* CUESTIÓN:

¿LA INSCRIPCION REGISTRAL EN ESPAÑA es DECLARATIVA o CONSTITUTIVA?

AUTOR: J. DELGADO

 

* PARA INTENTAR RESOLVER LA CUESTIÓN DEBEMOS SEGUIR UNA METODOLOGÍA ADECUADA:

1.- En una aproximación inicial, ver qué dice al respecto la exposición de motivos de la ley hipotecaria cuando aborda esta cuestión

2.- En una aproximación más profunda,  analizar cuáles son conceptualmente las características esenciales de los sistemas de inscripción declarativa y cuáles en los sistemas de inscripción constitutiva

3.- Analizar cuales son las características esenciales del sistema registral español según la normativa vigente.

4.- Concluir si el sistema español es, conceptualmente, de inscripción declarativa o constitutiva

5.- Analizar las ventajas de uno y otro sistema

 

* 1.- QUÉ DICE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LEY HIPOTECARIA:

*

LEY DE 30 DE DICIEMBRE DE 1944 sobre reforma de la Ley Hipotecaria.

 

Exposición de motivos:

La exposición de motivos de la ley hipotecaria de 1944 expresa y pondera varios argumentos a favor y en contra de implantar el principio de inscripción constitutiva:  (extracto literal entrecomillado)

* Argumentos en favor del principio de inscripción constitutiva: 

1.- “que no cabe subvalorar … las importantes razones que la casi totalidad de los tratadistas españoles aducen en defensa de la inscripción constitutiva”

2.- que debe “reconocerse plenamente que las relaciones jurídicas inmobiliarias son, por su singular naturaleza, de derecho necesario y que exigen una publicidad y forma notorias”

3.- que “el vigente ordenamiento inmobiliario implica la coexistencia de dos clases de propiedad: la inscrita y la no inscrita, sometidas a regímenes distintos”

 

* Argumentos en contra del principio de inscripción constitutiva: 

1.- Que la mayor parte de las fincas todavía no se habían inmatriculado en 1944:

“si … más del sesenta por ciento de la propiedad no ha ingresado en el Registro, de ningún modo puede ser aceptado el referido principio… porque quedarla de hecho inoperante, con  el natural desprestigio para la norma legislativa” .

2.- Que la inscripción constitutiva agravaría un estado posesorio desconectado del registro:

Que en esa situacion “la inscripción constitutiva no haría más que agravar un estado posesorio completamente desconectado del Registro. con todas sus múltiples y serias consecuencias.”

3.- Que falta cultura jurídica entre los modestos propietarios:

Que “dadas las características nuestra riqueza territorial, tan dividida entre modestos propietarios, sería empresa difícil hacer comprender a la extensa población rural las diferencias esenciales que median entre un vínculo meramente personal y una relación real”

 

* Opción final por la que dice decantarse el legislador de 1944:

1.- Dice que NO “se ha considerado oportuno elevar la inscripción a requisito inexcusable para la constitución de aquellas relaciones inmobiliarias que emanen de un negocio jurídico”

2.- Pero “en consideración a que no le es dable al Estado inhibirse de la tutela de los derechos inmobiliarios, se ha concedido a la inscripción una mayor sustantividad”

3.- Que ello supone “el primer paso de tipo coercitivo para la desaparición de la discrepancia antes aludida” (se refiere a la dualidad entre propiedad inscrita y no inscrita)

4.- Que “la inscripción, si bien continúa siendo potestativa y de efectos, declarativos, será, en cambio, premisa ineludible, con las limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles”

5.- Y, en definitiva, que “si no se concede a la inscripción carácter constitutivo, se le da, en cambio, tan singular sustantividad en las aspectos civil y procesal, que sólo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legal.”

6.- Que “los principios … de legitimación y fe pública registral sufrirían considerable agravio de no ser aplicados basta sus últimas consecuencias”

7.- Que “los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer especial protección.”

 

* 2.- CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS ESENCIALES DE LOS SISTEMAS REGISTRALES DE INSCRIPCION DECLARATIVA

 

No es infrecuente que lo expresado en la exposición de motivos de una ley no se corresponda plenamente con lo que se deduce de su articulado. Y esa discordancia se produce unas veces “por exceso” en la proclamas de la exposición de motivos (cuando las medidas concretas que aprueba no persiguen o no consiguen realmente los ambiciosos objetivos ambiciosos proclamados en la exposición de motivos), y otras “por defecto” (cuando la exposición de motivos, por diferentes razones,  prefiere no destacar o no llamar la atención sobre la verdadera magnitud o alcance de las medidas concretas que se aprueban en la ley).

 

En nuestro caso, la exposición de motivos afirma que “la inscripción … continúa siendo potestativa y de efectos, declarativos” pero que  “será premisa ineludible, con las limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles” y que “sólo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legal”.

Y lo cierto es que para saber si la inscripción es realmente declarativa o constitutiva no podemos fijarnos sólo en cómo la denomina una exposición de motivos, sino examinar cuáles son los rasgos esenciales de los sistemas de  inscripción declarativa y de los de inscripción constitutiva, y analizar en cuál de ellos encaja más propiamente el sistema español, a la vista de las concretas previsiones legales en vigor.

 

Los sistemas registrales de inscripción meramente declarativa, se caracterizan por tres notas esenciales:

1.- La constitución y transmisión de los derechos reales se produce ANTES de la inscripción, de modo que ésta tiene por objeto  comprobar y publicar que tal constitución o transmisión del derecho real se produjo ANTES de su inscripción. Y por tanto, los efectos de la inscripción se retrotraen a una fecha anterior a la de presentación del titulo en el registro.  Se suele decir gráficamente, que “se inscribe porque se es dueño” y no que “se es dueño porque se inscribe”.

2.- Los asientos registrales se presumen ciertos pero tal presunción se puede destruir tanto en la esfera judicial como administrativa o extrajudicial, y admitiendo para ello  cualesquiera documentos no inscritos y cualesquiera pruebas y causas o alegaciones.

3.- Si un tribunal de justicia declara en sentencia que un pronunciamiento registral es erróneo, cuando se inscriba la sentencia los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de la sentencia si esta es constitutiva de un derecho real (que no es lo frecuente), o, a la fecha en que según la sentencia declarativa (que es lo habitual) se hubiera producido la constitución o transmisión de un derecho real.

 

* 3.- CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS ESENCIALES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 

En el sistema registral español no concurre ninguna de las notas características de los sistemas registrales de inscripción meramente declarativa, sino todas las notas características de los sistemas registrales de inscripción constitutiva, a saber:

 

1.- Un derecho real (como el de propiedad) solo es conceptualmente tal derecho real si es oponible a terceros, y los derechos no inscritos en el registro no son oponibles a terceros. 

Art 32 LH: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

Consecuencia lógica: Por lo tanto, los derechos todavía no inscritos no son todavía conceptualmente derechos reales.

 

2.- La presunción de exactitud registral está bajo la salvaguardia de los Tribunales y solo puede destruirse judicialmente.

Art 1 Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley

3.- La causas para fundamentar demandas judiciales de nulidad o error de lo inscrito están muy limitadas. 

Art 38: La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

4.- Los documentos y pruebas admisibles para destruir la presunción de exactitud registral están limitados. 

Artículo 319.
“Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.”

(sólo) “Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios.”

 

5.- Los efectos de la destruccion de la presuncion de exactitud registral no operan frente a terceros de buena fe.

Art 34: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”

Art 40: “En ningún caso la rectificación del Registro” (ni siquiera apreciada y ordenada por sentencia judicial) “perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

 

6.- Si un mismo inmueble se vende a diferentes compradores, la propiedad sólo la adquiere quien la inscriba y cuando la inscriba (y por tanto, “porque la inscribe”).

Art 1473 C.C:  Si un mismo  inmueble “se hubiese vendido a diferentes compradores” “la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro”.

Consecuencias lógicas irrefutables:

a.- No es que el primero que compra y no inscribe adquiera la propiedad pero luego la transmita forzosamente por ministerio de la ley en favor del segundo comprador que sí inscribe, sino que la transmisión de la propiedad del que era del vendedor no se produce hasta que el segundo comprador inscribe.

b.- El segundo comprador que sí inscribe no adquiere su propiedad del primer comprador, sino directamente del vendedor, ya que sólo hay una transmisión, y ésta transmisión sólo se produce si hay inscripción y cuando la haya.

c.- Incluso cuando todavía sólo hay un comprador, que no ha inscrito su compra, no se puede afirmar que haya adquirido la propiedad, ni siquiera “extrarregistralmente”, pues todavía cabe que el vendedor venda despues el mismo inmueble a otro comprador distinto y éste sea el que inscriba, y por tanto, el único que adquiere la propiedad directamente del vendedor.

7.- Los efectos de la inscripción no se retrotraen a la fecha del documento o sentencia que se inscribe, ni a la fecha que el documento o sentencia declare como de perfeccionamiento previo de la transmisión, (como sería lo procedente en un sistema de inscripción meramente declarativa), sino que los efectos legales de la inscripción sólo se retrotraen a la fecha de presentación del documento o sentencia en el registro de la propiedad, (como ocurre en los sistemas de inscripción constitutiva). 

Art 24 LH: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

 

* 4.- CONCLUSIONES:

 

1.- El sistema registral inmobiliario español, tal y como resulta de la ley hipotecaria vigente, es, al menos respecto de las fincas inmatriculadas, un sistema de inscripción registral constitutiva.

2.- Sin embargo, existen algunos preceptos legales aislados en normativa administrativa sectorial aprobada con posterioridad, que no aplican  debidamente el principio de inscripción registral constitutiva, pero sólo a determinados y limitados efectos administrativos, nunca civiles, como por ejemplo:

 

a.- Para que la administración pueda cobrar impuestos a persona distinta del titular registral:

Ley General Tributaria: Art 108.3 “La Administración tributaria podrá considerar como titular de cualquier bien, derecho, empresa, servicio, actividad, explotación o función a quien figure como tal en un registro fiscal o en otros de carácter público, salvo prueba en contrario”

TRLey Catastro. Art 9.4 “En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

b.- Para que la administración pueda pagar el justiprecio de expropiaciones urbanísticas a persona distinta del titular registral. TRLey Suelo. Art 43

4. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor (…) o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. (…)

5. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podrá pagarse el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial.

 

 

PERO EN TODOS LOS CASOS EN LOS QUE LA ADMINISTRACIÓN PRETENDA COBRAR IMPUESTOS O PAGAR INDEMNIZACIONES A QUIEN NO SEA EL TITULAR REGISTRAL, queda a salvo el derecho del titular registral a invocar en su favor, tanto en vía administrativa, como, si hiciera falta, en vía judicial, los importantes y prevalentes efectos jurídicos de los pronunciamientos registrales:

POR EJEMPLO:

1.- Para impedir que me cobren impuestos por un inmueble cuyo titular registral es otro:

Invocar los articulos 1, 2 y 38 de la Ley Hipotecaria, así como el propio art 108.3 de la LGT, y el articulo 3 del TRLeyCatastro sobre prevalencia “en todo caso” de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad sobre los del Catastro.

2.- Para exigir que me paguen el justiprecio por expropiarme un inmueble del que soy titular registral.

Invocar los articulos 1, 2 y 38 de la Ley Hipotecaria, y el propio art 43.3 de TRLey Suelo.  Y el articulo 45, según el cual “en el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta …los titulares de tales fincas o derechos deberán ser compensados por la Administración expropiante, que formulará un expediente complementario con las correspondientes hojas de aprecio, …, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de acción que pudiera corresponderles.”

En cambio, “si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral, la acción de los terceros no podrá dirigirse contra la Administración expropiante si éstos no comparecieron durante la tramitación, en tiempo hábil.”

Por tanto:

Cuando el articulo 38 LH dice que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”, está diciendo A TODOS LOS EFECTOS LEGALES, y por tanto, incluidos no sólo los efectos civiles, sino también los efectos fiscales o expropiatorios.

Es cierto que la administración fiscal tiene la prerrogativa de poder intentar cobrar impuestos a quien figure como titular catastral aunque no sea titular registral.  Y que la administración urbanística tiene la prerrogativa de pagar el justiprecio de la expropiacion a quien no siendo titular registral le presente una simple acta de notoriedad.

Pero el titular registral tiene el derecho de invocar la legislación vigente para exigir la devolución de impuestos indebidos, y el pago de las indemnizaciones debidas, con los consiguientes intereses de demora y compensaciones por el error de la administración al dar credibilidad a datos extrarregistrales.

 

* 5.- INCREMENTO EXPONENCIAL DE LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LA EFICIENCIA EN LOS SISTEMAS DE INSCRIPCION REGISTRAL CONSTITUTIVA Y CON IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS:

 

Nuestro sistema registral es (casi casi) de inscripción constitutiva (pues hay algunas fisuras) y (casi casi) de identificación gráfica de las fincas (pues dicha identificación gráfica no se exige de modo generalizado).

Si se dieran los pequeños pasos que faltan para eliminar esos “casi casi”, exigiendo siempre para la inscripcion registral la representación gráfica de las fincas y proclamando el sistema de inscripción constitutiva sin fisuras, se conseguirían, entre otras muchas, las siguientes ventajas en el ámbito de la seguridad jurídica y la eficiencia económica:

A modo de ejemplo:

 

* 1.- PARA LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA: REDUCCIÓN DE LA LITIGIOSIDAD AL MÍNIMO:

Así como la formalización de los contratos en escritura pública reduce al mínimo los pleitos sobre la existencia y contenido de los contratos y relaciones obligacionales, un sistema de inscripcion registral constitutiva pleno reduce también al minimo los pleitos sobre los derechos reales inmobiliarios.

* 2.- PARA LA GESTIÓN ADMINISTRATIVA GENERAL: AGILIZACIÓN Y ECONOMÍA EN LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS SOBRE EL TERRITORIO:

Tanto en expropiaciones, como en reparcelaciones urbanas o rústicas del territorio, o en subvenciones por razón del territorio, se agilizarían y abaratarían mucho los trámites y se evitaría la litigiosidad sobre las titularidades afectadas.

* 3.- PARA UNA GESTION TRIBUTARIA EFICAZ

La administracion puede saber con certeza en cada momento, consultando el Registro, quién es propietario de qué, a todos los efectos legales, y por tanto, tambien a efectos de tributación. Los embargos al titular registral no quedaría frustrados por eventuales tercerías de dominio amparadas en títulos no inscritos sino ocultados.

* 4.- OPTIMIZACIÓN DE RECURSOS. SUPRESIÓN DE DUPLICIDADES.

El Catastro puede centrar sus medios humanos y materiales en hacer lo que mejor sabe hacer y le corresponde legalmente: efectuar valoraciones fiscales de los inmuebles, sin tener que perder su tiempo y dinero en decidir a efectos catastrales quién es propietario y de qué, ni en resolver procedimientos de alegaciones sobre el derecho de propiedad de una porción del territorio, pues esa tarea la hace el registro, y con efectos constitutivos.

* 5.- PARA EL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO

La seguridad jurídica que aporta el registro de la propiedad al tráfico jurídico inmobiliario sería máxima en un sistema de inscripción constitutiva pleno.

Los compradores o financiadores tendrían seguridad jurídica plena.

Los administradores de comunidades de propietarios sabrían con certeza quienes son los propietarios en cada momento consultado el registro.

Los acreedores que tuvieran que embargar fincas a su deudor-titular, no se verían burlados por posibles tercerías de dominio en base a titulos ocultados.

Los propietarios tendrían la máxima protección legal de sus propiedades frente a posibles perturbaciones de particulares o administraciones.

ETC ETC

 

Hace ya más de siglo y medio que se decidió, por seguridad jurídica y eficiencia, que el derecho real de hipoteca no tendría existencia ni eficacia si no está inscrito. Estamos tardando demasiado en proclamar lo mismo, por las mismas razones, y con la misma rotundidad, para todos los demás derechos reales, incluido el más importante y pleno de todos: el derecho de propiedad.

Son tantas y tan claras las ventajas para los intereses generales del sistema de inscripcion registral precisa y constitutiva que oponerse al mismo o intentar torpedearlo sólo puede explicarse por comprensibles, pero poco loables, intereses particulares, como por ejemplo, los de los profesionales que viven de la litigiosidad, o los funcionarios públicos o instituciones que se creen (equivocadamente) que su función queda potenciada por comparación cuanto más débil sea el sistema registral vigente.

* 6.- PROPUESTA CONCRETA DE REFORMA LEGAL:

En todos los ámbitos, la razón y la experiencia demuestran que la llevanza de un registro ordenado de titularidades (inmobiliarias, mobiliarias, societarias, etc) es el sistema que aporta mayor seguridad jurídica.

Y nadie duda de que si se quiere que esa seguridad jurídica sea máxima, el sistema registral deber ser, en cuanto a los requisitos de la inscripción, de precisa identificación del sujeto y el objeto de los derechos, y en cuanto a los efectos de la inscripción, de eficacia constitutiva.

En España, nuestro sistema registral se acerca mucho, “casi casi” es así, pero debemos trabajar por eliminar el “casi”.

Extractando parcialmente la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1944, y quitando los “casi” y los “peros”, una vez que en pleno siglo XXI ya se han solventando los reparos que se ponían hace décadas (que la mayor parte de las fincas todavía no se habían inmatriculado en 1944 y la falta de cultura jurídica entre los modestos propietarios) podríamos decir que:

Atendiendo “las importantes razones que la casi totalidad de los tratadistas españoles aducen en defensa de la inscripción constitutiva” …. “la inscripción… será .. premisa ineludible… para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles”.

“la inscripción tiene tan singular sustantividad en las aspectos civil y procesal, que sólo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legal.”

“los principios … de legitimación y fe pública registral sufrirían considerable agravio de no ser aplicados basta sus últimas consecuencias”

“los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer especial protección.”

 

POR TODO ELLO, CABRÍA FORMULAR LA SIGUIENTE

PROPUESTA DE REFORMA LEGAL PARA LA IMPLANTACION EFECTIVA DEL PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL CONSTITUTIVA RESPECTO DE LOS DERECHOS REALES SOBRE FINCAS INMATRICULADAS

 

Resumen:

 

1.- En fincas inmatriculadas, o partes de ellas, la inscripción será constitutiva. Se mantiene la teoría tradicional del titulo y el modo para la transmisión del dominio, pero aclarando que el modo no es la entrega material o simbólica de la posesión, sino la inscripción registral.

Además, se implanta un cierre registral parcial en las fincas inmatriculadas consistentes en porciones de suelo sin georreferenciación inscrita, de modo que la inscripción de actos intervivos (por ejemplo, compraventas, donaciones, permutas, hipotecas, etc) exige la previa o simultánea inscripción de la georreferenciación de la finca.

 

2.- En fincas no inmatriculadas, no se aplica la inscripción constitutiva, hasta que no sean inmatriculadas, para lo cual, como ya ocurre actualmente, es requisito necesario su georreferenciacion precisa

 

3.- El principio de inscripción registral constitutiva y el de identificación registral precisa del objeto del derecho de propiedad , (a través de la georreferenciación de suelos y edificaciones, y la representación gráfica de las partes de una edificación)están íntimamente relacionados por varias razones:

 

a.- Para poder atribuir importantes efectos jurídicos a una inscripción, ésta debe ser, ante todo, clara y precisa, tanto en cuanto al sujeto, como en cuanto al objeto del derecho que proclama con efectos constitutivos.

 

b.- Para poder distinguir claramente cuál es la propiedad inmatriculada (a la que se aplica el principio de inscripción constitutiva) de la no inmatriculada (a la que se no se le aplica todavía dicho principio), es imprescindible poder conocer cuál es ubicación y delimitación geográfica de la primera, y por exclusión, de la segunda.

 

c.- Esa identificación registral precisa de la ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad es igualmente necesaria para que se puedan comparar debidamente los pronunciamientos jurídicos del registro con los datos catastrales, y hacer efectivo el principio legal de prevalencia de aquéllos sobre éstos, reforzado y potenciado ahora por el principio de inscripción constitutiva.

 

 

 

PROPUESTA DE REFORMA NORMATIVA:

Nota: Aunque no se trata de una reforma radical, sino de hacer plenamente efectivos los principios generales del derecho registral implantados hace muchas décadas, se considera prudente que la reforma se aprobara con una vacatio legis de 1 año.

 

 

* PRINCIPIO DE INSCRIPCION CONSTITUTIVA. PROCLAMACIÓN GENERAL.

 

 

REDACCION ACTUAL	REDACCIÓN QUE SE PROPONE	COMENTARIO
CODIGO CIVIL Artículo 609. La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.	CODIGO CIVIL Artículo 609. La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de la donación y otros contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.   Respecto de fincas no inmatriculadas, o de bienes muebles, se entiende por tradición la entrega material o formal de la posesión jurídica de las mismas a favor del pretendido adquirente.   Respecto de fincas inmatriculadas o partes de ellas, la tradición y efectiva transmisión del dominio sólo se entiende producida cuando se efectúe la correspondiente inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad.	Se aclara que la donación es un contrato más, como lo es la compraventa o la permuta.   Y se especifica, manteniendo la teoría tradicional del título y el modo, qué se entiende por “tradición” en cada caso.
LEY HIPOTECARIA. Artículo 1. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.	Artículo 1. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.   Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se inscriba su rectificación. Respecto de fincas inmatriculadas o partes de ellas, la inscripción será constitutiva, y por tanto, solo se entenderá producida la constitución, transmisión o modificación del dominio o cualquier otro derecho real cuando sea objeto de inscripción, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título que la haya motivado. En las adquisiciones mortis causa, no particionales, los efectos de la inscripción constitutiva se retrotraen al fallecimiento del causante.	Se proclama con claridad en el articulo 1 el principio de inscripción registral constitutiva.   Se mantiene la regla general de que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de presentación registral del titulo que la haya motivado, y que las adquisición mortis causa se retrotraen legalmente a la fecha de fallecimiento del causante.
LEY HIPOTECARIA Art 319, 320 y 321.	LEY HIPOTECARIA Artículo 319. Conforme al principio de inscripción registral constitutiva, ningún órgano ni institución de la administración pública, y en particular el Catastro inmobiliario, admitirá ni reconocerá eficacia alguna a ningún título no inscrito en el Registro de la Propiedad relativo al dominio u otros derechos reales sobre  fincas inmatriculadas o porciones de ellas. Tales derechos y la práctica de las pertinentes alternaciones catastrales sólo podrán acreditarse y realizarse en virtud de la correspondiente certificación o comunicación registral de su inscripción y vigencia. Los Juzgados y Tribunales de Justicia sí podrán admitir títulos no inscritos cuando se pretenda ejercitar la acción de rectificación del Registro.  No podrán admitirlos como fundamento de simples tercerías de dominio. La administración tributaria podrá admitir títulos no inscritos a los exclusivos efectos de la tributación por los impuestos que en su caso se devengaren. Art 320 y 321 (sin contenido)	Se clarifica el principio de inadmisión de documentos no inscritos, de manera acorde al principio de inscripción constitutiva para la propiedad inmatriculada.
	LEY HIPOTECARIA: NUEVA DISPOSICIÓN TRANSITORIA:

 

 

 

* PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL: REPRESENTACION GRÁFICA OBLIGATORIA EN TODO SUPUESTO DE APERTURA DE FOLIO REAL O DE INSCRIPCIÓN DE ACTOS O CONTRATOS INTER-VIVOS

 

Lh
Art 9.b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.	Art 9.b) Siempre que se abra folio real nuevo a una finca registral, ya sea por inmatriculación o por otra causa, la representación gráfica de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si se trata de porciones de suelo, o de porciones ocupadas por edificaciones, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Respecto de fincas consistentes en porciones de suelo, edificado o no, con folio real ya abierto, no se inscribirá ninguna constitución, modificación o transmisión de derechos reales sobre ellas o sobre partes de ellas, resultantes actos intervivos, ni la declaración de edificaciones en su interior, si no consta previamente inscrita o se inscribe simultáneamente la georreferenciación de los límites de la finca.

 

 

 

* PRIMACÍA DE LOS PRONUNCIAMIENTOS REGISTRALES SOBRE LOS CATASTRALES

 

TRLC art 9.4   4. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.	TRLC art 9.4   4. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél.
Art 11.3 3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.	Art 11.3 3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada. En lo sucesivo, y a fin de mantener la coordinación alcanzada, no se practicarán más alteraciones perimetrales en el inmueble catastral que las previamente inscritas en el Registro de la Propiedad y comunicadas por éste.

 

 

* REFORMA DE LA LEY DE SUELO

 

TRLEY SUELO	NUEVA REDACCIÓN
TRLey Suelo. Art 43 Apartados 3, 4 y 5 3. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasación conjunta, los errores no denunciados y justificados en la fase de información pública no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda.             4. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas.   5. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podrá pagarse el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial.	3. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto. Tratándose de fincas inmatriculadas en el registro de la propiedad, o de partes de ella, las actuaciones se seguirán exclusivamente con los titulares registrales vigentes.  En el procedimiento de tasación conjunta, los errores no denunciados y justificados en la fase de información pública no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda. 4. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas inscritas en el registro de la propiedad deberán comparecer los titulares de las mismas.   5. (se suprime el apartado 5)