DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA, su naturaleza, distinción de figuras afines, requisitos de constitución y modificaciones hipotecarias.

* 1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

* 1.1. Definición y Distinción con el Complejo Inmobiliario

La figura de la propiedad horizontal tumbada se ha perfilado doctrinal y registralmente por contraposición al complejo inmobiliario. La distinción no es meramente terminológica, sino que conlleva consecuencias jurídicas fundamentales respecto a la titularidad del suelo y los requisitos administrativos para su constitución.

El hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

“Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.” Resolución de 17 de diciembre de 2024 (Registro de Villajoyosa nº 1 – BOE 06-02-2025)

Por el contrario, en el complejo inmobiliario (artículo 24 LPH y 26.6 TRLSRU) se produce la formación de fincas que pasan a ser elementos privativos, creando nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos (viales, servicios).

“Lo esencial de la propiedad horizontal tumbada es que en ella se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes… Además, aunque consideráramos que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado, el artículo 24.2.a) de la Ley sobre propiedad horizontal recoge una remisión total al régimen aplicable a la propiedad horizontal.” Resolución de 22 de septiembre de 2025 (Registro de Armilla – BOE 05-01-2026) .

* 1.2. El Suelo y el Vuelo como Elementos Comunes

En la propiedad horizontal tumbada, el suelo y el vuelo son elementos comunes por naturaleza (art. 396 CC). Esto impide que los propietarios de los elementos privativos (viviendas o chalets) adquieran la propiedad exclusiva del terreno sobre el que se asientan o del vuelo, salvo desafectación unánime.

“El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado… es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario… El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición –escritura pública– que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.” Resolución de 17 de diciembre de 2024 (Registro de Villajoyosa nº 1 – BOE 06-02-2025)

* 2. REQUISITOS DE CONSTITUCIÓN E INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA (LICENCIAS)

* 2.1. Regla General: Exigencia de Licencia si equipara a Parcelación

Aunque la constitución de un régimen de propiedad horizontal no implica per se una división de terrenos (ya que el suelo permanece común), la Dirección General ha establecido una doctrina consolidada: si la configuración jurídica de la propiedad horizontal tumbada atribuye el uso exclusivo y excluyente de porciones de terreno a los elementos privativos, de tal modo que se fracciona el uso del suelo, se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad.

“Si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.” Resolución de 4 de febrero de 2025 (Registro de Don Benito – BOE 21-02-2025)

“La atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de ser elementos comunes… de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo sujeto a licencia urbanística.” Resolución de 30 de julio de 2024 (Registro de Conil de la Frontera – BOE 23-10-2024)

* 2.2. Indicios de Parcelación Encubierta bajo PH Tumbada

El Registrador debe calificar si bajo la apariencia de una propiedad horizontal se encubre una parcelación ilegal. La DGSJFP ha identificado indicios claros:

1. Agotamiento de la superficie: Cuando la suma de las superficies de uso privativo asignadas agota la totalidad del suelo de la finca matriz.
2. Autonomía absoluta: Cuando los estatutos refuerzan la autonomía de cada elemento privativo hasta desvirtuar la comunidad.
3. Georreferenciación parcelaria: Cuando se aportan georreferenciaciones individuales de los terrenos asignados como si fueran fincas independientes.

“En el presente caso, existen unos indicios que han de llevarnos a considerar que estamos ante un auténtico acto de parcelación sometido a licencia… En primer lugar, la finca rústica, en suelo no urbanizable e indivisible, se divide horizontalmente en 4 elementos privativos… En segundo lugar, se hace una descripción de los elementos privativos que no se corresponde con las superficies de uso y disfrute exclusivo atribuidas a cada cuota… En cuarto lugar, la georreferenciación alternativa incorporada a la escritura se compone de cinco georreferenciaciones…” Resolución de 28 de julio de 2025 (Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 – BOE 21-10-2025)

* 2.3. Excepciones a la Licencia (Art. 26.6 TRLSRU)

No será necesaria la licencia de parcelación ni autorización administrativa específica para la constitución del régimen cuando se cumplan los requisitos del artículo 26.6 de la Ley de Suelo estatal, aplicable por analogía a la propiedad horizontal cuando no encubra parcelación:

1. Cuando el número y características de los elementos privativos resulten de la licencia de obras.
2. Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

“Serán de plena aplicación las excepciones contenidas en el artículo 26.6, por remisión directa del citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, por lo que no será exigible la intervención administrativa en los supuestos siguientes: a) cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras…” Resolución de 27 de julio de 2020 (Registro de Albocàsser-Morella – BOE 06-08-2020)

* 3. MODIFICACIONES HIPOTECARIAS Y ESTATUTARIAS

* 3.1. División y Segregación de Elementos Privativos

La división o segregación de elementos en una propiedad horizontal tumbada requiere, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios (salvo cláusula estatutaria que lo exonere) y autorización administrativa si aumenta el número de elementos.

“La realización de algún acto de división, segregación o agregación… respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva… Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona… a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente art 26.6).” Resolución de 30 de noviembre de 2017 (Registro de Balaguer – BOE 13-12-2017) Nota: Cita doctrina reiterada en resoluciones posteriores como la de 24-4-2024.

Si existe una cláusula estatutaria que permite la división sin acuerdo de la Junta, esta no tiene carácter personalísimo salvo que así se establezca expresamente.

“La cuestión que se plantea es la de si esta concreta previsión del título constitutivo que consta debidamente inscrita y evita tener que contar con autorización de la junta de propietarios para dividir un elemento privativo opera sólo a modo de derecho personalísimo… A estos efectos debe considerarse que de la redacción inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personalísimo.” Resolución de 6 de febrero de 2025 (Registro de Bilbao nº 13 – BOE 21-02-2025)

* 3.2. Obras en Elementos Privativos y Ampliaciones

En la propiedad horizontal tumbada, la ampliación de una edificación privativa (ej. un chalet) a menudo implica ocupar más superficie de parcela (que es elemento común de uso privativo) o alterar la configuración exterior. Esto requiere acuerdo de la Junta.

“Tratándose de una propiedad horizontal tumbada… la ampliación de la construcción de la vivienda objeto de la declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico… así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el acuerdo adoptado por los propietarios en junta.” Resolución de 26 de noviembre de 2024 (Registro de Eivissa nº 4 – BOE 23-12-2024)

Si la obra implica crear una nueva planta (derecho de vuelo) sobre un elemento privativo, y dicho derecho no estaba reservado estatutariamente con todos sus requisitos, se requiere consentimiento unánime de la comunidad por afectar al título constitutivo y elementos comunes (vuelo).

“Es indudable que el derecho de vuelo es un derecho de carácter siempre urbano… El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio… Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo.” Resolución de 26 de junio de 2023 (Registro de San Cristóbal de La Laguna nº 2 – BOE 14-07-2023)

* 3.3. Propiedad Horizontal de Hecho

Cuando existe una situación fáctica de propiedad horizontal (elementos independientes y elementos comunes) pero no se ha formalizado el título constitutivo, se aplica la LPH (art. 2.b). Sin embargo, esto tiene limitaciones registrales importantes: no se pueden inscribir actos que requieran la previa inscripción del régimen (como segregaciones de nuevos elementos) sin constituirlo formalmente.

“En un régimen de propiedad horizontal de hecho, no pueden constituirse nuevos elementos independientes ni es posible la segregación de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal… y tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho proceder sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material, a la modificación de obra alterando su superficie construida, o a cualquier otra modificación hipotecaria.” Resolución de 5 de julio de 2023 (Registro de Mancha Real – BOE 24-07-2023)

* 4. ASPECTOS TÉCNICOS Y GEOREFERENCIACIÓN

* 4.1. Georreferenciación de Elementos Privativos

A diferencia de las fincas ordinarias, los elementos de una propiedad horizontal (incluida la tumbada) no requieren georreferenciación individual obligatoria como regla general, salvo que se trate de la inscripción de la obra nueva sobre el suelo. Sin embargo, en la PH tumbada, la delimitación de la superficie de uso privativo del suelo es crítica.

“El medio técnico más idóneo, dada la dificultad para georreferenciar superficies interiores y que además están o pueden estar superpuestas entre sí en diversas plantas, es aportar el plano en planta de cada elemento.” Resolución de 13 de marzo de 2023 (Registro de Madrid nº 29 – BOE 30-03-2023) Nota: Cita sobre principios generales aplicables a PH.

No obstante, si se aportan coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación (art. 202 LH), el Registrador debe verificar que no invade fincas colindantes ni dominio público.

“Solicitándose la inscripción de la declaración obra nueva, el registrador, en aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, debe calificar que la superficie georreferenciada de la planta de la obra se ubica íntegramente sobre la superficie de la finca sobre la que se declara la construcción.” Resolución de 29 de marzo de 2023 (Registro de Eivissa nº 2 – BOE 18-04-2023)

* 5. LIMITACIONES DE USO (VIVIENDAS TURÍSTICAS)

La doctrina de la DGSJFP ha confirmado que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal (incluida la tumbada) pueden limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas mediante acuerdo de 3/5 (art. 17.12 LPH) o mediante cláusulas estatutarias previas.

* 5.1. Validez de Prohibiciones Estatutarias

Las cláusulas estatutarias que prohíben actividades económicas, hospedaje o comerciales son eficaces para impedir la inscripción de viviendas de uso turístico o la obtención del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA).

“El concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también a las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación [que prohíbe destinar los pisos a casas de huéspedes o pensión] sería aplicable a las mismas.” Resolución de 29 de julio de 2025 (Registro de Málaga nº 12 – BOE 27-10-2025)

“La cláusula que establece que los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase impide la concesión del NRUA.” Resolución de 28 de julio de 2025 (Registro de Gandía nº 4 – BOE 20-10-2025)

* 5.2. Acuerdo de la Junta (Art. 17.12 LPH)

Para limitar o condicionar el alquiler turístico se requiere el voto favorable de las 3/5 partes. Este quórum especial no se aplica a otros usos distintos del estrictamente turístico (como el alquiler vacacional no turístico o de temporada).

“Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico… pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el de hospedería o vivienda vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.” Resolución de 22 de junio de 2022 (Registro de Madrid nº 28 – BOE 26-07-2022)

Este dictamen ha sido elaborado sistematizando la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública vigente.