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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

CARLOS RIVAS: PROCEDIMIENTO DE REANUDACIÓN DE TRACTO: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES INTERMEDIOS NO INSCRITOS.

Contenido:

PROCEDIMIENTO DE REANUDACIÓN DE TRACTO: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES INTERMEDIOS NO INSCRITOS.

Cabe entender, con el compañero Álvaro Martín (Rnet 16 octubre 2023), que conforme a la reciente STS 1283/2023, todo procedimiento de reanudación de tracto, judicial o notarial, iniciado tras la Ley 13/2015, debe cumplir las exigencias que dispone el actual art. 208 LH para el expediente ante notario (igual que ocurre, por disposición legal, con la sentencia de inmatriculación ex art. 204.5º LH, que debe observar las garantías previstas en el art. 203 LH para el expediente notarial de inmatriculación).

Me refiero ahora a la necesidad de intervención de los titulares intermedios, la forma de tal intervención y las consecuencias de la incomparecencia u oposición; extremos calificables por el registrador aunque no se trate de titulares inscritos, dada la excepcionalidad del procedimiento y la interpretación dada por el TS y la DG.

* I.- CONTENIDO DEL ART. 208 LH.

– Regla Segunda.2ª: Deben aportarse al procedimiento, además del título escrito de adquisición del promotor/demandante (en adelante, interesado), los títulos intermedios de los que este disponga.

– Regla Segunda.3ª: Debe llamarse siempre al titular registral/herederos. Y además, a las personas previstas en el art. 203.1.5ª LH, que lógicamente no incluye de forma expresa a todos los titulares intermedios -pues regula la inmatriculación-, sino que se refiere solo al transmitente directo del interesado (persona de quien procede la finca) y a otros que pudieran coincidir en su caso con un titular intermedio (titular catastral/poseedor); añadiendo la publicación en el BOE de un edicto comunicando la tramitación del procedimiento (dirigido genéricamente a posibles terceros afectados). No obstante, la interpretación dominante impone el llamamiento nominal a cualquier titular intermedio que conste identificado.

– Regla Cuarta (solo aplicable al procedimiento notarial y con las matizaciones que se dirán): En caso de incomparecencia u oposición de alguno de los llamados, concluye el expediente en sentido desfavorable, pudiendo el promotor demandar en juicio declarativo a los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto.

* II.- APORTACIÓN DE TÍTULOS INTERMEDIOS.

El interesado debe aportar siempre su título de propiedad; aunque en sede judicial, no es descartable que la sentencia declare el derecho del demandante sin que este aporte un título escrito de dominio, si el juez estima acreditada la adquisición por otros medios de prueba. Además, debe aportar el interesado los títulos intermedios de que disponga. El hecho de no disponer de todos o alguno de los títulos intermedios (salvando, en sede notarial, el propio título de adquisición del interesado), no debiera impedir la tramitación, bastando con que el adquirente conocido más antiguo traiga causa, directa o remota, del titular registral. Esto concuerda con el derogado art. 285 in fine RH (compatible con el art. 208 LH), que no permite exigir al interesado que determine ni justifique las transmisiones intermedias. En igual sentido, la RDG 24 septiembre 2021 (BOE 18 octubre).

Visto así, es cierto que la norma facilita caer en la tentación de ocultar títulos, para evitar su calificación de validez y los llamamientos nominales con posible oposición, pero también lo es que la apreciación del posible fraude procesal solo al juez incumbe. Si bien, es razonable pensar (al menos, en sede notarial) que si de la documentación aportada resulta que hay transmisiones anteriores formalizadas en documento público, el interesado siempre tiene a su disposición la posibilidad de obtener copia de la escritura o testimonio de la sentencia para su incorporación al procedimiento.

Existen, no obstante, algunas LIMITACIONES:

  1. i) No es suficiente que el interesado aporte su título de propiedad, con la sola identificación de su transmitente, y que este no coincida con el titular registral, “pues, en algunos casos, si se trata de una adquisición hereditaria, aunque existan dos transmisiones, ha de considerarse, a los efectos de la improcedencia del expediente de dominio, como si fuera una sola”. Por tanto, “ha de resultar de la documentación aportada el nombre del transmitente y de su causante para que el Registrador pueda calificar si el procedimiento está correctamente empleado” (RDG 17 agosto 2009 -BOE 28 septiembre-).
  2. ii) Si todas las transmisiones intermedias (desde el titular registral hasta el interesado) constan en documento público, no cabe acudir al art. 208 LH, por incongruencia, sino que ha de reanudarse el tracto de forma ordinaria, presentando la cadena de títulos y subsanando en su caso los defectos registrales. Y no cabe alegar la dificultad extraordinaria para lograr la subsanación de defectos, pues no puede equiparse la formalización pública de un documento privado presuntamente válido (que admite tal dificultad) con la subsanación de defectos esenciales de un título público ya otorgado, que deben salvarse en todo caso para evitar que acceda al registro, formando parte del asiento principal, una transmisión inválida o ineficaz (RRDG: 12 marzo 1999 -BOE 13 abril-; 1 junio 2017 -BOE 24 junio-; 3 junio 2020 -BOE 23 julio-; 15 noviembre 2021 -BOE 3 diciembre-). En la misma línea, si las transmisiones sucesivas están formalizadas públicamente y solo falta la elevación a público del contrato privado de adquisición del propio interesado, procede la formalización pública omitida del último eslabón (al alcance del contratante) y la presentación de la cadena de títulos públicos, salvo, ahora sí, que la elevación a público ofrezca dificultad extraordinaria.

 

* III.- CALIFICACIÓN DE TÍTULOS INTERMEDIOS.

Siendo así que, en caso de inmatriculación, la calificación alcanza a la validez del título de propiedad del promotor ex art. 203.1 LH, así como a la eficacia del título previo de adquisición ex art. 205 LH, cabe plantearse en qué medida son calificables los títulos intermedios en caso de reanudación de tracto.

– JUDICIAL: El registrador normalmente no dispondrá de los títulos; y aunque los tenga a la vista o le consten circunstancias al respecto, debe abstenerse de calificar su validez, pues no se trataría de una incongruencia procedimental ni de un obstáculo registral (art. 100 RH), sino de un asunto de fondo relativo a la legitimidad de una transmisión, de exclusiva competencia judicial, aun tratándose del propio título de propiedad del demandante. Sin perjuicio de que sea defecto formal la ausencia de datos que deban constar en la inscripción, por ejemplo, el concreto título material traslativo que invoca el demandante o el carácter privativo o ganancial de la adquisición, en su caso.

– NOTARIAL: La calificación desfavorable resultaría claramente fundada (art. 18 LH) si se refiere al propio título de adquisición del promotor, que necesariamente debe incorporarse al expediente para su apreciación registral y sirve de causa directa de la adquisición que se inscribe (sin llegar al extremo, según la citada RDG 24 septiembre 2021, de exigir la constancia del estado civil del transmitente del promotor en contrato privado de venta, al objeto de valorar el poder de disposición del vendedor). En cuanto al resto de títulos intermedios que en su caso sean aportados y estén a la vista del registrador, en rigor debiera aplicarse igual criterio, pues una cosa es que la transmisión intermedia desconocida o indocumentada pueda suplirse con las garantías del expediente, y otra distinta que la transmisión documentada viciada de nulidad acceda al registro camuflada bajo la cadena de transmisiones intermedias, que aunque no se inscriben, sí se consignan en el asiento a modo de tracto abreviado (insisto en la tentación de ocultar títulos).

La existencia de defectos relativos a los títulos intermedios aportados (que deben testimoniarse en el acta notarial de inicio), debe advertirlos el registrador desde que conozca la tramitación, bien denegando la expedición de certificación, bien emitiéndola expresando los defectos y anunciando que si no se subsana en el curso del expediente, no será posible el despacho.

 

* IV.- LLAMAMIENTO A TITULARES INTERMEDIOS.

JUDICIAL: Tiene lugar a través de la notificación de la demanda, que ha de dirigirse contra todos los que deban ser llamados, ya como codemandados directos (litisconsorcio pasivo: art. 12.2 LEC), ya como terceros intervinientes sin la cualidad de demandados, quienes disponen de las mismas facultades de actuación que el demandado (intervención provocada: art. 14.1 LEC).

NOTARIAL: Se produce mediante la citación/notificación que hace el notario en base al escrito de iniciación del expediente y la documentación aportada.

SUPUESTOS: Pueden darse las siguientes situaciones:

  1. i) Si la última adquisición a favor del interesado o cualesquiera transmisiones intermedias constan en documento público, puede parecer innecesario el llamamiento nominal a los titulares anteriores, pues los contratantes o partes procesales ya han consentido o soportado la transmisión de forma auténtica, con independencia de la situación registral. Pero, no hay que excluir la posibilidad de que se formule oposición fundada alegando la nulidad o falsedad del título o la existencia de una modificación contractual omitida y aportando en su caso documentación probatoria, debiendo entonces el juez resolver la cuestión, y el notario, concluir la actuación en sentido negativo. De ahí la necesidad del llamamiento nominal, personalmente o por edicto.
  2. ii) Si la transmisión resulta de un contrato privado o de las manifestaciones del interesado identificando al titular intermedio, con mayor razón hay que llamar nominalmente al afectado o sus herederos, bien personalmente o por edicto.

iii) Si hay transmisiones intermedias desconocidas, los adquirentes no inscritos quedan incluidos entre los notificados genéricamente por edicto, como terceros que pudieran resultar perjudicados.

 

* V.- CONSECUENCIAS DEL LLAMAMIENTO.

JUDICIAL: El juez resuelve lo que estime oportuno, haya o no incomparecencia (rebeldía) u oposición (contestación a la demanda).

NOTARIAL: La DG ha reiterado que la necesidad de conformidad expresa solo es necesaria respecto del titular registral/herederos y siempre que la inscripción a su favor cuente con menos de treinta años de antigüedad. Por tanto, tratándose de titulares intermedios (incluido el transmitente del promotor), basta el llamamiento sin oposición, con independencia de la fecha fehaciente de la transmisión.

Así, mientras que la incomparecencia no supone obstáculo, la oposición fundada, aunque no proceda del titular registral, malogra el expediente. Pero no queda vacío de contenido, pues el promotor insatisfecho puede dirigirse por vía judicial solo contra quien plantea oposición, sin necesidad de demandar a los demás afectados que ya han sido llamados en el expediente notarial y no han mostrado disconformidad. Si esta última situación prospera, el título inscribible vendría integrado por dos documentos, uno notarial y otro judicial.

Ahora bien, si en un expediente notarial se plantea oposición (aunque sea por parte de un llamado de forma genérica) y el notario no la estima fundada y concluye en sentido positivo, el registrador puede calificar el fundamento de las alegaciones contradictorias y en su caso denegar la inscripción por vulneración de las garantías legales, remitiendo el asunto al ámbito judicial (RDG 7 noviembre 2019 -BOE: 28 noviembre-).

 

Carlos Rivas. Lorca 2. Octubre 2023.

 

 

 

 

 

 

 

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