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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

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RDGRN 29-3-2019: La DG casi se lleva por delante el principio de prioridad registral. Comentario crítico J Delgado.

Contenido:

 

* Los (peligrosos) argumentos de la RDGRN:

 

La RDGRN de 29-3-2019. BOE 16-4-2019, aborda el  “conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero”

 

Y lo resuelve haciendo las siguientes afirmaciones: (extracto)

 

1.- La regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro (…) Pero este principio de prioridad no es absoluto y deberá conciliarse con los demás principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo que establece el artículo 20 de la misma ley.

 

2.- La cuestión esencial reside, en consecuencia, en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero, como sucede en el presente recurso. Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si son compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.

 

 

3.- En el presente caso, la escritura de adición de herencia no puede inventariar un bien que la causante adjudicó en vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después en el Registro. No se trata por tanto de alterar el orden de presentación de los títulos, sino de que el segundo presentado hace inválido el primero

 

 

4.- Precisamente la validez de la adición de herencia que debe calificar el registrador se ve contradicha por un título de fecha anterior, que aunque presentado después, el heredero no puede ignorar, ni tampoco puede pretender una protección del Registro que en ningún caso podría adquirir, ya que ni es tercero, ni lo es a título oneroso. Como apunta el registrador en su nota de calificación, desde el punto de vista sustantivo, el heredero no es tercero, sino que está en la misma posición que la causante y por tanto su título no puede prevalecer sobre un negocio oneroso anterior otorgado por la causante

 

 

 

* Comentario crítico (JDR):

 

En el caso concreto, en que el título presentado primero es una adición de herencia, y el presentado después es una escritura anterior por la que el causante había transmitido la finca en vida, me parece acertado entender que el heredero no puede apelar al principio de prioridad registral para desentenderse de un titulo otorgado por su causante, que como tal, ya le vincula, y demuestra que la finca no formaba parte del caudal relicto, y por tanto, no podía ser adjudicada al heredero, y en consecuencia, la adjudicación realizada a su favor es nula.

 

El problema es que la DGRN, para llegar a esa razonable conclusión, efectua afirmaciones demasiado generales, y por tanto, peligrosas si se toman con ese alcance general, pues con alcance general, son claramente erróneas.

 

Por ejemplo, imaginemos un supuesto parecido, pero diferente, en el estuvieran presentados en el siguiente orden:

 

1º.- Escritura del año 2015 de adición de herencia adjudicando la finca a favor de A, que en la misma escritura vende a B.

2ª.- Escritura del año 2000 en la que el causante de la herencia, en vida, vendió la finca a C.

 

¿Seguiría diciendo la DGRN eso de que “no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.”?

 

O lo de que “la escritura de adición de herencia no puede inventariar un bien que la causante adjudicó en vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después en el Registro”?

 

O lo de que “No se trata por tanto de alterar el orden de presentación de los títulos, sino de que el segundo presentado hace inválido el primero”?

 

O lo de que “la validez de la adición de herencia que debe calificar el registrador se ve contradicha por un título de fecha anterior, que aunque presentado después, el heredero no puede ignorar”?

 

 

Reflexiones finales:

 

1.- Considero que debería tener más cuidado la DGRN al intentar sentar doctrina respecto del principio de prioridad haciendo afirmaciones con carácter general, y no ceñidas al caso particular que nos ocupa, pues si no las matiza y limita, cualquiera podría interpretar que la DGRN acaba de atropellar un principio esencial del derecho registral: el principio de prioridad.

 

2.- En cambio, cuando el título presentado después no es un negocio jurídico que colisiona con el negocio presentado antes, sino un documento que realmente acredita la falta de capacidad del otorgante del presentado antes (como por ejemplo, la previa revocación del poder empleado), y por tanto, la falta de validez del titulo presentado antes, sorprende que la DGRN diga que sí que ha de inscribirse la venta otorgada con poder revocado. (Ver reseña y comentario crítico de la RDGRN de 8-2-2019)

 

 

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