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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

PRACTICA REGISTRAL: CLÁUSULAS DE LOS PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS que no deben acceder al registro, tras Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Contenido:

Se ofrece a continuación un  modelo o plantilla elaborado en  un determinado registro por si fuera de utilidad a otros , con la advertencia de que no es un modelo oficial, sino que su eventual utilización, total o parcial,  es decisión y responsabilidad de cada usuario.

CLÁUSULAS DE LOS PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS QUE NO DEBEN ACCEDER AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, tras Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

 

Hay que distinguir 2 casos:

 

 

  1. * Casos en que procede la denegación/suspensión de la inscripción interesada, con devolución del título y sin posibilidad de inscripción parcial,

  2. (por tratarse de cláusulas delimitadoras del contenido esencial del derecho real de hipoteca).

 

Además de todos los supuestos en que concurran defectos que impidan tener válidamente constituida la garantía o suficientemente determinada (ej. pactos en los que se garantizan conjuntamente intereses ordinarios y moratorios o en los que se sobrepasan los límites máximos de cobertura hipotecaria por intereses), se entiende que tal situación se da, a partir de la Ley 1/2013, en aquellos casos en los que:

 

  1. a) la escritura de hipoteca omite la expresión de si la vivienda hipotecada es o no de carácter habitual o si se le pretenda atribuir tal carácter, de conformidad con lo establecido en el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria (defecto subsanable) ;

 

  1. b) cuando en la cláusula de determinación de los intereses de demora resulte contraria a lo previsto en el artículo 114-3 LH;

 

  1. c) cuando la escritura de hipoteca omite la constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos del contrato, cuando la hipoteca garantice un préstamo o crédito en divisas o un swap u otro instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés como obligación principal, o cuando se pacten cláusulas suelo y techo en los términos antes indicados;

 

  1. d) cuando no pueda ser inscrito el pacto de ejecución directa o venta extrajudicial por no haber sido realizada la tasación en los términos previstos por los artículos 682 LEC y 129 LH o falte otro requisitos legal.

 

y e) cuando en las hipotecas que graven la vivienda habitual del hipotecante no aparezca cumplida la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (modelo: califica/hipoteca sin Orden de transparencia).

 

*             Texto a incluir en el ACUERDO:

 

Este defecto, por afectar a elementos esenciales del derecho inscribible, provoca la suspensión de la inscripción en su conjunto, que podría eludirse con el consentimiento expreso de los otorgantes para la inscripción con exclusión de la cláusula a que afecta. Así mismo se deniegan y/o suspenden por los defectos insubsanables y/o subsanables indicados, la inscripción de las concretas estipulaciones relacionadas.

 

 

 

  1. * Casos en que procede el despacho del documento y la no inscripción de cláusulas financieras o de vencimiento anticipado

  2. que no determinen el contenido esencial de la garantía, y que siendo inscribibles deban ser suspendidas o denegadas por razón de su carácter abusivo o por ser contrarias a normas imperativas o prohibitivas.

 

En tales casos, se entiende que procede la extensión de nota de suspensión o denegación de tales cláusulas, pero sin perjuicio de la inscripción de la hipoteca, bastando a tal efecto con la expresión en el título del consentimiento genérico a la inscripción no obstante la no inscripción de aquellas cláusulas que el registrador considere no inscribibles.

 

*             Texto a incluir en el ACUERDO:

 

Fundamentos de Derecho:

No se han consignado en la inscripción las siguientes cláusulas y pactos, por carecer de trascendencia real inmobiliaria y sin prejuzgar su eficacia obligacional entre las partes, puesto que en nada afectan al derecho inscribible, conforme a los arts. 2, 12 y 98 LH, 9 y 51.6 RH, pactos que realmente no son objeto de calificación por el Registrador, consignándose aquí a efectos puramente informativos, según el criterio de las RRDGRN 07/02, 10/03, 06/05 y 24/07/2008, y 01/10/2010:

Además se han excluido del asiento las estipulaciones siguientes, por resultar contrarias a las normas imperativas o prohibitivas que a continuación se indican, conforme a la reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado:

 

Acuerdo

Por el contrario (o Así mismo)

la deniego y/o suspendo parcialmente, solo en cuanto a los concretos pactos relacionados en los precedentes Fundamentos de Derecho, por los defectos insubsanables y/o subsanables que en ellos se relacionan.

 

* – APLICACION A ESCRITURAS DE FECHA ANTERIOR al 15/05/2013.

 

Aunque la fecha de otorgamiento de la escritura es anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que tuvo lugar el 15/05/2013, se consideran aplicables las modificaciones introducidas por tal Ley, atendiendo a la fecha de su asiento de presentación en este Registro, que se considerará como propia de la inscripción que en su día pudiera practicarse para todos los efectos que esta deba producir, conforme al artículo 24 LH, así como al carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca, que resulta de los artículos 1875 del Código Civil y 145 LH, conforme a los cuales la hipoteca no queda válidamente constituida hasta tanto la escritura que contenga su otorgamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los intereses de demora, la Disposición transitoria segunda de la propia Ley 1/2013, tras establecer que la limitación prevista en el nuevo párrafo tercero del artículo 114, será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, agrega que asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

 

 

* – Párrafo para fundamentar la calificación registral de las cláusulas financieras, si es preciso:

 

Tanto el Tribunal Supremo (sentencias de 16.12.2009 y 09.05.2013) como la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 01.10.2010, 08.06.2011 y 13.09.2013, entre otras muchas) afirman la necesidad de la calificación registral de las cláusulas financieras de los préstamos hipotecarios, conforme a los arts. 9 y 12 LH, dada la base registral del procedimiento de ejecución directa (art. 130 LH). Con arreglo a la normativa y jurisprudencia de la UE (Directiva 13/CEE/05.04.1993, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores –traspuesta mediante el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–; y STJUE de 04.06.2009), una cláusula contractual abusiva es nula de pleno derecho y por ello el mandato legal de ‘tenerlas por no puestas’ dirigido a todos los funcionarios que aplican la ley, y entre ellos los registradores, no queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente ‘lista negra’, bien por vincular el contrato a la voluntad del predisponerte, bien por limitar los derechos básicos del consumidor, bien por su falta de reciprocidad o por cualquiera otra de las causas que aparecen expresamente enunciadas en los arts. 85 y ss. RDLeg. 1/16.11.2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

 

 

*             Clasificaremos las distintas estipulaciones no inscribibles

diferenciándolas según se traten de cláusulas generales, financieras, de vencimiento anticipado, de carácter ejecutivo, o ajenas a la garantía hipotecaria.

 

* CON CARACTER GENERAL

 

  1. No se han consignado en la inscripción las siguientes cláusulas y pactos, por carecer de trascendencia real inmobiliaria y sin prejuzgar su eficacia obligacional entre las partes, puesto que en nada afectan al derecho inscribible, conforme a los arts. 2, 12 y 98 LH, 9 y 51.6 RH, pactos que realmente no son objeto de calificación por el Registrador, consignándose aquí a efectos puramente informativos, según el criterio de las RRDGRN 07/02, 10/03, 06/05 y 24/07/2008, y 01/10/2010. Insubsanable.

 

(ejemplos:

Los pactos de obtención de “segundas copias con fuerza ejecutiva”,

Todo lo relativo a poderes y fianzas,

El pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el mismo deudor tenga con la entidad,

las estipulaciones relativas a puras obligaciones accesorias del deudor, que no tengan una relación directa con la conservación del bien garantizado o con obligaciones vinculadas con el mismo o con la propia garantía (así, las meras obligaciones de otorgar las oportunas escrituras públicas para dejar constancia de las edificaciones de las fincas, conservar las fincas haciendo las reparaciones necesarias o tener la finca que se hipoteca asegurada de daños, no son susceptibles de inscripción conforme a la RDGRN de 08/06/2011).

 

1 bis. La escritura de hipoteca omite la expresión de si la vivienda hipotecada es o no de carácter habitual o si se le pretenda atribuir tal carácter, de conformidad con lo establecido en el artículo 21.3 LH. Subsanable.

 

* CLÁUSULAS FINANCIERAS

 

  1. La necesidad de determinar un tope al interés variable, tanto para poder delimitar el alcance de la garantía constituida como para poder calcular si la cantidad alzada que se fija como garantía de intereses respecta el límite de los cinco años marcado por el art. 114 LH, exigencia que impuso la resolución de 24/08/1998 y es reiterada por numerosas Resoluciones (21/12/2007, 14/01/2008, 01/02/2008 y 08/02/2008, 22/02/2008, 28/08/2008 y 29/02/2008). Subsanable.

 

2 bis. (Para los casos en que no se pacta un tipo máximo sino solo una cantidad alzada y una limitación consistente en tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del impago):

 

Según la doctrina consolidada de la DGRN (entre otras muchas, en Resoluciones de 26.10.1984, 16.02.1990, 20.09.1996, 09.10.1997, 24.08.1998, 08.02.2001, 21.12.2007 y 31.10.2013), la garantía de los intereses que estén sujetos a fluctuación, sean remuneratorios o moratorios, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dichos intereses, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito.

 

Conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses, de cualquier clase que sean, en perjuicio de tercero tiene un límite máximo de cinco anualidades; ahora bien, dentro de ese máximo la Ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, que en conjunción con el tipo de interés previamente establecido determinará ese máximo de responsabilidad por intereses, ajustado a las exigencias del principio de especialidad (art. 12 de la Ley Hipotecaria), bien fijando simplemente una cantidad máxima (que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años, conforme al art. 220 del Reglamento Hipotecario), sin que se precise que en este segundo caso dicha cantidad corresponda necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que dicha cantidad, en conjunción con el tipo de interés pactado, implica. En consecuencia, si bien es admisible que la responsabilidad por intereses se fije hasta una cantidad máxima, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo resulta de todo punto necesaria.

 

La referida exigencia de un tipo máximo no puede entenderse cumplida por las previsiones pactadas en el título de una cantidad alzada, por un lado, y de una limitación, por otro, consistente en tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del impago, que no supone más que otro tipo de referencia, de naturaleza variable en cuanto el interés legal se fija en los Presupuestos Generales del Estado de cada año, al que se agrega un diferencial, en este caso del 300%. Concurre por tanto un supuesto de variabilidad de los intereses garantizados contrario al art. 114 LH y al principio de determinación, sin que en nada se diferencie de los contemplados por la DGRN en las Resoluciones citadas.

 

  1. Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondean el interés por encima del 1/8 de punto, que fijan la variación sólo al alza o que señalan un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad, son contrarios a normas imperativas o prohibitivas, conforme a la D.A. 12ª de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, y a los artículos 1256 CC y 10 LGDCU, y se han declarados no inscribibles por diversos juzgados. Insubsanable.

 

  1. En cuanto al interés de demora pactado en la escritura, los pactos relativos a los intereses moratorios de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, según impone el nuevo artículo 114-3 LH. Subsanable.

 

  1. No resulta que se haya dado cumplimiento al art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que exige que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato, cuando se trate de préstamos hipotecarios que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, y bien se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés – del tipo de las cláusulas suelo y techo- de modo que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza, bien lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés -por ej. swaps-, bien se concedan en una o varias divisas. Subsanable.

 

5 bis. El contrato contiene una cláusula suelo sin que se acredite el cumplimiento de los requisitos de información establecidos en la normativa vigente para garantizar que por su transparencia no pueda tacharse su estipulación de abusiva. Con arreglo a la normativa y jurisprudencia de la UE (Directiva 13/CEE/05.04.1993, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores –traspuesta mediante el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–; y STJUE de 04.06.2009), una cláusula contractual abusiva es nula de pleno derecho y por ello el mandato legal de ‘tenerlas por no puestas’ dirigido a todos los funcionarios que aplican la ley, y entre ellos los registradores, no queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente ‘lista negra’, bien por vincular el contrato a la voluntad del predisponerte, bien por limitar los derechos básicos del consumidor, bien por su falta de reciprocidad o por cualquiera otra de las causas que aparecen expresamente enunciadas en los arts. 85 y ss. RDLeg. 1/16.11.2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Según la STS de 13.05.2013, las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo. […] No es preciso que exista equilibrio ‘económico’ o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo. La DGRN en Resolución de 13.09.2013 indica que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia a la vista de las afirmaciones del notario autorizante de la escritura calificada y los documentos a ella incorporados, y lo previsto en los arts. 30 y 26 O. EHA/2899/28.10.2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Subsanable.

 

  1. por tratarse de pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que exceden del máximo permitido por los artículos 7 a 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, para préstamos o créditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda y el prestatario sea persona física, o bien si el prestatario es persona jurídica y tributa por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto de Sociedades, en los cuales no cabe imponer comisión por amortización anticipada total o parcial, y la compensación por desistimiento no podrá ser superior al 0,5% del capital amortizado anticipadamente, cuando la amortización se produzca dentro de los 5 primeros años de vida del crédito o préstamo, ni podrá ser superior al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca después de transcurridos los 5 primeros años (RDGRN de 01/10/2010). Insubsanable.

 

  1. por tratarse de un pacto que impone al deudor el abono de gastos o impuestos, cuyo pago corresponde por Ley al acreedor, resultando su carácter abusivo del artículo 89-3 LGDCU. Insubsanable.

 

dado que este pacto da derecho a la entidad bancaria a exigir el pago de los intereses de las amortizaciones aplazadas y todavía por vencer, cláusula estimada abusiva según resulta de la STS de 02/11/2000. Insubsanable.

 

* CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO:

 

  1. El pacto de Vencimiento anticipado del préstamo por impago de menos de tres cuotas mensuales del mismo, porque no respeta los límites imperativos previstos en el artículo 693-2 LEC, tras la Ley 1/2013, de 14 de mayo, el cual solo admite que “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses”. Insubsanable.

 

9 BIS. El pacto de vencimiento anticipado del préstamo por impago de alguno de los gastos y tributos o las comisiones y compensaciones pactadas en la escritura, porque no se respetan los límites imperativos previstos en el artículo 693 LEC, tras la Ley 1/2013, de 14 de mayo, el cual solo admite reclamar la totalidad de lo adeudado si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, mientras que la cláusula pactada permitiría declarar anticipadamente el vencimiento y reclamar la totalidad de la deuda por el impago de gastos de cuantía inferior a tres plazos mensuales, o de vencimiento inferior a tres mensualidades, como pudiera ser una sola comisión por el impago de un recibo mensual o un gasto o tributo de muy reducida cuantía en relación al crédito concedido. El TS en Sentencias de 04/06/2008 y 16/12/2009 solo admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado basadas en una justa causa, es decir, cuando se trate de una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas por el deudor, estimándolas abusivas en supuestos en que se prevea la facultad de vencimiento anticipado para incumplimientos irrelevantes o cuando se perjudica con su ejercicio de manera desproporcionada y no equitativa al prestatario. Insubsanable.

 

  1. La cláusula de vencimiento anticipado del préstamo

 

por falta de inscripción de la hipoteca,

por la falta de entrega al acreedor de una copia inscrita de la escritura de hipoteca,

o por resultar inexactas sus manifestaciones sobre la situación jurídica de la finca,

 

en cuanto hacen recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir, incluso por motivos ajenos al mismo, siendo así que corresponde a la parte acreedora la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribir el préstamo, habiendo declarado abusivas este tipo de cláusulas el TS en Sentencia de 1612/2009. Insubsanable.

 

dado que los pactos de vencimiento anticipado en caso de enajenación, gravamen, realización de actos dispositivos o variación del uso y aprovechamiento de la finca hipotecada han de quedar excluidos del Registro, de acuerdo con los arts. 27 y 107.3 de la Ley Hipotecaria y por ser contrarios al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y destino de los bienes y al fomento del crédito territorial, habiendo declarado abusiva el Tribunal Supremo, en Sentencia de 16/12/2009, la cláusula que condicione a un hipotecante con una prohibición de enajenar. También la DGRN, en Resoluciones de 01/10/2010 y 08/06/2011, confirma que el registrador debe excluir en la inscripción de hipoteca un pacto redactado en tales términos, por su carácter abusivo, de suerte que solo se admite el pacto, como caso excepcional, para la hipoteca inversa (D.A. Ley 41/2007) y con la condición de que no se preste una garantía complementaria. Subsanable.

 

  1. El pacto de vencimiento anticipado por prohibición absoluta de arrendar o de constituir un arrendamiento urbano de vivienda por plazo superior al mínimo legal de cinco años, de acuerdo con los arts. 27 y 107.3 LH y por ser contrario al principio de libertad de contratación, a la libre circulación de los bienes y al crédito territorial, habiendo declarado abusiva el TS, en Sentencia de 16/12/2009, las cláusulas de vencimiento anticipado que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada, salvo en el supuesto de arriendos gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa (como los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa, ex. art. 13 LAU de 1994), bien por anticipo de rentas o por pactarse una renta de baja cuantía, siendo exigible en este último caso que se concrete un baremo o coeficiente objetivo a tal efecto. Las RR DGRN de 01/10/2010 y 08/06/2011 confirman que el registrador debe excluir en la inscripción de hipoteca un pacto redactado en tales términos, por su carácter abusivo. Insubsanable.

 

  1. 13. El pacto de vencimiento anticipado en caso de:

 

la declaración de concurso del deudor o del hipotecante no deudor (salvo que se limite a los casos en que la legislación concursal lo permita),

despacho de mandamiento de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora hipotecante,

disminución del patrimonio o riesgo de insolvencia,

impago de otras obligaciones ajenas al contrato,

existencia de cualquier acción judicial o extrajudicial que haga desmerecer la solvencia del prestatario,

pérdida de condición de empleado del acreedor –SAP Málaga de 22 de mayo de 1998-,

inexactitud de los datos aportados,

que cualquier otorgante tenga la consideración de “US persons”,

el fallecimiento o concurso del fiador,

 

por tratarse de pactos totalmente ajenos a la operación financiera garantizada, que contemplan circunstancias que no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, por tanto, vulneran los artículos 131 y 133 de la LH y el 1129.1 del CC., de modo que si la causa de vencimiento anticipado por declaración concursal del deudor debe tenerse por no puesta (art. 61-3 de la Ley Concursal), con mayor motivo debe tenerse por no puesta la que prevé la resolución por mero temor a una insolvencia subjetivamente apreciada. El Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de junio de 2008 admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado basadas en una justa causa, es decir, cuando se trate de una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas por el deudor, como puede ser el incumplimiento de su obligación de abonar las cuotas de un préstamo, pero agrega que, no obstante, pueden estimarse abusivas tales cláusulas en supuestos en que se prevea la facultad de vencimiento anticipado para incumplimientos irrelevantes, por concurrencia de circunstancias cuya apreciación se deja al puro arbitrio de la entidad acreedora o cuando se perjudica con su ejercicio de manera desproporcionada y no equitativa al prestatario. Y en Sentencia de 16 de diciembre de 2009, tras reiterar la misma doctrina, declara abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo en caso de que se haya acordado un embargo o resulte disminuida la solvencia, por atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías, debiéndose evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional-predisponente para ejercitar la facultad resolutoria contractual. También la DGRN, en Resolución de 08/06/2011, confirma que el registrador debe excluir en la inscripción de hipoteca un pacto redactado en estos términos, por las razones expuestas. Insubsanable.

 

en la cláusula de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por deterioro de la misma a juicio del prestamista o apreciada por perito vinculado o designado por ésta, si no se amplia la garantía a otros bienes, por ser contraria a los artículos 1256 del CC, 85-3 de la LGDCU de 16 de noviembre de 2007 y 3 bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, en la redacción dada por Ley 41/2007 se ha eliminado la atribución exclusiva de tal valoración a la entidad acreedora o al perito por ella elegido, abundando en este sentido la STS de 04/06/2008). Subsanable.

 

ADVERTENCIAS:

Se considera inscribible el pacto eliminando únicamente la expresión “a juicio del prestamista” o similar.

El mismo criterio es aplicable al supuesto de no asegurar la finca en compañía de reconocida solvencia “a juicio del acreedor” (STS 4 de junio de 2008)

Debe admitirse el caso de vencimiento derivado de la disminución de valor de la finca hipotecada, siempre que ello resulte del juicio de una entidad de tasación legalmente autorizada e independiente, aunque la iniciativa de la nueva valoración se haya realizado por la Entidad financiera.

En todo caso, como establece el artículo 1129-3 del CC, es necesario que el vencimiento anticipado se condicione a la no aportación de garantía complementaria por parte del deudor (SAP Tarragona de 1 de abril de 2011).

 

14 BIS. La cláusula de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por depreciación, destrucción o deterioro, se estima contraria a los artículos 1129-3 y 1256 del CC, 117 LH y 3 bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, en la redacción dada por Ley 41/2007, por cuanto deja la validez y cumplimiento del contrato al arbitrio exclusivo de la entidad acreedora, al no fijarse una cuantía o porcentaje de depreciación ni preverse su estimación por un tercero, y no condicionarse a la no aportación de garantía complementaria por parte del deudor (SAP Tarragona de 1 de abril de 2011). El TS en sentencia de 30 de julio de 1999 declara que, en caso de pérdida del bien hipotecado, este queda sustituido por la indemnización en virtud de subrogación real como objeto de la garantía. En Sentencia de 4 de junio de 2008 admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado basadas en una justa causa, pero agrega que, no obstante, pueden estimarse abusivas las cláusulas en que se prevea la facultad de vencimiento anticipado por concurrencia de circunstancias cuya apreciación se deja al puro arbitrio de la entidad acreedora o cuando se perjudica con su ejercicio de manera desproporcionada y no equitativa al prestatario. Y en Sentencia de 16 de diciembre de 2009, tras reiterar la misma doctrina, declara abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo que atribuyen a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera prevén la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías, debiéndose evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional-predisponente para ejercitar la facultad resolutoria contractual.

 

  1. El pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por fluctuación de los precios de mercado, porque la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha suprimido el artículo 5-3 de la LMH que recogía su posibilidad, considerando su carácter abusivo, aunque se efectuara la tasación por perito independiente y se permitiera al deudor aumentar la garantía, puesto que hace recaer todo el riesgo de la posible bajada del precio en el deudor. Además lo convenido no se ajusta estrictamente al art. 9 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril. Insubsanable.

 

EXCEPCION: se admite su inscripción si se ajusta al art. 9 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, según el cual:

“Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites a que se refiere el artículo 5.1, la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.

En el caso de que el deudor sea una persona física, el desmerecimiento al que se refiere el párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento.

El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora”.

 

  1. La cláusula de vencimiento anticipado del préstamo por siniestro o expropiación forzosa de la finca hipotecada, por resultar contraria a lo previsto por el legislador para tal hipótesis en los artículos 1129.3 del CC, 40 y 42 de la Ley del Contrato de Seguro, 8 de la Ley de Expropiación Forzosa y 62 de su Reglamento, y 110.2 de la LH, el cual tan sólo atribuye al acreedor el derecho al depósito, en la forma que se convenga, de la cantidad que, antes del vencimiento, deba ser entregada al deudor en concepto de justiprecio, de modo que el vencimiento anticipado del préstamo carece de justificación al no sufrir el acreedor merma de su derecho sino solo transformación de la garantía. Este pacto se estima, así mismo, no inscribible por aplicación de los arts. 27 y 107.3 LH, y como contrario a la libre circulación de los bienes y al fomento del crédito territorial. En este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 01/04/2011 y las RRDGRN DE 19-3-2008 y 25-3-2008. Insubsanable.

 

  1. En la cláusula de vencimiento anticipado por no asegurar la finca en compañía de reconocida solvencia “a juicio del acreedor”, se ha eliminado la expresión entrecomillada, por ser contraria a los artículos 1256 del CC, 3 bis I) de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, en la redacción dada por Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y 85-3 de la LGDCU (en este sentido STS de 04/06/2008). Insubsanable.

 

  1. La cláusula de vencimiento anticipado del préstamo por incumplimiento de prestaciones accesorias, o de cualquier obligación contenida en la escritura o en el contrato, sin exceptuar las accesorias, ha sido declarada como abusiva por el Tribunal Supremo (Sentencia de 16/12/2009), considerando que resulta desproporcionada por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, conforme con la doctrina jurisprudencial más reciente (Sentencias de 09/03/2001, 04/07/2008 y 12/12/2008), que solo admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, pues de otro modo se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario. Las RRDGRN de 01/10/2010 y 08/06/2011 confirman que el registrador debe excluir en la inscripción de hipoteca un pacto redactado en tales términos por su carácter abusivo. En todo caso el carácter genérico de la cláusula impide su inscripción por resultar contario al principio hipotecario de determinación. Insubsanable.

 

  1. La cláusula de vencimiento anticipado del préstamo para el caso de que el deudor acepte la subrogación en una primera hipoteca existiendo otras a favor de la misma entidad, por tratarse de un supuesto regulado imperativamente por el art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, según el cual “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos”. Insubsanable.

 

* CLÁUSULAS AFECTANTES A LA EJECUCIÓN.

 

 

  1. No resulta acreditada, mediante el correspondiente certificado, la tasación del bien por entidad homologada (conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario) y con antigüedad inferior a 6 meses contados desde la fecha del otorgamiento de la escritura (arts. 62, apartado 4, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía y 8.4 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril), a los efectos de comprobar que el valor pactado para que sirva de tipo en la subasta para el caso de ejecución judicial directa y extrajudicial (que han de ser iguales), es igual o superior al 75% del valor de tasación que figure en dicho certificado, constituyendo esta una de las medidas que para reforzar la protección de los deudores hipotecarios ha introducido la Ley 1/2013, en este punto sin discriminar por razón del deudor, acreedor, objeto hipotecado, clase o finalidad de la operación. En consecuencia, no puede accederse a la inscripción del procedimiento de ejecución directa y de la venta extrajudicial, de acuerdo con el art. 129.2.a) LH según el cual “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”, y el artículo 682-1 LEC, que exige que “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. La DGRN en Resoluciones de 29 de octubre de 2013 y 22 de enero de 2014 ha declarado que tal tasación constituye un requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial y es exigible con independencia de que los acreedores y los deudores sean personas físicas o jurídicas, o de la naturaleza del bien hipotecado, no siendo admisible la tasación realizada por técnico que carece del carácter oficial que prevé la Ley 2/1981, de modo que la infracción de este requisito, de carácter imperativo, implicaría la nulidad de la estipulación, lo que la inhabilita para su acceso al Registro y por tanto para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales. Subsanable.

 

EXCEPCION: El precio máximo de venta de una vivienda calificada como de protección oficial (fijado en la orden administrativa de concesión de tal calificación) puede servir como valor de tasación, a los efectos de los arts. 682 y 693.2 LEC, sin necesidad de aportar certificado expedido por sociedad homologada de tasación (RDGRN 21-11-2013).

 

20 bis. Habiéndose acreditado mediante el correspondiente certificado, la tasación del bien por entidad homologada (conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario) y con antigüedad inferior a 6 meses contados desde la fecha del otorgamiento de la escritura (arts. 62, apartado 4, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía y 8.4 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril), se comprueba que el valor pactado para que sirva de tipo en la subasta para el caso de ejecución judicial directa y extrajudicial (71.589,37 €) es inferior al 75% del valor de tasación que figure en dicho certificado (95.453,50 €, por lo que el 75% del tal valoración asciende a la suma de 71.590,13 €). Constituye esta una de las medidas que para reforzar la protección de los deudores hipotecarios ha introducido la Ley 1/2013, en este punto sin discriminar por razón del deudor, acreedor, objeto hipotecado, clase o finalidad de la operación. En consecuencia, no puede accederse a la inscripción del procedimiento de ejecución directa y de la venta extrajudicial, de acuerdo con el art. 129.2.a) LH según el cual “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”, y el artículo 682-1 LEC, que exige que “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. La DGRN en Resoluciones de 29 de octubre de 2013 y 22 de enero de 2014 ha declarado que tal tasación constituye un requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial y es exigible con independencia de que los acreedores y los deudores sean personas físicas o jurídicas, o de la naturaleza del bien hipotecado, de modo que la infracción de este requisito, de carácter imperativo, implicaría la nulidad de la estipulación, lo que la inhabilita para su acceso al Registro y por tanto para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales. Subsanable.

 

  1. El pacto de venta extrajudicial no resulta inscribible en supuestos en que la deuda no se encuentre inicialmente determinada, salvo que en la escritura de constitución de la hipoteca no se pacte expresamente que el nacimiento de la obligación u obligaciones garantizadas se hará constar en el Registro previamente a la ejecución a través de la nota marginal prevista en el art. 143 LH u otro procedimiento adecuado (como indicaba la RDGRN de 20/06/2012), porque al regularse legalmente otros supuestos de venta extrajudicial y no éste, hemos de entender que se está excluyendo la posibilidad de utilización en esos otros supuestos, salvo pacto contrario.

Subsanable.

 

21 BIS. La venta extrajudicial solo puede seguirse en el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, según prescribe el art. 129. 1. b) LH, por lo que en el pacto que la prevé no cabe inscribir ningún otro supuesto de aplicación. Insubsanable.

 

  1. El pacto de renuncia del deudor a la cancelación parcial cuando el acreedor haya aceptado el pago fraccionado del crédito, por ser contrario al artículo 124 de la LH. Insubsanable.

 

  1. 2 Los pactos relativos a la ejecución judicial y/o extrajudicial de la hipoteca, puesto que los artículos 129 LH, 682 LEC y 234 RH exigen como presupuesto legal indicar la tasación a efectos de subasta y el domicilio para notificaciones, que han de coincidir para ambos procedimiento, cuya infracción no comporta la ineficacia de la hipoteca ni constituye obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos a tales procedimientos, de acuerdo con las RRDGRN de 26/01/2004 y 08/02/2011. Subsanable.

 

24.- El pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca, por no constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura no señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Subsanable.

 

  1. La cláusula que atribuye al acreedor la facultad de descontar del precio del remate los gastos de formalización y tributarios, relacionados con la adjudicación al mismo del inmueble en el procedimiento de ejecución, por ir en contra de los criterios de reparto señalados en los artículos 672 y 692 de la LEC y traspasar los límites de la autonomía de la voluntad. Insubsanable.

 

  1. El derecho a la percepción de honorarios o premio de administración, y/o la renuncia al percibo de rentas vencidas, para el supuesto en que el acreedor pida la administración o posesión interina de la finca, conforme al art. 690 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que las normas por las que se rige el procedimiento de ejecución de que se trata son de interpretación estricta, de modo que no podrán imponerse más cargas económicas que las previstas en tal precepto de carácter imperativo (RRDGRN 22/03/2001, 2 y 3/09/2005). Insubsanable.

 

  1. El pago por el deudor de los honorarios de abogado y/o procurador del acreedor en la ejecución extrajudicial, porque su intervención no es obligatoria y, según el artículo 236-K-3 del RN, el notario debe practicar la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos. Insubsanable.

 

 

* OTRAS CLÁUSULAS QUE NO DEBEN CONSTAR EN EL ASIENTO:

 

por cuanto las cláusulas que atribuyen a la parte acreedora facultades de cobro directo de las indemnizaciones por siniestro o expropiación forzosa de la finca hipotecada constituyen un poder de trascendencia puramente personal y carácter revocable (artículo 1.732 del CCl), dado que se concede en interés exclusivo de una sola de las partes (STS 02/11/1961); el pacto, por otro lado, resulta contrario a lo dispuesto en los artículos 40 y 42 de la Ley del Contrato de Seguro, en caso de siniestro, y en todo caso al artículo 110, número 2, de la Ley Hipotecaria, puesto que tales preceptos tan sólo atribuyen al acreedor el derecho al depósito de la cantidad que, antes del vencimiento, deba ser entregada; se trata, además, de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1.859 CC, excediendo igualmente dicho pacto de lo previsto en el artículo 30 del Reglamento del Mercado Hipotecario respecto del seguro de daños de los bienes hipotecados. La STS de 30/07/1999 declara que, en caso de pérdida del bien hipotecado, este queda sustituido por la indemnización en virtud de subrogación real como objeto de la garantía, pero el tomador del seguro que sea acreedor hipotecario no puede atribuirse directamente la indemnización. Subsanable.

 

  1. La extensión objetiva de la hipoteca a

 

las nuevas construcciones realizadas sobre la finca hipotecada

los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios

a las mejoras de los mismos

 

aunque hayan sido efectuadas por un tercer poseedor, por no respetar en cuanto a la extensión de la hipoteca las limitaciones previstas en favor de los posibles terceros en los arts. 110 y 112 de la LH (RRDGRN de 23 y 26/10/1.987, 19/01/1996 y 21/12/2010). Subsanable.

 

  1. El pacto de sumisión expresa a determinado Juez o Tribunal, no puede acceder al Registro por cuanto, si se trata de acciones reales de carácter ejecutivo, se rigen por su normativa específica de carácter imperativo (artículos 681 y 684.1.1.º de la LEC, y 90-2 de la LGDCU); respecto de cualquier otra acción real, porque también se prohíbe en el artículo 54.1, en relación con el 52.1.º, de la LEC; y, en cuanto al ejercicio de acciones personales o mixtas, se trataría de una simple circunstancia no inscribible del título presentado (RRDGRN de 10/04/2000 y 2 y 3/09/2005). Insubsanable.

 

31.

por implicar un pacto comisorio, contrario al artículo 1859 del Código Civil. Insubsanable.

 

  1. El pacto de renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito o del préstamo, o la reserva de la facultad de cesión del préstamo hipotecario sin notificación al deudor, conforme a los artículos 1527 CC y 149 LH, por haber declarado abusiva el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de diciembre de 2009 las cláusulas de renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito, considerando inaplicable el art. 242 del RH, que no puede prevalecer sobre la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU, que prohíbe la renuncia a sus derechos por parte del consumidor, en tanto que merma los derechos y facultades del deudor cedido. Insubsanable.

 

33.-. Pacto de exclusión del derecho de rescate que al deudor se le concede en el artículo 693-3 de la LEC cuando la finca hipoteca se trataré de la vivienda familiar y la posibilidad del deudor de liberar el bien consignando las cantidades vencidas; norma imperativa que no puede ser vulnerada por pacto, ni en cuanto al plazo de ejercicio ni en cuanto al número de ocasiones, por lo que deben denegarse las estipulaciones expresamente contrarias a la misma. Insubsanable.

 

por no reunir la determinación exigida por el principio de especialidad (RRDGRN de 23 y 26/10/1.987, 22/09/2001 y 24/05/2005 y 18/02/2008), de suerte que el derecho real de hipoteca que se inscribe debe quedar perfectamente determinado en su alcance y extensión. Subsanable.

 

35.

por resultar contradictorio con la propia naturaleza de la hipoteca que se constituye, la cual garantiza hasta el máximo pactado el pago del saldo que arroje la cuenta corriente de crédito en el momento de su liquidación, conforme prevé el art. 153 LH, dependiendo la existencia o no de excedidos de la exclusiva voluntad de la parte acreedora, a cuyo exclusivo arbitrio igualmente quedaría la resolución anticipada del contrato, en contra de lo que ordena el art. 1.256 CC. Subsanable.

 

por cuanto la hipoteca se ha constituido a favor de los tenedores presentes o futuros de los títulos expedidos, como resulta obligado por el destino y la vocación de los títulos a la circulación, de modo que con la transmisión de estos se entiende transferido el derecho de hipoteca (artículo 150 de la Ley Hipotecaria), por cuya razón la carta de pago otorgada por el primer tenedor solo puede tener eficacia cancelatoria en el caso de que se acredite al otorgarla ser el tenedor actual de los títulos cuyo pago se garantiza, según se desprende de los artículos 82 y 156 LH. Insubsanable.

 

37.-

en cuanto al modo de cancelación previsto, según señala la DGRN en Resolución de 12/02/1999 no cabe acceder a su inscripción por ser los pagarés meros documentos privados emitidos por los particulares, careciendo de datos identificativos inequívocos y elementos de seguridad que permitan asegurar en su día que los pagarés que el deudor presenta son los mismos documentos a que se refería la escritura de hipoteca, por lo que no permiten tener por acreditado a efectos registrales el pago de la deuda ni por consiguiente la extinción de la hipoteca. Insubsanable.

 

  1. por cuanto supone un pacto omnicomprensivo por el que la hipoteca garantiza cualquier obligación que el deudor pueda tener en el futuro con el acreedor, contrario al principio de especialidad y a los artículos 12 y 153 bis LH. Subsanable.

 

39.- La/s mera/s obligación/es de

 

conservar las fincas haciendo las reparaciones necesarias,

permitir inspecciones del objeto hipotecado

tener la finca que se hipoteca asegurada de daños,

no arrendar la finca

otorgar las oportunas escrituras públicas para dejar constancia de las edificaciones de las fincas,

(dejar solo las que procedan)

 

no tienen naturaleza financiera ni su incumplimiento determina el vencimiento anticipado de la hipoteca, por lo que no es susceptible de inscripción conforme a los arts. 2 y 98 LH y 9 y 51 RH, y la RDGRN de 08/06/2011. Insubsanable.

 

40.- porque implica una prohibición de disponer de la finca hipotecada, que sin prejuzgar su posible eficacia obligacional, ha de quedar excluida del Registro de acuerdo con los arts. 27 y 107.3 de la Ley Hipotecaria. Además, las cláusulas que condicionan a un hipotecante con una prohibición de disponer se han declarado abusivas por el Tribunal Supremo (sentencia de 16/12/2009). Insubsanable.

 

41.- El pacto que deja al arbitrio del acreedor el cargo total o parcial de las obligaciones cubiertas en el saldo de la cuenta corriente garantizado con hipoteca al amparo del art. 153 LH, provoca que la hipoteca «flote», sin que concurra la voluntad de constituir la hipoteca flotante regulada en el art. 153 bis LH, ni sus requisitos (la determinación en sus líneas generales de las obligaciones a cargar en cuenta a asegurar, que no quede al arbitrio del acreedor el decidir las partidas de cargo, y que se pacte el efecto novatorio de las obligaciones cargadas en la cuenta, sin que se baste una mera reunión contable de aquéllas). La DGRN ha reiterado (Resoluciones de 6 de junio de 1998 y 2 y 3 de enero y 2 de marzo de 2013, entre otras muchas) que no es posible la inscripción de la cobertura hipotecaria de una obligación en la que quedaría al arbitrio del acreedor determinar cuales de los diversos créditos, o qué partes de los mismos, que tenga o pueda tener en lo sucesivo contra la constituyente, se acogerán a la garantía real. Insubsanable.

 

42.-

conforme al art. 256 del CC, por cuanto deja la validez y cumplimiento del contrato al arbitrio exclusivo de la entidad acreedora. Insubsanable.

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