* INTRODUCCIÓN:

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que “El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. (…) Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente.”

Con esta redacción se plantea la duda de si, en los casos en los que, por ejemplo, existiera pendiente de inscripción un titulo presentado con anterioridad relativo a una sóla finca, se debe entender suspendido el cómputo del plazo de calificación del titulo presentado con posterioridad respecto de TODAS las fincas que éste contenga, o sólo respecto de aquélla concreta finca que también sea objeto del título presentado en primer lugar.

* La Resolución de 12 de junio de 2017

de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orense n.º 3,

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-7792

Ahora, la DGRN se inclina por estimar que la pendencia ha de contemplarse respecto de todo el documento, y no sólo respecto de fincas concretas.

* Extracto de sus fundamentos jurídicos:

“El recurrente considera que, refiriéndose el primer asiento de presentación a una única finca y el segundo asiento de presentación a cinco fincas, entre las que se encuentra la que es objeto del asiento anterior, la suspensión de la calificación debería haberse practicado exclusivamente respecto de esta y no respecto de las restantes cuatro fincas por no existir, en cuanto a estas, asiento precedente que justifique la suspensión del despacho. Esta Dirección no puede compartir semejante afirmación. Aunque ciertamente el Registro de la Propiedad se lleva por fincas (artículo 243 de la Ley Hipotecaria), el asiento de presentación, a diferencia del resto de asientos, viene referido al documento que lo causa como resulta del artículo 249 de la propia Ley.

(…)

Resulta por tanto, sin asomo de duda, que el documento causa un único asiento de presentación, que se despacha, retira, prorroga, caduca y devuelve como una unidad dando lugar a una única calificación, referida a la integridad del documento. De otro modo no podría llevarse a cabo el mandato del artículo 285 de la Ley Hipotecaria que dice así: «5. La calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria». Sólo cuando expresamente se solicite podrá considerarse que queda excluido del tratamiento unitario una parte del documento, bien porque se haya solicitado al tiempo de la presentación (artículo 425), bien en un momento posterior por desistimiento parcial (artículo 433 del Reglamento Hipotecario). Si el presentante de un documento que se refiera a distintas fincas desea que se practique un asiento de presentación respecto de cada una de ellas debe solicitarlo así expresamente al aportar el título al Registro, circunstancia que no resulta se haya producido en este expediente.”

* COMENTARIO CRÍTICO: (JDR)

* .- La comodidad vs el rigor conceptual

Esta solución por la que se decanta la DGRN es, sin duda, la que resulta más cómoda para la práctica en los registros de la propiedad, al suspender la calificación de todo el documento, y no sólo de la parte referida a fincas concretas.

Sin embargo, conceptual y jurídicamente, el registro se lleva por fincas, y la calificación registral se predica finca a finca, y los “pendes” se ponen finca a finca, por lo que no tiene justificación conceptual para el servicio público que, por ejemplo, cuando el título presentado en primer lugar decreta el embargo de una finca, y el presentado en segundo lugar contiene la venta de esa finca y otras diez más, se paralice innecesariamente la inscripción también de esas otras diez fincas más respecto de las cuales no hay pendencia de título alguno.

La DGRN intenta apoyarse, para llegar a su conclusión, en el artículo 17 LH, conforme al cual “Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.”

Pero, claramente, la remisión que dicho articulo hace al titulo “de la clase antes expresada”, se refiere a aquel “por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.”

Es decir, la prioridad registral se predica finca a finca, se gana, se tiene y se pierde finca a finca, y no documento a documento. Por eso, el artículo 18, que en esta materia no es sino una aplicación práctica y consecuencia lógica del principio de prioridad formulado en el artículo 17, debería interpretarse conforme a la regla superior e inspiradora del propio artículo 17, es decir, que el criterio para calificar o suspender la calificación por razón de títulos presentados con anterioridad debería atender a si existe o no esa situación de pendencia e incompatibilidad finca a finca, y no simplemente por documentos globalmente considerados

Piénsese que de seguirse la solución que propugna la DGRN, en caso de interponerse recurso judicial directo contra la calificación negativa del titulo presentado en primer lugar, o recurso judicial contra la resolución de la DGRN que resuelva el previo recurso gubernativo, el asiento de presentación del titulo presentado en primer lugar queda prorrogado durante muchísimo tiempo (hasta la firmeza de la resolución judicial), y durante todo ese tiempo, en nuestro ejemplo, quedarían sin inscribirse esas otras diez fincas, cuando en realidad no hay ningún obstáculo jurídico ni justificación para ello.

Es cierto que para tal hipótesis, la propia DGRN ofrece una posible solución: que el presentante del segundo título desista parcialmente de su asiento de presentación en cuanto a esas diez otras fincas, y seguidamente solicite que se practique nuevo asiento de presentación respecto de ellas. Pero tal solución no es satisfactoria, pues esas diez fincas perderían la prioridad del asiento inicial, lo cual les puede perjudicar si se hubieran presentado entre medias otros títulos contradictorios.

En resumen, consideramos que el criterio interpretativo correcto debió ser el alegado por el recurrente, y no el aplicado por la DGRN en la presente resolución.

Es decir, que “refiriéndose el primer asiento de presentación a una única finca y el segundo asiento de presentación a cinco fincas, entre las que se encuentra la que es objeto del asiento anterior, la suspensión de la calificación debería haberse practicado exclusivamente respecto de esta y no respecto de las restantes cuatro fincas por no existir, en cuanto a estas, asiento precedente que justifique la suspensión del despacho”.

O, dicho con otras palabras, la interpretación conjunta del artículo 17 y 18 de la Ley Hipotecaria debería ser resultante de integrar la redacción de ambos preceptos, es decir,

que donde el articulo 18 dice ” Si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad el plazo de quince días se computará … “

debe leerse y entenderse como si dijera “Si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real el plazo de quince días se computará ....”

* .- Las carencias del programa Experior:

El problema práctico para aplicar este criterio se encuentra en que la aplicación informática de gestión registral, (Experior) a la hora de gestionar los plazos, está diseñada pensando más en la pendencia por documentos, en función de su número de entrada, (pues es una opción mucho más simple) que en la pendencia por fincas, (que requiere una programación informática mas afinada) pues aunque Experior sí permite dar de alta o baja adecuadamente los “pendes” finca a finca, no hace lo propio con los plazos de calificación, despacho, prórrogas etc, que sólo los computa por documentos y no por fincas, como sería lo adecuado.

* .- La paradoja en que incurre la DGRN:

Llama la atención que la propia DGRN, incluso cuando los dos tÍtulos presentados se refirieran hipotéticamente y en exclusiva a una única y misma finca, se ocupa de destacar que no siempre ha de suspenderse la calificación y despacho del presentado en segundo lugar, sino que ello solo procede cuando fueran incompatibles.

En concreto, esta resolución dice: “Resta por analizar la cuestión de si en el caso que provoca este expediente la existencia de un asiento anterior justifica la suspensión de la calificación del documento presentado con posterioridad. Resulta con toda claridad que el despacho del segundo documento presentado no puede quedar alterado por la existencia del primero. La solicitud de cancelación de una hipoteca inscrita no impide la calificación y despacho, en su caso, del documento de opción de compra presentado con posterioridad.”

Pues siendo ello así, resulta paradójico que la DGRN proclame (y con acierto) que la presentación respecto de la misma finca de dos títulos con contenidos no contradictorios ni incompatibles no permite suspender la calificacion y despacho del presentado en segundo lugar, y en cambio, también diga (y aquí viene el error y la paradoja, a nuestro juicio) que respecto de otras fincas contenidas en el segundo titulo pero no en el primero, sí que ha de quedar suspendido el plazo de calificación y despacho.