A continuación, se presenta un glosario detallado sobre la Propiedad Horizontal, elaborado a partir de la información proporcionada en las fuentes:

* Glosario de Propiedad Horizontal (PH)

La Propiedad Horizontal es un régimen jurídico que organiza la propiedad de edificios divididos en elementos privativos y elementos comunes, buscando la coexistencia de ambos tipos de propiedad. Su regulación ha sido objeto de diversas normativas y resoluciones para garantizar la claridad, precisión y transparencia en el tráfico inmobiliario.

* 1. Naturaleza y Concepto de la Propiedad Horizontal

• Concepto General: La Propiedad Horizontal es un único derecho de propiedad para cada titular, pero con un objeto complejo que comprende dos objetos distintos y conexos: un elemento privativo y una cuota de participación en los elementos comunes. No se considera una yuxtaposición de propiedades, sino una propiedad compleja y especial de cada elemento privativo, inseparable de su cuota de participación en las cargas y elementos comunes.
• Contraposición a la Propiedad Ordinaria: Un edificio en régimen de propiedad ordinaria se considera una “finca unitaria y única”, sin que puedan abrirse folios independientes a sus pisos o locales, salvo que se constituya en régimen de propiedad horizontal.
• Objeto del Derecho: Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) utiliza la expresión “pisos o locales”, este régimen se establece también para otros tipos de edificaciones que constituyen una unidad, como las divisiones horizontales tumbadas.

* 2. Constitución de la Propiedad Horizontal

• Acto de Riguroso Dominio: La constitución de la propiedad horizontal es un acto de riguroso dominio, requiriendo un poder expreso para tal fin, no bastando con un poder para vender.
• Requisitos Generales:
  • Escritura Pública: Se formaliza mediante escritura pública.
  • Consentimiento: Requiere el consentimiento de los titulares registrales de los distintos elementos privativos.
  • Identificación de Elementos: Debe haber una descripción y perfecta identificación de cada uno de los elementos edificatorios, tanto privativos como comunes, conforme al principio de especialidad. Esto incluye la ubicación y linderos de cada parte sujeta al régimen.
  • Cuota de Participación: Se debe atribuir a cada elemento privativo una cuota de participación referida a centésimas del valor total del inmueble. La cuota se fija atendiendo a diferentes criterios, no solo a la superficie.
  • Libro del Edificio: Es obligatorio aportar el Libro del Edificio para su archivo en el Registro, el cual puede incluir la representación gráfica de los elementos individuales de la propiedad horizontal.
  • Licencia Municipal: Se requiere licencia o autorización municipal para la constitución de la propiedad horizontal, así como para complejos inmobiliarios.
  • Identidad Física del Edificio: No se permiten alteraciones descriptivas del edificio al constituir la propiedad horizontal; debe existir identidad física con el edificio inscrito, y si hay alteraciones, deben inscribirse previamente.

* 3. Elementos de la Propiedad Horizontal

• Elementos Privativos: Son las partes del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente. Pueden ser viviendas, locales, o incluso trasteros y garajes, que pueden constituirse como anejos de la vivienda o como titularidades “ob rem”.
  • Descripción de Elementos Privativos: La descripción de un elemento privativo no debe incluir la parte correspondiente a los elementos comunes. Los locales pueden extenderse por varias plantas, debiendo expresarse su superficie y linderos en cada una.
  • Rectificación de Descripción de Elementos Privativos: La rectificación de la descripción y superficie de elementos privativos (ej. locales, trasteros convertidos en viviendas) implica una modificación del título constitutivo y requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios y escritura pública. No es posible rectificar elementos individuales de PH por los procedimientos de los artículos 9.b, 199 y 201 LH, salvo la representación gráfica a través del Libro del Edificio.
  • Ampliación de Obra en Elementos Privativos: Requiere el cumplimiento de requisitos específicos si afecta a elementos comunes.
• Elementos Comunes: Son las partes del edificio destinadas al uso y disfrute de todos los propietarios. Pueden ser comunes por naturaleza o por destino.
  • Anejo como Uso Exclusivo de Elemento Común: Se admite la constitución de un anejo de un elemento privativo que consiste en el uso exclusivo de un elemento común (ej. terraza), siempre que el derecho de uso y su objeto queden suficientemente identificados.
  • Elementos Procomunales: Un elemento privativo puede ser configurado como elemento procomunal por acuerdo expreso de la junta general, sujetándolo a un régimen de proindiviso con especialidades.
  • Desafectación de Elementos Comunes: La vivienda de portería, si es un elemento común, puede ser desafectada.

* 4. Tipologías Especiales y Regímenes Relacionados

• Propiedad Horizontal de Hecho: Existe cuando se dan los presupuestos fácticos para que surja la propiedad horizontal (edificio con partes susceptibles de aprovechamiento independiente y zonas comunes), aunque no se haya otorgado el título constitutivo. La formalización de esta situación no requiere necesariamente el otorgamiento de un nuevo título constitutivo, sino que basta con formalizar la división horizontal de hecho existente.
• División Horizontal Tumbada: Régimen de propiedad horizontal donde los elementos no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal, como en viviendas unifamiliares pareadas con elementos comunes.
• Subcomunidad: Una parte segregada de una finca puede constituirse en propiedad horizontal a modo de subcomunidad, pero esto requiere que previamente se constituya la propiedad horizontal de la totalidad del edificio matriz.
• Prehorizontalidad: Régimen sobre fincas donde los propietarios manifiestan su propósito de construir una edificación, expresando los elementos privativos proyectados.
• Complejos Inmobiliarios: Figura que admite varias modalidades y flexibilidad, permitiendo que elementos privativos sean tanto viviendas y locales como parcelas, conforme al artículo 24 de la LPH. Es un régimen adecuado para “casas superpuestas”, “casas a caballo” o “engalabernos”. La georreferenciación gráfica es obligatoria en complejos inmobiliarios y en la propiedad horizontal tumbada.
• Medianería Horizontal / Engalabernos: Situaciones en las que fincas colindantes comparten un suelo/techo común o están “empotrados”. Se diferencia de la propiedad horizontal en que la medianería implica compartir una pared de carga o suelo sustentador, mientras que la PH implica elementos privativos y comunes. Se considera una figura excepcional.

* 5. Modificaciones y Extinción

• Modificaciones del Título Constitutivo: Las modificaciones que afectan a la descripción de elementos privativos o a su cuota de participación requieren la aplicación de las normas de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Generalmente, requieren unanimidad de los propietarios si implican convertir elementos en comunes o si afectan a elementos privativos ya existentes.
• Extinción del Régimen:
  • Conversión en Copropiedad Ordinaria: La extinción del régimen de propiedad horizontal puede llevar automáticamente a la conversión en una copropiedad ordinaria sobre el solar.
  • Cancelación de Folios: Implica la cancelación de las inscripciones de los pisos en folios independientes y una inscripción de cancelación del régimen de propiedad horizontal en el folio general.
  • Pacto en Contrario: Puede haber un pacto en contrario a la extinción, incluso si el edificio se destruye totalmente, manteniéndose una situación similar a la de un edificio comenzado o proyectado.
  • Rehabilitación: La extinción puede ocurrir por una rehabilitación del edificio que dé lugar a fincas totalmente diferentes, en cuyo caso se cancelan los folios registrales antiguos.

* 6. Aspectos Registrales Específicos

• Folio Real: La Propiedad Horizontal sigue el principio de folio real, donde cada elemento privativo tiene su propio folio independiente, además del folio general de la finca matriz. Es fundamental para la organización del Registro y la protección del tráfico inmobiliario.
• Inscripción Obligatoria de PH Previa: La apertura de folios para elementos privativos requiere la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal.
• Información Pública y Transparencia:
  • La Ley 5/2019 regula la información a facilitar al prestatario en contratos de crédito inmobiliario, incluyendo detalles sobre la distribución de gastos.
  • La publicidad de préstamos inmobiliarios debe especificar clara, concisa y destacadamente el tipo de interés, coste total y sistema de amortización.
  • La “Ficha Europea de Información Normalizada” (FEIN) es una oferta vinculante y debe detallar la información personalizada.
  • La tasación del inmueble es un requisito para la evaluación de solvencia.
  • Las notas simples informativas deben reflejar el contenido de los asientos vigentes de la finca, incluyendo titularidad, cargas y limitaciones, con un desglose de superficies privativas y comunes.
• Gastos y Cargas:
  • La Ley 5/2019 establece una distribución específica de gastos en préstamos hipotecarios, con la mayoría a cargo del prestamista, excepto la tasación y copias notariales solicitadas por el prestatario.
  • La Ley de Propiedad Horizontal establece la preferencia y afección real por gastos de la comunidad del año en curso y los tres anteriores.
  • Un embargo sobre una cuota indivisa de un solar se arrastra a los elementos privativos tras la constitución de la PH. La hipoteca sobre elementos privativos arrastra las cargas en proporción correspondiente si se desafecta un elemento común.

* 7. Relación con Otras Figuras Jurídicas

• Derecho de Superficie: Es posible constituir propiedad horizontal sobre los distintos elementos edificatorios donde se ejecutará un derecho de superficie, requiriendo su descripción e identificación. Un derecho de superficie sobre una parte de la finca (ej. cubierta de naves para instalaciones solares) puede abrir folio independiente sin necesidad de segregación, siempre que la porción esté perfectamente descrita.
• Inmatriculación: La inmatriculación de elementos privativos de una propiedad horizontal es posible a través de los procedimientos legales, como el del artículo 205 LH.
• Coordinación Catastral: En solares edificados en régimen de propiedad horizontal, el Catastro facilita la certificación de parcelas sujetas a este régimen para establecer la coordinación gráfica entre la finca registral matriz y la parcela catastral, afectando también a los elementos privativos inscritos como “inmueble sobre parcela coordinada”.
• Deslindes y Rectificaciones: Los procedimientos de deslinde (art. 200 LH) y rectificación de descripción (arts. 9.b, 199, 201 LH) son aplicables para actualizar la superficie y linderos de fincas en propiedad horizontal, aunque el artículo 201.1.e LH excluye la rectificación descriptiva de entidades integradas en PH por esa vía, requiriendo la modificación del título constitutivo.

* 8. Otras Consideraciones

• Cuotas de Responsabilidad Hipotecaria: En el caso de hipotecas sobre un local dividido en plazas de aparcamiento, la cuota de responsabilidad hipotecaria para cada propietario debe quedar clara.
• Transmisión de Viviendas en PH: Para la transmisión de una vivienda en PH, no es necesario que el transmitente declare si ha realizado actividades contaminantes en el suelo, a diferencia de una vivienda unifamiliar con terreno.