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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: LA LEY 13/2015 Y LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL. ¿LOS RESPETA O LOS INCUMPLE? La aplicación de los principios de prioridad, legitimación y fe publica registral a la inscripción de la georreferenciación de las fincas.

Contenido:

LA LEY 13/2015 Y LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL. ¿LOS RESPETA O LOS INCUMPLE? La aplicación de los principios de prioridad, legitimacion y fe publica registral a la inscripción de la georreferenciación de las fincas.

 

 

AUTOR: JOAQUIN DELGADO

 

* INTRODUCCIÓN:

 

Uno de los factores más importantes para evaluar la calidad de un ordenamiento jurídico es analizar si se rige por unos principios generales claros y básicos, de modo que  la normativa concreta sea un desarrollo y aplicación lógica de tales principios generales, intentando que las excepciones, es decir, los supuestos concretos con una regulación contraria a la que resultaría de la aplicación de esos principios generales “informadores del ordenamiento jurídico”, como dice el art 1 del Código Civil,  sean las mínimas posibles y sólo si están muy justificadas.

 

De entre todos los sectores del ordenamiento jurídico español, el “ordenamiento jurídico registral”, es decir, el relativo a organización, funcionamiento y efectos del sistema registral español de propiedad inmobiliaria, siempre ha sido elogiado como uno (si no el que más) de los más claros, lógicos y congruentes, porque fue una brillante creación ex novo de los legisladores del siglo XIX con acertados criterios de ciencia y dogmática jurídica y con la implantación de unos principios generales muy claros: los llamados principios registrales, que siguen plenamente vigente y casi sin excepciones.

 

La más importante reforma que se ha efectuado del sistema registral español desde medidados del siglo XX ha sido la operada por la Ley 13/2015, sobre coordinación Registro-Catastro.   Por tanto, es procedente valorar el acierto de esta ley en función de si aplica y potencia, o por el contrario excepciona y menoscaba, los tradicionales principios generales del derecho registral, y si las supuestos de excepción a esos principios generales están o no debidamente justificados.

 

 

* ANALISIS DE LA LEY 13/2015 EN RELACIÓN CON LOS PRINCIPIOS REGISTRALES:

 

* Los dos objetivos principales de la ley 13/2015:

era muy claros:

 

* 1 Para identificar con precisión las fincas registrales  se debe utilizar su representación gráfica, que en el caso de porciones de suelo estará debidamente georreferenciada.

 

* 2 El Registro de la Propiedad y el Catastro deben coordinarse utilizando comunicaciones electrónicas bilaterales y lenguajes y formatos geográficos comunes.

 

 

Bastaba que la ley hubiera aprobado esa concisa proclamación  para que se aplicaran los principios generales, que tienen carácter informador del ordenamiento jurídico, y en particular, de la legislación registral y catastral:

 

Vamos a analizar en qué medida la ley 13/2015 aplica o por el contrario excepciona o menoscaba los principios generales, y si en este segundo caso existe justificación para ello:

 

* CUADRO DE ANÁLISIS COMPARATIVO:

* Los principios generales < > La ley 13/2015

EN APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS GENERALESPREVISIÓN CONCRETA DE LA LEY 13/2015
1.- Por el principio de especialidad registral, que exige claridad y precisión en la determinación de los sujetos el objeto y el contenido de los derechos inscritos, no se admitirá ninguna inmatriculación de fincas, ni inscripción de transmisión del dominio ni constitución de derechos reales efectuadas por actos intervivos,  sin inscribir la georreferenciacion o representación gráfica de la finca correspondiente.

 

 

La ley exige la georreferenciación en la inmatriculación de fincas y declaraciones de edificaciones.

 

Pero permite se puedan seguir inscribiendo las ventas, donaciones, permutas, hipotecas subastas, adjudicaciones, etc, de fincas cuya ubicación y delimitación gráfica no consta.   Debería haber sido más ambiciosa y exigir la identificación gráfica en todo acto inter vivos, y que la preceptiva valoración de los bienes previa a su subasta incluyera su identificación gráfica.

 

Se argumenta que es una cuestión de oportunidad, y que se debe ir poco a poco en la progresiva implantación de una exigencia legal generalizada.

2.- Por el principio de tutela efectiva, no se realizará ninguna inmatriculación de fincas ni inscripción  de su georreferenciacion  sin que previamente se  haya tramitado previamente algún procedimiento judicial, administrativo, notarial o registral  con notificaciones previas y posibilidad de efectuar alegaciones de cualquier posible interesado.

 

Esa era la idea en las versiones iniciales del proyecto de ley, pero mediante una enmienda se rescató y mantuvo el sistema de inmatriculación por doble título (art 205 LH) que permite la inmatriculación directa sin notificaciones ni alegaciones previas de posibles interesados.
3.- Por el principio legal de independencia y primacía de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales,  la inscripción registral no podrá estar condicionada ni en sus requisitos ni en sus efectos por los pronunciamientos catastrales.

 

La ley 13/2015 mantiene el articulo 3 de la Ley de Catastro sobre primacía de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales, pero mantiene o aprueba normas concretas que menoscaban e incluso excluyen o invierten dicho principio general.

 

3.1.- Por tanto, en la inmatriculación y en cualquier otro supuesto de georreferenciación posterior a la inmatriculación se admitirá tanto la representación grafica georreferenciada catastral como la alternativa y la inscripción

 

La intransigencia catastral no consintió en admitir georreferenciación alternativa en las inmatriculaciones.

Esto no está justificado en modo alguno, pues cuando la representación catastral es incorrecta, obliga al propietario a optar entre:

1.- No inmatricular hasta que Catastro rectifique sus errores, lo cual puede tardar mucho

2.- Inmatricular mal a sabiendas, incluyendo indebidamente porciones de terreno que no le pertenen o renunciando a porciones que sí le pertenecen.

3.2. La inscripción de  la georreferenciación de la finca (tanto inicialmente catastral como alternativa) producirá idénticos efectos jurídicos, que son todos los inherentes a los asientos registrales en virtud de los principios registrales vigentes:

 

La ley no hace proclamación general al respecto.
3.2.1.- Por el principio de prioridad, no se podrá inscribir para ninguna finca una georreferenciacion ni una representación gráfica que en todo o en parte coincida con otra previamente inscrita para otra finca.

 

La ley proclama claramente este principio.
3.2.2.- Por el principio de tracto sucesivo, en su versión no subjetiva (relativa al sujeto del derecho inscrito) sino en su versión “objetiva”, realtiva relativa a la finca como objeto del derecho de propiedad, para la inscripción de agrupaciones divisiones reparcelaciones o cualesquiera otras modificaciones de fincas de origen que producen fincas de resultado, deberá inscribirse previamente, para poder cumplir el principio de calificación y conservación de la identidad de la finca sin negocios encubiertos, la georreferenciacion de las fincas de origen y finalmente las de las fincas de resultado.

Del mismo modo, no podrán inscribirse edificaciones, con su correspondiente georreferenciacion, si no consta previamente inscrita la de la finca sobre la que se ubiquen, a fin de poder calificar que la edificación se encuentra ubicada íntegramente dentro de la finca en la que dice estar ubicada.

 

La Ley no dice nada concreto al respecto, por lo que en principio cabe intepretar que se aplica el principio general sin matizaciones.

Sin embargo, la DGRN, en resoluciones de recursos gubernativos ha admitido georreferenciar directamente las fincas de resultado.

Y la resolución conjunta de 23-9-2020 da un paso más en la merma del principio de tracto sucesivo gráfico, en reparcelaciones por unidades de ejecución, ya que sólo exige la “delimitación perimetral externa de dichas unidades o ámbitos de ejecución”

Además, “Cuando proceda la inmatriculación de alguna de las fincas aportadas al expediente de equidistribución en los términos establecidos en la legislación hipotecaria, no será necesario aportar su representación gráfica catastral o alternativa, bastando con la delimitación perimetral de la Unidad.

Estas matizaciones al principio de tracto sucesivo de fincas, aunque no sean conceptualmente muy congruentes, al menos intentan encontrar  cierta justificación excepcional en el principio de economía procedimental.

 

Respecto de las edificaciones, la resolución de la DGRN de 3 nov 2015 sí aplica la exigencia de georrefernciar la finca para poder inscribir la georreferenciación de la edificación que se declare.

3.2.3.- Por el principio de legitimación registral, se presumirá a todos los efectos legales que las fincas, como objeto del derecho de propiedad, tienen la concreta ubicación,  delimitación  y superficie que resulte de su georreferenciación inscrita o, en su defecto, de la representación gráfica inscrita cuando legalmente no precise estar georreferenciada.

 

La ley (ART 10.5 LH) sólo se refiere a los efectos de la georreferenciación inscrita (y no a los de la representación gráfica del plano en planta), y potencia los de la georreferenciación catastral frente a los de la alternativa, que quedan condicionados y menoscabados, sin justificación alguna
3.2.4.- Por el principio de fe pública registral, pero con primacía del dominio público sobre el privado, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho sobre una finca con georreferenciacion o representación gráfica inscrita será mantenido en su adquisición sobre ese concreto ámbito territorial o físico una vez que inscriba su derecho, aunque después se anule o modifique la georeferencia  inscrita en virtud de  procedimientos cuya iniciación no conste previamente en el folio real de la misma finca,  salvo  las rectificaciones que legalmente procedieran por el deslinde o recuperación del dominio público.

 

 

La ley no dice nada al respecto, con lo procedería interpretar que se aplica en principio general sin matizaciones.

 

A este respecto, véase el comentario específicon al final de este articulo.

 

3.2.5.- Por el principio de primacía de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales, todos los pronunciamientos jurídicos del registro de la propiedad, tanto sobre la identificación del sujeto del derecho como sobre la identificación del objeto sobre el que recae, serán prevalentes sobre los catastrales, los cuales deberán adaptarse al contenido de aquellos.

 

 

La ley no altera este principio general, pero introduce previsiones concretas que lo menoscaban.

 

El titular registral de una finca en cuyo folio real conste inscrita su referencia catastral o su georreferenciacion, tiene derecho a ser titular catastral del inmueble correspondiente a esa referencia catastral y/o  ámbito territorial georreferenciado, y a no dejar de serlo mientras no deje de ser titular registral.

 

La ley vulnera claramente este principio, pues permite que (ART 9.3 TRLC)  con un simple documento de fecha posterior al que causó la inscripción registral (sin necesidad de ser auténtico ni otorgado por el titular registral) se pueda alterar la titularidad catastral hasta entonces coincidente con al registral.

 

En virtud de la aplicación conjunta del objetivo legal de la coordinación registro y catastro y de la primacía de los pronunciamientos jurídicos registrales sobre los catastrales, una vez coordinada una finca  el catastro no podrá efectuar ninguna alteración en el inmueble coordinado que no provenga de una inscripción registral previa.

 

La ley vulnera claramente este principio, pues permite que (ART 11.3 TRLC) con un simple documento de fecha posterior al que causó la inscripción registral (sin necesidad de ser auténtico ni otorgado por el titular registral) se pueda alterar la delimitación catastral del inmueble hasta entonces coordinado con la finca registral, y por tanto, destruirse la tan ansiada coordinación gráfica.

 

 

 

 

 

* Comentario final sobre la aplicación del principio de fe pública registral:

 

Es casi imposible encontrar juristas que no estén de acuerdo en la aplicación de los principios de prioridad y legitimación a los pronunciamientos registrales inscritos, no sólo sobre el sujeto del derecho de propiedad, sino también sobre el objeto del derecho de propiedad (ubicación y delimitación geográfica de la finca).

 

Pero sorprende los frecuentísimo que resulta encontrar quienes niegan, llegado el caso, la aplicación del principio de fe publica registral a los pronunciamientos registrales sobre el objeto del derecho de propiedad, cuando es claro y siempre se ha dicho que el principio de legitimación y del fe publica son las dos caras inescindibles de una misma moneda: una cara, la legitimación, protege al primero que inscribe su dominio sobre una determinada ubicación y delimitación gráfica, sin más requisitos, y la otra, la fe publica, protege de modo más cualificado aún al que inscribe con mayor cualificación aún, es decir, habiendo adquirido a titulo oneroso y de buena fe de otro titular inscrito esa misma ubicación y delimitación gráfica previamente inscrita.

 

En efecto, el principio de fe pública registral, que es el más importante de todo el ordenamiento jurídico registral, implica que el tercero cualficado que cumpla los requisitos del art 34 LH queda protegido aunque los tribunales declararan que la finca entera adquirida por él no pertenecía realmente a su transmitente. Como dice la doctrina, este precepto equivale a consagrar, en aras de la seguridad del tráfico jurídico, incluso la posibilidad de una adquisición a non dominio, es decir, que frente al principio clásico de que nadie puede transmitir lo que no sea suyo, la adquisición es inatacable aunque se demuestre extrarregistralmente que el transmitente no era dueño de lo que transmitió, y todo ello por el principio supremo de proteccion de la buena fe y la apariencia registral y la seguridad del tráfico jurídico.

 

Es evidente que esta protección al tercero del art 34 opera tanto respecto de la finca entera por él adquirida como de cualquiera de las partes o porciones físicas que la integran.  No sería congruente conceptualmente decir que este principio opera sobre toda la finca adquirida pero no sobre sobre alguna de sus partes. Recordemos el viejo aforismo de que “quien quiere el todo quiere la parte”, y por la misma lógica,  de que “la norma que protege el todo protege la parte”.

 

Pero también es obvio que esta protección tan radical solo opera frente a otras pretensiones o reivindicaciones de dominio privado con las que colisione, y no frente a la reivindicación, recuperación o deslinde del dominio público, pues éste último es imprescriptible, está “a otro nivel”  y no puede quedar nunca mermado ni anulado por la aparición de un tercero del articulo 34 LH.

 

Por tanto, si una finca consta inscrita con una determinada ubicación y delimitación geográfica y a favor de un determinado titular registral, el art. 34 LH implica que el tercero que con los requisitos cualificados de dicho articulo adquiera de dicho titular registral esa finca con esa concreta ubicación y delimitación geográfica previamente inscrita, será mantenido en su adquisición inscrita sobre la totalidad de la ubicación y delimitación inscrita, salvo las posibles rectificaciones que legalmente procedieran por el deslinde o recuperación del dominio público (que no del dominio privado), o las cualificadas excepciones (más bien suspensiones temporales) legalmente previstas (P. ej art 28 y 207 LH).

 

* Reseña y comentario de la RDGSJFP de 16-10-2020:

Así lo proclama, aunque de modo muy muy poco afortunado en su redacción, la reciente resolución de la DGSJFP de 16 de octubre de 2020 (BOE 31-10-2020), tal y como se reseña y extracta a continuación:

 

Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3, por la que se deniega la práctica de una nota marginal.

Publicado en: «BOE» núm. 288, de 31 de octubre de 2020. PDF

 

* Reseña:

La Administración titular de una vía pecuaria no inscrita ni deslindada solicita que se practique una nota marginal en una finca supuestamente colindante a la misma para hacer constar que “… en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».”

 

La registradora deniega la operación solicitada porque considera que la nota marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en la Legislación Hipotecaria.

 

La Administración solicitante recurre alegando que la práctica de las notas marginales son imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público.

 

La DG desestima el recurso, y hace la siguiente consideración (que ya hizo tambien en la resolucion de 12-3-2020)

 

“… es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.

Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real».

Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes.”

 

* Comentario JDR:

 

Sabemos que los bienes de las entidades públicas pueden ser patrimoniales (es decir, de dominio privado de una administración pública, y que se rigen por las reglas del derecho privado) o demaniales (es decir, de dominio público, que, siendo constitucionalmente inembargable, imprescriptible e inalienable, tiene un especialísimo estatuto jurídico de protección que le hace prevalecer siempre sobre el dominio privado)

 

La redacción de esta resolución de la DG, aunque acabe acertando en su conclusión (que la ubicación y delimitación geográfica inscrita para una finca que linda con una vía pecuaria puede verse afectada y rectificada por un deslinde administrativo del dominio público de la vía pecuaria), en cambio está muy mal argumentada, y resulta muy perturbadora, pues parece dar a entender que esa acertada conclusión derivara, no de la particularidad concreta de que estamos ante un bien de dominio público, que excepciona la aplicación del artículo 34 LH (como es lo procedente) sino de que a la georreferenciación inscrita sólo se le aplicara el principio de legitimación del art 38 y nunca el de fe publica registral del articulo 34 LH ni siquiera frente a otras pretensiones de dominio privado.

 

Reiteramos aquí que todos los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre el objeto del derecho de propiedad, están amparados tanto por el principio de legitimación (presumirse exactos, mientras no se pruebe e inscriba lo contrario) y de fe pública registral (mantenerse vigentes y válidos incluso aunque judicialmente se demostrara lo contrario en los casos concretos del articulo 34 LH).  Y que la protección del art 34 sólo tiene las excepciones legales que tiene, como por ejemplo las del articulo 28 y 207 de la LH y la de tratarse de recuperación o deslinde del dominio público.

 

Pero fuera de ellas, no cabe negar que la inscripción de la ubicación y delimitación gráfica de una finca, la cual se produce tras una calificación registral rigurosa, con -casi siempre- la previa tramitación de un procedimiento con todas las garantías de tutela efectiva para colindantes y terceros, y es objeto de una inscripción formal y expresa, (no una simple mención), produce, como asiento registral que es,  necesaria, afortunada e inevitablemente todos los efectos que los principios registrales anudan a los asientos registrales: prioridad, legitimación y, llegado el caso, fe publica registral.

 

 

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