* BREVE ARTÍCULO por J. DELGADO:

* INTRODUCCIÓN

Las cuevas, entendidas como volúmenes huecos, subterráneos, excavadas natural o artificialmente en el subsuelo, son susceptibles de utilización económica (por ejemplo, como vivienda, como almacén, o como bodega) y por tanto, de ser objeto del derecho de propiedad y de tráfico jurídico ya que entran sin problemas dentro del amplio concepto de finca del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. la ley del suelo, conforme al cual “constituye .. Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”

En principio, nadie puede construir en altura realizando voladizos sobre la propiedad ajena, ni puede construir horadando en el subsuelo bajo la propiedad ajena, si no tiene un título contractual o legal que le habilite para ello. 

Pero hay situaciones fácticas (relativamente frecuentes en ciertas zonas geográficas, como el Sacromonte en Granada, o las comarcas granadinas de Guadix y Baza) en las que existen de antiguo como algo ya consolidado cuevas bajo fincas superficiales ajenas y es necesario abordar su tratamiento jurídico y permitirles el acceso a la máxima seguridad jurídica, que, como bien nos recuerda la DGRN/DGSJ, en el ámbito inmobiliario sólo se alcanza con la inscripción en el Registro de la Propiedad. 

En tales casos, la gran cuestión es cómo arbitrar y resolver la relaciones jurídicas existentes entre los distintos titulares de derechos ubicados en la proyección vertical de la cueva, tanto hacia arriba, (hacia la superficie), como hacia abajo (hacia niveles más profundos del subsuelo).

Además, el grado de complejidad puede aumentar en ciertos supuestos: Es perfectamente posible, por ejemplo, que la finca en superficie pertenezca a una persona, la cueva ubicada bajo ella pertenezca a otra, e incluso otras cuevas, situadas a mayor profundidad aún, pertenezcan a terceros. Y qué más abajo aún haya , yacimientos minerales o de recursos naturales o acuíferos que sean de dominio público. 

Así, por ejemplo, el artículo  16.2 Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía establece que “Las facultades de la propiedad del suelo alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación que se regulan en la presente Ley, y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público”

Sin perjuicio de la prevalencia del dominio público sobre el dominio privado, según las leyes especiales, (y de la posibilidad de constituir complejos inmobiliarios urbanísticos, como se definen en el art 26.5 del TR Ley de Suelo), aquí nos limitamos a abordar la relaciones jurídicas entre propiedades privadas superpuestas, dejando a salvo la prevalencia del dominio público cuando proceda.

La clave es analizar si además de compartir total o parcialmente la misma proyección vertical hacia el centro de la tierra, comparten o no elementos comunes, como zonas de entrada, accesos, tuberías de ventilación, conducciones, elementos de generación de energía, etc 

Por tanto, hay dos posibilidades básicas: 

* .- PRIMER SUPUESTO: QUE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS NO TENGAN NADA EN COMÚN

Si no tienen nada absolutamente en común, más que la proyección vertical, y además, la utilización racional de cada elemento no pone en riesgo ni afecta en modo alguno a la seguridad, salubridad y habitabilidad, ni al aprovechamiento económico de los demás, podría bastar una certificación técnica que acredite tal extremo, para que cada finca pueda estar configurada jurídicamente con total separación e independencia de las demás. 

(Y por cuestiones de tutela efectiva, podría preverse que dicha certificación administrativa sea notificada a los demás interesados con concesión de un plazo para hacer alegaciones y poder contradecirla aportando otros informes técnicos en sentido contrario.)

En este primer  supuesto que analizamos no sería necesario constituir formalmente ninguna figura jurídica comunitaria: ni servidumbres recíprocas, ni medianerías horizontales,  ni complejos inmobiliarios, etc. 

Solo habría que resolver el problema de técnica registral, consistente en poder inscribir y gestionar en las aplicaciones gráficas registrales ( Geobase y el geoportal registral) las coordenadas planas XY de la finca en superficie, y además las coordenadas volumétricas XYZ de cada uno de los volúmenes subterráneos independientes que están en la misma vertical. 

Y esta, que es una cuestión jurídica menor, de mera técnica registral, puede resolverse simplemente previéndola así en una resolución o instruccion  de la Dirección General de los Registros, sin necesidad de aprobar una norma legal o reglamentaria al efecto (que sería lo más deseable pero no imprescindible)

* SEGUNDO SUPUESTO: QUE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS COMPARTAN ELEMENTOS COMUNES

Si los distintos elementos privativos sí comparten algún o algunos elementos comunes, (como pasa en los engalanarnos, que son superposiciones arquitectónicas y no meramente geológicas), sin duda habrá de constituirse un complejo inmobiliario, concepto definido en el artículo 26 del TR de la Ley de Suelo como “todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”

En la constitución de tal complejo inmobiliario habrá de especificarse, pues, cuáles son esos elementos comunes, cuáles los privativos, cuál es cuál es la cuota de cada uno de estos en aquellos, y las reglas de la comunidad. 

Y en esas reglas se puede prever con el grado de libertad o de restricciones que se decida, que, por ejemplo, cada elemento privativo podrá ser objeto de divisiones, modificaciones, ampliaciones, o nuevas construcciones, sin necesidad de consentimiento de los titulares de los demás elementos privativos, siempre cuando se aporte, además de la correspondiente autorización administrativa, la certificación técnica que acredite que tales actuaciones seguirán sin afectar ni molestar ni poner en riesgo a los restantes elementos. O exigir, además de ello, la aprobacion de la junta de propietarios del complejo con la mayoría que se desee establecer al efecto.

También se pueden prever, como en cualquier título constitutivo de un complejo inmobiliario, restricciones o limitaciones, por ejemplo que en la finca en superficie las construcciones futuras, para no comprometer la estabilidad del terreno, no  puedan tener más de x, plantas en altura, ni más de x plantas en sótano. 

O que las cuevas en el subsuelo no podrán ser objeto de ampliación interior mediante excavaciones sucesivas, etc, etc

En fin, el título constitutivo del complejo inmobiliario, otorgado por unanimidad entre todos los interesados, o por resolución judicial, puede y debe prever y organizar todas las relaciones jurídicas presentes y futuras entre los distintos interesados. 

A estos efectos debe recordarse que el título constitutivo otorgado por todos los interesados ha de estar formalizado en documento público (notarial, administrativo, judicial, o registral) pero sólo si tal documento público es notarial se devengará el impuesto de actos jurídicos documentados. 

Tambien debe recordarse que el artículo 103 bis de la ley hipotecaria permite la conciliación de cualquier controversia (por ejemplo, la que existe por intereses contra puestos de los distintos titulares de elementos geologicamente superpuestos), ante notario, ante registrador o ante el letrado de la administración de justicia, indistintamente. Y en todos los casos el acuerdo final de conciliación formalizada ante cualquiera de estos funcionarios públicos es un documento auténtico, válido, e inscribible 

* Apéndice:

* Resoluciones DGRN sobre inmatriculación y georreferenciación de cuevas.

Fuente: fichero Constancio Villaplana.

Inmatriculación de una vivienda-cueva. Georreferenciación.- Recuerda la Dirección General, con base en las RR. 24-2-2007, 26-2-2007 y 27-2-2007, que nuestro sistema registral permite configurar las fincas inscribibles no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino también como volúmenes edificables -o subedificables-, siempre, eso sí, que con arreglo a las normas generales esos volúmenes estén suficientemente definidos (y así, en el caso debatido, señala que esa definición puede lograrse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la cueva las cotas que determinen la situación exacta de ésta en el plano vertical). Por otro lado, ha de tenerse en cuenta que será preciso comprobar que tal dominio no entre en contradicción con otro que previamente haya accedido al Registro (y así, en el caso de una cueva, habrá que comprobar que previamente no esté inmatriculada, sin limitación en cuanto al subsuelo, la superficie de suelo existente sobre ella). En fin, concluye la Dirección General, las múltiples situaciones fácticas que pueden darse obligarán, según los casos, a acudir a alguna figura jurídica en la que aquéllas encajen (como pueden ser la segregación del volumen subterráneo, la constitución de un régimen de propiedad horizontal, la medianería horizontal, o incluso, como en el caso de los engalabernos, la comunidad sui generis sobre todas y cada una de las casas afectadas por la colindancia). En el caso debatido, dado que la registradora había objetado (aunque sin aportar prueba al respecto) que la cueva a inmatricular ocupaba parte del espacio situado bajo una finca colindante, el defecto es confirmado, añadiendo la Dirección General que será preciso la intervención del propietario de la finca colindante, a los efectos de configurar jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes (en la R. 18-4-2023, BOE 8-5, se adopta por la Dirección General esta misma solución, consentimiento del titular colindante, en un caso en que constando inscrita una cueva bajo dos viviendas, sin delimitar porciones, el propietario una de las viviendas declara unilateralmente una obra nueva sobre su parte de cueva, sin contar con el consentimiento del propietario de la otra vivienda). En cuanto a la georreferenciación de la finca, se aportaba certificación catastral con la georreferencia del espacio en superficie, pero no así de la porción subterránea. Resuelve al respecto la Dirección General que no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar la inmatriculación de una finca, por lo que, excepcionalmente, podrá admitirse que se aporte una representación gráfica alternativa en la que figuren las coordenadas del espacio subterráneo. (R. 22-9-2017)

* OBRAS RECOMENDADAS:

.- “Titularidad de la vivienda-cueva”. Juan Manuel García-Torrecillas García. (Lunes-120, 2005).

.- “Las casas cueva: un análisis de las cuestiones jurídicas que plantean”. María Jesús López Frías. (RCDI-756, 2016).