LA LEY 13/2015 Y LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL. ¿LOS RESPETA O LOS INCUMPLE? La aplicación de los principios de prioridad, legitimacion y fe publica registral a la inscripción de la georreferenciación de las fincas.

AUTOR: JOAQUIN DELGADO

* INTRODUCCIÓN:

Uno de los factores más importantes para evaluar la calidad de un ordenamiento jurídico es analizar si se rige por unos principios generales claros y básicos, de modo que  la normativa concreta sea un desarrollo y aplicación lógica de tales principios generales, intentando que las excepciones, es decir, los supuestos concretos con una regulación contraria a la que resultaría de la aplicación de esos principios generales “informadores del ordenamiento jurídico”, como dice el art 1 del Código Civil,  sean las mínimas posibles y sólo si están muy justificadas.

De entre todos los sectores del ordenamiento jurídico español, el “ordenamiento jurídico registral”, es decir, el relativo a organización, funcionamiento y efectos del sistema registral español de propiedad inmobiliaria, siempre ha sido elogiado como uno (si no el que más) de los más claros, lógicos y congruentes, porque fue una brillante creación ex novo de los legisladores del siglo XIX con acertados criterios de ciencia y dogmática jurídica y con la implantación de unos principios generales muy claros: los llamados principios registrales, que siguen plenamente vigente y casi sin excepciones.

La más importante reforma que se ha efectuado del sistema registral español desde medidados del siglo XX ha sido la operada por la Ley 13/2015, sobre coordinación Registro-Catastro.   Por tanto, es procedente valorar el acierto de esta ley en función de si aplica y potencia, o por el contrario excepciona y menoscaba, los tradicionales principios generales del derecho registral, y si las supuestos de excepción a esos principios generales están o no debidamente justificados.

* ANALISIS DE LA LEY 13/2015 EN RELACIÓN CON LOS PRINCIPIOS REGISTRALES:

* Los dos objetivos principales de la ley 13/2015:

era muy claros:

* 1 Para identificar con precisión las fincas registrales  se debe utilizar su representación gráfica, que en el caso de porciones de suelo estará debidamente georreferenciada.

* 2 El Registro de la Propiedad y el Catastro deben coordinarse utilizando comunicaciones electrónicas bilaterales y lenguajes y formatos geográficos comunes.

Bastaba que la ley hubiera aprobado esa concisa proclamación  para que se aplicaran los principios generales, que tienen carácter informador del ordenamiento jurídico, y en particular, de la legislación registral y catastral:

Vamos a analizar en qué medida la ley 13/2015 aplica o por el contrario excepciona o menoscaba los principios generales, y si en este segundo caso existe justificación para ello:

* CUADRO DE ANÁLISIS COMPARATIVO:

* Los principios generales < > La ley 13/2015

* Comentario final sobre la aplicación del principio de fe pública registral:

Es casi imposible encontrar juristas que no estén de acuerdo en la aplicación de los principios de prioridad y legitimación a los pronunciamientos registrales inscritos, no sólo sobre el sujeto del derecho de propiedad, sino también sobre el objeto del derecho de propiedad (ubicación y delimitación geográfica de la finca).

Pero sorprende los frecuentísimo que resulta encontrar quienes niegan, llegado el caso, la aplicación del principio de fe publica registral a los pronunciamientos registrales sobre el objeto del derecho de propiedad, cuando es claro y siempre se ha dicho que el principio de legitimación y del fe publica son las dos caras inescindibles de una misma moneda: una cara, la legitimación, protege al primero que inscribe su dominio sobre una determinada ubicación y delimitación gráfica, sin más requisitos, y la otra, la fe publica, protege de modo más cualificado aún al que inscribe con mayor cualificación aún, es decir, habiendo adquirido a titulo oneroso y de buena fe de otro titular inscrito esa misma ubicación y delimitación gráfica previamente inscrita.

En efecto, el principio de fe pública registral, que es el más importante de todo el ordenamiento jurídico registral, implica que el tercero cualficado que cumpla los requisitos del art 34 LH queda protegido aunque los tribunales declararan que la finca entera adquirida por él no pertenecía realmente a su transmitente. Como dice la doctrina, este precepto equivale a consagrar, en aras de la seguridad del tráfico jurídico, incluso la posibilidad de una adquisición a non dominio, es decir, que frente al principio clásico de que nadie puede transmitir lo que no sea suyo, la adquisición es inatacable aunque se demuestre extrarregistralmente que el transmitente no era dueño de lo que transmitió, y todo ello por el principio supremo de proteccion de la buena fe y la apariencia registral y la seguridad del tráfico jurídico.

Es evidente que esta protección al tercero del art 34 opera tanto respecto de la finca entera por él adquirida como de cualquiera de las partes o porciones físicas que la integran.  No sería congruente conceptualmente decir que este principio opera sobre toda la finca adquirida pero no sobre sobre alguna de sus partes. Recordemos el viejo aforismo de que “quien quiere el todo quiere la parte”, y por la misma lógica,  de que “la norma que protege el todo protege la parte”.

Pero también es obvio que esta protección tan radical solo opera frente a otras pretensiones o reivindicaciones de dominio privado con las que colisione, y no frente a la reivindicación, recuperación o deslinde del dominio público, pues éste último es imprescriptible, está “a otro nivel”  y no puede quedar nunca mermado ni anulado por la aparición de un tercero del articulo 34 LH.

Por tanto, si una finca consta inscrita con una determinada ubicación y delimitación geográfica y a favor de un determinado titular registral, el art. 34 LH implica que el tercero que con los requisitos cualificados de dicho articulo adquiera de dicho titular registral esa finca con esa concreta ubicación y delimitación geográfica previamente inscrita, será mantenido en su adquisición inscrita sobre la totalidad de la ubicación y delimitación inscrita, salvo las posibles rectificaciones que legalmente procedieran por el deslinde o recuperación del dominio público (que no del dominio privado), o las cualificadas excepciones (más bien suspensiones temporales) legalmente previstas (P. ej art 28 y 207 LH).

* Reseña y comentario de la RDGSJFP de 16-10-2020:

Así lo proclama, aunque de modo muy muy poco afortunado en su redacción, la reciente resolución de la DGSJFP de 16 de octubre de 2020 (BOE 31-10-2020), tal y como se reseña y extracta a continuación:

Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3, por la que se deniega la práctica de una nota marginal.

Publicado en: «BOE» núm. 288, de 31 de octubre de 2020. PDF

* Reseña:

La Administración titular de una vía pecuaria no inscrita ni deslindada solicita que se practique una nota marginal en una finca supuestamente colindante a la misma para hacer constar que “… en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».”

La registradora deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en la Legislación Hipotecaria.

La Administración solicitante recurre alegando que la práctica de las notas marginales son imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público.

La DG desestima el recurso, y hace la siguiente consideración (que ya hizo tambien en la resolucion de 12-3-2020)

“… es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.

Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real».

Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes.”

* Comentario JDR:

Sabemos que los bienes de las entidades públicas pueden ser patrimoniales (es decir, de dominio privado de una administración pública, y que se rigen por las reglas del derecho privado) o demaniales (es decir, de dominio público, que, siendo constitucionalmente inembargable, imprescriptible e inalienable, tiene un especialísimo estatuto jurídico de protección que le hace prevalecer siempre sobre el dominio privado)

La redacción de esta resolución de la DG, aunque acabe acertando en su conclusión (que la ubicación y delimitación geográfica inscrita para una finca que linda con una vía pecuaria puede verse afectada y rectificada por un deslinde administrativo del dominio público de la vía pecuaria), en cambio está muy mal argumentada, y resulta muy perturbadora, pues parece dar a entender que esa acertada conclusión derivara, no de la particularidad concreta de que estamos ante un bien de dominio público, que excepciona la aplicación del artículo 34 LH (como es lo procedente) sino de que a la georreferenciación inscrita sólo se le aplicara el principio de legitimación del art 38 y nunca el de fe publica registral del articulo 34 LH ni siquiera frente a otras pretensiones de dominio privado.

Reiteramos aquí que todos los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre el objeto del derecho de propiedad, están amparados tanto por el principio de legitimación (presumirse exactos, mientras no se pruebe e inscriba lo contrario) y de fe pública registral (mantenerse vigentes y válidos incluso aunque judicialmente se demostrara lo contrario en los casos concretos del articulo 34 LH).  Y que la protección del art 34 sólo tiene las excepciones legales que tiene, como por ejemplo las del articulo 28 y 207 de la LH y la de tratarse de recuperación o deslinde del dominio público.

Pero fuera de ellas, no cabe negar que la inscripción de la ubicación y delimitación gráfica de una finca, la cual se produce tras una calificación registral rigurosa, con -casi siempre- la previa tramitación de un procedimiento con todas las garantías de tutela efectiva para colindantes y terceros, y es objeto de una inscripción formal y expresa, (no una simple mención), produce, como asiento registral que es,  necesaria, afortunada e inevitablemente todos los efectos que los principios registrales anudan a los asientos registrales: prioridad, legitimación y, llegado el caso, fe publica registral.