* INTRODUCCION:

* .- Ver comentario crítico al RDLey 1/2017 y argumentos a favor de utilizar la vía de la conciliación ante el registrador, conforme al artículo 103 bis L.H.

* .- Normativa sobre ACTOS DE CONCILIACIÓN .

* POSIBLE MODELO GENERAL DE SOLICITUD:

AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE ____________________

SOLICITUD DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR CONFORME AL ARTICULO 103 BIS DE LA LEY HIPOTECARIA.

D. ___

CON DNI ___

Y DOMICILIO EN ___

Y que consiente expresamente en ser notificado a la siguiente dirección de correo electrónico ____

EXPONE

1.- Que en fecha ________________ firmó como parte prestataria una escritura pública de préstamo hipotecario ante el Notario de _______________ . D. __________________con el nº ___ de protocolo, en la que la parte prestamista era la entidad __________ _________________________, con domicilio en ___________________

2.- Entre las condiciones generales predispuestas por la entidad prestamista e incorporadas a dicha escritura sin haber sido negociadas individualmente figuran las siguientes:

(Marcar lo que proceda):

( ) Cláusula suelo, por la cual el préstamo que se concertó como préstamo a interés variable, en realidad resultaba ser un préstamo a interés fijo mínimo, que podría subir, pero no bajar de ese mínimo. (Cláusula declarada nula por diversas sentencias del Tribunal Supremo, por ejemplo, Sentencia 241 de 9 de mayo de 2013, sentencia de 6 de julio de 2014; Sentencia 464 de 8 de septiembre de 2014, Sentencia 138 de 24 de marzo de 2015; Sentencia 139 de 25 de marzo de 2015; Sentencia 705 de 23 de diciembre de 2015)

En particular, el Tribunal Supremo declara nula la cláusula suelo porque supone “un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor ya que las cláusulas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia, frustrando las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito”.

También ha señalado el Tribunal Supremo que “la actuación del notario autorizante no suple el cumplimiento del deber de transparencia” (Sentencia 138 de 24 de marzo de 2015).

( ) Cláusula por la que el prestatario tendría que sufragar todos los costes notariales, registrales y fiscales de la constitución de la hipoteca a favor de la parte prestataria (Cláusula declarada nula por Sentencia del Tribunal Supremo nº 705 de 23 de diciembre de 2015).

( ) Cláusula por la que pese a la duración pactada para la devolución del préstamo, la parte prestamista se reservaba el derecho a aplicar el vencimiento anticipado si concurrían una serie de supuestos predispuestos por la parte prestamista que no constituían incumplimientos esenciales y/o relevantes en relación y proporción a la duración total del préstamo. (Cláusula declarada nula por diversas sentencias del Tribunal Supremo, por ejemplo, Sentencia 705 de 23 de diciembre de 2015; sentencia 79 de 18 de febrero de 2016; sentencia 352 de 30 de mayo de 2016).

( ) Cláusula por la que en caso de demora en el pago de cada recibo mensual, la parte prestataria habría de pagar en concepto de intereses de demora un porcentaje anual que superaba en más de dos puntos el tipo de interés ordinario. (Sentencia 364 de 3 de junio de 2016)

3.- Que diversas sentencias del Tribunal Supremo, como las ya reseñadas, han declarado que tales condiciones generales predispuestas e impuestas sin negociación individual son nulas, bien por no cumplir los debidos requisitos de transparencia, bien por ser abusivas en perjuicio del prestatario consumidor.

Y sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (por ejemplo, la Sentencia de 21 de diciembre de 2016) declaran que tal nulidad implica la obligación de devolver íntegramente las cantidades pagadas por el prestatario en aplicación de estipulaciones nulas de pleno derecho.

Tales sentencias son, por su notoriedad actual, sobradamente conocidas por la parte prestamista.

4.- Que con carácter previo al ejercicio de acciones judiciales contra la parte prestamista, y por la presente, se procede a intentar conciliación extrajudicial de la referida controversia existente entre la parte prestamista y la prestataria.

Y a tal efecto

SOLICITA AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

1.- Que conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria notifique a la parte prestamista por correo certificado con acuse de recibo dirigido al domicilio arriba indicado el contenido de la presente solicitud de conciliación, y con ella los extremos que se indican a continuación.

2.- Que la requiera para que en el plazo de 10 días hábiles desde la recepción de la presente se avenga, mediante comparecencia ante el registrador o remisión de contestación escrita con firma autenticada de persona que acredite facultades representativas suficientes en nombre de la entidad prestamista, a reconocer y documentar en acto de conciliación que las citadas condiciones generales predispuestas son nulas de pleno derecho y sin valor ni efecto alguno.

3.- Que asimismo la requiera para que el mismo plazo, la parte prestamista calcule, liquide y consigne a disposición de la parte prestataria las cantidades indebidamente percibidas de ésta, o indebidamente pagadas por ésta, en aplicación de las citadas estipulaciones nulas de pleno derecho, junto con el interés legal devengado por tales cantidades.

4.- Que la requiera para que en este acto se conciliación se avenga a acordar y documentar ante el registrador la cancelación registral de la inscripción de las referidas estipulaciones nulas de pleno derecho.

5.- Que le notifique que en caso de no contestar a la presente solicitud de conciliación, o de hacerlo en términos distintos de los requeridos o calculando cantidades distintas de las procedentes con arreglo a derecho, la parte prestataria y solicitante del presente acto de conciliación ejercitará las correspondientes acciones judiciales contra la parte prestamista, con reclamación de las indemnizaciones que procedan y expresa imposición de costas a la parte prestamista, conforme a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

6.- Que una vez recibida, en su caso, la contestación y consignación de cantidades por la parte prestamista, el registrador proceda a notificarla a la prestataria y solicitante del presente acto de conciliación, para que en los diez días hábiles siguientes la parte prestataria manifieste ante el registrador su conformidad o no.

7.- Que transcurridos dichos plazos, y conforme al citado artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, el registrador expida certificación comprensiva de los trámites efectuados y de la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó la conciliación sin efecto o avenencia.

En __________________ a ________ de ______________________ de 2.017

* CASO PARTICULAR: SUBROGACION EN PRESTAMO HIPOTECARIO PREVIO.

* PÁRRAFO ESPECIAL CUANDO EL CONSUMIDOR COMPRADOR NO FIRMÓ UN PRESTAMO HIPOTECARIO NUEVO, SINO QUE SE SUBROGÓ EN EL QUE TENIA FIRMADO EL VENDEDOR .

“EN EL PRESENTE CASO SE DA LA IMPORTANTE PARTICULARIDAD de que ni siquiera hubo información precontractual ni personalizada por parte de entidad financiera, ni advertencia notarial en el acto de la firma de un préstamo hipotecario, sino que LA COMPRADORA SE SUBROGÓ EN UN PRESTAMO PREVIO que tenía firmado la parte vendedora.

Y si el Tribunal Supremo ha declarado nulas por abusivas las cláusulas suelo, y demás antes referidas, incluso en los casos en los que fuera aplicable y se hubiera cumplido las Orden ministerial sobre transparencia y el notario hubiera advertido expresamente de la existencia e implicaciones de tales cláusulas, más evidente aún es su nulidad en supuestos como el presente, en el que ni siquiera hubo una contratación directa entre la compradora y la entidad financiera, sino que la compradora se subrogó en un préstamo previo a la promotora, dentro del cual, al parecer, y sin la debida transparencia, ya se incluían cláusulas como las citadas de la que el notario, además, ni siquiera advirtió, y que por ello han de tenerse por nulas y no vinculantes para el consumidor.