REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RESUMEN resoluciones DGRN (propiedad) BOE MES MAYO 2015

Contenido:

Indice destacado:

* B.O.E. 4-5-2015:

 

* 1-4-2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA. URBANISMO: SUSTITUCIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Granada n 2.

            Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Los artículos 125 y 126 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, contemplan la posibilidad de sustituir el sistema de compensación por el de cooperación cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecución de una determinada actuación urbanística. Para que tenga lugar la sustitución del sistema de compensación por el de cooperación debe seguirse un procedimiento en el que, habiéndose oído a todos los propietarios afectados, tratará de determinarse el alcance de los incumplimientos así como las obligaciones y deberes aún pendientes, así como las obras de urbanización y edificación que aún estén pendientes de ejecución. Corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral, como se ha dicho, figuran todos aquellos que, dentro del procedimiento correspondiente, van dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista por las leyes para evitar su indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución). En el presente caso, el Ayuntamiento afirma que «el expediente 1196/2012, relativo a la declaración de incumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de compensación (…), y sustitución del sistema de compensación por el de cooperación, se ha tramitado teniendo en cuenta a la totalidad de los propietarios afectados incluidos en la unidad de ejecución (…) a fecha de inicio del mismo». Sin embargo, resulta acreditado que el Ayuntamiento no instó la constancia registral del inicio del expediente para la declaración del incumplimiento de los deberes urbanísticos inherentes al sistema de compensación, ni solicitó certificación registral de dominio y cargas de las fincas incluidas en la unidad de actuación reparcelada mediante el sistema de compensación. Por tanto, tampoco se practicó ningún asiento, ya fuera de nota marginal o de anotación preventiva, que cumpliera la finalidad legal de que los ulteriores titulares registrales que accedieran al registro con posterioridad a tal constancia registral pudieran entenderse legalmente notificados, por virtud del mismo contenido del Registro, de la iniciación de tal expediente. En consecuencia, la afirmación del Ayuntamiento de que el expediente ha tenido en cuenta «a la totalidad de los propietarios afectados a fecha de inicio del mismo», resulta ya de por sí claramente insuficiente, pues los titulares registrales que debieron haber sido notificados, para salvaguardia de sus derechos, no son sólo los propietarios, sino también los demás titulares de otros derechos reales inscritos o anotados en el registro. El Capítulo VII del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, lleva por título «Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística». El artículo 56 del citado Real Decreto concuerda con el artículo 51.1.c) del texto refundido de la Ley de Suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y configura como acto inscribible en el Registro de la Propiedad «la incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido». La cuestión que se plantea en el presente recurso es si el procedimiento de incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de actuación debe tener o no reflejo registral de conformidad con lo dispuesto en los artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. La respuesta ha de ser afirmativa. El hecho de que un proyecto de reparcelación haya sido o no inscrito, y mediante el concreto sistema de actuación de compensación, determina que cualquier alteración ulterior del contenido inscrito habrá de cumplir, además de los requisitos urbanísticos que en cada caso exija la normativa sectorial, unos requisitos adicionales, de carácter registral, en cuanto a la tutela efectiva de los titulares registrales afectados, pero no determina ni podría determinar el efecto de enervar la posibilidad de que la administración actuante ejerza sus funciones de control del cumplimiento efectivo de los deberes urbanísticos propios del sistema de compensación, y en su caso, como ha ocurrido, decretar el cambio de sistema de actuación por incumplimiento de aquéllos. En cambio, sí resulta atinada la calificación registral, y no así, la argumentación del recurrente, cuando sostiene el registrador que el cambio de sistema, y por tanto, su constancia registral, ha de predicarse y habría de practicarse respecto de la unidad de actuación íntegra, y no sólo de algunas fincas. Es evidente que los sistemas de actuación se refieren a unidades de actuación íntegras, y no a fincas concretas. Por último, debe ser igualmente confirmado el defecto relativo a la falta de constancia de la firmeza del acuerdo, toda vez que, como expresa el registrador, únicamente se acredita su publicación en el diario oficial, y como exige el artículo 2.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la certificación debe expresar que el acto ha puesto fin a la vía administrativa.

* 1-4-2015 ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Vila-real n 1.

Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en relación con esta cuestión, siendo consolidada su doctrina. Así, en Resolución de 14 de noviembre de 2002 se consideró: «(…) En el presente recurso, en el que se pretende la anotación preventiva de una demanda sobre determinado inmueble no inscrito a nombre del demandado sino de un tercero que no interviene en el procedimiento, ha de confirmarse el criterio denegatorio del Registrador, basado en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos, e intereses legítimos y proscripción de la indefensión, así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Por lo demás es irrelevante a estos efectos la alegación de que al tiempo de la interposición de la demanda la finca estuviera inscrita a favor del demandado (…)». De forma más reciente, en Resolución de 14 de julio de 2011, se ha mantenido que «el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción (…)».

* 8-4-2015 HIPOTECA: CADUCIDAD.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Pola de Laviana.

            Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1.843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

* 8-4-2015 EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA AL EX CÓNYUGE QUE TIENE ATRIBUIDO EL USO DE LA VIVIENDA. HIPOTECA: AMPLIACIÓN. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de San Cristóbal de La Laguna n 2.

            Señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de 6 de marzo de 2015 que <<…ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda contraída por el marido para su adquisición, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y su hija, sin que sea de aplicación el artículo 669.2 LEC ya que la pretendida carga, esto es, el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca cuya existencia era previa a la celebración del matrimonio, aceptando la esposa que dicho bien, que garantizaba con hipoteca el precio de su adquisición por el marido en estado de soltero, constituyese la vivienda familiar cuando contrajeron matrimonio». Es decir, en este supuesto lo procedente es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad. Si tenemos en cuenta la especial relevancia de la vivienda familiar, debe entenderse que quien ostenta el derecho de uso resultante de un proceso matrimonial ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, si dicho derecho de uso era conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda, de manera análoga a lo que se ha mantenido por esta Dirección General, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional (Sentencia número 79/2013, de 8 abril), en relación con el tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil, cfr. Resolución de 23 de marzo de 2015). La doctrina de este Centro Directivo no equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, equiparación que se ha realizado principalmente a efectos del rango de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios. No modifica lo anterior el hecho de haberse extendido la nota marginal de la expedición de cargas al margen de la ampliación pues hubiera bastado la personación en el procedimiento del acreedor posterior, objetivo último de la notificación subsiguiente a la expedición de la certificación, para conocer que la demanda incluía la totalidad del préstamo garantizado, dándose además aquí la circunstancia de que el acreedor de ambas hipotecas es el mismo banco por lo que tampoco puede apreciarse indefensión. En el supuesto de hecho de este expediente, no resulta ni de la nota de calificación ni de la documentación aportada que el préstamo se concediese para la adquisición de la vivienda ni que fuese el domicilio habitual del deudor, si bien el hecho de haberse asignado su uso en procedimiento de divorcio podría ser, al contrario de lo que defiende la recurrente, un indicio de su carácter de vivienda familiar, pero tampoco consta ni se ha reflejado por el registrador en su nota mayor información en ese sentido, por lo que hay que concluir que los requisitos de aplicación del límite señalado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria no han quedado acreditados. Este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vid. «Vistos») de confirmar la competencia del registrador proclamada por el citado precepto, pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque éstos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000 y 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). A igual conclusión hay que llegar en este supuesto en que el acreedor posterior es el propio adjudicatario, aun cuando ceda el remate, pues no puede alegar indefensión ya que su interés es precisamente el protegido.

* 9-4-2015 VÍAS PECUARIAS: PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Valladolid n 6.

            Las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Por esto, la nota de calificación recurrida exigía la presentación de una certificación de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León acreditativa de que la finca cuya inmatriculación se solicita no invade la Cañada. La certificación presentada no es la solicitada en la nota de calificación sino que está expedida por el Ayuntamiento quien no tiene competencia sobre las vías pecuarias ya que según el artículo 2 de la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, las vías pecuarias son bienes de dominio público de las Comunidades Autónomas y, en consecuencia, inalienables, imprescriptibles e inembargables. En el presente recurso, no estamos ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linda con dominio público, sino que estamos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de la Cañada, de dominio público, y, en su parte trasera ocupa terreno público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida.

* 9-4-2015 EXPEDIENTE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: REQUISITOS.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Plasencia.

            Analizando la falta de consignación del título material de la adquisición que genera el auto del expediente de dominio a la vista de las resoluciones señalados en los «Vistos», la calificación no puede ser mantenida. La expresión del título judicial, tal y como ha sido examinada, comprende el título sustantivo de adquisición –título hereditario- así como la identidad del causante o causantes. Otras circunstancias relevantes de dicha adquisición, como la identidad o relación del adquirente con los causantes, las cuotas de adquisición en cada transmisión (para determinar una suspensión de efectos frente a terceros, como los previstos en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, aunque irrelevantes en este supuesto por el transcurso de los plazos en él señalados), o el propio carácter de la adquisición podrían haber supuesto verdaderos impedimentos para la inscripción, pero al no haber sido advertidos en la calificación, no pueden ser tenidos en cuenta por este Centro Directivo para resolver este recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Entrando en la segunda de las cuestiones planteadas en el recurso, este Centro Directivo ha tenido la ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes a la hora de inmatricular una finca (Resoluciones de 8 de noviembre de 2012, 6 de septiembre de 2013 y 5 de agosto de 2014, entre otras muchas). Con independencia del medio inmatriculador utilizado, el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996 no alberga dudas, y exige dicha certificación plenamente coincidente, sin que ello suponga una calificación del examen judicial del título adquisitivo o de sus pronunciamientos. Como bien ha quedado expuesto por este Centro Directivo, el registrador en su calificación puede e incluso debe consultar los registros jurídicos o administrativos existentes a su alcance para asegurar la legalidad y validez de los actos susceptibles de inscripción, y esta actuación no debe servir solo para controlar la correcta actuación o la adecuada intervención de un representante o la vigencia de su poder, la situación de un inmueble o sus construcciones, sino también para poder comprobar la adecuación de un documento cuya existencia es solo presunta al haberse incorporado por medio de una fotocopia, a los efectos de favorecer y facilitar la inscripción. La consulta del registrador directamente en un registro administrativo público como es el Catastro le es factible y propia dentro de sus funciones para evitar o justificar una calificación negativa, por lo que debe producirse en los mismos términos y con el mismo alcance para consolidar una calificación positiva.

* 10-4-2015 EXPEDIENTE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: REQUISITOS.

B.O.E. 4-5-2015

Registro de Gijón n 5..

            Mediante confesión de privatividad, la presunción de ganancialidad queda destruida aunque no con carácter absoluto sino sólo con los efectos relativos que la Ley le atribuye. El propio número 6 del artículo 95 del Reglamento Hipotecario admite la posibilidad de reflejar en el Registro la confesión de privatividad cuando se hiciere con posterioridad a la inscripción de la adquisición; y, como ha admitido esta Dirección General (Resolución de 27 de junio de 2003), dicha confesión puede realizarse no sólo por el cónyuge del adquirente sino por los herederos de aquél. Lo que ocurre es que en el presente caso dicha confesión no ha quedado acreditada, y no puede atribuirse virtualidad confesoria –como se pretende en el escrito de recurso– a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente. Dada su trascendencia jurídica es necesario que la declaración de confesión sea específica al bien concreto y expresión del carácter privativo del dinero, al objeto de romper la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil.

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B.O.E. 19-5-2015:

 

 

13-4-2015 LEGADO: NECESIDAD DE ENTREGA POR LOS HEREDEROS.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Tomelloso.

       El artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste (cfr. artículo 882 del Código Civil), este Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. las Resoluciones de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014) que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos –lo que en este caso no acontece–, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores. Y, aunque según la doctrina científica y la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 1876 y 18 de julio de 1900) tal entrega no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario, ello no ocurre así más que cuando tal prelegatario es heredero único, pues, si existen otros herederos (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado.

* 13-4-2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Ubrique.

       Este Centro Directivo tiene expresado que el pacto de condición resolutoria explícita, en cuanto implica un enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor, por su rigor, debe ser examinado con toda cautela a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los interesados y terceros. Estos efectos rigurosos conllevan la exigencia de que las circunstancias en que se ha de desenvolver resulten de forma indubitada de los asientos registrales. Por la misma razón (vid. Resolución de 26 de abril de 2006) el carácter excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria obliga a una interpretación restrictiva. Teniendo todo ello en cuenta, en el caso aquí planteado la escritura en que se solicita la cancelación es otorgada, como se ha indicado por la parte compradora, por representación. A ella se incorpora un resguardo bancario del ingreso de una cifra coincidente con la adeudada en la cuenta bancaria designada al efecto en la escritura de compra. La cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor, en el acto o anticipado, resolución judicial, conforme a los principios generales, o conforme al artículo 82.5.o de la Ley Hipotecaria, excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en los términos indicados por el precepto; bien por ser el civilmente previsto en la ley aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor.

* 14-4-2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN LOS ELEMENTOS COMUNES.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Madrid n 43.

       Se plantea si puede hacerse constar a solicitud del titular registral de un elemento privativo de una división horizontal, por nota al margen de la última inscripción de dominio de su finca, la prescripción de una infracción urbanística por obras ejecutadas sobre una zona común del edificio por el titular de dicho elemento privativo. En el caso que nos ocupa como hemos visto la obra nueva no está declarada por lo que su inscripción en los términos antes señalados es un presupuesto previo a la extensión de la nota marginal, pero además la particularidad de encontrarnos sobre un edificio en propiedad horizontal y recaer la nota marginal sobre un elemento común conlleva necesariamente a que deban también en este caso ser los copropietarios a través del pertinente acuerdo adoptado en junta general quienes soliciten, salvo que se produzca la previa desafectación a que también se ha hecho referencia.

* 14-4-2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Irún.

       Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que no se precisa la previa constitución formal e inscripción registral del complejo inmobiliario para la legalización del libro de actas de la subcomunidad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal). Por eso, en casos como el que nos ocupa, al no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Sin que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate.

* 15-4-2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LAS PORCIONES SEGREGADAS.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Vitoria n 3.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LAS PORCIONES SEGREGADAS. SEGREGACIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA.

       Por lo que resulta del presente expediente ciertamente no se forman más fincas registrales que las inicialmente existentes, pero de la finca registral 30.869 se segregan 2.861,68 metros cuadrados que se agregan a la registral 30.868, y, de esta registral 30.868 se segregan 351,90 metros cuadrados que se agregan a aquella registral 30.869, ignorándose si se cumplen las exigencias impuestas en el artículo 40 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco. La exigencia de la preceptiva autorización administrativa se recoge en varias disposiciones estatales y autonómicas. Debe respetarse la competencia del órgano encargado de conceder dicha autorización administrativa. En este sentido, el informe emitido por el arquitecto municipal no puede considerarse como título habilitante para la segregación y agregación pretendida, si bien dicho informe es preceptivo de conformidad con el artículo 210.4 de la Ley de Suelo del País Vasco, por lo que este defecto debe ser mantenido. El hecho de que, en la segregaciones de parte de finca inscrita para su posterior agregación a otra finca inscrita, no se exija la inscripción previa de la porción segregada, ni la apertura de folio nuevo ni la asignación de número de finca independiente, no quiere decir que dicha porción, conforme al principio hipotecario de especialidad y determinación, no deba describirse con todos los requisitos exigidos por los artículos 9.1.a de la Ley Hipotecaria y 51.1.a, 3.a y 4.a de su Reglamento. Como consecuencia de ello, y tratándose de fincas sujetas a un régimen de propiedad horizontal, la descripción de la porción segregada del elemento número dos –registral 30.869–, en principio, debería de expresar, además de su superficie y linderos, la cuota en los elementos comunes. Se debe también atribuir, en uso de las facultades otorgadas por el artículo 6 de los estatutos, a la parcela segregada de la parcela 8.2 –registral 30.869– y posteriormente agregada a la parcela 8.1 –registral 30.868–, una cuota en los elementos comunes y otra cuota en los gastos de la red ferroviaria existente en la parcela común 3 (TEP), cuota esta última regulada en al artículo 8 de los estatutos de la propiedad horizontal. No obstante, cuando dichas cuotas puedan obtenerse a través de simples cálculos matemáticos no será defecto que impida la inscripción su no constancia en la escritura. La  única forma de acreditar dichas referencias catastrales es, una certificación de la Diputación Foral debidamente sellada y diligenciada, con la relación de unidades fiscales o bien el documento ordinario que es la correspondiente certificación catastral, descriptiva y gráfica de la finca obtenida telemáticamente por el Notario. Ahora bien, como dice la registradora en su informe la falta de esa acreditación no hubiera impedido el despacho del documento.

* 15-4-2015 SUBVENCIONES: EFECTOS DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCION POR CONCESIÓN DE UNA SUBVENCIÓN FRENTE A LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA ANTERIOR.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Ciudad Real n 2.

       Sentado que no parece necesario exigir la constitución de un derecho real típico o atípico para la constancia registral de la afección por razón de subvención, sino que es posible su constancia registral directa, planteamos ahora qué naturaleza y efectos despliega dicha afección real una vez que se ha hecho constar en el Registro. En el presente expediente la prioridad del adjudicatario en un proceso de ejecución directa hipotecaria deriva de la propia inscripción de hipoteca, que, como resulta de los antecedentes de hecho, su inscripción es anterior a la de la afección por subvención. Consecuentemente, al ejecutarse la hipoteca, preferente a la subvención, ha de procederse a la cancelación de las cargas posteriores.

* 16-4-2015 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Las Rozas n 1.

       Se plantea por tanto, como cuestión central, si para rectificar la cancelación de un asiento que, a juicio del solicitante, fue indebidamente practicada es suficiente la solicitud o instancia privada suscrita por una de las partes afectadas (cotitular del derecho cancelado) o, por el contrario, al existir titulares de derechos inscritos (anotados en este caso) con posterioridad a la práctica de tal cancelación, es necesario el consentimiento de éstos, y en su defecto, autorización judicial. No es necesario en el presente caso prejuzgar sobre la posibilidad de acudir a este segundo procedimiento que se infiere de los artículos 217 de la Ley Hipotecaria y 327 del Reglamento Hipotecario, al que se refieren tanto el Tribunal Supremo como este Centro Directivo y que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados. Y ello porque las circunstancias concurrentes hacen que este medio de rectificación del Registro, mucho más simplificado, no pueda ser de aplicación. En primer lugar, de conformidad con el artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». En segundo lugar, con posterioridad a la cancelación del gravamen fideicomisario se practicaron sobre la finca tres anotaciones preventivas de embargo, en favor de distintas entidades, quienes tienen la consideración de «interesados» a que se refiere el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el alcance de sus derechos y facultades sobre la finca depende directamente de la vigencia o no del gravamen fideicomisario. En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado, será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por el recurrente.

* 16-4-2015 USUCAPIÓN: PROCEDIMIENTO JUDICIAL DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. USUCAPIÓN: HA DE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA. FINCA REGISTRAL: COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Villanova i la Geltrù n 1.

USUCAPIÓN: HA DE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA. USUCAPIÓN: PROCEDIMIENTO JUDICIAL DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. FINCA REGISTRAL: COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO.

FINCA REGISTRAL: COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO. USUCAPIÓN: PROCEDIMIENTO JUDICIAL DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. USUCAPIÓN: HA DE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA.

       En el presente caso el titular registral de la finca afectada por la sentencia cuya inscripción se pretende, es una sociedad cooperativa que, según la propia sentencia, quedó disuelta en el año 1939, sin que se precisen las causas de dicha disolución ni los sucesores de su personalidad jurídica. La registradora sostiene que es el Estado el causahabiente de dicha sociedad cooperativa y, por tanto, el actual dueño de la finca, dado que, según su criterio, la cooperativa se disolvió por aplicación de la Ley de 9 de febrero de 1939, de Responsabilidades Políticas. Si como entiende la registradora, la propiedad de la finca corresponde al Estado, ha de recordarse que, conforme al artículo 36.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Mientras que ello no ocurra, habrá que estar a lo que resulta de los asientos del Registro, como bien disponen los artículos 1.3.o y 38.1 de la Ley Hipotecaria. En el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento seguido para su declaración alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión, pero no será necesaria la acreditación de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.  En el caso que nos ocupa estamos ante una sentencia por la que se declara que un Ayuntamiento ha adquirido por prescripción extraordinaria la propiedad de una finca, por lo tanto conforme se ha expuesto no procede su ejecución. Ahora bien, la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada la exigencia que hace la registradora en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

* 17-4-2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: EXIGENCIA DE LICENCIA AUNQUE SE REALICE EN UN PROCESO JUDICIAL.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Madrid n 41.

       Tratándose de un proceso instado ante la jurisdicción civil en procedimiento declarativo de dominio, debe afirmarse que para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. Este Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral y su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

* 17-4-2015 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

B.O.E. 19-5-2015

Registro de Cullera.

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN.

       En los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999). Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores de la Propiedad puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato, debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos. En particular, el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento legalmente establecido.  Ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las corporaciones locales no son las mismas que las relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación. El hecho de que la secretaria accidental del Ayuntamiento afirme en su certificación de 3 de agosto de 2014 que «se han cumplido todos los requisitos exigidos en la legislación patrimonial y contractual vigente para llevar a cabo la adquisición del inmueble en ejercicio de opción de compra, mediante el procedimiento de adquisición directa, igualmente denominado negociado sin publicidad», dada su imprecisión y generalidad, no es suficiente para salvar los obstáculos señalados en la calificación (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999).

Updated: 2 junio, 2015 — 9:08
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