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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

ABUSIVIDAD Y NO INSCRIPCIÓN del pacto de VENCIMIENTO ANTICIPADO por impago de tres mensualidades.

Contenido:

POSIBLE MODELO DE DENEGACIÓN DE LA INSCRIPCION REGISTRAL DE LA ESTIPULACIÓN SOBRE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE TRES CUOTAS MENSUALES EN UN PRESTAMO HIPOTECARIO A CONSUMIDORES

* INTRODUCCION:

El artículo 693.2 LEC marca un límite absoluto que ha de respetar cualquier  pacto de vencimiento anticipado, tanto si resulta negociado individualmente entre contratantes con igual posición negociadora, como si son condiciones generales predispuestas por una entidad financiera e impuestas en la contratación con consumidores.

Pero en este segundo caso, hay que calificar si además de cumplir el límite de legalidad ordinario, se cumple el requisito de no abusividad respecto de consumidores.

*

POSIBLE REDACCIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

 

“En la escritura se incluye una estipulación por la cual la entidad financiera prestamista se reserva la facultad declarar el vencimiento anticipado total y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses, en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales.

* 1.- Sobre si tal pacto, cuando sea una pacto negociado individualmente y aceptado libremente, es contrario o conforme a las leyes

*

Según el artículo 1255 del Código Civil

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

* Según el articulo 693,2 LEC.

El artículo que regula específicamente la licitud o no del pacto de vencimiento anticipado es el art 693,2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC), que establece que “ Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.”

* Conclusión:

Por tanto, el pacto, en principio, no es contrario al articulo 693,2 LEC.

*

2.-Sobre si esa estipulación, cuando sea una condición general predispuesta en la contratación con consumidores, es o no abusivo

En el presente caso, al tratarse de una condición general de la contratación, predispuesta por la entidad financiera e impuesta a los prestatarios consumidores en una pluralidad de contratos, ha de analizarse si, además de ser un pacto legal, puede ser una estipulación abusiva, conforme a la normativa, tanto nacional como europea, sobre protección de consumidores.

* Sobre la competencia genérica del registrador para calificar la abusividad de condiciones generales.

Como cuestión previa, en cuanto a la competencia genérica del registrador para calificar tales extremos, resulta de aplicación de la doctrina de la DGRN, que señala, por ejemplo en la R de 13/9/2013, o en la R. 20-3-2014, que  el acceso al Registro de cláusulas personales o abusivas podría llevar a la inadmisible consecuencia de que (al amparo de lo dispuesto en el art. 130 LH) se pretendiera el ejercicio de la acción hipotecaria en base a las mismas. En definitiva, concluye, solo una interpretación de los objetivos específicos del art. 12 LH, coordinada y ponderada con la normativa sobre protección de consumidores y usuarios, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el art. 130 LH y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud del cual podrá aquél rechazar la inscripción de una cláusula, no solo cuando su nulidad, por abusiva, hubiera sido declarada judicialmente, sino también cuando él mismo aprecie esa nulidad.

* Criterios para calificar la posible abusividad:

 

Entrando ya a calificar la posible abusividad de la estipulacion considerada, hemos de partir de que la jurisprudencia del TJUE ha señalado (S DE 14 DE MARZO 2013 y otras posteriores, según jurisprudencia comunitaria asumida también por el Tribunal Supremo español), que para valorar si tal estipulación es o no abusiva, deben tomarse en consideración los siguientes factores

  • si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate,
  • si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo,
  • si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia
  • y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

* “Sobre el incumplimiento esencial y suficientemente grave”

En el presente caso, dado que el préstamo se amortiza mediante el pago de xxx cuotas mensuales, se aprecia que pactar el vencimiento anticipado de todas las cuotas mensuales del préstamo por el impago de tan sólo 3 de ellas, equivale a un incumplimiento de tan sólo el x % de las cuotas, que por tanto, es muy dudoso que pueda ser calificado con un incumplimiento “esencial”, y es claro que no puede ser calificado como un incumplimiento “suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo”.

* “Sobre las normas aplicables a falta de pacto”

Además, el pacto vencimiento anticipado supone una excepción a las normas aplicables en la materia, pues si no existiera tal pacto no habría vencimiento anticipado, ya que el articulo 693,2 LEC no contiene derecho supletorio aplicable falta de pacto, (no dice que los prestamos venzan anticipadamente por impago de tres cuotas mensuales si no se ha pactado lo contrario, sino que es preciso pactarlo expresamente para que así ocurra).

* “Sobre el posible remedio al vencimiento anticipado”

En el presente caso, además, al no tratarse de un préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual del deudor, el derecho nacional no permite al consumidor poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado, pues el articulo 693,3 sólo otorga al deudor el derecho, aun sin el consentimiento del acreedor, a liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo 2, cuando se trate de la vivienda habitual.

* CONCLUSIÓN

En consecuencia, se estima que en el presente caso, la estipulación sobre vencimiento anticipado por impago de tres cuotas mensuales del préstamo, aun cuando respeta el mínimo legal exigible en el articulo 693,2, resulta ser una condición general de la contratación con consumidores calificable como abusiva, y por lo tanto, habrá de tenerse por nula e inexistente, y en todo caso, en lo que a la función y atribuciones registrales compete, por no inscribible en el registro de la propiedad.

* ACUERDO DE CALIFICACION

Por todo lo expuesto, se deniega la inscripción del pacto de vencimiento anticipado. Defecto insubsanable.

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OBSERVACIONES ADICIONALES

Observaciones: como esta estipulación sobre vencimiento anticipado no va a ser inscrita, no podrá ser ejercitada por el acreedor en procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, porque lo impiden tanto el propio articulo 693,2 LEC (que exige que el pacto conste inscrito) como el más genérico articulo 130 LH (“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.”)

Y en un procedimiento distinto, probablemente será considerada nula por abusiva por el órgano judicial, por análogos motivos a los expresados en la presente nota de calificación.

Y no será posible ejercitar el vencimiento anticipado cuando se acumulen, por ejemplo, 30 cuotas mensuales impagadas, porque para ello es preciso que conste pactado en escritura e inscrito en el registro de la propiedad, el pacto de vencimiento anticipado por impago de 30 cuotas mensuales, lo cual no es el caso.  Y ese pacto, ni está inscrito (con lo cual no es ejercitable en el procedimiento especial de ejecución) ni está contenido en escritura publica (por lo tanto no es ejercitable en ningún otro procedimiento de ejecución, por falta de título ejecutivo)

Todo ello sin perjuicio de que el acreedor pudiera ejercitar las pretensiones que estime convenientes para obtener una sentencia que declare, en su caso, el pretendido vencimiento anticipado de todas las cuotas futuras del préstamo.

 

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