* PRECISIONES CONCEPTUALES PREVIAS:

Se considera especialmente importante distinguir con claridad, como hace la Ley Hipotecaria en sus artículos 9 y 10,  tres extremos relativamente relacionados entre sí pero conceptualmente diferentes:

* .- La mera constancia registral de la referencia catastral:

(su regulación, que no se ha modificado por la Ley 13/2015, se contiene en los artículos 38 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Catastro; exige pocos requisitos, ya que se puede efectuar con un margen de diferencia del 10% respecto de la cabida registral  y sin rectificar ésta, y produce efectos limitados: fundamentalmente, facilitar el intercambio de información entre el registro y el catastro, y dispensar en ciertos casos a los obligados de tener que declarar alteraciones catastrales).

* .- La inscripción registral de una representación gráfica (catastral o alternativa):

, se regula, por virtud de la Ley 13/2015,  en los artículos 9, 10 y Titulo VI de la Ley Hipotecaria, tiene muchos más requisitos jurídicos y garantías- especialmente notificaciones y publicaciones-, sí que exige y supone rectificar la superficie y demás datos de la descripción literaria para ajustarla a la que resulte de la representación gráfica, y produce los cualificados efectos jurídicos propios de los asientos registrases, y entre ellos, el de presumirse, conforme al articulo 10.5, que la finca tiene esa precisa ubicación y delimitación geográfica.

* .- El estado de coordinación gráfica de la finca registral con el inmueble catastral:

También resulta una novedad de la Ley 13/2015. Sólo cuando conste registralmente la referencia catastral que se corresponda con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC, y además conste inscrita conforme al art 9 LH y concordantes la representación gráfica de origen catastral, (o alternativa pero luego incorporada por Catastro), se podrá afirmar que la finca está coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada, que ha de expresarse..

Faltando cualquiera de los dos requisitos anteriores, la inscripción deberá expresar que no existe esa coordinación gráfica.

Es importante utilizar la expresión “coordinación gráfica”, como hace la ley, y no “coordinación” a secas, para dejar claro, cuando no exista tal coordinación gráfica que sólo nos referimos a tal extremo, y no a la posible falta de coincidencia de titulares, lo cual es algo irrelevante a efectos registrales y por tanto no procede mencionar ni en el asiento registral ni en la publicidad registral.

Nota: En el caso de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, la normativa y funcionamiento catastral actuales hacen que no sea posible alcanzar la coordinación gráfica, pues en Catastro el inmueble en su conjunto sí tiene representación gráfica pero no referencia catastral propia (que sólo se asigna a los elementos independientes); y los elementos independientes sí tienen referencia catastral propia pero no representación geográfica.

* MODELO DE ESTRUCTURA DEL ASIENTO REGISTRAL:

Se propone que los asientos de inscripción sigan el siguiente modelo, orden de apartados, y terminología:

* I. DATOS DE LA FINCA:

* 1.CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL:

(…)

* 2.DESCRIPCIÓN LITERARIA:

(…)

* 3.REFERENCIA CATASTRAL:

.- No aportada.

.- Aportada la referencia xxx, que NO resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC.

.- Aportada la referencia xxx, que SÍ resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC

* 4.REPRESENTACIÓN GRÁFICA REGISTRAL:

.- No consta.

.- Sí consta por nota marginal y archivada en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

.- Sí consta inscrita en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

. Representación georreferenciada no catastral

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

5. * ESTADO DE COORDINACIÓN GRÁFICA CON CATASTRO:

.- Finca No coordinada gráficamente con el Catastro conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria

.- Finca SÍ coordinada gráficamente con el Catastro a fecha dd/mm//aaaa, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

6. * OTROS DATOS COMPLEMENTARIOS:

*       .- Libro del edificio:

.- No consta archivado

.- Sí consta archivado en fecha dd/mm/aaaa

En soporte papel

En soporte electrónico

*       .- Póliza de seguro de garantía decenal

.- No consta archivada

No aportada

Sí aportada

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

.- Sí consta archivada en fecha dd/mm/aaaa

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

* 7.- CALIFICACION URBANÍSTICA O ADMINISTRATIVA:

(Por nota marginal)

            .- No consta acreditada

.- Mediante certificación de xxx de fecha xxx se acredita que en tal fecha la presente finca xxx (…)

 

* 8.- VALOR DECLARADO DE LA FINCA:

(…) EUROS

II. MOTIVO DEL ASIENTO

D. xxx es titular registral del pleno dominio de esta finca como consta en la inscripción x, y gravada con las cargas que constan en su historial registral, y ahora, en virtud de la documentación presentada y que luego se reseña, la vende xxx(…) (

* III. ACTA DE INSCRIPCION

Yo, el Registrador, en virtud de mi calificación registral de la documentación presentada bajo el asiento de presentación nº xxx del libro xxx de fecha xxx, de los antecedentes registrales y la normativa de aplicación, INSCRIBO xxx a favor de xxx.

* IV. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

* .- Titulo principal:

Escritura pública de fecha xxx autorizada por xxx, otorgada por xxx, que intervienen en nombre xxx, etc(…).

* .- Documentos incorporados a dicho título:

xxx

* .- Documentos complementarios aportados:

xxx

*

V. FECHA Y FIRMA DEL REGISTRADOR

En xxx, a dd/mm/aaaa. Fdo: El Registrador

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* APÉNDICE: ARTICULOS DEL TRLC SOBRE CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL:

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

EXTRACTO:

 

Artículo 38. Constancia documental y registral de la referencia catastral.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente. Asimismo, se hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente previstos.

Artículo 39. Excepciones.

No será preciso hacer constar la referencia catastral en:

1. a) Los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía.
2. b) Los actos administrativos por los que se adopten o cancelen medidas tendentes a asegurar el cobro de deudas de derecho público.
3. c) Los procedimientos que tengan por objeto los aplazamientos o fraccionamientos de pago regulados en la normativa recaudatoria y en los procedimientos de comprobación, investigación y liquidación tributaria, cuando dicha referencia sea ya conocida por la Administración tributaria.
4. d) Las anotaciones que deban practicarse en el Registro de la Propiedad en cumplimiento y ejecución de una resolución judicial o de una resolución administrativa dictada en procedimiento de apremio.

Artículo 40. Sujetos obligados.

1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles:
2. a) Ante la autoridad judicial o administrativa competente para instruir o resolver un procedimiento que afecte a los bienes inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley, los titulares de derechos reales o con trascendencia real sobre los citados bienes inmuebles.
3. b) Ante el Notario, los requirentes u otorgantes del documento notarial en el que conste el hecho, acto o negocio constituido sobre el inmueble de que se trate.
4. c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles.
5. d) Ante las compañías prestadoras del suministro a que se refiere el artículo 38 de esta Ley, quienes contraten dichos suministros y, en los contratos privados de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, los arrendadores o cedentes.
6. e) Fuera de los supuestos previstos en los párrafos anteriores, las partes o interesados consignarán por sí la citada referencia en los documentos que otorguen o expidan.
7. En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.
8. Si fueran varios los obligados a aportar la referencia catastral, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos los obligados que pudieran concurrir con aquél.

Artículo 41. Documentos acreditativos de la referencia catastral.

1. La referencia catastral de los inmuebles se hará constar en los expedientes y resoluciones administrativas, en los instrumentos públicos y en el Registro de la Propiedad por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes, siempre que en éste conste de forma indubitada dicha referencia:
2. a) Certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por resolución de la Dirección General del Catastro.
3. b) Certificado u otro documento expedido por el Gerente o Subgerente del Catastro.
4. c) Escritura pública o información registral.
5. d) Último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
6. Cuando la autoridad judicial o administrativa, o los notarios o registradores de la propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo a) del apartado 1, los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción registral quedarán excluidos de la obligación a que se refiere el artículo anterior.
7. La competencia para expedir u obtener el certificado a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 podrá ser delegada en órganos de la propia o distinta Administración.

Artículo 42. Plazo de aportación.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá aportarse ante la autoridad judicial o administrativa en el plazo de 10 días a contar desde aquel en que se practique el correspondiente requerimiento; ante el notario, con anterioridad a la autorización del documento y ante el registrador de la propiedad, durante el plazo de despacho de aquél. En los demás supuestos, la referencia catastral deberá aportarse en el momento de la expedición del documento o de la firma del contrato.

Cuando los inmuebles carezcan de referencia catastral en el momento en el que debe ser aportada, según lo previsto en el párrafo anterior, los obligados a que se refiere el artículo 40 de esta Ley deberán comunicarla a la autoridad judicial o administrativa de que se trate, o a la correspondiente compañía prestadora del servicio de suministro de energía eléctrica, en el plazo de un mes desde que les sea notificada.

Artículo 43. Advertencia de incumplimiento.

1. El órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título.
2. Asimismo, en los casos en que no se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo a) del artículo 14, los notarios y registradores de la propiedad deberán advertir expresamente a los interesados de que subsiste la obligación de declarar prevista en el apartado 2 del artículo 13.

Artículo 44. Efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral.

1. La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad.
2. La falta de aportación de la referencia catastral:
3. a) No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución.
4. b) No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.
5. La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.
6. Lo dispuesto en el apartado 2 se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para supuestos concretos en los que se exija la aportación de determinada documentación catastral como requisito para continuar el procedimiento o de lo legalmente establecido para el caso de que la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad.

Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

1. a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
2. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

Artículo 48. Constancia registral de la referencia catastral.

1. La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.
2. El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica, de acuerdo con lo legalmente previsto.
4. Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificación que no se derive de una modificación de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la certificación expedida al efecto por el Catastro.
5. En caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al registrador, en el plazo de cinco días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate.
6. Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.

Artículo 49. Constatación de la referencia catastral.

1. Cuando el órgano competente para instruir un procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos expresados en el artículo 45, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del hecho, acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido por cualquier medio que permita su constancia, en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de recepción de la solicitud.
2. En los procedimientos administrativos dicha certificación se incorporará al expediente previa audiencia de los interesados, aunque este estuviera ya resuelto.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, en los documentos notariales, el notario, en caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el notario se abstendrá de hacer constar la referencia comunicada por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.
4. El registrador de la propiedad, cuando le sea remitido el certificado o documento informativo, previa calificación favorable, hará constar la referencia en el asiento, o si éste ya se hubiera practicado, por nota al margen de él, consignándolo, en su caso, también por nota, al pie del título.