REGISPRO. es >>> RegistroElectronico.es

Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

CUANDO EL REGISTRADOR APRECIA UN DESPLAZAMIENTO ENTRE CATASTRO Y LA ORTOFOTO PNOA

Contenido:

* INTRODUCCIÓN:

 

En este breve artículo se realiza un estudio y reseña conjuntos de dos de las principales resoluciones en la materia, (georreferenciación registral en casos de desplazamiento de la cartografía catastral), a saber:

.- La Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro

.- La Resolución de la DGSJFP de 4-11-2021 IR AL BOE dictada conforme a la anterior resolucion conjunta

 

 

* I.- PREMISAS CONCEPTUALES:

 

* .- No se inscriben planos de la posición relativa de unas fincas respecto de otras, sino coordenadas de posicionamiento absoluto sobre el terreno.

“nadie puede dudar de que, lo que se inscribe formalmente en el Registro de la Propiedad, lo que se incorpora a la aplicación gráfica registral homologada, lo que se publica en el geoportal registral, y lo que es objeto de interoperabilidad y trasvase de información con el Catastro y demás instituciones públicas, no son simples representaciones gráficas o dibujos de la posición relativa de los límites de unas fincas respectos de otras, sino las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de tales límites o linderos, aportadas en el formato GML”  R.DGSJ)

 

.- “a los exclusivos efectos catastrales, el mero desplazamiento de las coordenadas de su cartografía no supone por sí mismo una invasión real de parcelas colindantes, porque si solo se toma en consideración la representación gráfica de los inmuebles no habría invasiones entre unos objetos y otros dibujados en una misma representación gráfica. En cambio, si se toman en consideración las coordenadas de posicionamiento absoluto (desplazadas y por tanto erróneas) de un objeto de esa representación gráfica con las de otro objeto sobre el terreno sí que puede haber esa invasión.”  (RDGSJ)

 

.- no sería conforme ni a la letra ni al espíritu de la Ley, que en tales casos se efectuara una especia de inscripción parcial, de modo que se inscribiera tan sólo la representación gráfica en papel (en la que no hay invasiones relativas entre los objetos dibujados en la misma), pero denegando la inscripción de las coordenadas de posicionamiento absoluto de la delimitación de la finca.  Si así se hiciera, no sería posible efectuar ni la incorporación de la finca inmatriculada a la aplicación gráfica registral homologada conforme exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ni publicar las alertas en el geoportal registral que se exigen en el Título VI de la misma ley, todos ellos requerimientos no meramente accesorios sino esenciales para hacer efectivos los principios legales de claridad, interoperabilidad, prioridad registral, protección del dominio público, y proscripción de la indefensión de colindantes y terceros”  (R DGSJ)

 

* .- Efecto jurídico de la inscripción de las coordenadas de posicionamiento absoluto.

.-  “la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.” (R DGSJ)

 

 

* II.- CONCLUSIONES DESTACADAS:

 

* 1.-El registrador puede apreciar la existencia de desplazamiento de la cartografía catastral al contrastarla con la ortofoto oficial:

“ los supuestos de desplazamientos y/o giros de la cartografía catastral, pueden apreciarse tanto al contrastarla con una representación gráfica alternativa como al compararla de forma indiciaria con una ortofotografía oficial” (R. Conjunta)

 

* 2.- En tal caso, ha de analizarse si del desplazamiento está dentro o fuera del margen de tolerancia:

“El criterio de identidad gráfica será aplicable tanto a las discrepancias geométricas como a los giros y/o desplazamientos.”

“El «criterio de identidad gráfica» permite definir cuando la representación gráfica catastral de una parcela .. o la obtenida del recinto foto-interpretado sobre ortofotografía del PNOA … son similares o equivalentes, al objeto de facilitar el consentimiento informado del propietario sobre la inscripción de la representación gráfica catastral o bien de ejercer su derecho a la mejora de la precisión métrica de la parcela.”  (R. Conjunta)

* 2.1.- Si el desplazamiento está fuera del margen de tolerancia, es imprescindible aportar doble GML:

La apreciación del margen de tolerancia, es, a los efectos de (entre otros) “Que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral.” …

“En estos supuestos de desplazamientos y/o giros de la cartografía catastral…  la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación, todo ello en la forma que se determina con mayor precisión en el anexo II de la presente Resolución”   (R. Conjunta)

 

* 2.2.- Si el desplazamiento está dentro del margen de tolerancia, pero el propietario ejerce su derecho a la mejora de la precisión métrica, también es imprescindible aportar doble GML:

“ si el propietario ejerce su derecho a obtener la mejora de la precisión métrica, se generará la correspondiente representación gráfica georreferenciada alternativa, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme al correspondiente procedimiento registral, de acuerdo con lo previsto en la Ley Hipotecaria, aportándose para su inscripción el doble juego de ficheros en formato GML previsto en el apartado séptimo de la presente Resolución”  (R Conjunta)

 

 

* 2.3. Si el desplazamiento está dentro del margen de tolerancia, pero invade fincas inmatriculadas o dominio público, y el registrador lo motiva, también es imprescindible aportar doble GML:

“Cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente” (R Conjunta)

Y la posible motivación para ello se encuentra en la R DGSJ, que dice:

.- “cuando las coordenadas UTM aportadas para georreferenciar una finca (como ha de hacerse preceptivamente en el caso de las inmatriculaciones) invadan en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas o del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de domino público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas.”

.- “debe confirmarse el criterio del registrador, compartido por el notario autorizante en su informe, conforme al cual procede desestimar la pretensión, contraria a la letra y al espíritu de la Ley, de inmatriculación de una finca con coordenadas de posicionamiento absoluto que, por la razón que sea, incluida la existencia de un desplazamiento posicional patológico en la cartografía catastral aportada, invaden dominio público u otras fincas ya inmatriculadas”.

 

 

* 3.- Si se trata de las coordenadas de una edificación, no pueden estar desplazadas, ni siquiera dentro del margen de tolerancia:

“A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.”

 

* 4.- En todos los casos en los que se requiere aportar doble GML, sólo se inscribe y sólo se publica en el Geoportal registral el correcto, y no el catastral desplazado.

(ver doctrina DGSJFP) R 4-11-2021 IR AL BOE

“habrán de aportarse «dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados

“De ellos, el fichero GML con las coordenadas correctas derivadas del levantamiento técnico sería objeto de inscripción formal, incorporación expresa a la aplicación gráfica registral homologada, y publicación en el geoportal registral, y el otro fichero GML, con las coordenadas catastrales desplazadas correspondientes, debería ser incorporado a una capa específica en tales aplicaciones, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes, en los términos que se detallan en la resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020” (R DGSJ)

 

* 5.- No es correcto inscribir coordenadas desplazadas mencionando simplemente cuáles serían las correctas.

La R Conjunta dice que “en la inscripción de representaciones gráficas catastrales, al objeto de comprobar que no invaden fincas colindantes ni recintos de dominio público, se dejará constancia del desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía y podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en el que se documente”

Pero la R DGSJ es mucho más clara y tajante, y conforme a los principios registrales, al decir que:

“menos procedente aún sería inscribir a sabiendas las coordenadas erróneas por estar desplazadas haciendo mención o salvedad de que, por ejemplo, tales coordenadas son erróneas por estar desplazadas aproximadamente x metros al Oeste, insinuando con ello que las coordenadas correctas serían otras distintas, que no se inscriben formalmente, ni se incorporan a la aplicación gráfica registral homologada, ni se publican en el geoportal registral, sino que simplemente se mencionara en el asiento registral la forma aproximada de calcularlas por remisión a determinados criterios o parámetros.

Ello sería, además, contrario al principio y norma legal (artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria) que prohíbe y declara nulas «las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial» pero no inscritos formalmente, porque, recordemos, la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.”

 

 

 

 

 

 

 

 

Related Posts

REGIS PRO. es © 2014