J.M. GARCIA GARCIA: CRÍTICA A LA RESOLUCIÓN DE 30 DE ENERO DE 2023 (1ª) SOBRE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL POR PERSONA JURÍDICA EN CASTILLA Y LEÓN

CRÍTICA A LA RESOLUCIÓN DE 30 DE ENERO DE 2023 (1ª) SOBRE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL POR PERSONA JURÍDICA EN CASTILLA Y LEÓN

Esta Resolución de 30 de enero de 2023 (1ª) merece crítica desfavorable, en mi opinión,  por lo siguiente:

1º) Porque no acierta en la visión completa del defecto tal como está planteado en la nota calificadora, ya que si se hace una lectura completa de dicha nota, lo importante no es el requisito del visado, que ciertamente en la legislación actual de Castilla y León, sólo aparece recogido respecto al señalamiento del precio máximo de la vivienda, pero no es esa la principal cuestión planteada en la nota calificadora, sino la vulneración de una norma legal de la legislación de Castilla y León como es el artículo 66.3 de la Ley 9/2020, de 30 de agosto, según el cual no pueden ser adquirentes de viviendas de protección oficial las personas jurídicas que no carezcan de ánimo de lucro, y en este caso, es de toda evidencia que se trata de una sociedad mercantil y que el objeto social llevaba consigo el ánimo de lucro como es la promoción inmobiliaria, la compraventa y la rehabilitación de viviendas.

2º) Porque el visado de la Comunidad Autónoma no aparece en la nota calificadora como una exigencia general sino exclusivamente en el caso concreto para determinar desde el punto de vista de la Administración si existía algún interés público o social declarado por la sociedad adquirente, para que así quedara aclarado en este caso el cumplimiento del requisito legal exigido por la normativa de la Comunidad Autónoma respecto a la adquisición de viviendas de protección oficial por parte de personas jurídicas si es que el destino de la adquisición tuviera alguna relación con el interés público o social o con la carencia de ánimo de lucro.

3º) Porque la conclusión final o de cierre de la propia Resolución cuando dice que “debe concluirse que, con el objeto social que resulta del Registro Mercantil y la incorporación del certificado de valor de la vivienda que es superior al precio de la compraventa, debe ser revocado este defecto…” resulta desconcertante pues basta la lectura del objeto social para concluir el ánimo de lucro, que podía haber sido matizado o aclarado para este supuesto si la propia sociedad hubiera hecho alguna manifestación en la escritura acerca del destino de la vivienda adquirida respecto al interés público o social mientras tuviera la calificación definitiva de vivienda de protección oficial, en que faltaban ya pocos meses para dejar de serlo y podía haber esperado a la inscripción a ese momento; y en cuanto al certificado del precio máximo, al que se refiere la Resolución (después de haber dicho en el texto que es inoperante a efectos registrales) nada que objetar respecto a su exigencia, pero teniendo en cuenta que es el que resulta del “visado o autorización administrativa”, por lo que si resulta exigible se contradice de alguna manera la Resolución, al tenerlo en cuenta a efectos de inscripción cuando toda su doctrina parte de que no es exigible ningún requisito administrativo para esta clase de viviendas.

4º) Porque se escapa en la Resolución la idea de que no es calificable el requisito exigido por la registradora respecto a la adquisición por persona jurídica con ánimo de lucro, porque no afecta a la validez o nulidad del título, cuando la calificación registral en viviendas de protección oficial es más amplia, máxime en este caso en que el requisito exigido por la norma respecto a la adquisición por una persona jurídica implica una prohibición o limitación de disponer a favor de una persona jurídica en ciertos supuestos, y ello aunque no afecte a la validez o nulidad, pues como dijo la Resolución DG de 26 de abril de 2014, citada por la registradora en su nota, la calificación registral va más allá del efecto de la validez o nulidad del acto y comprende otros supuestos del necesario control en relación con las viviendas de protección oficial.

5º) Porque respecto al requisito que señala la Resolución, ante las alegaciones del notario recurrente, acerca de que en la información registral previa se había omitido la fecha de la calificación definitiva de la vivienda de protección oficial, siendo ésta necesaria en una información de este tipo, resulta no sólo inadecuado resolver sobre ese extremo que no forma parte de la nota calificadora y planteado exclusivamente por el notario recurrente, sino que además de constar en la nota de calificación registral negativa la fecha de la calificación definitiva de vivienda de protección oficial la indefensión alegada por el notario recurrente por esa “omisión”, es sabido por doctrina constitucional que nadie puede quedar en indefensión cuando conoce los pormenores del asunto, en este caso la fecha de la calificación definitiva y la vigencia del régimen de protección oficial, como lo demuestra que a la escritura se había incorporado la certificación del precio máximo de la vivienda expedida por el órgano administrativo, lo que revela que tanto el notario como la persona jurídic adquirente conocía que el régimen de vivienda de protección estaba vigente, y respecto a la información registral ésta fue completa al referirse a la existencia del régimen y a su vigencia como “carga viva” conforme establece el artículo 354.a).regla 2ª RH, de la que resulta el contenido de la nota simple informativa que debe comprender las “cargas vivas”, por lo que no existía ninguna duda acerca de la vigencia del régimen, que no podía ser desconocido por nadie no sólo mirando cada día la puerta del edificio, sino de modo más preciso por la información registral, que no puede ser tachada de incompleta ni contraria a la legalidad.