* INTRODUCCIÓN:

Se reseñan y dos recientes resoluciones (una de 2-1-2020 de la DGRN y otra de 2-9-2020 de la nueva DGSJPF) conforme a las cuales cuando una finca ha sido parcialmente expropiada sin que se haya inscrito esa expropiación, si el propietario quiere georreferenciar su finca no puede reducir cabida para hacer desaparecer la parte expropiada, sino determinar cuál es la parte expropiada y cuál el resto sin expropiar.

Enlaces a las resoluciones citadas:

• 2-1–2020 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: CASO DE FINCA CON SEGREGACIÓN NO INSCRITA.
• 2-9–2020 PROCEDIMIENTO ART. 201 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

En este comentario, siguiendo esa doctrina de la DGRN/DGSJPF,  se sugiere además cuál podría ser el enfoque jurídico y la forma práctica recomendable de operar en estos casos.

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Reseña de la Resolución de 2-1-2020 de la DGRN:

En el recurso interpuesto por el notario de Madridejoscontra la nota de calificación de la  registradora de la propiedad de Madridejos por la que se deniega la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para reducir la cabida de una finca que se dice haber sido expropiada en parte.

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RESOLUCION DGRN:

* Supuesto de hecho:

Respecto de una finca registral que consta inscrita como finca rústica de 1.735 metros cuadrados, ahora se dice que su superficie “ha quedado reducida” a sólo 1.312 m2 “por expropiación de la carretera general Madrid-Cádiz”, y que es urbana, solicitándose conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria la inscripción de su cabida reducida y su georreferenciación y coordinación gráfica con tres concretas parcelas catastrales

* Defecto:

la registradora objeta que no es congruente decir que la diferencia de superficie se debe a una expropiación parcial y luego pedir que se inscriba una reducción de cabida al amparo del procedimiento del art 199.1 de la Ley Hipotecaria como si se tratase de una simple rectificación de un error de medición de la finca originaria

* Doctrina DGRN:

“Respecto a la expropiación no inscrita debe recordarse la Resolución de esta Dirección General de 24 de octubre de 2016 (que se reitera en las de 21 de marzo y 11 de mayo de 2018) en la que se indicó lo siguiente: «En el presente caso, nos encontramos ante un supuesto de negocio jurídico celebrado sobre el resto de una finca resultante tras una expropiación. Este Centro Directivo viene considerando que para poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la porción sobre la que recae (Resolución de 8 de octubre de 2012). Ahora bien, como también ha afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento, como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite (Resolución de 14 de enero de 2013)», por ello, concluye esta Resolución que, aplicando la doctrina antes indicada sobre el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, es posible inscribir la porción que es resto tras la expropiación ya que, conforme a los anteriores razonamientos, esto es posible siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción”

 

Pero …”en el presente caso, lo que se pretende por el recurrente es que desaparezca la superficie correspondiente a la expropiación de la que figura inscrita en el folio registral de la finca matriz.” … “Y la alegación relativa a que en todo caso estaríamos ante “una mención o mera manifestación sin ninguna trascendencia jurídica concreta” no puede acogerse, pues precisamente, tal manifestación tiene, como mínimo, la trascendencia jurídica de que implica reconocer que no estamos ante un error de medición originario que haya que rectificar, sino ante la existencia de una transmisión no inscrita – la expropiación de parte de la finca- , que determina la necesidad de efectuar lo que en terminología registral clásica se ha venido llamando una “determinación de resto tras segregación no inscrita”, siendo la segregación no inscrita la correspondiente, precisamente, a la parte que se dice haber sido objeto de expropiación.

Y en casos como el que nos ocupa, lo procedente no es intentar hacer “desaparecer” del folio real la superficie expropiada como si nunca hubiera existido ni formado parte de la finca originaria, sino determinar con precisión cuál es la porción resto que no ha sido objeto de expropiación, y cuál es la porción que ha sido objeto de segregación y expropiación no inscrita y que ha de quedar registralmente vigente y “pendiente” para cuando la administración cumpla su obligación legal de inscribir dicha expropiación, todo ello conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario y a la doctrina de la Dirección General antes citada.”

Doctrina reiterada en la resolución de la DGSJFP de 2-9-2020 (Registro Elda nº 3)

 

* COMENTARIOS JDR:

 

Esta doctrina de la DG, plenamente acertada en cuanto al fondo, podría completarse con unos razonamientos jurídicos acerca de  qué similitudes o diferencias presenta el caso en que la parte que se dice haber sido segregada y transmitida lo haya sido para integrarse en el dominio privado de otro sujeto o, por el contrario, para integrarse en el dominio público.

Y con unas recomendaciones prácticas acerca de cuál habría de ser conforme al procedimiento registral vigente y la mecánica organizativa de las oficinas y archivos registrales,  el tratamiento detallado más idóneo a aplicar en supuestos como el que nos ocupa de determinaciones de resto de finca tras mencionar segregaciones y transmisiones no inscritas.

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Diferencias entre menciones de dominio privado y de dominio público

Es claro que si el dueño de una finca, al otorgar un título relativo a ella, menciona que se ha segregado y transmitido extrarregistralmente determinada porción de la finca a determinada persona física o jurídica o a determinada administración pública que lo haya adquirido como bien patrimonial, no sería en ningún caso procedente reflejar dicha mención en el historial registral de la finca en cuestión, pues estaríamos ante “menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada”, que resultan proscritas en nuestro sistema registral por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y destinadas a ser canceladas conforme a la disposición transitoria primera de la misma ley y los articulos 188 y 353 de su reglamento.

 

Y ello es así porque dicha supuesta transmisión no inscrita de una porción supuestamente segregada no sería oponible ni podría perjudicar a tercero, como resulta del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, y por tanto, a todos los efectos legales se sigue presumiendo, conforme al artículo 38 de la Ley que toda la finca, incluida la porción a la que se refiera la mención, sigue perteneciendo a su titular registral “en la forma determinada por el asiento respectivo”.

 

Por eso en estos supuestos la normativa registral, y en particular el articulo 47 del Reglamento Hipotecario, sólo permite reflejar registralmente la “mención” de que según el titular registral se han realizado segregaciones no inscritas a los efectos de determinar el resto objeto del negocio tras dichas segregaciones pendientes de inscribir, pero en ningún caso permite reflejar registralmente la “mención” de a quién se haya transmitido, supuestamente, y extrarregistralmente, el derecho de propiedad sobre esa porción segregada.

 

Lo que ahora nos interesa es analizar si debe seguirse o no idéntico criterio cuando la mención efectuada por el titular registral sea relativa a haberse producido una transmisión extrarregistral de una parte de la finca, no en favor del dominio privado (un particular o de una administración que lo adquiera como bien patrimonial), sino en favor del dominio público, por virtud de una transmisión forzosa, como sería el caso de la expropiación por causa de utilidad pública.

 

En estos casos en que el titular registral reconoce expresamente haberse producido una transmisión extrarregistral de parte de su finca por expropiacion a favor del dominio público, y aún antes de que se inscriba formalmente, como sería lo procedente, la expropiación misma, sí que parece conveniente que en el folio real de la finca en cuestión se haga constar de algún modo ese reconocimiento expreso que hace el titular registral de que una parte de la finca en realidad no le pertenece a él sino al dominio público por haberle sido expropiada, y ello por varias razones:

En primer lugar, porque el motivo o justificación por la que la normativa registral vigente prohíbe efectuar menciones registrales de derechos susceptibles de inscripción separada y especial radica en evitar la confusa apariencia de que con ello se estuviera proporcionando algún grado de protección registral, o de oponibilidad frente a terceros, o de presunción de existencia, o de prioridad, o incluso de fe publica, a supuestos derechos extrarregistrales de dominio privado que no pueden tenerla en modo ni grado alguno, precisamente por no estar debidamente inscritos.

 

En cambio, el dominio público, constitucionalmente definido en el artículo 32 de la Constitución Española como inalienable, imprescriptible e inembargable, goza de una oponibilidad propia y de una protección legal cualificada que determinada que haya de ser protegido registralmente incluso no estando debidamente inscrito,  frente a la cual protección legal no podría prevalecer nunca una excepción de inoponibilidad de lo no inscrito, o de prioridad de un dominio privado contradictorio, o de prescripción de acciones o derechos.

 

Por lo tanto, ha de entenderse que la vigente prohibición legal de efectuar registralmente menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial se refiere sólo a las menciones de derechos de propiedad privada susceptibles de inscripción separada y especial, y no se extiende a las menciones o reconocimientos efectuados en favor del dominio público, pues en este segundo supuesto no concurre el fundamento jurídico ni la razón de ser de tal prohibición, sino más bien al contrario.

La DGRN ha proclamado reiteradamente, por ejemplo en su resolución de 7 de febrero de 2019 y las en ella citadas, que la protección que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador.  Pues bien, conforme a dicho principio general de protección registral del dominio público incluso no inscrito resulta pertinente afirmar que cuando el titular registral de una finca declara en forma auténtica y en documento presentado ante el registrador, que reconoce que en realidad toda la finca, o una parte concreta y determinada, no pertenece a su dominio privado sino al dominio público, el registrador podría, e incluso debería, adoptar, entre otras medidas protectoras, las siguientes:

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Medidas prácticas que se proponen:

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a.- Georreferenciar la finca completa tal como era antes de la expropiación parcial.

Aplicando el procedimiento del articulo 199 LH, con las notificaciones pertinentes, y entre ellas, la obligada a la administración supuesta titular extrarregistral de la porción expropiada, y con advertencia de que la georreferenciacion de la finca matriz, incluyendo la porción expropiada, se efectua no para que la finca matriz sea objeto de trafico jurídico, sino para que sólo lo sea en lo sucesivo la porción resto no expropiada,  dejando a salvo debidamente la parte expropiada a disposicion de la administración para que inscriba formalmente su dominio público sobre ella.

 

* b.- Dividir la finca separando la porción expropiada de la no expropiada

Aportando, como es de rigor, la georreferenciación de cada porción, y sin que

 

* c.-  Abril folio real con CRU propio a la porción que se dice haber sido expropiada:

Por claridad de los asientos registrales, abrir folio registral propio, con asignación de nuevo y propio código registral único, – extremo no sólo permitido a criterio del registrador, sino muy recomendable en el caso que nos ocupa- a la porción concreta de finca cuyo titular reconoce ser en realidad de dominio público, arrastrando la titularidad y cargas registrales vigentes de la matriz, pero haciendo constar en el acta de inscripción, y en la publicidad formal, que ese reconocimiento de dominio efectuado por el titular registral a favor del dominio público está pendiente de aceptación formal e inscripción por parte de la administración pública correspondiente.

 

* d.-  Notificarlo a la administración:

Aplicar el artículo 39 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas que establece que “los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda”.

 

* e.- Poner nota marginal de ello

Dejar constancia por nota marginal del hecho de haber efectuado la comunicación que se acaba de referir.

 

* f.- Incluir esos extremos en la publicidad formal:

Incluir todos los extremos anteriores en la publicidad formal que se expida de esta finca, de modo que cualquiera que consulte el  contenido de los libros del registro pueda conocer que la presunción legal de que, conforme al artículo 38, la finca sigue perteneciendo a su titular inscrito, ha sido expresamente desvirtuada por el reconocimiento efectuado por el mismo titular inscrito de no ser él realmente, sino el dominio público, el verdadero titular extrarregistral de la finca o porción en cuestión.

 

* Disfunciones que se consiguen evitar con la aplicación de estas medidas recomendadas:

 

De este modo, no sólo se logra otorgar una razonable y adicional protección registral al dominio público incluso no inscrito, sin menoscabo alguno de los principios registrales vigentes, sino que, desde otro punto de vista, se evitarían ciertas disfunciones que se han detectado en la práctica tradicional si no se adoptan las medidas más arriba recomendadas,  tales como las siguientes:

 

* a.- Evitar la confusión de que dos porciones distintas y con distinto régimen jurídico y titularidad tengan un mismo CRU.

Si no se abre folio real y código registral único y propio a la porción que se reconoce haber sido expropiada, resultaría que en un mismo folio real y bajo un mismo código registral único se estarían cobijando, con la consiguiente confusión, dos objetos jurídicos radicalmente diferentes: la porción de finca resto que sigue siendo de dominio privado, y la porción de finca que se reconoce ser de dominio público.  Además, si se consultaran los índices informáticos registrales, bien utilizando como criterio de búsqueda del código registral único, bien el nombre del titular registral, la porción que se ha reconocido ser de dominio público resultaría indetectable en esas las búsquedas informáticas.

 

* b.- Evitar transmisiones o embargos indeseados de la parte expropiada:

Si no se dejara constancia registral de que el titular registral del dominio de la finca ha reconocido formalmente que en realidad dicha finca no le pertenece a su dominio privado, sino al dominio público, se estaría facilitando por ejemplo, que, llegado el caso sus herederos inadvertidamente y por inercia inventaríen dentro del caudal relicto y se adjudiquen por sucesión mortis causa esa finca que en realidad es de dominio público, o que los acreedores del titular registral pidan y consigan que se decrete anotación del embargo sobre una finca que en realidad no pertenece al dominio privado de su deudor, sino al dominio público.

Incluso se estaría facilitando, si no se aplican las medidas antes sugeridas,  que el titular registral que ha reconocido no ser en realidad el titular extrarregistral, sino serlo el dominio público, pueda enajenar o hipotecar la finca que reconoce no pertenecerle defraudando la confianza de terceros que consultan el registro sin que éste les advierta de ese previo reconocimiento de dominio a favor del dominio público.

 

CONCLUSIÓN:

En cualquier caso, lo que resulta indiscutible es que cuando una parte de una finca registral ha sido objeto de incorporación al dominio público, ya sea por expropiación forzosa, o por cesiones urbanísticas obligatorias ya formalizadas, o por la aprobación de un deslinde administrativo, pero tal incorporación al dominio público no ha sido debidamente inscrita, no es en modo alguno admisible la pretensión del titular registral de hacer “desaparecer” del folio real la superficie y porción concreta incorporada al dominio público, que es lo que se pretendía en el documento objeto de la nota de calificación a que se refiere la resolución que comentamos, sino precisar de la manera más exacta posible cuál es la porción y superficie objeto de incorporación al dominio público, y aplicar las medidas registrales pertinentes para promover la debida inscripción de la titularidad de dominio público sobre ella y, en tanto se consigue, proporcionarle toda la protección registral que legalmente merece el dominio público incluso cuando todavía no conste inscrito debidamente.

 

 

Nota:

En mi experiencia profesional en diversos registros (por ejemplo, en Archidona y Santa Fe nº 1, con términos municipales atravesados por la autovía A-92, cuyas expropiaciones nunca se han inscrito registralmente), ha sido muy frecuente encontrarme con la aberración de que porciones de terreno que habían sido expropiadas para la construcción de la autovía, pero por no haberse inscrito la expropiación constaban todavía en el folio real de la finca matriz de la que eran parte, resultaban ser objeto de mandamientos de embargo, de anotación, de ejecución, de subasta, de adjudicación y de inscripción y de trafico inmobiliario  privado como si nada.

O me he encontrado casos en los que ya se había consumado lo que la DG tan clara y acertadamente prohibe: que el propietario, normalmente mal aconsejado por el notario, había rectificado a la baja la superficie y delimitación de su finca para hacer desaparecer la parte expropiada como si nunca hubiera formado parte de su finca. Y el registrador se lo había tragado.

Con las medidas que aquí se sugieren, (que se apoyan en la acertada doctrina reseñada de la DG, a la que tratan de completar), se pretenden evitar o reducir estas gravísimas disfunciones del sistema registral actual, ocasionadas ante todo, es cierto por el incumplimiento negligente y prepotente por las administraciones de su obligación legal de inscribir las expropiaciones.

Pero no podemos obviar que el problema ha contado con la contribución adicional de la desidia de los propietarios (que también podían y debían pedir la inscripción de los títulos de la expropiación), e incluso, a veces, de la picaresca y/o  mal asesoramiento de algunos notarios o el desinterés o falta de congruencia de algunos registradores.