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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RDGRN: RECOPILACION: SOBRE REPRESENTACIÓN

Contenido:

Fuente: Indice de resoluciones de JCC en NYR:

Actos administradores. El órgano de administración puede realizar todos los actos no contrarios al objeto social y no lo es la constitución de un derecho de usufructo por el Consejero Delgado.R. 22 de abril de 2003 –revocada en este punto por sentencia de Audiencia provincial-

 

Acreditación. No son inscribibles determinados documentos privados indicativos de un procedimiento urbanístico no concluido. Necesidad de titulación pública, clara descripción de las fincas, y consignación de las facultades representativas. R. 1 de Octubre de 2005

 

Administrador no inscrito en el registro mercantil. Deben constar en la reseña notarial los datos necesarios para calificar el origen del nombramiento, y por tanto la validez, regularidad y legitimación de dicho cargo. R. 6 de noviembre de 2012R. 24 de junio de 2013R. 8 de julio de 2013R. 11 de febrero de 2014

 

Autocontrato no dispensado expresamente por la sociedad. R. 21 de junio de 2001

 

Autocontratación, conflicto de intereses. Prestatario e hipotecante representados por las mismas personas.  La autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar en el ámbito de la calificación registral. Siempre que haya conflicto de intereses debe de constar la afirmación notarial de la existencia de licencia, autorización o ratificación de la persona competente para ello. R. 13 de febrero de 2012

 

Ausencia de inscripción en el registro mercantil del nombramiento de administrador: no puede estimarse suplida por la reseña que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento. R. 5 de Octubre de 2012

 

Calificación. La calificación de la capacidad y legitimación de los otorgantes debe referirse al momento del otorgamiento del acto sujeto a calificación y no al momento de la presentación del documento correspondiente en el Registro de la Propiedad. R. 21 de septiembre de 2001

 

Calificación de la representación voluntaria: se aplica la ley del país en que ejercitan las facultades conferidas. R. 4 de julio de 2005

 

Cierre registral RM. El cierre provisional de la hoja registral mercantil de una sociedad previsto en el artículo 378 R.R.M. desvirtúa la eficacia legitimadora de los asientos en ella contenidos, a efectos de acreditar razonablemente la validez y subsistencia de la representación alegada en el documento. R. 21 de septiembre de 2001

 

Consejero Delegado. Inscripción en el Registro Mercantil. No se entiende acreditada la delegación de facultades en el Consejero Delegado si no se halla inscrita en el Registro Mercantil. R. 4 de noviembre de 2000

 

Consejero Delegado. No es inscribible la compra por Consejero Delegado con facultades insuficientes, aunque ratifique la Junta General (tal órgano carece de facultades para ello) R. 26 de Noviembre de 2003

 

Dación en pago de créditos concursales: juicio de suficiencia. Consulta por el Registrador al Registro Mercantil. R. 27 de febrero de 2012

 

Exhibición del documento auténtico. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico, debiendo aquél expresarlo así en la escritura.R. 20 de Septiembre de 2006

 

Posibilidad y obligación por parte del Registrador de utilizar el FLEI. R. 24 de junio de 2013R. 8de julio de 2013

 

Hipoteca constituida por una sociedad mercantil en garantía de deuda ajena es un acto neutro no contrario al objeto social, por lo que no requiere acuerdo de la Junta General. R. 20 de Abril de 2005 -confirmada por Sentencia de Audiencia Provincial-

 

Hipoteca constituida por una sociedad mercantil en garantía de deuda ajena con limitaciones de la Junta General. Como acto neutro, no contrario al objeto social, es válido y las limitaciones tienen efectos internos, por lo que el juicio notarial de suficiencia es congruente con el negocio documentado. R. 16 de Noviembre de 2007

 

  1. No hay autocontrataciónen quien actúa a la vez en representación del deudor y del hipotecante. R. 1 de junio de 1999

 

  1. La condición de representante de la Diócesis está cubierta por el juicio notarial de suficiencia. R. 25 de Septiembre de 2007

 

Inscripción cargo Administradores. No es necesario acreditar la inscripción del cargo de Administrador en el Registro Mercantil para la inscripción de documentos en el Registro de la Propiedad, pues, aunque sea obligatoria, no afecta a la validez del cargo y de sus actos para lo que sólo se exige nombramiento y aceptación. R. 1 de Agosto de 2005 (revocada por Sentencia FIRME de Audiencia Provincial), R. 13 de Noviembre de 2007R. 13 de Noviembre de 2007 –anulada por sentencia firme del Tribunal Supremo publicada en el BOE-.

 

Legitimación. Es necesario que el notario exprese el juicio de suficiencia notarial de la representación, sin que baste la fórmula genérica contenida en la autorización del instrumento relativa a la legitimación de los intervinientes. R. 9 de enero de 2013

 

Legitimación Administradores. Si el notario ha emitido un juicio notarial de suficiencia de la representación y ha reseñado debidamente el documento identificativo, el registrador de la propiedad no puede calificar la legitimación del administrador, incluso aunque no esté inscrito su cargo pues la doctrina DGRN sobre el juicio notarial de capacidad sobre la representación voluntaria de particulares (poderes) es aplicable también a la representación (orgánica o voluntaria) de las sociedades. R. 1 de Agosto de 2005 (revocada por Sentencia FIRME de Audiencia Provincial)

 

Limitaciones estatutarias a la representación de los administradores. Ineficacia frente a terceros. R. 10 de mayo de 1999

 

Manifestación subsistencia. No es defecto la falta de aseveración sobre la vigencia del poder o del cargo de Administrador. R. 3 de noviembre de 2000 Véase también en voz “Poderes”

 

Poder otorgado antes de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil: Debe ser ratificado por ésta. R. 10 de Abril de 2003

 

Propiedad Horizontal. Desvinculación de elemento común. Toda representación en el Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentación pública. R. 25 de mayo de 2001

 

Representación indirecta no acreditada. Titularidad fiduciaria. R. 15 de abril de 1999

 

Representación indirecta. Ha de acreditarse con una circunstancia o hecho objetivo como un título público (normalmente de mandato) previo al negocio documentado; Pero parece también admitir la sóla confesión en documento público de la otra parte contratante. R. 6 de julio de 2006

 

Representación indirecta: No es admisible si con ella se pretende un cambio de titularidad registral sin causa. R. 2 de Septiembre de 2004

 

Representación indirecta. Titularidad fiduciaria. Reconocimiento de dominio e inscripción. Superación de la tesis clásica de la fiducia, si bien ha de acreditarse la relación previa fiduciante-fiduciario. R. 6 de Julio de 2006

 

Representación legal. Aplicación de la “doctrina reiterada” (ver “poderes”) en un caso de representación legal –tutela-. R. 14 de Septiembre de 2004 – Parcialmente revocada en cuanto a la competencia DG por sentencia –recurrida- de Audiencia Provincial

 

Representación legal. No existiendo la misma, al ser el hijo representado mayor de edad, debe acreditarse la representación alegada o la ratificación correspondiente. R. 19 de Septiembre de 2005

 

Representación orgánica. Si bien la inscripción de los cargos sociales es obligatoria, no afecta a la validez y eficacia del nombramiento, quedando el incumplimiento fuera del ámbito de la calificación registral. R. 21 de Septiembre de 2005 (anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE)

 

Representación orgánica: El juicio de suficiencia del art. 98 es aplicable también a la representación orgánica, sin que sea obstáculo el hecho de ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo. R. 20 de Septiembre de 200627 de Septiembre de 20063 de Octubre de 2006 , 4 de Octubre de 2006, , R. 16 de diciembre de 2006R. 20 de Diciembre de 2006

 

Representación sociedades y art 98 ley 24/2001. La doctrina de la DGRN sobre el juicio notarial de capacidad sobre la representación voluntaria de particulares (poderes) es aplicable también a la representación (orgánica o voluntaria) de las sociedades, por lo que si el notario ha emitido un juicio notarial de suficiencia de la representación y ha reseñado debidamente el documento identificativo, el registrador de la propiedad no puede calificar la legitimación del administrador, incluso aunque no esté inscrito su cargo. R. 1 de Agosto de 2005 (revocada por Sentencia FIRME de Audiencia Provincial)

 

Requisitos notariales de la representación orgánica. Administrador único. Basta con los datos de inscripción en el Registro Mercantil, debiendo expresar el documento fehaciente del que ha tomado los mismos. R. 28 de mayo de 1999

 

Reseña incompleta. Representación voluntaria derivada de representación orgánica. Reseña incompleta del documento del que resulta la representación. R. 22 de octubre de 2012R. 22 de octubre de 2012R. 22 de octubre de 2012R. 22 de octubre de 2012

 

Socios únicos. No es suficiente la afirmación de los comparecientes de ser los socios únicos, siendo necesario el consentimiento de la sociedad, en este caso, SL, expresado por sus representantes. R. 9 de enero de 2013

 

  1. Juicio notarial de suficiencia. La acreditación de la representación del tutor está sujeta al juicio de suficiencia del notario. R. 17 de enero de 2011

 

Venta de finca por marido alegando tener poder de su esposa sin acreditarlo. No es inscribible. R. 9 de Enero de 2003

 

Vigencia del cargo. Ningún precepto impone la necesidad de acreditar la vigencia del cargo, ni siquiera se exige que el administrador lo manifieste expresamente, pues la mera presencia en el otorgamiento es un acto tácito de manifestación de vigencia. R. 1 de Agosto de 2005 (revocada por Sentencia FIRME de Audiencia Provincial)

 

Vigencia del cargo. Aplicación de la doctrina reiterada DGRN sobre la reseña y juicio notarial de suficiencia aunque el Notario manifieste en tiempo pasado la exhibición de la escritura de nombramiento –“he tenido a la vista”-. R. 12 de Marzo de 2009.

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