La sentencia del TS de 22 de Abril de 2015 (ponente Eduardo Baena Ruiz), distingue entre lo que llama situación obligacional (bien por obligación propia, bien por extensión de responsabilidad) y la defensa del titular registral en su posición procesal.

* DOCTRINA LEGAL:

  Y  fija como doctrina que “cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”

Extracto de la sentencia:

* FUNDAMENTOS DE DERECHO

*  PRIMERO.-Resumen de Antecedentes.

Son hechos relevantes acreditados en la instancia para la decisión del recurso los siguientes: 1. La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 sito en la AVENIDA000 número NUM000 de la Playa de Gandía, reclamó a la mercantil Distribuidora y Financiera de Maquinaria SA la cantidad de 7.391, 44 euros, como propietaria de la vivienda sita enla escalera NUM001 , NUM002 , número de propiedad horizontal NUM003 , de dicho edificio, finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad de Gandía número 4, por gastos comunes no satisfechos y gastos extraordinarios correspondientes a la rehabilitación de la fachada, adeudados a fecha 30 de junio de 2010, en base a la liquidación aprobada en la Junta General Ordinaria de fecha 14 de agosto de 2010. 2. La parte demandada negó legitimación pasiva para la reclamación que se le dirigía, ya que si bien era titular registral de la vivienda no era propietaria de ella, siendo propietario, en la actualidad, don Nicolas . 3. En el acto de la audiencia previa concretó la parte actora el objeto del pleito, fundando su pretensión en ser la demandada titular registral, al amparo de lo previsto en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que lo permite. 4. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por acoger la excepción de falta de legitimación pasiva con la siguiente motivación: 4 (i) La viabilidad de demandar al titular registral ha sido matizada e interpretada por las Audiencias Provinciales en el sentido de que la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble, pero sin que el titular registral pueda ser condenado al pago de la deuda, cuya obligación sólo recae sobre el propietario (artículo 9.1 e) y 21.1 de la Ley). (ii) En la demanda se solicita única y exclusivamente la condena al pago de la cantidad reclamada, pero no la pretensión de soportar las consecuencias, que la ejecución de la sentencia pudiera teneren la finca inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad. (iii) Se considera, además, probado que a la Comunidad le constaba que la mercantil demandada no era la propietaria de la vivienda, desprendiéndose así de documental obrante en autos y de actos propios, concluyentes y prolongados en el tiempo por parte de la Comunidad actora de los que se infiere su conocimiento del verdadero propietario de la vivienda. 5. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación de la Comunidad actora correspondiendo su conocimiento a la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia que dictó sentencia el 21 de diciembre de 2012 por la que se estimaba el recurso, revocando la resolución de instancia y condenando, con estimación de la demanda, a la mercantil demandada al pago de la cantidad reclamada y por el concepto que le sirve de fundamento. 6. La motivación del Tribunal para decidir en el sentido expuesto es la siguiente: (i) No se pone en tela de juicio los hechos acreditados. (ii) El titular registral viene obligado a soportar la obligación cuyo pago se reclama porque el artículo 9 de la LPH extiende la legitimación pasiva no solo al propietario actual de la vivienda, sino también al anterior por la anualidad vencida y la corriente al tiempo de la transmisión, y el artículo 21.4 también al titular registral, dejando a elección de la Comunidad la posibilidad de dirigirse contra el propietario actual, contra el anterior o contra uno o varios de ellos simultáneamente, sin perjuicio de repetir contra el actual propietario. (iii) Todo ello con independencia de quien sea el que haya venido pagando las cuotas o tenido por propietario a efectos de constitución de la Junta de Propietarios. 7. Contra la anterior sentencia interpuso una representación de la entidad demandada recurso de casación al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 de la LEC , del que sólo se admitió el primer motivo en los términos que se recogerán. Recurso de Casación.

*  SEGUNDO.- Enunciación y Planteamiento.

Dicho recurso se fundamenta en la infracción del artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con los puntos 1 y 2 de dicho artículo, así como el artículo 9.1 y 11.5 de la citada Ley . Se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales en relación a la legitimación pasiva del titular registral para el pago de deudas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios, citando de una parte la jurisprudencia derivada de las sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Quinta) número 1241/2005 , 135/2012 y 212/2009 , Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) número 52/2004 , Audiencia Provincial de Madrid, (Sección 11ª), número 782/2004 , Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª), número 272/2012 , Audiencia Provincial de Alicante (Sección 7ª), número 210/2003 , Audiencia Provincial de Oviedo (Sección 5ª), número 177/2001 y Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª), número 422/2010 . Como doctrina contraria cita la derivada de las sentencias procedentes de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 14ª 2000/3194, Audiencia Provincial de Madrid Sección 13ª, número 2000/ 216177 y Audiencia Provincial de Valencia Sección 5ª, número 2004/49499.

* TERCERO.- Decisión de la Sala.

1. La Ley de Propiedad Horizontal contiene un precepto de carácter sustantivo, el artículo 9.1 que dispone cuáles son las obligaciones de cada propietario, entre las que interesa ahora destacar, enatención al objeto del recurso, la de la letra e ) que consiste en”contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, y la de la letra i) que es la de “comunicar a quienejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local”. 5 Pero también contiene la misma Ley otro precepto, el artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé como se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del artículo 9.1 LPH antes transcrita, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación. Distinguir la diferente naturaleza de ambas disposiciones resulta de suma utilidad a la hora de llevar a cabo una interpretación armónica de ambos.

2. El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)) es el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y naturalmente, enprincipio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era enel momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. La sentencia de 25 septiembre 2014 Rc. 2417/2012 recuerda cómo el artículo nueve de la Ley de Propiedad Horizontal impone al propietario, de forma clara e inequívoca, el pago de los gastos generales para el buen funcionamiento de los servicios comunes no susceptibles de individualización y atención de su adecuado sostenimiento, que no al usuario ( sentencias de 25 mayo de 2005 y de junio de 2006), siendo evidente que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y el propietario individual los gastos corresponden a éste que será el legitimado pasivamente para soportar las acciones de la Comunidad enreclamación del pago por tales conceptos.

3. No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al pago, se han venido produciendo sucesivas reformas enla Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles enla mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.

4. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes: (i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad encurso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ) tienenla condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e). , párrafo segundo LPH ). (ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ). (iii) La obligación del propietario de ” comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local”, estableciendo que “quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este”. Sin embargo se añade que tal responsabilidad “no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria “. ( Artículo 9.1 i) LPH ).

5. De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era enel momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bienpor las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito enel Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad. 6

6. El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local enla época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad. Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza

. 7. Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo. Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 “si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo ( arts. 1 , 20 y 38 LH )”.

8. Como la interpretación de la Sala no comparte la que hace el Tribunal de instancia procede, con estimación del motivo, casar la sentencia recurrida y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma. Se fija como doctrina que “cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre” .