A continuación, se presenta el resumen estructurado de cada una de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP):

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* 1. Resolución de 24 de julio de 2025 (20672) – Anotación de Crédito Refaccionario y Naturaleza Participativa

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Obras concluidas: Para algunas fincas, las obras ya habían finalizado, y el crédito refaccionario solo puede anotarse “mientras duren las obras” (Art. 42.8.º LH). 2. Falta de Tracto Sucesivo: Una finca estaba inscrita a favor de un tercero que no intervino en el préstamo. 3. Naturaleza del crédito: El crédito se pactó como participativo, lo que implica subordinación (Art. 20.1.c) RD-L 7/1996) y contradice el carácter privilegiado del crédito refaccionario (Art. 1923 CC).
Alegaciones del Recurrente	1. Obras: El préstamo financia un proyecto inmobiliario en su conjunto (19 viviendas), por lo que las obras objeto de la refacción no han terminado en su totalidad. 2. Naturaleza: La naturaleza refaccionaria se define por el destino del dinero (financiación de obras), y su carácter participativo (subordinación en concurso) no la altera, ya que la garantía real opera en planos diferentes a la prelación de créditos.
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 1 (Obras concluidas): La anotación preventiva exige que las obras no hayan concluido, siendo este un requisito temporal ineludible (“mientras duren las obras”). No es admisible extender la anotación sobre fincas con obra finalizada basándose en la globalidad del proyecto. Revoca el defecto 3 (Naturaleza del crédito): El crédito es refaccionario en función de su objeto/finalidad. El carácter participativo no altera su naturaleza de préstamo y la posible subordinación en un concurso (Art. 20 RD-L 7/1996) no impide la anotación de la garantía real, ya que el registrador no debe predeterminar la prelación en un posible concurso. (El defecto 2 no fue objeto de recurso).
Doctrina DG	Sobre la conclusión de la obra: “Respecto de este primer defecto… no cabe sino confirmar el criterio del registrador… El artículo 42.8.º de la vigente Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la refacción“. Sobre el carácter participativo/subordinación: “el crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que parezca que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación“. “La posición de contradicción a la que se refiere el registrador es una situación hipotética o eventual, que no debe ser óbice para reconocer la naturaleza del crédito como refaccionario y los derechos que al acreedor le corresponden en consecuencia… su resolución deberá ser objeto de valoración en el correspondiente procedimiento de insolvencia, sin que le corresponda al registrador determinar -o en este caso, más bien predeterminar- cuál sería la prelación“.

* 2. Resolución de 24 de julio de 2025 (20767) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Vivienda Familiar)

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	Prohibición en los estatutos (Art. 10.º): “los pisos se dedicarán exclusivamente a viviendas familiares de personas de reputación intachable”, lo que contraviene el alquiler de corta duración por habitaciones.
Alegaciones del Recurrente	La cláusula estatutaria no contiene una prohibición expresa ni específica del alquiler de corta duración o por habitaciones. La limitación de dominio debe interpretarse restrictivamente. El NRUA es meramente declarativo y el alquiler de corta duración es compatible con el uso residencial exigido estatutariamente.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: El NRUA implica un “procedimiento de registro” que exige un control del cumplimiento de los estatutos de la comunidad. La limitación de destinación a “viviendas familiares” se interpreta como incompatible con el concepto de residencia familiar de carácter permanente, propio del alquiler de corta duración. La interpretación conjunta de los estatutos refuerza el criterio del registrador.
Doctrina DG	“el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración“. “la obligación de destinar las viviendas de que consta el edificio a «viviendas familiares de personas de reputación intachable» es incompatible con la posibilidad de destinar tales viviendas a un alquiler de corta duración“.

* 3. Resolución de 24 de julio de 2025 (20772) – Denegación de Anotación Preventiva de Demanda Internacional por Título Privado y Posesión

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Defecto material (Inscribibilidad): Los títulos referentes al mero hecho de poseer no son inscribibles (Art. 5 LH). 2. Defecto formal (Titulación auténtica): Para la anotación preventiva de demanda se requiere mandamiento o resolución judicial de admisión de demanda, no una instancia privada o copia de formulario al TEDH (Art. 3 y 42 LH). 3. Nota marginal: El principio de numerus clausus para notas marginales impide el asiento solicitado.
Alegaciones del Recurrente	La LH (Art. 42.1 y 42.10) permite la inscripción de derechos posesorios (uso, habitación) y demandas, incluyendo las internacionales (TEDH), incluso sin previa resolución judicial.
Resolución DGSJFP	Confirma los defectos: La posesión no es un derecho inscribible por sí mismo (Art. 5 LH). La anotación preventiva de demanda es una medida cautelar que debe ser adoptada y ordenada por la autoridad judicial mediante auto judicial (Art. 721 y 735 LEC), no por una mera instancia del demandante. Rige el principio de numerus clausus para las notas marginales.
Doctrina DG	“Una pretensión meramente posesoria, como la que ejercita el demandante no es susceptible de alterar el contenido del Registro y, por ende, no es susceptible de provocar una anotación preventiva de demanda. En este sentido, el artículo 5 de la Ley Hipotecaria es claro cuando establece que «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles»“. “En el supuesto específico de la anotación preventiva de demanda, este principio implica que la misma debe ordenarse en virtud de documento judicial, y no por una mera instancia del demandante“. “en materia notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de “numerus clausus”“.

* 4. Resolución de 24 de julio de 2025 (20773) – Suspensión de NRUA por Finca Inscrita como Solar (Falta de Inscripción de Obra Nueva)

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	La finca consta inscrita como porción de terreno/solar. Es necesario que la obra nueva acceda al Registro para asignar el NRUA, pues esto es “elemental para la seguridad jurídica” y para identificar la edificación a comercializar.
Alegaciones del Recurrente	El RDRUA (Real Decreto 1312/2024) no exige la inscripción de la obra nueva, solo requiere que no exista una “resolución obstativa“. La inscripción de obras es voluntaria (principio de voluntariedad) y su ausencia no afecta la validez del uso turístico autorizado administrativamente.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: La asignación del NRUA busca la identificación exacta de la unidad que se pretende alquilar. Puesto que el Registro publica que el objeto es el solar y no el alojamiento amueblado (unidad), no es posible asignar dicho número mientras no conste inscrita la obra nueva de la edificación que será objeto de arrendamiento.
Doctrina DG	“Aclarada la naturaleza jurídica del procedimiento de asignación del código de registro, es preciso enfatizar la finalidad que persigue dicha asignación: la identificación exacta de la unidad que pretende ser objeto de alquiler de corta duración“. “Evidentemente en el presente supuesto el objeto de oferta y comercialización no es el solar (situación que consta en el Registro de la Propiedad) sino el alojamiento amueblado que va a ser objeto de alquiler de corta duración y que no consta inscrito. Por este motivo, dado que el número de registro único ha de permitir la identificación exacta de la unidad objeto de arrendamiento, no es posible asignar dicho número a la finca en tanto no conste inscrita la obra nueva de la edificación que será objeto de comercialización“.

* 5. Resolución de 24 de julio de 2025 (20774) – Inmatriculación por Doble Título y Oposición de Colindante

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Dudas de identidad: Oposición de un colindante (causahabiente) alegando posible invasión de su finca y existencia de un contencioso sobre servidumbres de luces y vistas. Dichas cuestiones deben resolverse de manera consensuada o contenciosa. 2. Título público previo (Antetítulo): El antetítulo (escritura de elevación a público de documento privado) no es un título público adquisitivo válido a efectos de inmatriculación por el Art. 205 LH.
Alegaciones del Recurrente	1. Dudas de identidad: La oposición carece de sustento técnico preciso sobre la invasión. El opositor no es el titular registral. La controversia sobre servidumbres es irrelevante. 2. Antetítulo: La escritura de elevación a público sí es título público adquisitivo. El plazo de un año debe computarse desde la fecha fehaciente del documento privado (liquidación tributaria en 2002), cumpliéndose el plazo.
Resolución DGSJFP	Revoca el defecto 1: La controversia sobre la servidumbre es irrelevante para la inmatriculación. La oposición sobre la invasión es insuficiente ya que el opositor no concretó la porción afectada, generando indefensión al promotor. Revoca el defecto 2: La escritura de elevación a público de documento privado sí es título público adquisitivo. No obstante, aclara que la fecha de cómputo del año de antigüedad debe ser la del otorgamiento del título público, no la fecha fehaciente del documento privado, que no otorga autenticidad ni tradición dominical. Se revoca el defecto por la redacción imprecisa del registrador.
Doctrina DG	“la fecha que ha de computarse es la del propio otorgamiento del título público, sin que a estos efectos haya norma ni doctrina alguna que permita retrotraer el cómputo de la fecha de adquisición a la de la liquidación del documento privado que se eleva a público“. “el antetítulo, que es una escritura de elevación a púbico de un documento privado, sí que es título público adquisitivo“. “Y lo cierto es que quien formula oposición… no concreta en modo alguno cuál sea la porción o área a que se refiera la supuesta invasión, con lo que deja en indefensión al promotor de la inmatriculación“.

* 6. Resolución de 24 de julio de 2025 (20867) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Pensión/Comercio) y Discrepancia Descriptiva

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Discrepancia de habitaciones: La finca registral consta de 2 habitaciones, pero se solicitó el NRUA para 3, contrario al principio de determinación. 2. Prohibición estatutaria: Estatutos (1975) prohíben el uso distinto de vivienda, “ni ejercer por tanto en ellos, industria o comercio… así como les queda prohibido… Instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones”.
Alegaciones del Recurrente	1. Discrepancia: La nota simple actualizada no especifica el número de dormitorios, por lo que no hay discrepancia. 2. Prohibición: El término “pensión” no incluye el alquiler turístico moderno, y la prohibición de 1975 no puede interpretarse extensivamente.
Resolución DGSJFP	Confirma ambos defectos: 1. Discrepancia: La asignación del NRUA exige la identificación exacta de la unidad de alojamiento amueblado que se pretende alquilar. La discrepancia registral impide la asignación. 2. Prohibición: El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica/comercial. La cláusula estatutaria que prohíbe “industria o comercio” y “pensiones” es una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que comprende la actividad de vivienda turística.
Doctrina DG	“En consecuencia, no es posible proceder a la asignación del número de registro único de alquiler en tanto no conste perfectamente determinada en el Registro la unidad de alojamiento amueblado que pretende ser arrendada mediante su comercialización en plataformas en línea”. “A ello cabe oponer que si, en palabras de la propia Sentencia de 18 de febrero de 2025, se alude a la existencia (necesaria) de «una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa»; tal prohibición resulta del mismo tenor literal de los estatutos…”. “debemos entender que el término «pensión» que recogen los estatutos de la propiedad horizontal incluye las actividades de arrendamiento de viviendas turísticas, siéndole por tanto de aplicación la prohibición estatutaria antes referida”.

* 7. Resolución de 24 de julio de 2025 (20868) – Suspensión de Cancelación de Anotación de Crédito Refaccionario por Caducidad y Litigio Pendiente

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Plazo de Caducidad: El plazo de 60 días (Art. 92 LH) debe contarse por días hábiles (Art. 109 RH), y no había transcurrido el plazo hábil en la fecha de la solicitud de cancelación. 2. Litigio pendiente: La anotación debe subsistir (Art. 95 LH) porque el acreedor refaccionario interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la liquidación del crédito y su conversión en hipoteca, de lo cual consta un decreto de admisión presentado en el Registro.
Alegaciones del Recurrente	1. Caducidad: El plazo de 60 días debe contarse por días naturales (Art. 5 CC), por lo que la anotación ya estaba caducada al momento de la solicitud. 2. Litigio: La demanda judicial y el auto de admisión son extemporáneos, presentados después de la caducidad. 3. Vicio de origen: La anotación original fue practicada sin cumplir requisitos esenciales (ej. consentimiento del titular registral o resolución judicial).
Resolución DGSJFP	Confirma ambos defectos: 1. Plazo: El cómputo del plazo de caducidad de anotaciones preventivas se rige por días hábiles (Art. 109 RH). 2. Litigio: El Art. 95 LH impone la subsistencia de la anotación preventiva mientras se sustancie y termine el juicio ordinario sobre la liquidación del crédito o la constitución de la hipoteca. Al constar el decreto de admisión de la demanda en el Diario antes de la calificación, no es posible cancelar la anotación. Vicio de origen: Las alegaciones sobre la validez del asiento ya practicado están fuera del objeto del recurso.
Doctrina DG	“Al contrario de lo que interpretan los recurrentes… el cómputo del plazo de las anotaciones preventivas establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria no se rige por lo dispuesto en el artículo 5 del Código Civil sino por lo dispuesto en el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, que establece que los plazos señalados por días se computan por días hábiles“. “y según el artículo 95 de la misma Ley Hipotecaria «[L]as cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos»”. “una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud”.

* 8. Resolución de 24 de julio de 2025 (20869) – Denegación de Rectificación Descriptiva (Art. 199 LH) por Oposición Insuficientemente Motivada

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	Se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa porque un titular registral colindante notificado formuló alegación en el expediente del Art. 199 LH, manifestando que la representación gráfica invadía su finca, y el registrador estima esta alegación.
Alegaciones del Recurrente	La oposición carece de sustento técnico suficiente (falta de informe pericial o plano georreferenciado del colindante). La denegación se basa en la “simple oposición” y carece de motivación objetiva y razonada. La superficie real (420.300 m2) coincide con la registral (420.000 m2).
Resolución DGSJFP	Revoca la calificación: El registrador tiene el deber de motivar fundadamente las dudas de identidad. La nota de calificación está insuficientemente motivada al limitarse a constatar la oposición sin justificar por qué se acepta la alegación del colindante ni en qué medida concreta se produce la invasión. Esta falta de motivación vulnera el principio de prohibición de indefensión (Art. 24 CE). Se ordena la reapertura del expediente.
Doctrina DG	“el registrador ha de motivar fundadamente esas dudas… El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados“. “Dicho todo esto y no cumpliendo la nota de calificación recurrida con los requisitos exigidos por la doctrina de esta Dirección General en cuanto a la inexistencia del juicio sobre las dudas de identidad de la finca… siendo dicha motivación necesaria, por aplicación del principio de prohibición de la indefensión, que resulta del artículo 24 de la Constitución…”. “para rechazar el reflejo registral de la georreferenciación no basta con que exista oposición de colindante, sino que el registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al titular registral que formula la oposición…”.

* 9. Resolución de 24 de julio de 2025 (20870) – Denegación de Inscripción de Segregaciones y Georreferenciaciones de Partición Hereditaria por Oposición de Colindantes

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	Se deniega la inscripción de las segregaciones y georreferenciaciones (Art. 199 LH) resultantes de una partición hereditaria por aceptar las alegaciones fundadas de dos titulares colindantes notificados, quienes manifestaron que la representación gráfica presentada no coincidía con una descripción anterior o modificaba su finca registral.
Alegaciones del Recurrente	La calificación carece de motivación suficiente. Los colindantes (herederos) actúan contra sus actos propios (doctrina non venire contra factum proprium), ya que habían consentido previamente el cuaderno particional y la descripción gráfica. El cuaderno particional es un título público que solo puede suspenderse por pronunciamiento judicial.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: Se desestima la alegación de falta de motivación, ya que la denegación se basó en el resultado de la tramitación del expediente del Art. 199 LH. Se desestima la alegación de los “actos propios” porque la escritura fue otorgada solo por el recurrente (albacea contador-partidor o apoderado), y no consta acreditado que los opositores hubieran consentido previamente las representaciones gráficas en documento auténtico.
Doctrina DG	“la calificación del registrador no ha consistido en denegar el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino, por el contrario, en tramitar dicho procedimiento, y finalmente, a la vista de las incidencias acaecidas en el mismo, denegar la inscripción solicitada”. “Por tanto, no consta acreditada la afirmación que efectúa de que los ahora opositores hubieran consentido previamente, y menos consta aun que lo hubieran consentido en documento auténtico, las representaciones gráficas a cuya inscripción ahora se oponen”. “esta alegación del recurrente ha de ser también desestimada, y todo ello sin prejuzgar ni analizar aquí, pues no resulta pertinente, cuál sea el alcance que hubiera hipotéticamente hubiera que reconocerse en el seno del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a la doctrina de los actos propios alegada por el recurrente, ya que no concurre el presupuesto de hecho que se invoca“.

* 10. Resolución de 28 de julio de 2025 (20871) – Rechazo de Depósito de Cuentas Anuales de SAD por Omisión del Derecho de Información en Convocatoria

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Derecho de información (Insubsanable): Omisión total en la convocatoria de la mención expresa del derecho de los socios a obtener de forma inmediata y gratuita la documentación (Art. 272.2 LSC). 2. Titularidad real (Subsanable): Declaración incorrecta (deben identificarse las personas físicas asimiladas a todos los miembros del órgano de administración). 3. Depósito previo (Subsanable – Ejercicios 22/23 y 23/24): Cuentas anuales de ejercicios anteriores pendientes de depositar.
Alegaciones del Recurrente	Se cumplió la finalidad del derecho de información: se citó el Art. 197 LSC, se hizo referencia a la documentación disponible en la web. La omisión del Art. 272.2 LSC es un defecto formal menor susceptible de mitigación. Los demás defectos son subsanables y no afectan la validez intrínseca del depósito.
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 1: La omisión total de la mención específica del Art. 272.2 LSC tiene el “carácter relevante” (Art. 204.3.a) LSC). La referencia genérica al Art. 197 LSC y la disponibilidad en la web no suplen la exigencia especial de la convocatoria, que debe garantizar que los socios conocen el derecho a obtener los documentos específicos. Confirma defectos 2 y 3: El cierre registral por falta de depósitos previos aplica si hay cuentas pendientes.
Doctrina DG	“la omisión total en la convocatoria del régimen de protección específico del derecho de información ostenta el «carácter relevante» que excepciona la dispensa contemplada en el artículo 204.3.a) de la Ley de Sociedades de Capital al afectar a derechos esenciales de los accionistas“. “No basta la posibilidad de acceso, es preciso que se garantice que los socios que lean la convocatoria conocen que disponen del derecho a obtenerlos“. “El incumplimiento de la obligación de depositar… dará lugar a que no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista“.

* 11. Resolución de 28 de julio de 2025 (21088) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias) y Uso de Finca como Local Comercial

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Uso de la finca: Finca inscrita como local comercial, no vivienda. 2. NRUA por habitaciones: No cabe NRUA por habitaciones si la finca es local comercial. 3. Prohibición estatutaria: Estatutos (1963) prohíben instalar en pisos “servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica).
Alegaciones del Recurrente	Solo se impugna el defecto 3. La prohibición es de 1963, anterior al alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado y existe acuerdo de junta que lo aprueba (no inscrito).
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 3 (objeto de recurso): El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica/empresarial. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” se interpreta como incompatible con el alquiler turístico. El NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“a la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 12. Resolución de 28 de julio de 2025 (21089) – Suspensión Parcial de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias) y Discrepancia en Habitaciones

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Prohibición estatutaria: Estatutos (1963) prohíben instalar en pisos “servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica). 2. NRUA por habitaciones: Se solicitan 4 habitaciones, pero solo figuran 3 inscritas, lo que impide la asignación para la “habitación sencilla 4”.
Alegaciones del Recurrente	Solo impugna el defecto 1. La prohibición es de 1963, anterior al fenómeno del alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado con licencias y existe acuerdo de junta que lo aprueba.
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 1 (objeto de recurso): El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica/empresarial. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” es incompatible con el alquiler turístico. La validez del NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“De todo ello cabe concluir que, a la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 13. Resolución de 28 de julio de 2025 (21090) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias)

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	Prohibición estatutaria (1963): “Los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica).
Alegaciones del Recurrente	La prohibición es de 1963, anterior al alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado con licencias y existe acuerdo de junta que lo aprueba.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” se interpreta como incompatible con la explotación como viviendas de uso turístico. La validez del NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“De las citadas sentencias, el alto tribunal concluye que una norma incorporada a los estatutos de la propiedad horizontal que prohíbe que las viviendas se destinen a actividades económicas… impide su explotación como viviendas de uso turístico“. “la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 14. Resolución de 28 de julio de 2025 (21165) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias)

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	Prohibición estatutaria (1963): “Los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica).
Alegaciones del Recurrente	La prohibición es de 1963, anterior al alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado y existe acuerdo de junta que lo aprueba.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” se interpreta como incompatible con la explotación como viviendas de uso turístico. La validez del NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“De todo ello cabe concluir que, a la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 15. Resolución de 28 de julio de 2025 (21166) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias)

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	Prohibición estatutaria (1963): “Los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica).
Alegaciones del Recurrente	La prohibición es de 1963, anterior al alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado y existe acuerdo de junta que lo aprueba.
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” se interpreta como incompatible con la explotación como viviendas de uso turístico. La validez del NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“De todo ello cabe concluir que, a la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 16. Resolución de 28 de julio de 2025 (21167) – Suspensión Parcial de NRUA por Prohibición Estatutaria (Servicios o Industrias) y Discrepancia en Habitaciones

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Prohibición estatutaria: Estatutos (1963) prohíben instalar en pisos “servicios o industrias de ninguna clase” (Art. 13), lo cual incluye el alquiler turístico (actividad económica). 2. NRUA por habitaciones: Se solicitan 4 habitaciones, pero solo figuran 3 inscritas, lo que afecta al principio de determinación.
Alegaciones del Recurrente	Solo impugna el defecto 1. La prohibición es de 1963, anterior al fenómeno del alquiler turístico, y debe interpretarse restrictivamente. El uso turístico está consolidado y existe acuerdo de junta que lo aprueba.
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 1 (objeto de recurso): El Tribunal Supremo considera el alquiler turístico como actividad económica/empresarial. La prohibición estatutaria de “servicios o industrias de ninguna clase” es incompatible con el alquiler turístico. La validez del NRUA exige la previa inscripción de la modificación estatutaria.
Doctrina DG	“De todo ello cabe concluir que, a la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida“. “constando inscrita una prohibición estatutaria como la analizada en el presente expediente, el otorgamiento de un número de registro único de alquiler de corta duración precisa la previa inscripción de la correspondiente modificación de los estatutos referidos, en virtud de escritura pública o resolución judicial, sin que sea suficiente la mera aportación del acta referido”.

* 17. Resolución de 28 de julio de 2025 (21168) – Denegación de Asignación de NRUA por Finca en Construcción

Elemento	Descripción
Defecto del Registrador	La edificación consta declarada “en construcción” en el Registro. Es necesario que conste la terminación de la obra para el destino turístico, conforme a la normativa autonómica.
Alegaciones del Recurrente	La ley en la fecha de construcción no exigía registrar el acta de finalización. La nota simple no indica que esté en obras. El RDRUA solo requiere el cumplimiento de requisitos de la CCAA (aportando licencia de primera ocupación e inscripción en Registro de Empresas Turísticas).
Resolución DGSJFP	Confirma la calificación: La asignación del NRUA tiene por finalidad la identificación exacta de la unidad que se pretende alquilar. Si el Registro solo refleja obra “en construcción“, no es posible asignar dicho número al alojamiento amueblado, ya que se requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra de la unidad a arrendar.
Doctrina DG	“En consecuencia, dado que el número de registro único de alquiler ha de permitir la identificación exacta del alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración, no es posible asignar dicho número a la finca en tanto no conste inscrita la terminación de la obra de –al menos– la unidad que pretende ser arrendada“. “Los argumentos expuestos justifican plenamente la calificación del registrador objeto de impugnación, de modo que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la terminación de la obra“.

* 18. Resolución de 28 de julio de 2025 (21169) – Suspensión de NRUA por Prohibición Estatutaria (Casas de Huéspedes o Pensión) y Defecto de Tracto

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Prohibición estatutaria: Estatutos (2003) prohíben destinar pisos a “casas de huéspedes o pensión” (Art. 9), asimilando este uso al alquiler turístico. 2. Tracto Sucesivo: El solicitante (Comunidad de Bienes) no es el titular registral ni acredita representación suficiente.
Alegaciones del Recurrente	1. Prohibición: El registrador realiza una interpretación extensiva incorrecta de “hospedaje”. 2. Tracto: El solicitante (arrendatario con facultad de subarrendar) tiene legitimación suficiente para solicitar el NRUA.
Resolución DGSJFP	Confirma ambos defectos: 1. Prohibición: El Tribunal Supremo equipara “pensión” y “hospedaje” con la actividad de alquiler turístico. La prohibición estatutaria inscrita es un elemento obstativo. 2. Tracto: Se incumplió el principio de tracto sucesivo (Art. 20 LH) porque la solicitud no fue hecha por los titulares registrales ni por quien acreditara su representación o gestión por los medios admitidos (apoderamiento, arriendo con facultad de explotar, etc.).
Doctrina DG	“La conclusión que se sigue de lo expuesto es que el concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también a las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación sería aplicable a las mismas”. “Sin embargo, este menor rigor en la aplicación del principio de tracto sucesivo no puede conducir a una completa desnaturalización del mundo, por lo que siempre resultará exigible que se haga constar la representación del titular registral mediante apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar…”.

* 19. Resolución de 28 de julio de 2025 (21170) – Suspensión de NRUA por Incumplimiento Urbanístico (Uso Hostelería) y Defecto en Declaración Responsable Autonómica

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Firma/Titularidad: Instancia no firmada electrónicamente por el titular. 2. Conformidad Administrativa: No se acreditó la presentación de la declaración responsable autonómica ante Turismo de Cantabria (Decreto 225/2019). 3. Urbanismo: La finca no cumple los requisitos del PGOU de Comillas para usos de hostelería (Art. 4.2.28 PGOU), al estar situada por encima de otra vivienda, lo cual está prohibido.
Alegaciones del Recurrente	1 y 2. Subsanados: Se remitió instancia firmada y documentación alternativa de conformidad administrativa. 3. Urbanismo: La figura de VUT (2019) es posterior al PGOU (2008). La limitación de “hostelería” (Art. 4.2.28 PGOU) no aplica a las VUT, ya que la definición urbanística es taxativa y no las incluía en 2008.
Resolución DGSJFP	Confirma el defecto 2: El documento de subsanación muestra que la declaración responsable adolece de deficiencias que le privan de la eficacia necesaria para la asignación del NRUA. Confirma el defecto 3: La definición de uso de hostelería en el PGOU (Art. 4.2.27) es ejemplificativa e incluye “y, en general, los regulados por la legislación específica de turismo”. Por lo tanto, el alquiler de VUT (alojamiento eventual o temporal) está sujeto a las limitaciones urbanísticas del uso de hostelería. El cumplimiento de la normativa turística no exime del cumplimiento de la normativa urbanística municipal.
Doctrina DG	“la documentación de subsanación muestra que la declaración responsable adolece de deficiencias que le privan de la eficacia legalmente prevista en los términos necesarios para la asignación del número de registro único de alquiler”. “la enumeración contenida en el artículo 4.2.27 del Plan General de Ordenación Urbana de Comillas en relación con los usos de hostelería tiene un carácter meramente ejemplificativo… Es más, este carácter meramente ejemplificativo de la norma jurídica se ve reiterado por el inciso final, que reza: «y, en general, los regulados por la legislación específica de turismo»”. “el término «pensión» que recoge el artículo 4.2.27 del Plan General de Ordenación Urbana de Comillas incluye las actividades de arrendamiento de viviendas turísticas, siéndole por tanto de aplicación las limitaciones urbanísticas previstas el artículo 4.2.28 del mismo cuerpo normativo”.

* 20. Resolución de 28 de julio de 2025 (21171) – Suspensión de Inscripción de Subsanación de Reparcelación y Exceso de Cabida

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Subsanación insuficiente: No se aportaron coordenadas georreferenciadas (GML) coincidentes con la descripción de la finca resto. 2. Modificación de proyecto aprobado: La modificación de la superficie de la finca matriz/resto (rectificación del exceso de cabida) no es posible tras la aprobación firme del proyecto de reparcelación.
Alegaciones del Recurrente	1. Subsanación: Sí se aportaron las coordenadas en formato GML de la finca resto, identificando las parcelas catastrales. 2. Modificación: La rectificación del exceso de cabida se refiere a la finca matriz no aportada en su totalidad a la unidad de actuación. Esta modificación no altera el perímetro del área de actuación aprobado administrativamente.
Resolución DGSJFP	Revoca ambos defectos: 1. Georreferenciación: Consta que las coordenadas GML de la finca resto se incorporaron al expediente, cumpliendo con la normativa. 2. Modificación: La rectificación del exceso de cabida de la finca matriz no aportada a la unidad de actuación no es un obstáculo, ya que no modifica el perímetro del área de actuación aprobado administrativamente.
Doctrina DG	“En cuanto al primer defecto, porque constan incorporados al expediente en formato GML las coordenadas de la finca resto y constan identificadas las parcelas catastrales que la integran, tal y como exigen los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria y la Resolución conjunta de la Dirección General de Catastro y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de septiembre de 2020“. “La modificación de superficie que ahora se pretende no altera en modo alguno el perímetro de la unidad de actuación que fue objeto de aprobación administrativa, por lo que dicha rectificación de superficie no debe ser objeto de nueva aprobación administrativa por el Ayuntamiento de Calafell”.

* 21. Resolución de 28 de julio de 2025 (21172) – Rechazo de Inscripción de Cese de Consejero de Sociedad Concursal por Falta de Autorización de AC

Elemento	Descripción
Defectos del Registrador	1. Autorización Concursal: Estando la sociedad en concurso con facultades intervenidas, el cese del consejero requiere la conformidad/autorización del Administrador Concursal (AC), pues el acuerdo puede tener contenido patrimonial o relevancia directa para el concurso (Art. 127.3 TRLC). 2. Proclamación de resultados: Debe constar la declaración del Presidente de la Junta proclamando los resultados de las votaciones (Art. 102.1.4.ª RRM).
Alegaciones del Recurrente	1. Autorización Concursal: El cese de un consejero es una cuestión interna sin contenido patrimonial ni relevancia directa para el concurso. La excepción del Art. 127.3 TRLC debe interpretarse restrictivamente. El Juez del Concurso ya dictaminó que el cambio de consejo carece de relevancia directa (Auto 7 de junio de 2024). 2. Proclamación: El acuerdo fue adoptado con la mayoría legal (51,0764% del capital social), lo cual consta en el acta notarial. La declaración del presidente (Art. 102.1.4.ª RRM) no tiene carácter constitutivo de la adopción del acuerdo.
Resolución DGSJFP	Revoca el defecto 1: La regla general es el mantenimiento del funcionamiento regular de los órganos sociales. El cese de un consejero es expresión del devenir ordinario de la vida social y no se incluye en la excepción del Art. 127.3 TRLC, al carecer de contenido patrimonial o relevancia directa en sí mismo. Revoca el defecto 2: Alcanzada la mayoría legal y documentada en acta notarial, el acuerdo es ejecutable. La declaración del presidente sobre el resultado de la votación no es un requisito de validez o eficacia del acuerdo.
Doctrina DG	“Como excepción a esta regla general, el artículo 127.3 del Real Decreto Legislativo 1/2020… condiciona la eficacia de los acuerdos adoptados por la junta general que tengan contenido patrimonial o relevancia directa para el concurso… Pero esta excepción… no puede alcanzar a aquellos acuerdos que constituyen expresión de la voluntad social y que son expresión del devenir ordinario de su vida social tal y como ocurre en el supuesto de hecho“. “La referencia que el artículo 102.1.4.ª del Reglamento del Registro Mercantil hace a la declaración del presidente sobre el resultado de una votación no es sino el reflejo de una práctica consolidada, pero ni constituye un requisito de validez o eficacia del acuerdo adoptado al reunirse la mayoría legalmente exigible, ni puede condicionar en modo alguno la ejecución del acuerdo“.