CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA AMBIGÜEDAD O IMPRECISIÓN SOBRE EL OBJETO DEL CONTRATO

* INTRODUCCION:

En los casos en los que se otorgan escrituras públicas con objeto inmobilario, incorporando al documento notarial dos descripciones distintas (p. ej, la registral y la catastral) pero sin precisar cuál es la que constituye el objeto del contrato, procedería fundamentar una nota de calificación negativa en los siguientes términos:

* EJEMPLO DE FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:

* 1.- CODIGO CIVIL:

Con carácter general:

Artículo 1261.

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

1.º Consentimiento de los contratantes.

2.º Objeto cierto que sea materia del contrato.

3.º Causa de la obligación que se establezca.

* 2.- REGLAMENTO NOTARIAL:

Cuanto el contrato se formaliza en instrumento público ante notario, resultan además de aplicación los siguientes artículos del Reglamento Notarial:

Artículo 147.

El notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

Artículo 148.

Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma.

Artículo 153.

Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales ínter vivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido.

* 3.- TR LEY DEL CATASTRO:

  Y en particular, conforme al artículo 18 del TR de la Ley del Catastro “El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.”

Y ante esta cuestión, sólo admite una de dos posibles respuestas:

Que  “los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral”, en cuyo caso “el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.”

O que “los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral” en cuyo caso “el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho…”

Por tanto, no cabe una tercera opción en la que los otorgantes simplemente manifiesten que no saben cuál es la realidad física de la finca objeto del contrato, pero que a pesar de ello insisten en otorgarlo,  porque en tal caso se estaría viciando su propia prestación de consentimiento por ambigüedad y  falta de precisión en cuanto al objeto del mismo.

* 4.- LEY HIPOTECARIA:

Art 9:

Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie …

Artículo 21.

1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

Y el articulo 22 de la Ley Hipotecaria dispone que “El Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura, si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta.

5.- DOCTRINA DE LA DGSJFP:

Y conforme a la resolución de la DGSJFP de 12-5-2022 y posteriores “el título debe contener una serie de declaraciones sobre la descripción de la finca, como la referencia catastral, acreditada a través de la certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida principalmente por medios telemáticos, que se incorpora al título, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que acredita, entre otras circunstancias la representación gráfica de la parcela, a través del archivo GML contenido en el anexo. Respecto de ella, el otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del notario sobre su coincidencia o no con la realidad física del inmueble, conforme al artículo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.”   Ya que “uno de los objetivos de la Ley 13/2015 es la mejora en la descripción y representación gráfica de los bienes inmuebles, cuya consecución y cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de los particulares”. Y añade que “como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 6 de mayo y 3 de octubre de 2014, el principio de voluntariedad de la inscripción no significa que el interesado pueda elegir a su voluntad qué normas del procedimiento registral le son más favorables aplicando solo éstas.”

* EN EL PRESENTE CASO:

Sin embargo, en el presente caso, en cuanto al objeto del contrato, el documento notarial contiene dos descripciones diferentes del mismo: una registral, y otra catastral, cada una con una determinada superficie, y la ultima, además, con una determinada ubicación y delimitación geográfica que no consta en la descripción registral,  sin que conste con claridad cuál de las dos descripciones constituye el objeto cierto que sea materia del contrato y al que se refiera el consentimiento de los contratantes (art 1261 CC) formalizado ante notario.

De este modo, a pesar de la intervención notarial, se mantiene la ambigüedad y oscuridad sobre cuál es el objeto concreto sobre el que recae la voluntad de los otorgantes.  Por tanto, esa omisión notarial sobre la precisión de tal extremo  ha de ser objeto de la debida subsanación, que conforme al articulo 153 del Reglamento Notarial, “podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane.” Pero “Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial.”