RDGRN 3-7-2019: cuál es el registro competente para inscribir reparcelaciones y complejos inmobiliarios

Resolución de 3 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que se desestima la solicitud de traslado y la expedición de certificación para el traslado de determinadas fincas de ese Registro al Registro de la Propiedad de Murcia n.º 5.

https://boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-10948

Extracto:

“En cuanto a la segunda materia que ha de resolverse en el presente recurso, relativa a si las cuestiones sobre el posible traslado de una finca de un Registro a otro ha de resolverse en atención a y a los efectos exclusivos de la referida finca, o atendiendo y afectando a la totalidad del conjunto o complejo inmobiliario del que forme parte la referida finca, cabe efectuar las siguientes consideraciones.

Así como la finca registral es un objeto jurídico unitario que requiere la apertura de un único folio real en un único Registro competente para que su calificación sea también unitaria y no fragmentada, cuando se trate de la inscripción de proyectos de equidistribución referidos a unidades de actuación o ejecución determinadas, que por su naturaleza requieren también una calificación registral y atribución competencial unitaria y no fragmentada, el Registro competente para calificar e inscribir el referido proyecto, conforme al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, debe ser, a juicio de este Centro Directivo, aquél en el que se ubique la mayor parte de la superficie de la referida unidad, tanto si se efectúa la agrupación instrumental de las fincas de origen como si se prescinde de tal agrupación, y en dicho único Registro competente, y en particular en el Ayuntamiento o Sección donde se ubique la mayor parte de la unidad de ejecución, han de quedar inscritas todas las fincas de reemplazo, cualquiera que fuera su ubicación concreta.

Análogamente, cuando se trate de la constitución de un conjunto o complejo inmobiliario, definido legalmente en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como «todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos» el Registro competente para calificar e inscribir la constitución del referido conjunto o complejo inmobiliario, conforme al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, debe ser, a juicio de este Centro Directivo, aquél en el que se ubique la mayor parte de la superficie de suelo del referido conjunto.

Y si tras la inscripción de un proyecto de reparcelación, o de la constitución de un conjunto inmobiliario, con todas sus fincas resultantes, en el Registro competente, (que como se ha dicho será aquél donde se ubique la mayor parte del suelo ocupado por la unidad de ejecución o por el conjunto inmobiliario), resultaran, ya sea inicialmente o por ulteriores operaciones registrales, que alguna o algunas fincas resultantes tuviera su mayor parte ubicada en el territorio de un Registro, Ayuntamiento o Sección distinto de aquél en el que constara previamente abierto su folio real único, solo se procederá al traslado a dicho Registro, Ayuntamiento o Sección competente cuando tales fincas resultantes sean absolutamente independientes entre sí y no compartan elementos comunes con ninguna otra finca, ni estén integradas en ningún complejo inmobiliario.

En caso contrario, habrá de atenderse a la mayor superficie de suelo ocupada por el conjunto de inmobiliario, y el traslado, cuando proceda, afectará a la totalidad de las fincas integrantes de dicho conjunto.

Aplicando las anteriores consideraciones al caso objeto del presente recurso, resulta que la finca registral 26.023 del Registro de la Propiedad de Murcia número 1, cuyo traslado se solicita al Registro de la Propiedad de Murcia número 5, sí que forma parte de un régimen de propiedad horizontal, y por tanto, su traslado, caso de ser procedente, lo será en atención a la ubicación de la mayor parte del suelo sobre el que se ubique el referido conjunto, y respecto de todas las fincas que lo integren.

En cambio, el hecho de que tales fincas, a su vez, formaran inicialmente parte de un proyecto de reparcelación inscrito, y que por ello tenían asignadas determinadas cuotas en los gastos de urbanización, no significa que la unidad de ejecución objeto del proyecto de reparcelación haya de ser considerada como un complejo inmobiliario en el que se comparten como elementos comunes los viales, áreas libres, zonas verdes y demás espacios de dominio público, ya que tales espacios «comunes», no son de propiedad común de los distintos elementos privativos, sino de dominio público, y por tanto, no se cumple el requisito definitorio de los complejos inmobiliarios de que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.