LAS NOTIFICACIONES REGISTRALES A LOS COLINDANTES, PREVIAS O POSTERIORES A LA INSCRIPCIÓN, SEGÚN LA LEY HIPOTECARIA

* CUADRO PRACTICO

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* DETALLE Y NORMATIVA VIGENTE

* 1.- EN CASO DE INMATRICULACION DE FINCAS CON SU PRECEPTIVA GEORREFERENCIACION

* 1.1 NOTIFICACIONES PREVIAS A LA INMATRICULACION:

* 1.1.2.- .- A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO (ART 203 LH)

ART 203 LH: si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

* 1.1.3.- A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO (ART 205 LH)

      ART 205 :Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

* 1.2 NOTIFICACIONES POSTERIORES A LA INMATRICULACIÓN:

* 1.2.1.- EDICTOS EN EL BOE Y PORTAL DE ALERTAS GRAFICAS (ART 201 LH)

ART 201 LH: En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio (…)El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

* 1.2.2.- A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES (ART 205 LH)

ART 205 LH: En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.

* 1.2.3.- ART 206 LH: EDICTO Y ALERTAS GRÁFICAS

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

* 2.- EN CASO DE GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS PREVIAMENTE INMATRICULADAS:

* 2.1.- NOTIFICACIONES PREVIAS ART 199 LH:

ART 199 LH: El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.

Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, (…) además (…) deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados,

TAMBIEN ART 201 POR REMISIÓN AL ART 203 LH.

* 2.2.- NOTIFICACIONES POSTERIORES A LA INSCRIPCION DE LA GEORREFERENCIACION:

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DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE EL ART 9 LH:

EJ: RDGRN 4-1-2019:

“según doctrina reiterada de esta Dirección General, como afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento (del art 199 LH), en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr.artículo 9, letra b, párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9 b) citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”, titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes.”

Ver comentario crítico a esta doctrina de la DGRN en J DELGADO: SOBRE LAS RELACIONES ENTRE EL ART 9 Y EL ART 199 LH Y SU INTERPRETACIÓN CONJUNTA.

* 3.- INSCRIPCION DE GEORREFERENCIACION PRECEPTIVA SIN NOTIFICACIONES REGISTRALES:

LA DGRN por ejemplo en su R. de 12-2-2016) dice que “En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento”

COMENTARIO: Aunque no sea necesario con carácter general, sí puede haber supuestos (muchos supuestos) en los que por existir dudas fundadas del registrador y para salvaguardia de derechos de colindantes y terceros resulte preciso tramitar dicho procedimiento.  (ver ejemplo de cómo fundamentar las dudas por las cuales para inscribir la georreferenciación de una edificacion debe inscribirse la de la finca en la que supuestamente se ubica.)

En concreto, a nuestro juicio puede ser necesario tramitar el procedimiento del art 199 LH en cualquier georreferenciación legalmente preceptiva pero realizada por acto unilateral del propietario (ejemplo, divisiones,segregaciones, agrupaciones, agregaciones, y declaración de edificaciones)

Y en cambio no será necesario tramitar tal procedimiento cuando cuando la preceptiva georreferenciación ya resulte de un procedimiento tramitado por la administración pública con las debidas garantías (ejemplo, reparcelaciones, concentración parcelaria y expropiaciones)