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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

PROBLEMÁTICA y tratamiento registral de los DESPLAZAMIENTOS o giros de la CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Contenido:

PROBLEMÁTICA REGISTRAL DE LOS DESPLAZAMIENTOS O GIROS DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

(JDR)

* INTRODUCCIÓN:

 

Uno de los pilares fundamentales sobre los que se asienta la reforma introducida por la Ley 13/2015 es la admisión, en supuestos tasados y con determinados requisitos, de la llamada representación gráfica alternativa a la catastral, cuando la representación catastral no sea correcta.

Hipotéticamente, puede ser necesario acudir a una representación gráfica alternativa a la catastral (RGA), por uno de los dos siguientes motivos (pueden concurrir los dos a la vez):

.- Porque haya un error en la delimitación catastral relativa de unos inmuebles con respecto a otros colindantes, (de modo que se precisa corregir un lindero relativo, desplazando una linde concreta, quitando superficie a un inmueble a costa de otro).

.- O porque haya un error de posicionamiento o georreferenciación absoluta en la cartografia catastral de esa zona (de modo que no es necesario alterar la forma ni configuracion relativa de las fincas entre sí ni de sus linderos respectivos, pero sí corregir errores globales de georreferenciación que pueden afectar a áreas o zonas completas, es decir, los llamados  “desplazamientos o giros” de la cartografía catastral).

Pues bien, la aplicación informática registral para el tratamiento de información geográfica, actualmente pendiente de homologación,  está muy centrada en el tratamiento e incorporación de representaciones catastrales, (que en la práctica serán el supuesto más frecuente) pero no dispone de herramientas específicas ni utilidades para auxiliar a los registradores (y que éstos a su vez puedan auxiliar a los interesados que lo soliciten) en la labor de generación y/o procesamiento adecuado de representaciones alternativas a la catastral por alguno de los dos motivos señalados.

Y siendo la RGA una pieza clave en todo el proceso de coordinación registro-catastro en la nueva ley, basado en el respecto a la autonomía y funciones respectivas de cada institución, tal carencia informática se convierte en preocupante.

Debe tenerse en cuenta que la ley prevé la posibilidad de efectuar, consensuar y documentar deslindes por los interesados ante el registrador (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), o, con carácter más general, de conciliar ante él cualquier controversia inmobiliaria (art 103 bis), y sin tales herramientas informáticas o utilidades específicas en la generación y/o procesamiento de RGA es prácticamente imposible para el registrador efectuar esa tarea legal de mediación, asesoramiento, conciliación y documentación del deslinde o acuerdo entre los interesados.

Por otra parte, en el caso particular de que se detecte un desplazamiento o giro en la cartografía catastral, debidamente acreditado y metadatado en los términos que contempla y exige la resolución conjunta de la DGRN-DGC de 26-10-2015, la aplicación informática gráfica registral actualmente no permite procesar debidamente y tratar adecuadamente tales datos de desplazamientos o giros.

Con lo cual, si unas fincas se inscriben con las coordenadas resultantes de la cartografía catastral desplazada o girada y otras fincas colindantes se inscriben con las coordenadas corregidas y correctas resultantes de un levantamiento topográfico,  y si además la aplicación informática registral no metadata suficientemente ni trata adecuadamente y con la debida separación conceptual cada supuesto, se corre el riesgo cierto de ir generando una gran confusión, que se iría acrecentando con el tiempo, al mezclar y coexistir fincas con coordenadas catastrales erróneas, (por desplazadas), con otras colindantes con coordenadas corregidas y correctas (pero que no encajarían en la cartografía catastral, por estar ésta desplazada).

Tampoco puede olvidarse que otro de los pilares esenciales de la ley es la obligada protección registral del dominio publico aparente, incluso no inmatriculado.  Y la fuente más habitual de apreciación visual de la existencia de ese dominio público aparente (carreteras, caminos, calles, etc) es en la práctica la ortofotografía oficial del PNOA.  Si al superponer visualmente la cartografía catastral con la ortofoto existen desplazamientos en la cartografía catastral y la aplicación informática no está diseñada para tomarlos en consideración, puede acabar produciendo el efecto de inducir a errores de apreciación, por ejemplo, que el registrador deniegue la inmatriculación de una finca con certificación catastral (desplazada) porque visualmente pisa sobre una parte de la calle (dominio público aparente) que se ve en una ortofotografia correctamente georreferenciada.

Lo mismo cabe decir (se puede incurrir en los mismos errores, si la aplicación no está diseñada para tratar los desplazamientos entre cartografías) respecto de la preceptiva utilización en la calificación registral de información geográfica urbanistica, medioambiental, etc, a la que repetidamente alude la ley 13/2015.

Por ello, es esencial que la nueva aplicación informática se diseñe para tomar en consideración esta hipótesis de los desplazamientos entre cartografías, (nada infrecuente en la práctica), y particularmente en la cartografía catastral, básica según el articulo 10 LH,  y que sea capaz de metadatarla y tratarla adecuadamente, por ejemplo:

.-  permitiendo al registrador, con tales metadatos, y sin alterar para nada las coordenadas inscritas, hacer las correcciones visuales precisas para procurar el mayor acierto en su calificación al contrastar cartografía catastral con ortofotografía oficial desplazadas entre sí.

.-  debería tener una utilidad de conversión y seguimiento de la equivalencia entre las coordenadas catastrales desplazadas y las correctas o corregidas.

Sin esa metadatación de los desplazamientos o giros, el día que el Catastro, en aplicación de lo previsto en el articulo 18.4 de su ley reguladora corrija y solvente masivamente desplazamientos detectados, nos encontraremos con la imposibilidad de hacer la correlativa corrección fiable de las coordenadas inscritas en los libros registrales, al no haberse tomado la precaución de diferenciar debidamente las que procedía de datos catastrales desplazados (que ahora se corrigen)  y las que procedían de levantamientos topográficos con georrefenciacion correcta desde un inicio.

Es llamativo que actualmente no haya nada previsto al respecto en la aplicación cuya homologación se ha solicitado por el Corpme a la DGRN.

En cambio, los servicios de la sede electrónica de catastro, y en particular el servicio de validación técnica de representaciones gráficas alterativas sí que es muy consciente de esta problemática, y prevé el modo de abordarla, y por lo menos, metadatarla, único modo de poder sentar las bases para en el futuro solventarla adecuadamente.

* SUPUESTOS PRÁCTICOS:

 

Como se explica en otro lugar de esta web (ver video explicativo), la necesidad de acudir a una representación gráfica alternativa a la catastral puede deberse a una de las siguientes situaciones, que se exponen por orden de menor  a a mayor complejidad:

* 1.- SUPUESTO SENCILLO: error catastral de delimitación relativa:

 

Que haya que corregir un error catastral de delimitación de las lindes relativas entre fincas (supuesto sencillo, en el que basta digitalizar sobre cartografía catastral e indicar qué lindero hay que mover, de modo que se aprecie claramente a qué parcelas catastrales hay que quitarle/añadirle metros y en qué medida y lugar exacto).

* 2.- SUPUESTO COMPLEJO: error catastral de posicionamiento absoluto (desplazamientos):

 

Que haya que corregir un error catastral de posicionamiento absoluto (supuesto en el que las lindes relativas entre finca están correctas, y no hay que quitar ni añadir metros a ninguna, pero la cartografía catastral de esa zona está desplazada por tener errores de posicionamiento global o absoluto, de modo que si se llevaran al terreno las coordenadas que aparecen en la cartografía catastral, las fincas estarían en otro sitio, por ejemplo más al norte, o al sur, o pisando caminos o calles, etc)

Para solventarlo, se necesita la intervención de un técnico, que compruebe sobre el terreno los errores por desplazamientos de la cartografía catastral, y que documente y metadate debidamente la magnitud y el sentido del desplazamiento, y en su caso, del giro que haya observado en la cartografía catastral.

(Ver apartado septimo de la resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2016)

(Ver preguntas frecuentes, en Sedecatastro)

* 3.- SUPUESTO MÁS COMPLEJO: (combinación de los dos anteriores):

 

Que haya que corregir simultáneamente errores catastrales de delimitación relativa entre fincas (quitar metros a una para añadirlos a otra) y además haya que corregir errorres catastrales de posicionamiento global o absoluto.

Para solventarlo, se necesita cumplir simultáneamente los requisitos de los dos supuestos anteriores, es decir, documentar el error de desplazamiento global del catastro y el error de delimitación de lindes relativas entre fincas.

* EJEMPLO PRACTICO DEL SUPUESTO 3 :

 

Ejemplo: Se declara un exceso de cabida en una finca y una obra nueva que ocupa la total cabida nueva, es decir, que no cabe en la cabida registral inicial, y se aporta la representación gráfica alternativa, con la nueva superficie, que es superior a la que consta en catastro (error catastral de delimitación relativa), pero advirtiendo además que la cartografía catastral está desplazada (error catastral de posicionamiento absoluto).

En casos como este, el registrador no debe admitir una RGA con coordenadas resultantes de un levantamiento topográfico en el terreno que advierte de desplazamientos en la cartografía catastral,  si tales desplazamientos no están metadatados por el técnico en los términos que exige la resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2016.

* MODELO-Ejemplo de nota de calificación que se propone:

 

“Se aporta informe técnico suscrito el ___ por los arquitectos ___ en el que se expresa que la finca registral ___ mide en realidad 92,39 m2 y se aporta su representacion gráfica alternativa a la catastral, indicando que, además de que dicha superficie es mayor que la del inmueble catastral de referencia, existe un desplazamiento de la cartografía catastral hacia el norte, pero sin metadatar debidamente la magnitud de dicho desplazamiento.

El artículo 9 de la ley hipotecaria establece que “la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.”

Y el artículo 10.6 señala que “mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán: (…) c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Por su parte, el apartado séptimo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece, entre otros extremos, que “Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados”.

Y añade que “Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.”

En el presente caso, se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, efectuada por dos técnicos, con un informe técnico que, además de expresar una superficie de 92,39 m2, que es superior a la superficie catastral de sólo 88 m2, tambien pone de manifiesto que “la cartografía catastral esta desplazada hacia el norte invadiendo la calle Nueva de San Jose, al igual ocurre con el lindero oeste que da a la calle Cuba” Y que el lindero sur tambien queda afectado, pues queda cartografiado desplazado al norte” Y concluye que “por tanto, hay que corregir la cartografía catastral para ajustarla a la realidad física”.

En consecuencia, conforme a la citada resolucion conjunta, falta que el informe técnico haga constar la magnitud concreta y la dirección precisa del desplazamiento o giro observados.

Al no metadatarse con precisión el referido desplazamiento, no se cumple el requisito legal de que “la representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.”

Y, en particular, no se sabe de qué lugar concreto y de qué inmueble catastral colindante habría que sustraer los metros cuadrados concretos que se necesitan para aumentar la superficie de la finca desde los 88 m2 catastrales actuales hasta los 92,39 m2 que se alegan.

Tal incertidumbre se evidencia además en el dictamen de validación técnica catastral negativa de fecha 7/7/2016, con CSV SEXC55S3NWNSSRD8 verificable en www.sedecatastro.gob.es.”

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