* INTRODUCCIÓN:

Ocurre con frecuencia en la práctica que, respecto de fincas que constan inmatriculadas tras la ley 13/1996 con su correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, y con una determinada ubicación, delimitación y superficie precisas (aunque no se hicieran constar entonces sus coordenadas UTM), los notarios inician el expediente de dominio del art 201 LH para intentar acreditar que una finca tiene en realidad una geometría y superficie distinta, normalmente porque Catastro ha sido modificado sobrevenidamente incorporando porciones de terreno que antes no estaban incluidas ni fueron inmatriculadas.

En tales casos, no sólo hay dudas fundadas sobre si se respeta o  o la identidad de la finca, sino certeza de que se altera la identidad de la misma, y por tanto procede denegar la certificación registral de inicio del procedimiento y comunicar al notario que debe cerrar el expediente sin más trámite, como ordena la ley.

* MODELO DE DEFECTO:

GEORREFERENCIACIÓN: ART 201 LH: DENEGAR PORQUE NO SE REFIERE A LA MISMA PORCION DEL TERRITORIO SINO QUE ENCUBRE NEGOCIOS TRASLATIVOS Y MODIFICACIONES HIPOTECARIAS

Art 9 LH:

“La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita …”

“Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio …”

El promotor del expediente del art 201 LH debe asegurar bajo su responsabilidad “que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita”

art 201 LH: “Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”

EN EL PRESENTE CASO, LA FINCA CONSTA INMATRICULADA EN EL AÑO XXX con certificacion catastral descriptiva y gráfica, y por tanto, consta perfectamente acreditada la ubicación, geometría y delimitacion de la finca registral.

En consecuencia, se deniega la inscripcion de la nueva superficie y nueva geometría y georreferenciacion pretendidas, pues no sólo hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino certeza de que lo que se pretende inscribir ahora NO es la misma porcion del territorio que ya consta inmatriculada, sino que se pretende ahora añadir una porcion de suelo que no formaba parte de la finca inmatriculada, sino que está situada al oeste de la misma, pues dicha finca inmatriculada consta perfectamente identificada en su ubicacion, superficie, linderos y geometría, y la pretensión de añadirse ahora otra porcion de suelo adicional en realidad encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (como sería la adquisición e inmatriculación de la porcion colindante y su agrupacion con la porcion ya inmatriculada)

VEASE Resolución de 26 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial por la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Publicado en: «BOE» núm. 174, de 22 de julio de 2019

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-10737

EXTRACTODE SUS FUNDAMENTOS JURÍDICOS:

“Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.

3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, (…) el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas»

(…) Es cierto que “que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación”.

Pero “En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca según resulta de los antecedentes del Catastro que, acertadamente, fueron consultados para emitir y justificar la calificación. A ello cabe añadir la magnitud del exceso conjuntamente con la alteración de los linderos.

Según se expone con detalle en la calificación, tales alteraciones que ha sufrido la finca en la realidad física denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria.

Por todo ello, en el caso de este expediente, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, a la vista de las alteraciones en la realidad física de la finca que resultan de los antecedentes catastrales.”