REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

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RESUMEN R.R. DGRN (propiedad) publicadas en BOE SEPTIEMBRE 2017.

Contenido:

Indice destacado:

* BOE 21-9-2017:

* 1-8-2017 SOCIEDADES MERCANTILES: DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD CON UN PLAZO DE DURACIÓN DETERMINADO.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Madrid nº 38.

            Como bien es sabido, la diferencia principal entre las sociedades de duración indefinida (tanto si esta elección es explícita por indicarlo una cláusula estatutaria objetivamente innecesaria, como si es implícita por omisión de la indicación de la duración en los Estatutos sociales) y las sociedades de duración determinada se manifiesta fundamentalmente en materia de disolución. La elección del carácter indefinido excluye la disolución de pleno derecho de la sociedad por mero transcurso de tiempo, disolución que, por el contrario, es la consecuencia fatal del vencimiento del plazo de duración (artículos 221.1.a Código de Comercio y 360.1, letra a, de la Ley de Sociedades de Capital). Esta operatividad automática de la disolución por el transcurso del tiempo, que no requiere de constatación por la junta general o por el Juez, no implica que el periodo de liquidación revista características diferentes de aquellos supuestos en los que la disolución se produce en virtud de acuerdo social o de resolución judicial.

            Cuando se trata de sociedades constituidas por años, el cómputo del plazo debe realizarse «de fecha a fecha». El plazo vence, pues, el día cuyo ordinal coincida con el que sirvió de punto de partida: la fecha de vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la fecha inicial («dies a quo»). Así, como sucede en el caso analizado, una sociedad constituida por cincuenta años el 15 de septiembre de 1966 (artículo 3 de los estatutos sociales) quedó disuelta de pleno derecho el 15 de septiembre de 2016. El problema es que, en el Derecho español, no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha. En los demás casos, debe elegirse entre considerar como hora inicial para el cómputo las cero horas de la fecha inicial o las veinticuatro horas de dicha fecha. En esta opción interpretativa debe primar la seguridad jurídica, que es principio garantizado por la Constitución (artículo 9.3 de la Constitución Española); y, en la medida en que la constitución de la sociedad pudo haber tenido lugar a cualquier hora de la fecha inicial, hay que entender que la disolución de pleno derecho se produce a la última hora de la fecha final. Conforme a esta solución, si en el momento de la firma el día 15 de septiembre de 2016 del acta administrativa presentada a inscripción, la sociedad aún no estaba disuelta, dicha acta no es título habilitante para inscribir en el Registro de la propiedad a favor del Ayuntamiento de Madrid los bienes de dicha sociedad que, por encontrarse todavía en vida activa, seguían siendo propiedad de la misma, por lo que procede confirmar el primer defecto que señala la nota de calificación de la registradora de la Propiedad.

            Ahora bien, cualquiera que fuera la opción seguida, es evidente que la persona que, en nombre de la sociedad, suscribe el acta administrativa carecía de poder de representación o, cuando menos, no se acreditó que lo tuviera. Si la sociedad no se hubiera disuelto, el presidente del consejo de administración carecía, por razón del cargo, de poder de representación de la sociedad: cuando una sociedad de capital se encuentra administrada por un consejo de administración, el poder de representación corresponde al propio consejo, que actuará colegiadamente, salvo que los estatutos hayan atribuido ese poder a uno o varios miembros de dicho consejo. A esta constatación hay que añadir otra de aun mayor importancia: haya actuado el firmante del acta como presidente o como consejero-delegado de la sociedad es evidente que la operación que refleja una cesión global de activo está fuera del ámbito de competencia del órgano de administración, y, por consiguiente, hubiera sido necesario, cuando menos, acuerdo de la Junta general de accionistas. Si, en contra el criterio de la registradora y, según hemos señalado, en contra del criterio de esta Dirección General, se entendiera que la sociedad ya se había disuelto, tampoco se ha acreditado que el suscritor del acta administrativa tuviera poder de representación. Con la disolución de la sociedad y la apertura del período de liquidación cesan los miembros del consejo de administración, extinguiéndose el poder de representación (artículo 374.1); y, salvo disposición contraria de los estatutos, los miembros del consejo con nombramiento vigente (artículo 222 de la Ley de Sociedades de Capital) quedan convertidos en liquidadores (artículo 376.1 de la Ley de Sociedades Anónimas), correspondiendo el poder de liquidación, siempre salvo disposición contraria de los estatutos, a cada liquidador individualmente (artículo 379.1 de la Ley de Sociedades de Capital).

            Prescindiendo ahora que la «reversión» tiene sentido exclusivamente en relación con los bienes y derechos aportados por el Ayuntamiento, y no con los demás activos que hubiera adquirido durante la vida activa, es evidente que esa «reversión» no puede tener lugar, como certeramente señala la Registradora, sin la previa e íntegra satisfacción de los créditos. A lo liquidadores corresponde hacer frente a las obligaciones sociales, sin que pueda procederse a la distribución del activo entre los socios sin pagar previamente las deudas de la sociedad (artículo 381.1 de la Ley de Sociedades de Capital). La disolución de la empresa mixta por el transcurso del tiempo no supone que los bienes sociales se transfieran automáticamente al Ayuntamiento de Madrid. La disolución abre el periodo de liquidación (artículo 371.1 de la Ley de Sociedades de Capital) sin que la previsión estatutaria de la «reversión» pueda interpretarse como un peculiar tratamiento preferente de un accionista que prima sobre los derechos de los acreedores sociales. Los asientos del Registro Mercantil –al igual que los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria)– están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen plenos efectos en tanto no se inscriba la declaración judicial de inexactitud o de invalidez (artículo 20.1 Código de Comercio). Pero ello no significa que la cláusula estatutaria antes transcrita pueda interpretarse necesariamente al margen de los principios generales que rigen en materia de liquidación de las sociedades de capital.

* 2-8-2017 SEGREGACIÓN: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de San Martín de Valdeiglesias.

            El apartado segundo del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, norma de carácter básico, determina con carácter general y sin excepción, que «la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística…».. En el mismo sentido la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

            La evolución legislativa demuestra que el Registro de la Propiedad se concibe hoy como instrumento fundamental en el control preventivo de la irregularidad urbanística y, a su vez, se entiende absolutamente necesario que dé publicidad de los condicionamientos urbanísticos de la finca. El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia. Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación –notarial, judicial, o administrativo. La circunstancia de que la inscripción de la escritura de segregación haya sido ordenada en el curso de un procedimiento penal no altera la conclusión del anterior fundamento relativa a la exigibilidad de la correspondiente licencia de segregación o parcelación.

            Por otra parte, este Centro Directivo –cfr., por todas, la Resolución de 17 de abril de 2015– ya ha tenido ocasión de estudiar el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en este caso el año 2017, de un documento judicial, en el que se entiende acreditada la práctica de una segregación realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable o bien no exigía licencia para las segregaciones, o bien (como el presente caso) la exige y no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.

            La registradora considera que el certificado municipal aportado no es admisible por referirse a las edificaciones y por no tratarse de una licencia de segregación. El encabezamiento de este certificado municipal, transcrito en el fundamento primero de esta resolución, se refiere sólo a las edificaciones, pero del contenido del mismo resulta claramente la situación urbanística en que se encuentra en la parcela.

* 2-8-2017 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: CONTRADICCIÓN ENTRE LA TITULARIDAD REGISTRAL Y EL TÍTULO INVOCADO POR EL TRANSMITENTE.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Roa.

            Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en cuanto a una finca registral, oponiendo la registradora como defecto que se incumple el principio de tracto sucesivo, pues si bien la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse.

            Como ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones de 18 septiembre 1989, 21 de junio de 1999, 23 de enero de 2004, 18 de julio de 2005, 19 de octubre de 2013 y 15 de octubre de 2014), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

* 29-8-2017 HERENCIA: DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Madrid nº 29.

            En las escrituras calificadas no se testimonia el contenido de la escritura de herencia, ni se incorpora o acompaña testimonio de la misma. Indudablemente, el fallecimiento de los titulares registrales así como la cualidad de herederos de sus causahabientes debe acreditarse mediante la aportación de los documentos correspondientes, entre ellos los prevenidos en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, y 76 de su Reglamento, es decir el título sucesorio, acompañado de certificación de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.

* 30-8-2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO JUDICIAL PARA LA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Navalcarnero nº 2.

            Constituye el objeto de este recurso decidir si puede inscribirse el testimonio de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la inmatriculación. El primer defecto, relativo a las circunstancias personales de los promotores, debe ser confirmado. La Ley Hipotecaria y su Reglamento exigen que tales circunstancias consten en toda inscripción que se haga en el Registro. El hecho de que las circunstancias personales omitidas se contengan en el escrito de interposición del recurso impide la estimación del mismo, pues no pudieron ser tenidas en cuenta por la registradora en el momento de la calificación.

            En cuanto al segundo defecto, procede también confirmar la calificación. El artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario, en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, establece que en las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho se precise la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente.

            En cuanto al defecto relativo a la falta de expresión del título de adquisición, es doctrina de esta Dirección General que el título adquisitivo es un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en consecuencia, de la inscripción (Resolución de 8 de abril de 2010).

            Esta Dirección General viene considerando la citación de los colindantes uno de los trámites esenciales del expediente de dominio para la inmatriculación, por lo que debe resultar de tal auto que todos los titulares catastrales de las fincas colindantes han sido citados en el expediente (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2012). Ahora bien, según matiza la Resolución de 22 de septiembre de 2015, hemos de tener en cuenta que mientras que el titular catastral del inmueble cuya cabida se pretende rectificar ha de ser citado en todo caso, en cambio, en relación a los colindantes, lo que exige el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es que se cite «a los titulares de los predios colindantes», que no tienen necesariamente por qué ser exactamente los expresados en la certificación catastral, ni la ley exige que sean ellos exactamente los citados, pudiendo en este punto el juez citar a los que haya tenido por colindantes reales, incluso si fueran diferentes de los catastrales. Pues bien, de la misma forma que, como se ha señalado anteriormente, es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, por las razones señaladas, es evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores.

            Respecto al defecto relativo a la falta de coincidencia de la descripción de las fincas en el auto y la que resulta de las certificaciones catastrales, el artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la dicción legal -total coincidencia- no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. En el caso de este expediente, las discrepancias puestas de manifiesto por la registradora entre la descripción literaria y la que resulta de la certificación catastral se refieren a meras apreciaciones subjetivas sobre el punto cardinal donde se ubican algunos linderos, y quedarían disipadas si se considera que ha de inscribirse obligatoriamente la representación gráfica de la finca.

            Como ya se ha afirmado en el fundamento anterior, es criterio de esta Dirección General (cfr. Resolución de 7 de julio de 2016) que la inscripción que se practique como consecuencia de un expediente de dominio para la inmatriculación tramitado conforme a la legislación anterior debe contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, entre las que se encuentran la representación gráfica georreferenciada de la finca. En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. También debe recordarse que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro. Cuestión distinta, no planteada por la registradora en la calificación, es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título. En tal supuesto habrá que estar a la doctrina que sentó este Centro Directivo en la Resolución de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

            En cuanto a la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente, dicho requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Como puede observarse este requisito reglamentario se refería exclusivamente a la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.

* 31-8-2017 HIPOTECA: CANCELACIÓN DE LA QUE GRAVA UNA FINCA RESTO Y LAS SEGREGADAS POR ARRASTRE DE CARGAS.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Cieza nº 2.

            Primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, que como consecuencia de lo anterior, si se pretende una cancelación parcial del gravamen hipotecario y, por ello, la liberación de una de las fincas procedentes de la matriz será necesario no sólo el consentimiento del acreedor sino también de los que hayan adquirido el dominio u otros derechos sobre cualquiera de las fincas con posterioridad a la constitución de la hipoteca, salvo sobre aquélla cuyo gravamen se trate de cancelar. Lo que ahora se pretende no es la cancelación parcial de la hipoteca con la consiguiente liberación de la responsabilidad hipotecaria de una o unas de las fincas gravadas con la hipoteca, sino la cancelación total de la misma, como consecuencia de haber sido íntegramente satisfecho el préstamo garantizado, tal y como se declara en la misma escritura de cancelación. En consecuencia, no procede en este caso la aplicación de los artículos 122 y 123 en el sentido manifestado por la registradora, puesto que lo pretendido no es la liberación exclusiva de determinadas fincas, sino la de todas las que se encuentran gravadas con la hipoteca que se cancela.

            Sin embargo, la descripción realizada por el notario autorizante en cuanto al objeto de la hipoteca podría haber sido más completa y precisa, en el sentido de no limitarse a describir la finca resto. Por tanto, a pesar de estar extinguido el crédito en su totalidad, la hipoteca subsistirá tabularmente en las fincas omitidas hasta que por los interesados se solicite su cancelación, solicitud que no resulta del documento calificado en cuanto a dichas fincas segregadas.

* 31-8-2017 OBRA NUEVA: CAMBIO DE USO DE UNA EDIFICACIÓN.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Terrassa nº 3.

            La subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación hipotecaria por Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la antedicha doctrina jurisprudencial según la cual «el objeto del recurso… no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador» y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado», por haberse subsanado el defecto.

            La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2011, al interpretar el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, considera que «es claro que los sujetos pasivos destinatarios de la notificación de la calificación negativa son el presentante del documento y el Notario autorizante del título presentado y, en su caso, la autoridad judicial o funcionario que lo haya expedido y a tal fin sirve cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado, incorporando al expediente la acreditación de la notificación efectuada (artículo 58 Ley 30/92). Sin duda, entre estos medios están los que refiere el artículo 45 del citado texto legal resultado de las nuevas técnicas y medios electrónicos, informáticos o telemáticos. El notario, junto al Registrador, dispondrán obligatoriamente de sistemas telemáticos para la emisión, transmisión, comunicación y recepción de información (artículo 107 Ley 24/2001, de 27 de diciembre), sistemas o medios que nada tienen que ver con el lugar en el que se debe practicar la notificación.

            Se plantea en el presente expediente si el certificado emitido por un arquitecto acreditativo de un cambio de uso de un local a vivienda realizado hace más de veinte años, cuya firma se encuentra legitimada por el propio notario autorizante, debe constar acompañado por el visado colegial. De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo).

            Partiendo de estos argumentos, este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, incluso, más recientemente, en la de 13 de mayo de 2016), que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

            Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados como técnico competente: el que hubiera firmado el proyecto (número 1), el que tuviera encomendada la dirección de la obra (número 2), el técnico municipal del Ayuntamiento (número 4) o cualquier otro técnico que tuviera facultades suficientes acreditadas mediante certificación de su colegio profesional (número 3). Si bien en el presente expediente nos encontramos ante un certificado acreditativo de la antigüedad del cambio que se expide en base a lo dispuesto en el artículo 52 del mencionado Real Decreto 1093/1997, supuesto en el que la modificación de la entidad hipotecaria se realiza en base a la acreditación del transcurso del plazo para el ejercicio de la acción urbanística sin actuación alguna por parte de la administración competente. En tales casos deberá acreditarse tan sólo tal dato por cualquiera de los medios previstos en el apartado a) del mencionado artículo 52 sin que, al haber proyecto ni licencia administrativa, pueda ser aplicada la doctrina anteriormente mencionada. Por tanto, el defecto apuntado por la registradora no puede ser confirmado por este Centro Directivo, debiendo considerarse suficientemente acreditada la antigüedad de tal cambio de uso mediante el certificado del arquitecto con firma legitimada notarialmente.

            En tal sentido debe recordarse que la constancia del valor del derecho que se inscriba viene exigida en el artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria al disponer que «toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: la naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título», precepto desarrollado en el apartado octavo del artículo 51 del Reglamento Hipotecario al indicar, en el mismo sentido, que «el valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la forma que apareciere en él». Por tanto, debe concluirse que la ausencia del mismo en ningún caso puede ser considerado defecto que impida la inscripción.

* 31-8-2017 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: PREFERENCIA DEL CONOCIMIENTO PROPIO DEL REGISTRADOR FRENTE AL ART. 92 DEL RH.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Madrid nº 18.

            Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges de nacionalidad alemana adquieren «con arreglo a su régimen matrimonial» una determinada finca urbana. El registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. Afirmado por el registrador que el Derecho alemán es el de participación en las ganancias (1363 y siguientes BGB), como ya ha sido puesto de manifiesto (vid. Resolución de 3 de agosto de 2016), está regulado en el Libro Cuarto, Sección Primera, Título sexto 1, artículos 1363 y siguientes del «Bügerliches Gesetzbuch» (BGB, Código Civil alemán) disponiendo el número 2.o de dicho artículo que el patrimonio del marido y de la mujer no será patrimonio común del matrimonio; principio que se aplica, asimismo, en cuanto al patrimonio adquirido por uno de ellos tras la celebración del matrimonio; los bienes del marido y los de la mujer no se convertirán en bienes comunes de los esposos ni durante el matrimonio ni a su disolución. Queda por determinar si la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario es preferente al conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Como ya ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003 y 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004) el artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente.

            Si los compradores alemanes, pese a manifestarse en la escritura que adquieren conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, sin embargo, éste no fuera el de participación en las ganancias, hubiese sido preciso que en la escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los cónyuges han otorgado escritura de capitulaciones matrimoniales modificando el régimen legal, se precisa su acreditación.

* 31-8-2017 OBLIGACIONES FISCALES: ACREDITACIÓN PARA LEVANTAR EL CIERRE REGISTRAL.

B.O.E. 21-9–2017

Registro de Cebreros.

            Como consecuencia de las operaciones particionales derivadas del fallecimiento de un testador que designa como herederos testamentarios universales a sus tres hijos quienes renuncian a sus derechos en favor de su madre, se adjudica la totalidad del caudal hereditario a la misma. Siendo la residencia habitual del causante la ciudad de Madrid se lleva a cabo una autoliquidación en virtud de documento privado ante la administración de la Comunidad Autónoma de Madrid. El registrador de la Propiedad suspende la calificación por entender que la renuncia llevada a cabo, por afectar a una finca comprendida en su distrito hipotecario, exige acreditar el pago del impuesto en oficina competente.

            La inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación. El cierre registral no puede quedar salvado por presentación ante administración distinta a la territorialmente competente. Así se deduce del artículo 55.3 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía. El artículo 55.3 de la misma Ley 22/2009, de 18 de diciembre, en su segundo inciso establece que: «Cuando el rendimiento correspondiente a los actos o contratos contenidos en el mismo documento se considere producido en distintas Comunidades Autónomas, procederá su presentación en la oficina competente de cada una de ellas, si bien la autoliquidación que en su caso se formule sólo se referirá al rendimiento producido en su respectivo territorio».

            Tal y como consta en el expediente, el día 20 de marzo de 2017 se presentó en la Oficina Liquidadora de Cebreros la escritura de aprobación y protocolización junto con escrito de alegaciones a fin de que dicha oficina se declarase incompetente, lo que originó que la citada oficina liquidadora, tras examinar la documentación aportada, procediese con fecha 5 de mayo de 2017, a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones al entender que sí le correspondía tal competencia. En consecuencia, en el momento en que se produce la calificación, la oficina liquidadora competente, a juicio del registrador, y correlativamente la Comunidad Autónoma de Castilla y León, ya tenía cumplido conocimiento de las transmisiones operadas, y a través de los documentos presentados, de los elementos necesarios para la exacción del impuesto.

* BOE 28-9-2017:

* 4-9-2017 CONCENTRACIÓN PARCELARIA: RECTIFICACIÓN DE FINCAS PROCEDENTES DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Cifuentes.

            Esta Dirección General ya ha declarado que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2012 y 19 de febrero de 2015). Parece evidente que, cuando exista tal identidad de la finca, la certificación catastral es el documento idóneo para acreditar la modificación del número de polígono y parcela, pues debe recordarse que según el apartado 2 del artículo 34 de la Ley del Catastro, dichos elementos, polígono y parcela, son definitorios de la propia cartografía catastral.

            En cuanto al segundo defecto, se refiere a la improcedencia de la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, sin rectificar el título original o previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, en base a lo dispuesto en el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria. En este punto cabe recordar que en la meritada Resolución de 20 de abril de 2017 se concluyó que es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 de la Ley Hipotecaria y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica. En el caso de este expediente, dado que la finca de reemplazo ya se encuentra inscrita, la transmisión del dominio de la misma no es un supuesto en el que obligatoriamente deba inscribirse la representación gráfica (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, siendo admisible, como se señaló en aquella resolución, que al practicar la primera inscripción de la finca no exista total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando, como ocurre en el presente caso y se ha justificado en el fundamento anterior, no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. En el presente caso se aprecia la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, por lo que se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales (cfr. artículo 237 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y Resolución de 20 de abril de 2017), y por ello no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria, de forma análoga a lo que sucedía en el caso de la repetida Resolución de 20 de abril de 2017.

* 4-9-2017 PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH: DUDAS FUNDADAS EN LA OPOSICIÓN FORMULADA POR EL AYUNTAMIENTO.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Palma de Mallorca nº 2.

            En todo caso, en el procedimiento del 199 de la LH será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

            Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe. Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

            Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación que pudiera ser contraria a la legalidad urbanística vigente, o una parcelación urbanística ilegal, con inclusión de un camino colindante y alteración de la configuración física de la finca, con posible encubrimiento de un negocio jurídico no documentado y resultando incluso invasión de dominio público en el informe de validación catastral, circunstancias todas ellas proscritas por la legislación hipotecaria.

* 4-9-2017 CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Jarandilla de la Vera.

            Es objeto de este recurso determinar si es o no inscribible una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca en el que el medio de pago del precio que identificado por «el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida, cuya deuda asume personalmente la parte compradora». Según el historial registral de la finca, la hipoteca no está inscrita en el Registro de la Propiedad.

            El artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que «en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley». En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria». No toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario).

            Centrándonos en el objeto del recurso, esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 22 de noviembre de 2013 y 2 de septiembre de 2016) ha venido destacando que no es preciso que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sino que es suficiente que se haga la indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda. Debe confirmarse el defecto alegado por el registrador, ya que la deuda no ha quedado debidamente acreditada y, en consecuencia, el medio de pago tampoco ha quedado identificado. En este sentido será suficiente que se reseñe adecuadamente en la escritura de compraventa los datos referentes a la escritura de préstamo en la que se refleje la deuda hipotecaria o aportar dicha escritura de préstamo, debiendo quedar identificados los medios de pago (cfr. Resoluciones de 11 de marzo de 2013 y 9 de diciembre de 2014).

            En cuanto a la imposibilidad de hacer constar en el Registro la subrogación por cambio del deudor, por no constar inscrita la hipoteca, hay que señalar que estamos ante una asunción de deuda por parte del comprador que no libera al vendedor en tanto el banco acreedor no consienta dicho cambio (cfr. artículos 118 de la Ley Hipotecaria y 1205 del Código Civil) y para que se produzca ese cambio de deudor no se precisa que la hipoteca esté inscrita.

* 4-9-2017 USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: VIVIENDA TITULARIDAD DE UN TERCERO QUE NO INTERVIENE EN EL PROCEDIMIENTO.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Barakaldo.

            De acuerdo con la Sentencia de la Sala del Pleno del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2010: «(…) En el tema de la atribución de la vivienda familiar a uno de los cónyuges (…). Cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios. (…). Por ello matizando nuestra anterior jurisprudencia, (contenida en las sentencias de 2 diciembre 1992 y 17 de julio 1994 y 14 de abril 2009 entre otras), debe señalarse que aunque el título que permitió al cónyuge el uso de la vivienda perteneciente al tercero tenga naturaleza contractual, no se mantiene esta relación con el otro cónyuge, que sea atributario del uso por sentencia dictada en pleito matrimonial. (…). Cuando el tercero propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. La posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia su característica de simple tenencia de la cosa sin título, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio. (…)».

            El necesario cumplimiento del principio de tracto sucesivo debe ser calificado por el registrador en su nota de calificación, incluso al tratarse de un documento judicial, al suponer -dicha falta de tracto- un obstáculo que surge del registro y que impida la inscripción, tal y como se recoge en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Por ello, no constando la intervención del titular registral en el procedimiento de divorcio cuya sentencia aprobatoria del convenio regulador es objeto de presentación, no puede procederse a la inscripción, tal y como señala el registrador en su nota de calificación.

* 5-9-2017 SUSTITUCIÓN VULGAR: FORMA DE ACREDITAR LA INEFICACIA DE LA SUSTITUCIÓN.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Torredembarra.

            Como cuestión previa, en primer lugar, respecto de la competencia de este Centro Directivo, la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado y la del Tribunal Constitucional han determinado que tratándose de una cuestión mixta de normas registrales de Derecho común (924 y siguientes Código Civil) y de Derecho foral (425-1 y siguientes del Código Civil catalán), este Centro Directivo es competente para resolver el recurso planteado.

            También cómo cuestión previa, es necesario recordar que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

            Al objeto de acreditar la ineficacia de la sustitución vulgar ordenada por el causante a favor de los descendientes del heredero premuerto, como ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 1 de marzo de 2014 y 29 de enero y 6 de junio de 2016) «(…) resulta de especial trascendencia lo dispuesto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 del Reglamento Hipotecario. El supuesto más frecuente, e incluso típico, de «ineficacia del llamamiento sustitutorio» es precisamente la inexistencia de descendientes y que se trata de un hecho que es susceptible de acreditarse por medio de acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, por la vía del artículo 209 del mismo, pues, si para acreditar la declaración de herederos abintestato se prevé el acta de notoriedad del artículo 209 bis del mismo Reglamento, no existe obstáculo para que uno de los extremos que es necesario acreditar por esta última, pueda acreditarse por el acta de notoriedad ordinaria del artículo 209 cuando no haya necesidad de acudir al acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato. El acta de notoriedad no es el medio exclusivo para acreditar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, puesto que el artículo 82 establece que «podrá determinarse» por ella (párrafo tercero) y que «también será título suficiente» (párrafo cuarto), por lo que también existen otros medios de acreditación, tal como ha señalado este Centro Directivo, y concretamente, aparte del testamento del heredero sustituido, (…) existe en todo caso la posibilidad de obtener la declaración de herederos abintestato del propio sustituto, que puede ser útil si tuviera otros bienes, y que, según quienes la solicitaran, podría tramitarse por medio de acta de declaración o por auto judicial, atendiendo a los parientes de que se tratara. En el presente expediente no se ha acreditado la ineficacia del llamamiento sustitutorio a favor de los descendientes del hijo primeramente instituido.

* 5-9-2017 DERECHO DE USO: CONFIGURACIÓN COMO DERECHO REAL INSCRIBIBLE.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Zaragoza nº 3.

            Como cuestión previa, y pese a que no ha sido objeto de consideración desfavorable en la nota recurrida, este Centro Directivo no puede compartir la decisión del notario de realizar, por sí y ante sí, la rectificación que se contiene en la diligencia extendida el día 3 de marzo de 2017, pues al afectar la misma al consentimiento negocial necesitaría del concurso de los otorgantes.

            No todo derecho civilmente válido, por el hecho de serlo, es inscribible sin más en el Registro de la Propiedad, debiendo quedar configurado para su futuro desenvolvimiento en el tráfico jurídico inmobiliario como derecho real, con concreción de su naturaleza y régimen jurídico, con base en la autonomía de la voluntad y en el sistema de «numerus apertus» que rige nuestro sistema hipotecario. Cabe recordar las conocidas características que se estima que sirven para conceptuar un derecho como real por contraposición a un derecho personal, tales como la inherencia a una cosa y la oponibilidad a terceros (algo que no puede identificarse sin más como la inscribibilidad), lo que, en sentido estricto y en el campo de los derechos reales (pues con carácter general tanto un derecho personal como uno real existen frente a todos y todos han de respetarlos), viene a suponer que dicho derecho pueda hacerse valer frente a cualquiera y no solo frente a quien se haya obligado (a dar, hacer o no hacer). Por ello, y a la vista del contenido de la diligencia subsanatoria (transcrita en el apartado de «Hechos», y cuya admisibilidad o inadmisibilidad por su carácter unilateral no puede decidirse, por no haberse planteado en la nota), que fija el contenido del derecho reservado, debe concluirse que éste carece de aquellas características necesarias para que el derecho reservado sea un verdadero derecho real, constituyendo tal solo una mera obligación personal -tal y como ha sido configurado en la escritura-.

            Indudablemente, cabría la modalización de un derecho de uso con base en ese criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro Derecho inmobiliario, eso sí, cumpliendo las exigencias institucionales que antes han quedado enunciadas en detalle. Pero nada de ello sucede en el caso del presente recurso.

* 6-9-2017 DERECHO DE USO: CONFIGURACIÓN COMO DERECHO REAL INSCRIBIBLE.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Sarria.

            La atención de la alimentista en una residencia entiende la registradora calificante que es contraria a la regulación imperativa de la Ley de derecho civil de Galicia en sus artículos 147 y 148 reguladores, junto con otros del contrato vitalicio, pues el artículo 148 dice, con carácter imperativo, que el vitalicio «deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes», lo cual no se cumple con el pacto transcrito de la escritura.

            La jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales y la doctrina de este Centro Directivo se han decantado claramente en favor del carácter dispositivo, pues el derecho real nace de un contrato que ha de responder a muy variadas circunstancias: capacidad y estado de salud del alimentista, relación familiar o no del cedente con el obligado a alimentos. Así, en el particular punto relativo a la extensión de los alimentos, que es el que ahora se discute, es cierto que el artículo 148 de la Ley de derecho civil de Galicia está redactado en términos imperativos, sin preverse el pacto en contra, no existiendo en la regulación del derecho gallego una norma paralela al artículo 1793 del Código Civil, conforme a la cual, la extensión y calidad de la prestación de alimentos serán las que resulten del contrato. Pero al mismo tiempo el artículo 147 de la Ley de derecho civil de Galicia parece referirse expresamente al pacto en cuanto a la extensión de la contraprestación de alimentos, interpretación que se refuerza con el artículo 153.1.2a de la Ley de derecho civil de Galicia.

            En el sentido expuesto se pronunció la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 15 de enero de 2015 diciendo: «el citado art. 147 contempla como fuente normativa de este contrato «los términos que convengan» las partes sobre la prestación de alimentos que corresponde al cesionario, cuyo contenido imperativo se define en sentido amplio en el art. 148.1, comprensivo de la habitación y de los cuidados afectivos. Por ello, el hecho de que dentro de estos conceptos no se incluya necesariamente un régimen de convivencia entre las partes, no impide que las partes puedan convenir libremente, de conformidad con aquella norma y con lo dispuesto en los arts. 1091 y 1255 del Código Civil, la obligación de la cesionaria de convivir con la cedente, en cuyo caso no basta para el cumplimiento del contrato con la prestación alimenticia en el sentido que imperativamente la define el art. 148.1, incluido el deber de dar habitación a la cedente, sino que la misma ha de satisfacerse conviviendo con ésta».

            En todo caso, al margen de que el vitalicio en Galicia tenga un contenido en general dispositivo o imperativo, un pacto relativo a entender cumplida la obligación por el cesionario aunque la cedente continúe ingresada en la residencia en que se halla, por no implicar necesariamente que no exista obligación de prestarle alojamiento si la cedente decidiera voluntariamente abandonar el centro donde se halla ingresada, viene a dejar en última instancia la decisión sobre su lugar de residencia a la propia cedente, y esto no parece que pueda contravenir la norma.

            La posibilidad de hacer constar en el Registro el carácter irrevocable de una transmisión no está exenta de problemas civiles y registrales como se verá. La posibilidad de que se resuelva el contrato por incumplimiento de las prestaciones de cualquiera de las partes derivaba, inicialmente, de su propia naturaleza bilateral y sinalagmática, como condición resolutoria tácita ex artículo 1124 del Código Civil; la legislación positiva dio expresa posibilidad a la acción resolutoria no solo desde la consideración de la aplicación del genérico artículo 1124 sino a través de la expresa previsión en el artículo 153 de la Ley de derecho civil de Galicia. De lo expuesto queda claro el carácter sinalagmático y oneroso del vitalicio. Es cierto que las partes pudieron garantizar los alimentos y obligaciones del cesionario con condición resolutoria explícita, pero no se hizo, aunque es de esencia al contrato de vitalicio que incumplida la obligación de una de las partes en un contrato oneroso y sinalagmático pueda revocarse dominio si permanece en poder y posesión del obligado a la prestación de alimentos. De admitir el carácter irrevocable de la prestación del cedente del dominio se beneficia a una sola de las partes: el alimentista que, de tener el inmueble en su poder, podría hacer interminable un procedimiento para exigir la responsabilidad ex artículo 1911 del Código Civil y determinar el quantum que sustituyera a la revocación del vitalicio. En cualquier caso la admisibilidad de la irrevocabilidad podría dar lugar a confusión, incompatible con el principio de determinación registral y protegería en exceso a alimentista en perjuicio del cedente.

            También ha de tenerse en cuenta que la irrevocabilidad no es una cualidad que pueda afectar a terceros, sino que queda en el ámbito de las relaciones inter partes. Una cosa es la relación inter partes, que puede modularse al amparo de los artículos 1255 del Código Civil y 147 de la reiterada ley gallega y otra muy distinta la eficacia de las acciones rescisorias y revocarias frente a terceros, que no son dispositivas, sino imperativas y que se rigen por lo dispuesto en los artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria.

* 6-9-2017 HIPOTECA: TASACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de Alicante nº 3.

            En un principio la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de garantía a las emisiones de cedulas o bonos hipotecarios. La citada Ley 1/2013 a esa finalidad inicial añadió, para toda hipoteca, ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del bien dado en garantía. El precio o tipo de subasta no es ya una cifra fijada libremente por las partes que ha de servir en su día de base a las posturas de los licitadores, sino que esa cifra debe ajustarse, hoy en día, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente, al alza o la baja de ese valor real. En consecuencia, la exigencia de la intervención en la valoración de entidades tasadoras homologadas administrativamente, responde a la necesidad de garantizar el cumplimiento de una serie de principios que persiguen la legislación del mercado hipotecario y la de protección de los consumidores en esta materia.

            Se debe plantear una serie de cuestiones como son si puede admitirse el procedimiento de ejecución directa hipotecaria (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) cuando la hipoteca tiene como objeto de garantía una finca o derecho que ya «ab initio» carece de valor o si concurre alguna circunstancia especial en este supuesto concreto que justifique la mencionada anomalía. Respecto de la primera cuestión, la respuesta debe ser negativa ya que sujetando la hipoteca de manera directa los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (artículo 1876 del Código Civil) y siendo de esencia de la misma que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas los inmuebles sobre los que recae para pagar al acreedor (artículo 1858 del Código Civil), mal podrá obtenerse ese pago, siquiera sea parcial, mediante la realización de una garantía que carece de valor venal. Ahora bien, todas estas normas sobre tasación y tipo de subasta no impiden la garantía hipotecaria parcial del crédito, es decir, la que no lo cubre en su totalidad, porque, por ejemplo, la finca no tiene valor para poder garantizarlo íntegramente o porque así es la voluntad de las partes, pero en todo caso esta circunstancia debe quedar clara en la escritura de constitución. En el presente expediente, la tasación realizada por entidad homologada es muy reducido (0,01 euros), lo cual vendrá motivado por las especiales circunstancias concurrentes en la finca dada en garantía, pero no la hace absolutamente inhábil para que pueda admitirse el procedimiento de ejecución directa hipotecaria.

            El artículo 52 de la Orden ECO/805/2003 incluye en la lista de derechos susceptibles de valoración por este sistema a las concesiones administrativas. Debe concluirse que no se ha aportado una auténtica valoración válida de la finca o derecho – concesión administrativa o similar– objeto de recurso, a los efectos de la garantía hipotecaria, porque, en la que se acompaña a la escritura de hipoteca no se cumple con el principio de transparencia (artículo 3), ya que el informe de valoración no contiene la información necesaria y suficiente para la fácil comprensión de su contenido, porque, como se ha expuesto, ni se detalla el método de valoración utilizado (artículo 54), ni tan siquiera se indica el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8). Pudiera ocurrir, por ejemplo, que la responsabilidad hipotecaria asignada a la finca en cuestión (concesión administrativa) procediese del valor que a algunas o algunas de las otras fincas hipotecas se les hubiere atribuido por razón de contener en su subsuelo el yacimiento minero y a cuyo tipo de subasta se le hubieran deducido; pero, si así fuere, esta u otras circunstancias concurrentes deberán ser objeto de la correspondiente aclaración.

* 6-9-2017 URBANISMO: TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA PREVIAMENTE INSCRITA.

B.O.E. 28-9–2017

Registro de La Palma del Condado.

            Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 10 de septiembre de 2015 y 12 de julio de 2016), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que, la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual. En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación.

            Dado que la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.a y 149.1 de la Constitución Española y Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997 y 164/2001) y de los respectivos estatutos de autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable, la que ha de establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta. En particular, en el marco de la legislación urbanística andaluza el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. La Resolución de 5 de octubre de 2016, en el ámbito de la legislación valenciana, consideró aplicable el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, al regular la actuación del registrador en caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere a su juicio motivado, duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos que defina la legislación o la ordenación urbanística aplicable.

            Sin embargo, lo que ocurre en el presente expediente no es la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, sino que se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el cauce procedimental oportuno.

 

Updated: 28 septiembre, 2017 — 18:42
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