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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: la interpretación del artículo 671 LEC (la adjudicación al acreedor “por lo que se le deba por todos los conceptos”) cuando se ejecutan varias fincas a la vez por una misma deuda.

Contenido:

LA INTERPRETACIÓN DEL ARTICULO 671 LEC (la adjudicación al acreedor “por lo que se le deba por todos los conceptos”) CUANDO SE EJECUTAN VARIAS FINCAS A LA VEZ POR UNA MISMA DEUDA.

 

J.D.R. octubre 2016.

 

* CUESTIÓN QUE SE PLANTEA:

 

En una ejecución dineraria contra varias fincas, el acreedor, en la subasta de una de ellas, y a falta de postores, ejercita la opción ofrecida por el artículo 671 de la LEC de adjudicársela por un precio igual a “la cantidad que se le deba por todos los conceptos”.   Pero ¿qué cantidad es esa? ¿quién y cómo la calcula?

* RESOLUCIONES DE LA DGRN AL RESPECTO

Esta cuestión ha sido tratada en dos resoluciones de la DGRN: (RR. de 17-6-2016, y 1/7/2016) y en ambos supuestos, los registradores (Santa Fe nº 1 y Avila nº2) habían sostenido que si el acreedor ejercita tal opción legal, tal cantidad, que determina el precio de adjudicación de esa finca, sólo puede ser la totalidad de la deuda reclamada, devengada y finalmente liquidada por el letrado de la administración de justicia en ese procedimiento de ejecución sobre varias fincas, por lo que tras dicha ejecución no podría ya quedar deuda pendiente.

En cambio, la DGRN, revocando la calificación de los registradores, admitió la posibilidad de que tal cantidad y precio de adjudicación de esa finca concreta pudiera ser menor, es decir, tan sólo una parte de todo lo que se le deba al acreedor. En concreto, afirmó que “La aplicación de lo dispuesto en el artículo 671 LEC, cuando se trata de ejecutar la garantía de una sola finca, plantea menos problemas. Sin embargo, nada dice la ley en cuanto al criterio a seguir para fijar el valor de adjudicación cuando se solicita la ejecución de dos o más fincas, ni impone que este deba ser unitario, de forma que no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales”.

Pero tras admitir esa posibilidad conceptual que los registradores negaban, la DGRN no resolvió quién ni cómo determina y calcula tal cantidad que va a constituir el precio de adjudicación de esa finca concreta.

En este trabajo vamos a abordar esa misma cuestión, tratando de responder también a esas dos dudas que la DGRN dejó sin resolver.

* ANÁLISIS DE LA CUESTIÓN

* PROBLEMA INICIAL: adjudicación por cantidad ilíquida

Esta referencia legal a “la cantidad que se le deba por todos los conceptos” constituye uno de los parámetros cuantitativos que la ley ofrece como opción al ejecutante a la hora de fijar el precio por el que se adjudica el inmueble, pero su cuantificación monetaria exacta no es conocida en el momento de ejercitar tal opción, sino que requiere una ulterior liquidación. Es decir, que se produce la paradoja de que la finca se adjudica al acreedor por una cantidad incierta y sin liquidar, es decir, sin saber (todavía) el precio de tal adjudicación

Para liquidar y fijar tal cantidad adeudada por todos los conceptos, es preciso acreditar y contabilizar el importe de cada uno de tales conceptos, ya sea por principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas y gastos, siempre referidos, no a todos los créditos que puedan existir entre el ejecutante y el ejecutado, sino al concreto crédito reclamado y para cuya satisfacción se ha entablado el procedimiento ejecutivo en cuestión.

La cuestión clave es la de si, cuando el ejecutante optó en su momento por adjudicarse una de las diversas fincas ejecutadas “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”, ha de entenderse que dicha cantidad se refiere a esa cantidad de deuda globalmente liquidada en el procedimiento (como sostenían los registradores en los dos casos abordados por la DGRN), o puede entenderse que en realidad se refiera a una parte concreta que de la cantidad que se le deba por todos los conceptos proceda referir a esa concreta finca adjudicada (como parece que admitió la DGRN).

Y, para el caso de admitirse esta segunda posibilidad, que no está en la literalidad del precepto y que resulta tan favorable al ejecutante como desfavorable para el ejecutado, resulta forzoso plantearse además cuál haya de ser el hipotético criterio conforme al cual se pueda hacer ese concreto reparto o imputación por fincas de entre los múltiples criterios imaginables.

Ante todo, no debemos olvidar que en este momento no estamos hablando de responsabilidades reales o personales, ni de salvaguardia de derechos de partes o de terceros, sino sólo tratando de fijar con precisión un elemento tan esencial de una transmisión onerosa, en este caso transmisión forzosa, como es el precio.

* POSIBLES CRITERIOS INTERPRETATIVOS:

Un primer criterio posible en hipótesis, podría ser el de que el modo concreto de hacer tal imputación o desglose entre de la deuda global entre las diversas fincas para determinar el precio de adjudicación de una de ellas es una facultad dispositiva de la parte acreedora que podrá ejercitar como tenga por conveniente.

Una segunda posibilidad podría ser confiar ese desglose, no al criterio discrecional del ejecutante, sino a la decisión motivada del Letrado de la Administracion de Justicia.

Una tercera hipótesis podría ser la de que el desglose haya de efectuarse de manera estrictamente proporcional a las respectivas cifras de responsabilidad hipotecaria de cada finca por cada uno de los conceptos garantizados.

Y, en fin, una cuarta posibilidad (lo cual no impide imaginar muchas otras) seria la de que el desglose de la deuda global a los efectos de determinar el concreto precio de la adjudicación de la finca haya de efectuarse de manera estrictamente proporcional al valor fijado para la subasta de cada finca.

* PRIMERA HIPÓTESIS:

Pues bien, la primera de las hipótesis planteadas, es decir, que el desglose del importe de la deuda global entre las distintas fincas ejecutadas lo decida el acreedor adjudicatario como tenga por conveniente, ha de ser absolutamente descartada, pues, afectando tal decisión a un elemento tan esencial como es el precio de un transmisión inmobiliaria- en este caso, además, una transmisión forzosa- es evidente que tal extremo no puede nunca quedar confiado a la decisión unilateral del adquirente. Si nadie, ni siquiera cuando la transmisión forzosa fuera por expropiación por razones de utilidad pública podría sostener esta hipótesis con un mínimo fundamento, menos defendible aun resulta esta hipótesis cuando la transmisión forzosa es entre particulares.

* SEGUNDA HIPÓTESIS:

En cuanto a la segunda hipótesis, esto es, que el desglose se efectúe a criterio, no del adquirente, que es parte interesada y con claro conflicto de intereses, sino del Letrado de la Administración de Justicia, incluso con posible recurso y revisión por parte del órgano judicial, aún cuando sin duda ofrecería mayores garantías de imparcialidad y justicia, no llegaría a estar dotada de la necesaria previsibilidad, por lo que también esta segunda hipótesis ha de ser descartada por evidentes razones de seguridad jurídica.

* TERCERA HIPÓTESIS:

La tercera hipótesis planteada, es decir, que el desglose de la cantidad total debida al ejecutante, a los estrictos efectos de fijar el precio de adjudicación de la finca subastada, se haga en proporción a las cifras de responsabilidad hipotecaria de cada finca por cada uno de los conceptos liquidados, no adolece de las carencias señaladas a las dos hipótesis anteriores, pues en principio sí que parecería un criterio objetivable, y, si así lo hubiera establecido la ley, previsible y por tanto, respetuoso con la seguridad jurídica.

Pero su admisión tropieza con dos inconvenientes:

El primero, que el precepto legal no dice que quepa tal desglose a tales efectos, ni que deba hacerse en proporción a las cifras de responsabilidad hipotecaria, por lo que la admisión de tal hipótesis sólo resultaría por vía interpretativa. Este reparo no es por sí concluyente, pues precisamente las normas están para ser interpretadas.

El segundo inconveniente u obstáculo es el de que el precepto considerado –esto es, el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- es aplicable tanto a la ejecución ordinaria como a la especial ejecución hipotecaria, lo cual hace que en su interpretación, que habrá de ser también unitaria y extensible para ambos tipos de ejecuciones, no resuta posible remitirse a unos parámetros cuantitativos – las cifras de responsabilidad hipotecaria- que sólo concurren en la ejecución hipotecaria y no en la ejecución ordinaria. Por tanto, este tercer criterio interpretativo también ha de ser descartado.

* CUARTA HIPÓTESIS:

Queda por analizar el cuarto criterio, es decir, el que defiende la hipótesis de que el importe de la cantidad total adeudada al ejecutante y liquidada al final de la ejecución pueda y deba desglosarse entre las diversas finca, a los efectos del articulo 671 de la LEC, – esto es, determinar el precio de adjudicación de una de ellas- aplicando la proporcionalidad estricta que tal cifra global de deuda guarde en relación al valor fijado para la subasta de cada una de las fincas.

Este valor para subasta sí que concurre tanto en la ejecución ordinaria – porque se exige el avalúo de las fincas en el propio procedimiento antes de salir a subasta- como en el ejecución hipotecaria especial – en la que el pacto que asigne un valor de subasta a cada finca resulta legalmente exigido para la propia constitución de la garantía.   Por tanto, esta cuarta hipótesis, a diferencia de las anteriores, no merece ser radicalmente descartada, sino que ha de profundizarse todavía algo más acerca de si procede o no su admisión por vía interpretativa.

Y a ese respecto, hemos de tener en cuenta que la admisión de tal hipótesis, supondría leer el primer inciso del precepto legal como si tuviera la siguiente redacción: “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si el procedimiento se hubiera seguido contra ese sólo bien, o por la parte proporcional de la cantidad que se le deba por todos los conceptos calculada en función del valor por el que ese bien concreto hubiera salido a subasta en relación al valor de los demás bienes ejecutados, cuando sean varios”

Y consiguientemente habría de entenderse hecha también la misma matización para el segundo supuesto del mismo artículo 671, relativo a la vivienda habitual del deudor, así como para todos los demás preceptos de la misma ley en los que se emplee el parámetro de la “cantidad que se le deba por todos los conceptos”, como ocurre con el artículo 650.4 párrafo segundo, ó el articulo 651, o el artículo 670.4 párrafo segundo, entre otros.

Pero aun no siendo descabellada esta interpretación, no puede dejar de reconocerse que resulta un punto alambicada y que claramente estaría orientada en la línea del “favor creditoris”, pues sin duda alguna favorecería, y de manera muy notable, a los intereses patrimoniales del acreedor ejecutante en correlativo detrimento de los intereses patrimoniales del deudor ejecutado, y contrastaría con el principio contrario, del “favor debitoris” que claramente inspiró la reforma legal de la que emanó el precepto referido, y que también inspiró la interpretación que de otro inciso del mismo precepto hizo este centro directivo en su resolución de 12 de mayo de 2016 cuando se concluyó que, pese a la literalidad del precepto, si lo adeudado al ejecutante de vivienda habitual se encuentra entre el 70 y el 60 % del valor de subasta, sólo se puede adjudicar la finca por el total adeudado, y no por tan sólo el 60% del valor de subasta.

Por otra parte, y aun haciendo abstracción de cuál de las dos partes procesales contrapuestas resulta favorecida o perjudicada por una u otra interpretación de la literalidad del precepto, lo cierto es que cuando la ley ha querido utilizar un parámetro cuantitativo o cualitativo referido en particular a cada finca, lo ha hecho con total claridad (como en los casos del valor de subasta o de las cifras de responsabilidad hipotecaria, o de la cualidad o no de vivienda habitual). Y cuando ha querido emplear un parámetro cuantitativo referido no a cada una de las distintas fincas ejecutadas en un mismo procedimiento, sino al procedimiento mismo como una unidad, también lo ha hecho con total claridad (por ejemplo, al hablar de la cantidad por la que despache ejecución, o la cantidad presupuestada provisionalmente para intereses y costas que se puedan devengar durante el procedimiento, o, en definitiva, como es el caso, entre otros muchos, del precepto objeto del presente recurso, al hablar “la cantidad que se le deba al acreedor ejecutante por todos los conceptos”).

* CONCLUSIÓN QUE SE PROPONE

 

Por todo lo expuesto, y por las razones añadidas que luego se expresan, a nuestro juicio,  cuando la ley concede al ejecutante la posibilidad de adjudicarse un concreto bien subastado por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, no cabe duda de que si el ejecutante ejercita libremente dicha opción, habrá de dar carta de pago precisamente de la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y no sólo de una parte de esa cantidad.

Son numerosos los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que prevén la posibilidad de que en una ejecución la cantidad obtenida no resulte suficiente para cubrir la totalidad de lo que se le adeude al ejecutante, y que por tanto ha de permitirse proseguir la ejecución respecto de otros bienes, en el mismo procedimiento, o de permitirse entablar ulteriores procedimientos para reclamar el pago de la parte de tal deuda que no haya quedado satisfecha.

Pero precisamente la razón por la ley, en diversos preceptos ofrece al ejecutante la posibilidad de adjudicarse un bien ejecutado “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos” está en fomentar y conseguir que, si el ejecutante se acoge libremente a tal opción, se otorgue en ese preciso proceso carta de pago de la totalidad de esa deuda, de modo que el ejecutado que se ve privado forzosamente de su propiedad obtenga al menos la extinción de su deuda, y de este modo ni se continúe el procedimiento respecto de otros bienes, ni tenga sentido entablar futuros procedimientos para reclamar una deuda ya extinguida, salvo, por supuesto, que se tratara de nuevos devengos o nuevos conceptos distintos de los reclamados en el procedimiento inicial.

El acreedor ejecutante, y en particular el acreedor hipotecario que utilice el procedimiento especial de ejecución contra bienes hipotecados, tiene un elevadísimo numero de opciones legales a su disposición: puede decidir ejecutar una, varias o todas las fincas hipotecadas en garantía de un mismo crédito; puede decidir concurrir como postor a las subastas o adjudicarse los bienes cuando queden desiertas por falta de postores; puede quedarse para sí el bien adjudicado o cederlo a tercero; puede ofrecer por el bien una cifra concreta y conocida en dinero, o una cifra que constituya un concreto porcentaje del valor de subasta, o una cifra, conceptualmente clara pero todavía cuantitativamente incierta por no estar todavía liquidada, como es “la cantidad que se le deba por todos los conceptos”. Pero si de entre todas opciones para la fijación del precio de la transmisión ejercita esta última, ha de asumir, como resulta tanto de la letra como del espíritu y finalidad de la norma, que ha de dar carta de pago de toda esa deuda, y no sólo de una parte de tal deuda, pues era aquélla y no ésta la opción que le ofrecía la ley y a la que se acogió voluntariamente.

En definitiva, la ley permite al ejecutante adjudicarse la finca “por lo que se le deba por todos los conceptos” (y se esté reclamado o devengando en ese concreto procedimiento), pero ejercitada tal opción, no cabe efectuar ninguna interpretación o desglose ulterior que acabe reduciendo el precio de adjudicación a tan sólo “una parte de lo que se le deba por todos los conceptos”.

Por último, debe destacarse que la interpretación que aquí se defiende acerca de lo que debe entenderse por “lo que se le deba al acreedor por todos los conceptos” no supone, en modo alguno, imponer -pues la ley no lo ha querido así- una dación de la finca en pago de la deuda reclamada, ya que en ningún caso estamos ante un derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

 

 

 

 

 

 

Nota: Trabajo realizado en el marco del Proyecto de Investigación I+D DER2013-48813-C2-1-P, “Estudio transversal de los préstamos hipotecarios”

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