SOBRE SI LA PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA DE UNA EDIFICACIÓN PUEDE O NO AFECTAR A LA EXIGIBILIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO, CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA, SEGURO DECENAL, Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA.

Joaquín Delgado. 2 octubre 2016

*

PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION

La DGRN sostiene, en sus últimas resoluciones, que las edificaciones que se inscriban por la vía del articulo 28,4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (prescripción urbanística):

.- NUNCA tienen que aportar libro del edificio (Por ejemplo, RR de 16-5-2013 y 6-9-2016) ni certificado de eficiencia energética (R. 19-4-2016).

.- A VECES tienen que constituir seguro decenal (si son viviendas de menos de diez años de antigüedad, y salvo la exención al autopromotor). (R. 13-7-2015)

.- SIEMPRE tienen que aportar las coordenadas de la superficie ocupada. (RR. 8-2-2016 y 30-5-2016).

En este trabajo vamos a analizar esa doctrina del centro directivo y revisar los argumentos aplicables y/o aplicados, para llegar a unas conclusiones finales, no totalmente coincidentes con la doctrina referida.

* SOBRE EL LIBRO DEL EDIFICIO

El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras su redacción por la Ley 13/2015, exige que “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.”

Tal exigencia, condicionada a la “antigüedad” de la edificación, ya aparece en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también redactado por la Ley 13/2015, cuando expresa que “la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.

Por tanto, legalmente la exigibilidad de la aportación del libro del edificio para la inscripción registral de la edificación declarada depende de la “antigüedad” de la edificación misma.

Y sería contrario a la más elemental requerimiento de seguridad jurídica dejar a la apreciación subjetiva la determinación de cuándo una edificación es lo suficientemente “antigua” como para que no le sea exigible el libro del edificio.

Por eso, hay que buscar en nuestro ordenamiento jurídico cuál haya de ser esa antigüedad mínima, precisa y objetiva, que legalmente haga inexigible el libro del edificio.

* PRIMERA HIPÓTESIS ARGUMENTAL: “antigüedad” = “prescripción urbanística”

En vía de hipótesis, cabría sostener que tal “antigüedad” vendrá determinada por la normativa urbanística aplicable a los efectos de prescripción de las potestades administrativas de reacción frente a edificaciones ilegales, de modo que aquéllas edificaciones respecto de las cuales hubiera ya prescrito la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida quedaran exoneradas de la exigencia del libro del edificio.

Esta vía argumental fue la que adoptó la DGRN en diversas resoluciones, como la de R. De 16 de Mayo de 2013, (Registro de Santa Fe nº 1) conforme a la cual “respecto del llamado Libro del Edificio, (…) la exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo , pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas”.

Y más recientemente, en su resolución de 6 de septiembre de 2016 (Registro de Ejea de los Caballeros) se sigue el mismo criterio que en la de 16 de mayo de 2013, y se revoca la nota de calificación registral que había exigido conforme al artículo 202 L.H. la aportación del libro del edificio para inscribir una edificación que se dice terminada en el año 2005.

* Inconvenientes de esta argumentación:

A mi juicio esa vía argumental de la DGRN presenta varios inconvenientes lógicos y conceptuales:

.- En primer lugar, que el plazo de prescripción de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística no viene establecido por una norma estatal, sino por las diversas normativas autonómicas, que son las competentes, y que el ejercicio de su competencia y libertad legislativa en la materia, establecen plazos distintos de unas a otras comunidades autónomas, y que también dentro de una misma comunidad autónoma pueden diferir en función de las distinta naturaleza o calificación del suelo o de la edificación.

.- En segundo lugar, que según la propia exposición de motivos de la Ley que impone la obligatoriedad del libro del edificio “El objetivo prioritario es regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios.”   Y son por tanto claramente distintas la finalidad perseguida de esta norma civil con respecto a la perseguida por las normativas urbanística, como también son distintos los plazos de responsabilidad civil que tienen los agentes intervinientes con respecto a los usuarios, de los plazos de responsabilidad administrativa de los promotores de edificaciones sin licencia o sin acomodarse a ella ante la administración urbanística.

Siendo ello así, carecería de justificación suficiente tomar como criterio de “antigüedad” para exonerar de la obligatoriedad del libro del edificio un plazo, como el de prescripción urbanística, que está contemplado a otros y muy distintos efectos del objetivo perseguido por la Ley de ordenación de la edificación, (L.O.E.) que es legislación civil de competencia estatal, como señala la Disposición final primera de la Ley 38/1999.

El hecho de que el promotor de una edificación ilegal llegue a quede libre de sanción o de amenaza de demolición por el mero hecho de haber transcurrido uno, cuatro o seis años desde la finalización de la obra ilegal, (por poner algunos ejemplos de los plazos de prescripción urbanística según las distintas normativas) no justifica que también haya de recibir el premio añadido de quedar exonerado de sus obligaciones y responsabilidades legales de naturaleza civil (y entre ellas la de confeccionar y entregar el libro del edificio) para con los usuarios finales de la edificación.

* SEGUNDA HIPÓTESIS ARGUMENTAL: “antigüedad” = “anterior a la vigencia de la L.O.E.”

Otra hipótesis argumental radicalmente distinta sería la de considerar que la norma a la que hay que acudir para apreciar cuál es la “antigüedad” de la edificación que conforme a los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria determine la exigencia o no del libro del edificio, no ha de ser la normativa urbanística, sino la propia normativa civil reguladora del proceso de la edificación, esto es Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que fue la que en su artículo 7 impuso la obligatoriedad legal del libro del edificio.

Dicho artículo, al regular la “Documentación de la obra ejecutada”, expresa que “Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.”

Esta segunda vía argumental fue la seguida por la DGRN en otras resoluciones, como la R. 24 de Marzo de 2011, conforme a la cual “La formalización y entrega del denominado «Libro del Edificio» constituye una obligación impuesta por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 Nov., de Ordenación de la Edificación, que ordena que toda la información relativa a la obra ejecutada (proyecto, acta de recepción, relación de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento) se incorporen al Libro del Edificio, que el promotor «entregará a los usuarios finales del edificio». A este requisito ya se refirió la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 Jul. 2007 interpretando la exigencia contenida en la Ley 8/2007, de Suelo, relativa a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, en los siguientes términos: «Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 Nov., de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integrarán el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la Ley 38/1999 y, en su caso, los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo». (…) Este requisito y su forma de cumplimiento ha venido a ser confirmado por el reiterado Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, en relación con las edificaciones existentes en el territorio de esta Comunidad Autónoma, al precisar que para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, «previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación». Pues bien, en el presente caso no se ha cumplido este requisito de depósito previo del Libro del Edificio, sin que el mismo pueda quedar exonerado en atención a la antigüedad del edificio (superior a diez años, según la certificación técnica protocolizada –sin que dadas las discordancias descriptivas respecto de las contenidas en el título pueda ser tomada en consideración a estos efectos la certificación catastral aportada-), ya que en la fecha a que nos remonta tal antigüedad ya había entrado en vigor la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que es la que impone la exigencia material de la formalización y entrega del Libro, y a su vez en el momento en que se otorga la escritura por la que se formaliza la declaración de obra nueva y se solicita su inscripción ya había entrado en vigor el Decreto 60/2010, de 16 Mar., por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que exige para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada el referido depósito, exigencia que, por tanto, conforme lo razonado en el fundamento de Derecho primero de esta Resolución resulta plenamente aplicable al presente caso. “

Sin embargo, y como ya se apuntó más arriba, la DGRN en su R. De 16-5-2013 abandonó posteriormente este criterio y adoptó el contrario, revocando notas de calificación fundamentadas en la doctrina anterior. Y consolidando esa rectificación de rumbo, recientemente, en su Resolución de 6 de septiembre de 2016 (Registro de Ejea de los Caballeros), reconoce que “Ciertamente esta Dirección General lo exigió (el libro de edificio) en sus Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por lo que su doctrina se modificó en la Resolución de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resolución”.

En cambio, desde mi punto de vista, lo verdaderamente relevante en la cuestión que nos ocupa, no puede ser la redacción o modificaciones de redacción que tenga la normativa urbanística, sino la que tenga la normativa civil (que es la que impone la confección del libro del edificio) y la registral (que es la que impone su aportación para archivo en el registro de la propiedad)

Por ello, ahora, tras la entrada en vigor de Ley 13/2015, que exige la aportación del libro del edificio “salvo que por su antigüedad no fuera exigible” resulta más claro que nunca, y ahora ya incluso incontestable, que la norma determinante de cuál haya de ser la “antigüedad” de la edificación que, conforme a los artículos 9 y 202 haga o no exigible la aportación del libro del edificio para su archivo registral cuando se solicite la inscripción de la edificación, no puede la normativa urbanística reguladora de su prescripción urbanística ni otra que no sea la propia Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que fue publicada en el BOE» núm. 266, de 06/11/1999, y que conforme a su disposición final cuarta, entró plenamente en vigor el 6 de mayo de 2000.

* Argumento adicional: un ejemplo.

Como argumento adicional baste pensar en el ejemplo de una edificación ilegal terminada a principios del año 2010 (fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, pero suficiente para la consumar la prescripción urbanística en algunas comunidades autónomas) que ya no pueda ser demolida por la administración urbanística, pero que se deteriora gravemente o incluso se desplome de pronto por sí sola por defectos estructurales de su construcción. Sin el preceptivo libro del edificio, que entre otros documentos ha de incluir la lista de agentes intervinientes y responsables en el proceso de la edificación, el usuario final perjudicado quedaría desprotegido por no poder acreditar contra quien dirigir su legítima reclamación de responsabilidad civil.

O sin el proyecto de edificación, que también debe incluirse en el libro del edificio, al usuario final le resultaría mucho más complicado o imposible conocer los detalles constructivos del edificio y llevar a cabo con eficiencia las reparaciones necesarias. Y cuando quiera dividir horizontalmente la edificación no podrá cumplir la exigencia del artículo 202 LH de aportar el plano en planta de cada elemento independiente tomado del proyecto incorporado al libro del edificio.

Por tanto, conforme a esta interpretación que aquí defendemos, el promotor de toda edificación terminada a partir del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la ley 38/1999, habrá de cumplir la exigencia civil o sustantiva de formar el libro del edificio con la documentación exigida en el artículo 7 de dicha ley, y de entregarlo a los usuarios finales del edificio. Y, además, si la escritura de declaración de la edificación terminada a partir del 6 de mayo de 2000 se presenta en el registro de la propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, también habrá de cumplir la obligación de aportar para su archivo registral el referido libro del edificio.

En consecuencia, y a sensu contrario, los casos en los que “por la antigüedad de la edificación” no le resulta exigible la obligación sustantiva del libro del edificio sólo son aquéllos en los que la edificación hubiera sido terminada antes del 6 de mayo de 2000. [1]

* SOBRE EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

La DGRN en su resolución de 19 de abril de 2016 (registro de Guadalajara nº 3), se ha acogido también a la hipótesis de entender que las edificaciones declaradas por la vía del articulo 28,4 del TRLS (obras “prescritas”) quedan libres de aportar el certificado de eficiencia energética.

Dicha resolución dice que “no es exigible el certificado de eficiencia energética, ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”.

Pero con tal afirmación, al igual que ocurre en las más resoluciones sobre no exigencia del libro del edificio en edificaciones “prescritas”, en realidad la DGRN, para llegar a esa conclusión, no está efectuando razonamiento lógico ni argumentación alguna, sino incurriendo en una petición de principio, al dar por demostrado lo que trataba de demostrar.

* SOBRE EL SEGURO DECENAL:

Cabe plantearse también a qué conclusión habría que llegar respecto de la exigibilidad o no del seguro decenal para edificaciones que se declaren por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

A nuestro juicio, el razonamiento y la conclusión han de ser necesariamente los mismos que hemos defendido para el libro del edificio, es decir, que el hecho de que una edificación destinada a vivienda, tuviera ya la antigüedad suficiente en el ámbito de la disciplina urbanística para no poder ser ordenada su demolición, no justifica ni puede justificar en modo alguno que en el ámbito civil su promotor haya de quedar exonerado de su obligación legal de constituir el seguro decenal exigido por la ley de ordenación de la edificación. Sólo en el caso de que la edificación destinada a vivienda tuviera ya más de diez años de antigüedad decaería tal obligación, pues el periodo legal de cobertura de dicho seguro ya habría expirado. En cambio, si la vivienda, por ejemplo, tuviera sólo una antigüedad de seis años (suficiente para la prescripción urbanística), el promotor (salvo que concurra la exención legal al autopromotor de una única vivienda habitual para uso propio), habría de constituir dicho seguro al menos por el tiempo que todavía falte para cumplir los diez años de antigüedad.

Sorprende que la argumentación y conclusión que aquí defendemos aplicar, tanto para el tema del libro del edificio como para el seguro decenal, pues ambos son requisitos impuestos por la legislación civil (LOE) , – no por la urbanística TRLS- no sea compartida por la DGRN en el caso del libro del edificio (cuya exigencia es temporalmente indefinida y su importancia máxima), y en cambio sí lo sea en el caso del seguro decenal (cuya exigencia solo cubre 10 años desde la terminación y su importancia es comparativamente muy menor).

Puede verse, respecto del seguro decenal, la resolución DGRN de 13 de julio de 2015 (Registro de Almuñécar). En dicha resolución, la DGRN proclama, con acierto a nuestro juicio, lo siguiente: “No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antigüedad, que justifica su régimen de excepción regulado en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, ni de ésta ni de la Ley de Ordenación de la Edificación resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contratación de las garantías previstas en esta última cuando la declaración de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolición. La Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habrá así que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas conforme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra. (…)En el presente expediente se manifiesta en la escritura otorgada el 15 de enero de 2015, que la descripción de la obra nueva declarada fue terminada hace más de seis años, y, en la certificación que se acompaña del Ayuntamiento de Almuñécar se dice «… que constan ejecutadas, al menos desde 2007…». Consecuentemente con lo expuesto, de la documentación aportada no se deduce que la construcción sea anterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de mayo de 2000; ni tampoco consta acreditado que tenga una antigüedad superior a diez años; ni tampoco que concurra la excepción a la obligación de contratación del seguro establecida por dicha Ley, para el caso de autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, por lo que el recurso debe ser desestimado.

* SOBRE LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA

En este tema también coincidimos plenamente con la doctrina de la DGRN, que ha proclamado, por ejemplo en su resolución de 8 de febrero de 2016, (Registro de Corcubión) que “ … la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Por su parte, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas». En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.”

En resumen, como dice la propia resolución de 8 de febrero de 2016, y reiteran otras posteriores, como la de 19 de abril de 2016 resulta “clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas»”

También cabe citar la RDGRN 30-5-2016 (Registro de Alicante nº 3) sobre necesidad de georreferenciación en toda edificación, y especialmente en las “prescritas., en la cual el centro directivo señala que “entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el registro de la propiedad, se encuentran, por una parte, permitir que la calificación registral compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística.” (…) “Y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones, por ejemplo, al ayuntamiento, a la comunidad autónoma o al catastro, se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.”

* CONCLUSIONES:

A nuestro juicio, que como ya se ha expresado no es plenamente coincidente con el criterio aplicado por la DGRN, para inscribir cualquier edificación:

.- Hay que aportar las coordenadas de georreferenciación de su superficie ocupada SIEMPRE Y EN TODOS LOS CASOS, porque así lo exige, sin hacer distinciones ni excepciones, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (Criterio particular plenamente coincidente con el de la DGRN).

.- Hay que aportar el libro del edificio, el certificado de eficiencia energética y el seguro decenal EN TODOS AQUELLOS CASOS en que así lo exija la normativa sustantiva aplicable (Ley de ordenación de la Edificación y Real Decreto 47/2007, hoy refundido en el Real Decreto 235/2013) y con las únicas excepciones contempladas en dicha normativa. El dato de si la edificación regida por la L.O.E. se declara por la vía del art 28.1 de la Ley del suelo (obras con licencia) o la del 28.4 (edificaciones prescritas), es absolutamente irrelevante a los efectos tratados en este trabajo. (Criterio no coincidente con el de la DGRN en cuanto al libro del edificio y certificado de eficiencia energética, y sí coincidente en cuanto al seguro decenal).

[1] Nota: No debe olvidarse que la antigüedad de la edificación, interpretada a los efectos del articulo 9 y articulo 202 de la Ley Hipotecaria, en los términos en que se acaba de hacer, no es el único criterio que legalmente hace inexigible el libro del edificio, pues para su exigibilidad es preciso, en primer lugar, que la construcción tenga la consideración legal de “edificación a los efectos de lo dispuesto en la Ley de ordenación de la edificación. Por ello, resulta pertinente acudir al articulo 2 de dicha ley, relativo a su ámbito de aplicación, en la medida en la que establece que “Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras: a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta”.