto concreto de este expediente, es evidente que salvo la inscripción del arrendamiento de la inscripción 11.a, practicada el día 29 de junio de 2018, no hay otro arrendamiento sobre esa finca inscrito, y solo produce efectos contra terceros desde su fecha, sin perjuicio de los efectos inter partes que se hubieran pactado en su momento. Las demás relaciones anteriores son meras menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, por lo que la fe pública del Registro no se extenderá a ellas.

 

* 19-4-2023 HERENCIA: DERECHO DE TRANSMISIÓN E INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Estepa.

• • PDF (BOE-A-2023-10959 – 8 págs. – 231 KB)
  • Otros formatos

Se confirma la doctrina de la necesaria intervención de los legitimarios del transmitente en la partición en la que se incluye el ius delationis.

Históricamente, doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias al fallecer con posterioridad a los causantes el transmitente, debiendo ser en definitiva los transmisarios los que lleven a cabo la emisión de la correspondiente declaración de voluntad en torno a la aceptación o repudiación de la herencia de los causantes. En el año 2013, ha sido el Tribunal Supremo el que ha zanjado en parte esta discusión, en la Sentencia de 11 de septiembre, al señalar que «(…) el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente».

Por otra parte, como ha puesto de relieve este Centro Directivo en las citadas Resoluciones de 22 de enero, 25 de abril, 5 de julio y 28 de septiembre de 2018, 5 y 11 de abril y 6 de junio de 2019, 3 de febrero y 26 de mayo de 2021 y 7 de marzo de 2022, sin que ello suponga una ruptura de la doctrina fijada por el Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, que se limita a explicar que el «ius delationis» no se fragmenta o se divide en dos sucesiones, y confirmada como tal dicha premisa, debe entenderse en el ámbito práctico que, una vez aceptada la herencia del primer o de los primeros causantes por parte del transmisario, éste pasará a formar parte subjetiva de la comunidad hereditaria, ostentando un derecho abstracto sobre un conjunto de bienes, derechos y deudas procedentes de los indicados finados. Y concluye que cualquier operación tendente a la partición de la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en su sucesión. En los términos expresados en dichas Resoluciones, serán los cotitulares de esta masa los que deban verificar estas operaciones, dentro de los cuales deben tenerse en consideración los designados como herederos y de forma indudable sus legitimarios, ya hayan sido beneficiados como tales a título de herencia, legado o donación.

Este Centro Directivo estima que la obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1000.1.o del Código Civil). Desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el ius delationis. La obligada protección de los legitimarios exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa en la herencia del transmitente, en los términos antes expresados; esto es, que resulta imprescindible combinar los efectos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios como interesados en la herencia del denominado transmitente a los efectos de exigir -o no- su intervención en las operaciones de aceptación y partición de herencia. Y entre tales interesados está incluida, sin ningún género de dudas, la viuda del finado como legitimaria (en cuyo favor el testador ha ordenado, en el presente caso, el legado de usufructo universal de su herencia).

 

 

* 19-4-2023 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: SOLICITUD EXPRESA PARA LA INSCRIPCIÓN PARCIAL.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Castellón de la Plana nº 3.

• • PDF (BOE-A-2023-10960 – 7 págs. – 227 KB)
  • Otros formatos

Para la práctica de una inscripción parcial es preciso que conste la solicitud indubitada del interesado.

En cuanto a esta cuestión de la inscripción parcial del préstamo hipotecario, en el Derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad, es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de julio y 19 y 20 de octubre de 2016, 20 de octubre de 2017, 21 de junio, 31 de octubre y 2 de noviembre de 2018 y 21 de junio de 2019), no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial.

 

 

* 19-4-2023 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: INTERPRETACIÓN DEL ART. 98 LEY 24/2001.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Tías.

• • PDF (BOE-A-2023-10961 – 7 págs. – 222 KB)
  • Otros formatos

Se aplica la doctrina ya asentada sobre el alcance del juicio de suficiencia y la calificación registral.

De la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2001 por el Tribunal Supremo (Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Este Centro Directivo ha abordado en numerosas ocasiones la cuestión del juicio de suficiencia emitido con ciertas fórmulas o expresiones que han sido calificadas negativamente por el registrador en cuanto a su especificación. Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.

En el concreto supuesto de este expediente, el notario emite su juicio de suficiencia respecto de la representación de la acreedora hipotecaria y se otorga la cancelación de una hipoteca. Como se ha expuesto, en el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente «escritura de cancelación de hipoteca»; y en el juicio de suficiencia consta lo siguiente: «Según intervienen, tiene a mi juicio, la capacidad necesaria y las facultades suficientes para otorgar la presente escritura al principio calificada (…)». Además, hace reseña detallada del poder que se utiliza y sus datos de inscripción en el Registro. Por tanto, el juicio de suficiencia que emite el notario autorizante de la escritura calificada cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado.

 

 

* 19-4-2023 CALIFICACIÓN REGISTRAL: FASES E INDEPENDENCIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Corcubión-Muros.

• • PDF (BOE-A-2023-10962 – 15 págs. – 272 KB)
  • Otros formatos

Se aclara cómo debe proceder el registrador cuando no se ha acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales que provocan el cierre registral. También se especifican algunos de los requisitos exigidos para la inscripción de un decreto de adjudicación.

En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento, como podría resultar de la aplicación de los artículos 18, párrafo segundo, y 255 de la Ley Hipotecaria; y finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones (véase Resolución de 24 de mayo de 2017).

El registrador no queda vinculado por calificaciones efectuadas por otros registradores, como resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que dispone que el registrador califica bajo su responsabilidad. En este sentido, según la Resolución de 11 de diciembre de 2020, reiterada por la de 13 de enero de 2021, constituye doctrina reiterada de esta Dirección General que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

En el presente caso se han presentado en el Registro testimonio del decreto de aprobación de la cesión de remate de fecha 24 de mayo de 2022, rectificado mediante otro decreto de fecha 8 de noviembre de 2022, así como el oportuno mandamiento de cancelación de 3 de noviembre de 2022. Pero no se ha aportado testimonio del decreto de adjudicación dictado el día 17 de junio de 2021. Como resulta de los preceptos transcritos, es éste el título inscribible en los casos de ejecuciones hipotecarias. Aunque se haya presentado el decreto que aprueba la cesión de remate, solo aportando el decreto de adjudicación inicial puede el registrador cumplir con la obligación de calificar los extremos que recoge el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

El segundo defecto objeto de recurso alude a que constando que el valor de lo adjudicado ha sido superior al importe del crédito del actor, no consta haberse consignado el exceso a favor del demandado. Debe también confirmarse este defecto. Sin perjuicio de lo que en su caso recoja el decreto de adjudicación que no ha sido aportado, de los documentos presentados resulta con claridad que el valor de lo adjudicado ha sido superior al crédito del ejecutante, sin que conste el destino de dicho exceso y si ha quedado consignado a disposición de los acreedores posteriores o, en defecto de estos, del propio deudor ejecutado.

El tercer y el cuarto defecto objeto de impugnación están referidos al correcto cumplimiento de las normas que regulan la adjudicación de los bienes ejecutados cuando no han concurrido postores a la subasta, y que se recogen en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se debe comenzar aclarando que, tras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 866 y 869/2021, de 15 y 17 de diciembre, respectivamente, ha quedado muy delimitada el ámbito de la calificación que puede efectuar el registrador en relación con el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 671 para las adjudicaciones en favor del acreedor ejecutante. En el presente caso se deduce de los documentos presentados que se ha aprobado la adjudicación por el 50% del valor de tasación, pero es necesario que se concrete el importe exacto de ese 50%, puesto que un mal cálculo sería controlable por la calificación registral en tanto no supone revisar el fondo de la resolución judicial. Solo teniendo a la vista el testimonio del decreto de adjudicación será posible valorar si se ha ajustado o no a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre dentro de los límites que para la calificación ha definido el Tribunal Supremo en las dos Sentencias antes citadas. Ambos defectos han de confirmarse.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. De conformidad con lo previsto por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos de Urbanos, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la vivienda si no se acredita, debidamente, bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios.

 

 

* 21-4-2023 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: JUSTIFICACIÓN DE LAS DUDAS APRECIADAS POR EL REGISTRADOR.

B.O.E. 8-5-2023

Registro de Torrox.

• • PDF (BOE-A-2023-10963 – 7 págs. – 230 KB)
  • Otros formatos

Para suspender la inscripción de la base gráfica el registrador ha de expresar suficientemente la motivación de las dudas que justifican la suspensión.

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

El registrador ha limitado su calificación únicamente en la oposición que ha formulado un colindante, pero sin que haya motivado adecuadamente su nota de calificación y sin que el recurrente pueda conocer los concretos motivos que han determinado su calificación negativa.

 

 

* 20-4-2023 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE.

B.O.E. 10-5-2023

Registro de Torrelavega nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-11090 – 13 págs. – 259 KB)
  • Otros formatos

Se reitera la doctrina actualizada de la DG sobre las demandas entabladas contra la herencia yacente.

Entrando en el fondo del recurso, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina que este Centro Directivo ha venido manteniendo estos últimos años es que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (vid. Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la herencia yacente.

A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo modificó la doctrina para estos casos, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el caso de este expediente, a la vista de la documentación presentada en su momento en el Registro no puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, o si, por el contrario, tal y como se manifiesta en el escrito de recurso, no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados. Según se recoge en la nota de calificación, no consta con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado se ha entendido el procedimiento, en aras de salvaguardar el principio de tracto sucesivo, trasunto de la tutela judicial efectiva que emana del artículo 24 de la Constitución Española.

En el ámbito procesal, el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente acreditado para justificar la legitimación procesal de la propia herencia yacente (artículo 6.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 265.1 y.2 del mismo texto legal). Por lo tanto, una vez el juez haya admitido la demanda, será suficiente que se refleje en el mandamiento la fecha del fallecimiento del causante, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una diligencia de adición al mismo o mediante la aportación del certificado de defunción.

 

 

* 26-4-2023 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TERCER POSEEDOR.

B.O.E. 15-5-2023

Registro de Madrid nº 53.

• • PDF (BOE-A-2023-11497 – 10 págs. – 255 KB)
  • Otros formatos

Partiendo de la vigencia de la doctrina ya sentada sobre la necesidad de demandar y requerir de pago al tercer poseedor que ha inscrito antes de la interposición de la demanda, sin embargo en el caso presente prevalece el auto dictado por un juez que considera que no hay indefensión.

Del contenido del informe elevado a esta Dirección General por la registradora no resulta acreditado que la pretendida notificación electrónica se haya ajustado a lo que la normativa expuesta exige para considerarla correctamente realizada. Consecuentemente, la fecha de 23 de diciembre de 2022 no puede ser considerada dies a quo para el cómputo del plazo de interposición del recurso, debiéndose por tanto admitirlo.

Entrando en el fondo del recurso, se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que no ha sido demandado ni requerido de pago el tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Hay que reiterar la consolidada doctrina de este Centro Directivo sobre la cuestión de la posición del tercer poseedor de los bienes hipotecados en el procedimiento.

De la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

El artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución Española, nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el registro produce la protección de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que este conoce el contenido de la titularidad publicada. No obstante, en el presente caso, teniendo en cuenta que se acompaña testimonio de un auto en el que se resuelve un incidente de oposición en el que el juez desestima la oposición por entender que no hay indefensión, procede estimar el recurso.

 

 

* 27-4-2023 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: JUSTIFICACIÓN DE LAS DUDAS APRECIADAS POR EL REGISTRADOR.

B.O.E. 15-5-2023

Registro de Sigüenza.

• • PDF (BOE-A-2023-11499 – 24 págs. – 324 KB)
  • Otros formatos

Para suspender la inscripción de la base gráfica el registrador ha de expresar suficientemente la motivación de las dudas que justifican la suspensión.

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, concretamente el dominio público municipal. Y, tal y como ha sostenido este Centro Directivo, el recurso contra la calificación no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.

 

 

* 27-4-2023 ANOTACIÓN PREVENTIVA: CADUCIDAD.

B.O.E. 15-5-2023

Registro de A Coruña nº 1.

• • PDF (BOE-A-2023-11500 – 4 págs. – 210 KB)
  • Otros formatos

Para prorrogar una anotación es preciso que al tiempo de presentar el mandamiento esté aun vigente.

Como cuestión previa de carácter formal, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo en virtud de la cual no es el recurso el cauce adecuado para obtener la reviviscencia de una anotación ya cancelada.

En cuanto al fondo del asunto, el artículo 86 de la Ley Hipotecaria permite la prórroga de las anotaciones preventivas «siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento». En el presente caso, el mandamiento de prórroga se presentó cuando las anotaciones ya no estaban vigentes por haber sido canceladas con anterioridad al entender el registrador que estaban caducadas.

 

* 3-5-2023 TITULARIDAD REGISTRAL: VINCULACIÓN «OB REM».

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Barbastro

• • PDF (BOE-A-2023-12592 – 9 págs. – 233 KB)
  • Otros formatos

Se analiza el sentido, alcance y requisitos de la vinculación «ob rem» entre fincas registrales.

Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril de 2016, la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter «ob rem» respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas – que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982).

Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo de 2007). De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad «ob rem» y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.

Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que se pueda inscribir la vinculación «ob rem» los siguientes: a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

El hecho de que no se utilice la expresión vinculación «ob rem» no es óbice para que ésta exista, no solamente desde una perspectiva negocial, sino también desde la perspectiva registral, cuando el contenido del Registro refleja el contenido jurídico que le es propio a dicha vinculación, pues si bien es cierto que los asientos registrales deben expresar, extractadamente, el contenido inscribible de los títulos presentados a inscripción, también es cierto que ello no obliga a que estén redactados conforme a fórmulas sacramentales, si resulta del texto del asiento el contenido jurídico de lo inscrito. Ahora bien, si se reconoce la existencia de una vinculación «ob rem» entre las fincas 8.146 y 7.961, no se puede pretender por el notario, ni admitirse por el registrador, que pueda acceder al Registro la constitución de una vinculación «ob rem» ya constituida e inscrita con anterioridad, aunque sin esa misma expresión.

 

 

* 3-5-2023 TITULARIDAD REGISTRAL: VINCULACIÓN «OB REM».

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Barbastro

• • PDF (BOE-A-2023-12593 – 9 págs. – 236 KB)
  • Otros formatos

Se analiza el sentido, alcance y requisitos de la vinculación «ob rem» entre fincas registrales.

Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril de 2016, la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter «ob rem» respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas – que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982).

Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo de 2007). De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad «ob rem» y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.

Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que se pueda inscribir la vinculación «ob rem» los siguientes: a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

El hecho de que no se utilice la expresión vinculación «ob rem» no es óbice para que ésta exista, no solamente desde una perspectiva negocial, sino también desde la perspectiva registral, cuando el contenido del Registro refleja el contenido jurídico que le es propio a dicha vinculación, pues si bien es cierto que los asientos registrales deben expresar, extractadamente, el contenido inscribible de los títulos presentados a inscripción, también es cierto que ello no obliga a que estén redactados conforme a fórmulas sacramentales, si resulta del texto del asiento el contenido jurídico de lo inscrito. Ahora bien, si se reconoce la existencia de una vinculación «ob rem» entre las fincas 8.146 y 7.961, no se puede pretender por el notario, ni admitirse por el registrador, que pueda acceder al Registro la constitución de una vinculación «ob rem» ya constituida e inscrita con anterioridad, aunque sin esa misma expresión.

 

 

* 8-5-2023 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Callosa d’en Sarriá

• • PDF (BOE-A-2023-12595 – 7 págs. – 223 KB)
  • Otros formatos

Apareciendo en la descripción registral la referencia a que existen unas edificaciones, no es necesario hacer más especificaciones respecto de esa descripción cuando se trate de inscribir la transmisión del dominio de dicha finca.

Esta Dirección General ya ha tenido la oportunidad de pronunciarse reiteradamente sobre el asunto objeto de este debate en sede de inmatriculación, al entender, en Resoluciones como las de 5 y 12 de mayo de 2016, o la de 8 de noviembre de 2019 que la identidad, respecto de la finca a inmatricular, entre el título inmatriculador y la certificación catastral, hay que entenderla referida exclusivamente al espacio físico ocupado por la finca, sin que obligatoriamente deba extenderse a las edificaciones que pueda haber en ella. Esta doctrina es igualmente extensible a las fincas registrales inscritas, puesto que, respecto de ellas, el principio de identidad se cumplió al practicarse la inmatriculación de la finca en su momento, con arreglo al principio de legalidad vigente en el momento de practicarse la inscripción.

En la descripción registral de las fincas, se hizo constar la existencia de las casitas de labor, por lo que su existencia está amparada por el folio registral, sin que se pueda poner en cuestión si lo que se pretende hacer constar en el Registro es solamente el cambio de titularidad en el dominio de la finca, manteniéndose su existencia con la misma descripción que resulta del Registro.

En la descripción registral de las fincas, se hizo constar la existencia de las casitas de labor, por lo que su existencia está amparada por el folio registral, sin que se pueda poner en cuestión si lo que se pretende hacer constar en el Registro es solamente el cambio de titularidad en el dominio de la finca, manteniéndose su existencia con la misma descripción que resulta del Registro.

 

 

* 8-5-2023 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Arrecife.

• • PDF (BOE-A-2023-12596 – 7 págs. – 479 KB)
  • Otros formatos

Considera la DG que el registrador puede acudir al procedimiento del art. 199 LH en los casos de inmatriculación del 205 si alberga dudas sobre la identidad de la finca.

No se dispone registralmente de ningún dato gráfico, ni directo ni indirecto, en base al cual sea posible concluir que la georreferenciación de la finca, cuya inmatriculación se solicita ahora, invada en todo o en parte la ubicación y delimitación correspondiente a la finca registral 4.417, pues registralmente no costa precisada tal ubicación ni delimitación. Ni siquiera tienen en común ningún lindero fijo, pues la finca inmatriculada dice lindar por el oeste con camino público, y la que se pretende inmatricular linda con camino público, pero por el norte. Sólo se ha constatado que la finca a inmatricular dice proceder por herencia de la misma persona, que es titular registral de la finca inmatriculada, lo cual, no es un dato concluyente por sí mismo. Y que la recurrente alega que, siendo ello cierto, tal extremo obedece a que la finca inmatriculada está al norte y la finca a inmatricular al sur del camino que las separa y se observa en la cartografía catastral.

Por todo ello se estima que aun siendo fundadas las posibles dudas expuestas por el registrador en su nota de calificación, se limitan a la simple coincidencia del nombre del titular registral, con el de un causante remoto en la cadena de transmisiones de la finca cuya inmatriculación se pretende ahora, pero en todo caso, no estando basados en datos gráficos ni en linderos fijos, no son indicios tan concluyentes que permitan denegar la inmatriculación solicitada, como se hace en la nota de calificación recurrida, siendo lo procedente suspenderla por defecto subsanable, para permitir la aportación de documentos y pruebas o la práctica de diligencias que permitan confirmar o disipar esas dudas tan mínimamente fundadas.

Si tales dudas registrales sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas o confirmadas por la vía de recurso ante esta Dirección General (la Dirección General solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado artículo 306 del Reglamento Hipotecario, hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la Ley 13/2015, que como bien dice la propia Dirección General, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicialización de procedimientos y de tutela registral efectiva. Y aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. No cabe tampoco olvidar que siendo el registrador la autoridad pública legalmente habilitada para tramitar el procedimiento para detectar y en su caso subsanar una situación ya consumada de doble inmatriculación entre dos fincas ya inmatriculadas, (conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria), no debe sorprender en modo alguno que el registrador tenga también plena competencia para aplicar el procedimiento del articulo 199 en combinación con el del artículo 205, como expresamente prevé y permite el artículo 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación.

 

 

* 8-5-2023 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Sant Mateu.

• • PDF (BOE-A-2023-12597 – 7 págs. – 219 KB)
  • Otros formatos

En un caso de inscripción de la base gráfica conforme al 199 LH el registrador ha de realizar una calificación global y fundamentada y no diferir la justificación al informe que eleva a la DG.

La normativa vigente no ampara el hecho de que un recurso presentado el día 8 de febrero de 2023 no sea informado ni remitido por el registrador a este Centro Directivo hasta el 12 de abril de 2023, es decir, más de dos meses después de su presentación, como ha ocurrido en este caso.

La Ley Hipotecaria no se pronuncia al respecto al regular el procedimiento en el artículo 199, que no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes originadas en el curso del procedimiento al promotor del expediente. Como ya se indicó en las Resoluciones de 14 de noviembre de 2016 y 21 de mayo de 2018, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que “también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales”, documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento.

Este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior». Pero en todo caso, para no provocar indefensión al interesado, ha de hacerlo mediante una nueva nota de calificación, con su propia motivación fáctica y jurídica, con nueva prórroga del asiento de presentación y nuevo inicio del plazo de recurso contra la misma, y no mediante la simple expresión de nuevos datos fácticos esenciales en el informe relativo a un recurso interpuesto contra la nota de calificación inicial. La normativa vigente no ampara que el registrador, en su informe sobre el recurso presentado contra su nota de calificación, haga aflorar ahora el dato esencial omitido en dicha nota relativo a que «los alegantes han acreditado ser titulares registrales de las fincas colindantes (…)» y de que «la representación gráfica alternativa presentada afecta a la delimitación de parcelas catastrales que constan en el folio registral de los propietarios colindantes», sino que tales extremos, por su cualificada relevancia, debieron ser incluidos en la nota de calificación inicial, o en otra posterior rectificativa y sujeta a un nuevo plazo de recurso.

Por todo ello, ciertamente, estando ante una nota de calificación que sólo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, omitiendo que dichos opositores sean titulares registrales de fincas colindantes, y omitiendo que en dichas fincas registrales conste la referencia catastral de inmuebles afectados por la georreferenciación alternativa cuya inscripción se pretende, dicha nota de calificación, tal como consta redactada, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (véanse los artículo 19 bis, en general y 199, en particular), y por tanto, ha de ser revocada en vía de recurso, y sin que ello signifique, pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la Resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral (véase la Resolución de 1 de marzo de 2019), proclamar la inscribibilidad del documento calificado.

 

 

* 9-5-2023 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TECER POSEEDOR.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de San Martín de Valdeiglesias.

• • PDF (BOE-A-2023-12598 – 14 págs. – 262 KB)
  • Otros formatos

Se aplica la doctrina consolidada sobre la necesidad de demandar y requerir de pago al tercer poseedor cuando ha inscrito su derecho antes de la demanda.

La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.o de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».

Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su inscripción en el Registro de la Propiedad. De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Máxime si, como ocurre en el presente supuesto, el acreedor ejecutante es un prestamista profesional, al que le es exigible tener en cuenta la situación registral de la finca a la hora de la interposición del recurso.

Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el presente caso, como bien resulta del resumen de los hechos, queda claro que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre la finca en cuestión con bastante antelación a la interposición de la demanda, en concreto, seis años antes que la interposición de la demanda ejecutiva. La única comunicación que recibe el tercer poseedor tiene lugar con posterioridad al inicio del procedimiento quedando así privado de la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial.

 

 

* 9-5-2023 SOCIEDADES MERCANTILES: ACTUACIÓN DEL ADMINISTRADOR NO INSCRITO.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Ponferrada nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-12599 – 10 págs. – 235 KB)
  • Otros formatos

Se recuerda que no es exigible la previa inscripción del nombramiento de un administrador en el RM para poder inscribir los actos que realice en el Registro de la Propiedad, pero deberá reseñarse por el notario todas las circunstancias que permitan al registrador verificar la validez y regularidad de su nombramiento.

Es reiterada doctrina de este Centro Directivo que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción. La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. artículo 94.1.5.a del Reglamento del Registro Mercantil) no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación.

No obstante, cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001). La falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador de la válida existencia de la representación alegada, puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente y vigente en el momento del nombramiento (vid. Resolución de esta Dirección General de 4 de junio de 1998).

Por tal razón, en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

En el presente caso, la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada. El notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por los administradores de la sociedad vendedora para otorgar la declaración de obra nueva y la compraventa objeto de la escritura que autoriza; pero la reseña del documento auténtico del que resulta la representación no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control.

 

 

* 9-5-2023 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Sanlúcar la Mayor nº 2.

• • PDF (BOE-A-2023-12600 – 9 págs. – 234 KB)
  • Otros formatos

Aclara el Centro Directivo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, sin que resulte preciso que el mandamiento por el que se ordena la expedición de la certificación haga expresa mención de la citada prórroga..

La cuestión sobre los efectos que la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la vigencia y duración de la anotación de embargo practicada a resultas del correspondiente judicial ha sido muy discutida en los últimos años. La Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 237/2021, de 4 de mayo, ha venido a aclarar estos efectos. A la vista de esta doctrina del Alto Tribunal, este Centro Directivo matizó su criterio, concluyendo que el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que debe mantenerse la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años de la anotación preventiva de embargo.

Según el criterio del Tribunal Supremo, asumido por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los «Vistos», la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, sin que resulte preciso que el mandamiento por el que se ordena la expedición de la certificación haga expresa mención de la citada prórroga.

 

 

* 9-5-2023 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Zaragoza nº 3.

• • PDF (BOE-A-2023-12601 – 8 págs. – 229 KB)
  • Otros formatos

Se reitera que no es inscribible el decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria si el tipo de subasta fue inferior al recogido en la inscripción de hipoteca.

Debe indicarse que la afirmación realizada por la parte recurrente, de que en la escritura de venta y subrogación hipotecaria, de fecha 11 de agosto de 2009, que causó la inscripción 4.a del historial registral de la finca hipotecada, en la que la mercantil «Nuevos Espacios Tradicionales, SL» vendió la finca hipotecada a la sociedad «Taller Albareda, SL», conste como valor dado por las partes vendedora y compradora como valor de la finca a efectos del precio de la venta en 16.053,00 euros, no tiene valor alguno a efectos de la ejecución hipotecaria.

La cuestión de si en la ejecución hipotecaria puede utilizarse un tipo de subasta no inscrito ya fue abordada en la Resolución de este Centro Directivo de 24 de abril de 2017. Lo cierto es que, registralmente, el precio pactado para subasta quedó inalterado tras la referida inscripción 4.a, manteniéndose la cifra de 26.326,50 euros, y, por tanto, es de suponer que ese concreto dato registral y no otro distinto fue el que se consignó en la certificación registral de dominio y cargas expedida a efectos de la ejecución. Por lo tanto, resultan de aplicación directa en este supuesto varios preceptos esenciales: 682.2,1º y 670 de la LEC y 132 LH.

De resultas de lo expuesto se concluye que no es posible la inscripción de los documentos judiciales indicados porque, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía, cualquiera que sea el procedimiento que elija para ello, forma parte del contenido estructural o esencial del derecho real de hipoteca; pero, como contrapartida, es preciso que el ejercicio del «ius distrahendi» se acomode estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales legalmente establecidos.

 

 

* 9-5-2023 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: REQUISITOS PARA USAR EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA.

B.O.E. 29-5-2023

Registro de Motilla del Palancar.

• • PDF (BOE-A-2023-12603 – 9 págs. – 234 KB)
  • Otros formatos

Se reitera la imposibilidad de acudir al procedimiento de ejecución directa si no consta inscrito dicho pacto con todos sus requisitos en la inscripción de hipoteca.

El «ius vendendi» o «ius distrahendi» ínsito en la hipoteca (cfr. artículo 1858 del Código Civil) no podrá desenvolverse en tales casos a través de los citados procedimientos al no constar el domicilio del deudor ni los citados pactos de ejecución en el Registro (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), perdiendo con ello una de sus más importantes ventajas, pero no el resto de sus facultades, entre ellas la posibilidad de ejecución por el procedimiento de ejecución ordinario o previo juicio declarativo al amparo de los artículos 1124 y 1129 del Código Civil. Debe tenerse en cuenta que el derecho real de hipoteca para nacer al mundo jurídico, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca (cfr. artículos 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria), precisa de su constatación tabular, la cual no debe ser impedida por el motivo de no contener los pactos voluntarios de ejecución judicial directa o de venta extrajudicial; sin perjuicio de que por la importancia de los mismos si se han pactado (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019) que les hacer ser elementos delimitadores del derecho real convenido, deba exigirse un consentimiento expreso de los contratantes para practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin dichos pactos (vid., por todas, las Resoluciones de 18 de febrero de 2014 y 20 de junio y 14 de septiembre de 2016).

Respecto a la manifestación efectuada por el recurrente en su escrito de recurso, relativas a que el registrador no tiene competencia para declarar que no puede ejercitarse la acción directa hipotecaria, es preciso hacer constar que, conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, dentro del ámbito de la función calificadora del registrador, cuando de actos o documentos judiciales se trata, se incluyen indubitadamente los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario), obstáculos que impiden la inscripción de aquellos documentos judiciales cuyo contenido es incompatible con el contenido de las asientos del Registro, sin que ello implique en absoluto una inmisión en la competencia de jueces y tribunales (vid., por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021). Por su parte, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria.

Respecto de la alegación de la parte recurrente de que, al existir una «nave agrícola y ganadera» sobre la finca hipotecada, debe entenderse que se trata de una hipoteca de establecimiento mercantil y, que en ésta el domicilio para notificaciones es necesariamente el propio establecimiento; como señala acertadamente el registrador de la Propiedad en su informe, debe indicarse que la hipoteca sobre establecimientos mercantiles a la que se refiere el artículo 682.2.2.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es la específicamente regulada en los artículos 19 a 33 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, que tiene por objeto el propio establecimiento mercantil que se encuentre en un local del que el hipotecante sea dueño o lo tenga arrendado, y que recae, entre otras circunstancias, sobre el derecho de arrendamiento del local, y sobre las instalaciones fijas o permanentes existentes si pertenecieran al hipotecante.

 

 

 

* APENDICE: VER BASE DE DATOS ACTUALIZADA desde BOE ENERO 2015 hasta ahora.