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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

Extensa RDGRN 24.10.2015 sobre calificación registral de hipotecas.

Contenido:

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Resolución de 24 de octubre de 2014 (BOE 02.12.2014)

FUNDAMENTOS DE DERECHO:  (EXTRACTO)

        1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia o no de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria formalizada en el marco del proceso de refinanciación de la deuda bancaria de una sociedad inmobiliaria. (…) Se trata, en síntesis, de dirimir si es posible la inscripción de las causas de vencimiento anticipado fijadas en la estipulación 15 del contrato de crédito sindicado objetadas en su calificación por el registrador, los pactos contenidos en las letras b) y e) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, así como las estipulaciones relativas a la facultad de los acreditantes de redistribuir sus respectivas cuotas en la hipoteca en los casos de renuncia de su derecho por parte de alguno de ellos o de pago o condonación de alguna/s de las obligaciones garantizadas, y en el supuesto de ejecución parcial de la hipoteca.(…)

2. Antes de entrar en el análisis de las cláusulas concretas que se debaten en el presente exposición, y en relación específicamente con las cláusulas de vencimiento anticipado, procede aclarar como cuestión previa los cánones de interpretación que han de seguirse en la interpretación del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que debe prevalecer sobre la interpretación aislada de dicho precepto, el canon de interpretación sistemática, lo que permite llegar a una conclusión coherente con el resto del ordenamiento civil y registral en que se inserta el precepto, atendiendo a los requisitos de inscripción que prevé la legislación hipotecaria para el acceso al Registro de los derechos reales con su correspondiente contenido, y concretamente el requisito de legalidad derivado de la calificación registral de las cláusulas del derecho real de hipoteca cuya inscripción es constitutiva y determinante del ejercicio de la acción real directa hipotecaria.

     Dicha interpretación acerca de la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras a que se refiere el párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, resulta de la doctrina de este Centro Directivo mantenida en las Resoluciones más recientes, a partir de las Resoluciones de 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010, y 11 de enero de 2011, y luego en las de 8 de junio de 2011 (de especial importancia para el supuesto de este expediente por la similitud del supuesto de hecho, según luego se verá) y 16 de agosto de 2011, completadas por las de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013. Esa es también la doctrina que puede deducirse de las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2009 (sobre la fundamental exigencia del principio de especialidad en la determinación del contenido de los derechos reales), de 16 de diciembre de 2009 (sobre requisitos de inscripción y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado) y de 13 de septiembre de 2013 (sobre calificación registral de la nulidad apud acta de las cláusulas de vencimiento anticipado).

     Partiendo de esta interpretación sistemática del citado párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta las referidas sentencias y resoluciones, lo relevante, a efectos del presente expediente, es que el párrafo segundo de dicho precepto no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sin perjuicio de las matizaciones de la misma en los supuestos del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tal como resulta de las propias Sentencias y de las Resoluciones de este Centro Directivo.

     Lo que en todo caso resulta del precepto, al incluir dichas cláusulas en la inscripción del derecho real de hipoteca como objeto de inscripción dentro del contenido de la misma, es la aplicación a las mismas de los efectos de toda inscripción, una vez que hayan sido inscritas en el Registro, como son la legitimación registral, la salvaguarda del asiento por los tribunales, la fe pública registral, la preferencia y rango registral y la inscripción constitutiva propia de la hipoteca y de su total contenido inscrito, lo que requiere precisamente el requisito de la calificación registral conforme al principio de legalidad, sin perjuicio de las particularidades de dicha calificación en este concreto ámbito.(…)

     3. Atendiendo a este planteamiento inicial, procede recordar en primer lugar las declaraciones de la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013 sobre esta cuestión, pues (…)  hace una serie de consideraciones importantes sobre la interpretación del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, ponderando los resultados a que se llega con una interpretación aislada y literal del artículo 12.2.º de la Ley Hipotecaria y los que se pueden obtener a través de la interpretación sistemática por las vías que señala, dice respecto a esta última clase de interpretación lo siguiente:

    “No obstante, el artículo 3, apartado 1, del Código Civil, al referirse al contexto de las normas, también impone buscar el sentido de ellas de acuerdo con el conocido canon hermenéutico de la totalidad, pues manda al intérprete que se sirva de la recíproca iluminación que ofrecen las demás normas del propio sistema.”

     Dicha Sentencia entiende, además, que “es lo cierto que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, por más que merezca la consideración de básico sobre la materia, no es el único a ella referido. Así, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, tras destacar, en el artículo 2, que los derechos reconocidos por ella a los consumidores que contraten las actividades incluidas en su ámbito de aplicación son irrenunciables y que son nulos la renuncia previa a tales derechos y los actos realizados en fraude de Ley, proclama, en el artículo 18, con ocasión de referirse a los deberes de los notarios y registradores, que estos últimos denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en la propia Ley. Así también los apartados 1 de los artículos 552 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto regulan el tratamiento de las cláusulas abusivasen los procedimientos de ejecución”. “En general, las normas de protección de los consumidores y las exigencias de su interpretación conforme a la legislación europea, contienen una llamada al referido elemento sistemático de interpretación”.

     Seguidamente, la propia Sentencia destaca la necesidad de calificar los actos nulos diciendo “finalmente, no hay que olvidar las consecuencias que se derivan de los que nuestra doctrina ha venido denominando actos nulos apud acta, las cuales se imponen de una manera inmediata, entre ellas, la de mandar que los funcionarios se nieguen a prestar su colaboración profesional a los títulos jurídicos que sean evidentemente nulos”.

     Y, finalmente, la Sentencia acepta la doctrina de este Centro Directivo en resoluciones posteriores a la que motivó el recurso de casación, como la de 16 de agosto de 2011, diciendo:

    “Sucede que ésta es la doctrina seguida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, claramente en resoluciones posteriores a la que motivó el recurso de casación, como la de 16 de agosto de 2011, que trata la cuestión en sus términos adecuados, a los que, en lo menester, nos remitimos”, según las propias palabras de la Sentencia.

     4. Otra Sentencia del Tribunal Supremo de gran relevancia en la interpretación del artículo 12.2.º de la Ley Hipotecaria es la de 16 de diciembre de 2009, pues en ella se trata acerca de validez e inscribibilidad de algunas cláusulas de vencimiento anticipado y financieras, distinguiendo el alcance de unas y otras, lo que permite seguir la interpretación dada por dicha Sentencia respecto a cláusulas que tienen similitud con algunas de las que se plantean en este expediente.

     Debe tomarse en especial consideración la distinción que la Sentencia hace en su fundamento de Derecho duodécimo, en la que en relación con la prohibición de arrendar que se contenía como causa de vencimiento anticipado, entendió que dicha cláusula, por la prohibición de disponer que implica, “no sólo no es inscribible sino que no es válida”. En relación con esta diferenciación entre lo no inscribible y lo no válido en materia de cláusulas de vencimiento anticipado, que resulta de la propia sentencia, debe concluirse que, aun en el supuesto de que una cláusula fuera válida podría no ser inscribible si resulta prohibida por la legislación hipotecaria, que es precisamente lo que sucede tratándose de las prohibiciones de disponer.

     Y a propósito de dicha distinción, también conviene incidir en el carácter que tiene la calificación negativa por razón de invalidez de la cláusula, pues con ella de lo que se trata no es de hacer una declaración de nulidad que corresponde a los tribunales, sino que, conforme resulta del artículo 101.1.º del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, “la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitad, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento”. A lo cual se puede añadir actualmente, la facultad de interponer no sólo recurso potestativo sino recurso judicial directo conforme a los artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria.

     (…)

     En todo caso, queda claro a la vista de esta Sentencia y de la anterior, que la calificación registral puede versar sobre la validez de las cláusulas, en los términos señalados por la Sentencia citada anteriormente, de 13 de septiembre de 2013, o sobre la no inscribibilidad de las cláusulas, por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria, a la que se refiere la Sentencia de 16 de marzo de 2009.

   (…)     6. Comenzando ahora por el primero de los motivos de impugnación a la calificación deducidos en el escrito de interposición, una vez analizado el canon sistemático de interpretación del artículo 12.2.º de la Ley Hipotecaria y los requisitos de inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado, y concretamente el relativo al ámbito de la calificación del registrador respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado, y demás cláusulas financieras de los préstamos hipotecarios, dicho motivo de impugnación debe ser desestimado. En efecto, como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (véanse Resoluciones señaladas en los “Vistos”) no cabe duda que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1.875 del Código Civil y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Así lo ha destacado también el Tribunal Constitucional desde su Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional 41/1981, de 18 de diciembre de 1981 (confirmada por las de 17 de mayo de 1985, y 30 de junio de 1993, entre otras), afirmando en cuanto a las garantías registrales del procedimiento que “…7. La hipoteca voluntaria… se inscribe en el Registro, con una inscripción que tiene valor constitutivo. El nacimiento de la hipoteca se halla así sometido a la voluntad del constituyente en la fase anterior al Registro y en la propiamente registral. Este dato permite sostener que la contradicción en el sentido amplio del término, y la defensa frente a las pretensiones del acreedor, no solamente están garantizadas por el declarativo ordinario, sino que lo están también, durante la vida de la hipoteca, por lo que se puede llamar procedimiento registral que permite al deudor oponerse a la inscripción o instar la cancelación de la hipoteca cuando concurran los requisitos para ello. Así, la favorecida posición del acreedor está compensada con las garantías registrales que la ley concede al deudor para incidir en el nacimiento, subsistencia y extinción del título“.

     Siendo ello así, sólo se podrá ejecutar la hipoteca en los términos en que se haya inscrito, y sólo se podrá inscribir en la medida en que previamente haya sido calificada favorablemente (cfr artículo 18 de la Ley Hipotecaria). En efecto, como ha dicho recientemente este Centro Directivo en sus Resoluciones de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, no parece en modo alguno tolerable a la vista de los últimos acontecimientos, y por consiguiente de la presente realidad social, que el contenido legal del derecho de hipoteca -y por tanto del crédito garantizado- susceptible de ser exigido mediante la acción real hipotecaria, no quede en la inscripción nítidamente delimitado sin confusiones de ningún tipo. Es misión principal del Registro de la Propiedad aportar claridad y precisión a las relaciones jurídicas inscritas no sólo en interés de terceros sino de las mismas partes, sobre todo cuando, como en este caso, la inscripción es constitutiva y por tanto el contenido de la reclamación hipotecaria, también entre ellas, viene determinado sólo por los extremos del título que se hayan recogido en el asiento (artículo 130 de la Ley). En efecto, la acción hipotecaria entre partes, incluso a la que se da curso por el procedimiento ordinario de ejecución forzosa, no se confunde con la acción personal por el crédito garantizado. Su plazo de prescripción es distinto (artículos 1964 del Código y 128 de la Ley Hipotecaria); no se suspende por muerte del deudor o tercer poseedor, ni definitivamente por el concurso del propietario (artículos 56 y 57 de la Ley Concursal), ni por la interposición de tercerías que se funden en títulos no previamente inscritos (artículo 127 in fine de la Ley Hipotecaria); tampoco, en fin, es acumulable con otros ejecutivos no hipotecarios (artículo 555 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sólo deberían por ello tener transcendencia registral en materia de hipotecas y por tanto hacerse constar en el asiento, si son conformes a ley, las estipulaciones que fijan las circunstancias de que pende el ejercicio de la acción real hipotecaria -como el plazo o las causas de vencimiento anticipado-; las cláusulas, financieras o no, que fijan el contenido susceptible de reclamación hipotecaria; las cuantías que puede alcanzar ésta por los distintos conceptos asegurados (junto con las fórmulas y procedimientos articulados para proceder a su determinación); y, finalmente, los pactos que cumplen con aquellos requisitos de carácter imperativo que condicionan su admisibilidad procesal, o determinan los procedimientos por los que puede dársele curso, así como las circunstancias y trámites de cada uno de éstos que, siendo posible según ley, sean objeto de disposición por las partes. La confusión -y la hay cuando en un mismo asiento se mezclan lícito e ilícito, obligación personal y sujeción real, con el consiguiente riesgo para deudor y tercer poseedor de que el acreedor en el campo extrajudicial intente hacer pasar una cosa por otra- no puede perjudicar nunca a quienes no son en ningún modo responsables de ella (cfr. artículo 1.288 del Código Civil) y, en cualquier caso, contraría los principios del sistema (cfr., entre otros, sólo de la Ley, artículos 322 y siguientes, 258, 253, 98, 65, 29, 18, 12 y 9).

     Congruentemente con este planteamiento, las cuestiones relativas al ámbito de la calificación del registrador respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras de los préstamos hipotecarios deben resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010; 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011; 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, y 5 de febrero de 2014), confirmada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Cuarta), número 210/2012, de 23 abril, y por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Como afirmaban las recientes Resoluciones de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, y procede ahora reiterar, según el Preámbulo de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma de la Ley hipotecaria (apartado VII, párrafo cuarto), la reforma del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, dirigida a impulsar el mercado de préstamos hipotecarios, tiene “por objeto precisar el contenido que haya de tener la inscripción del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa”. Esa configuración registral uniforme exige precisar su contenido, determinando las circunstancias que debe recoger la inscripción, pero sin excluir la calificación del registrador, como lo demuestra el hecho de que el legislador la deje expresamente a salvo y modifique sólo la regulación del contenido de las inscripciones de hipoteca, no sus requisitos y efectos, como expresamente afirma su Exposición de Motivos. Un resultado que se impone por sí mismo cuando se interpreta el citado precepto tomando en consideración los objetivos perseguidos por el legislador con la reforma y previo un adecuado análisis del precepto que garantice su coherencia tanto con los principios que rigen nuestro sistema registral como con la normativa específica que regula otros aspectos del mercado hipotecario. Es decir, se hace de él una interpretación no sólo literal, sino también teleológica y sistemática, refrendada, en este caso, con especial fuerza, por la realidad social en que ha de ser aplicada (artículo 3.1 del Código) que ha experimentado notables cambios en relación a la situación que se vivía cuando se promulgó.

     En este punto, es necesario partir de la capital sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 (Sala Primera), anteriormente citada, en la que se consideraron no inscribibles determinadas cláusulas de vencimiento anticipado y, por tanto, se confirmó la necesidad de proceder a su calificación, pues únicamente es posible excluir la inscripción de unas y no otras si previamente se examinan todas y se suspende o deniega, motivándolo oportunamente, la inscripción de aquéllas que no proceda. En concordancia con dicha Sentencia y con cita reiterada de la misma, ya la Resolución de este Centro Directivo de 8 de junio de 2011 había entendido que el registrador ha de calificar la procedencia o no de inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado conforme a los criterios de dicha Sentencia, puntualizando las razones en que se funda su nota, sin que basten alegaciones meramente genéricas.

     Una conclusión que, por lo demás, se refuerza si nos atenemos a la jurisprudencia comunitaria en materia de protección de consumidores y usuarios. No hay que olvidar el origen comunitario de gran parte de la normativa española en esta materia y la necesidad de que las autoridades nacionales realicen una interpretación conforme al Derecho comunitario del ordenamiento nacional, interpretación que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ampliado a las Directivas. Según la Sentencia Von Colson (As. 14/83) y reiterada jurisprudencia posterior de la Corte de Luxemburgo, en efecto, la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores. La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores -transpuesta mediante Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios- tal y como puso de manifiesto la Abogada General en sus conclusiones al asunto C-40/08, exige expresamente de los Estados miembros, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, la disposición de instrumentos, esto es, “medios adecuados y eficaces” para que cese el uso de cláusulas abusivas. (…)

     En la misma línea, se manifestó la Corte Comunitaria en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) en que la Corte de Luxemburgo da respuesta a una cuestión prejudicial cuyo objeto era dilucidar si podría interpretarse el artículo 6.1 de la ya mencionada Directiva 93/13, de modo que la no vinculación del consumidor a una cláusula abusiva establecida por un profesional no pudiese operar ipso iure, sino únicamente en caso de que el consumidor impugnase judicialmente con éxito dicha cláusula abusiva. El Tribunal de Justicia de Luxemburgo resolvió la citada cuestión declarando que “el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula”.

     Ratifica y precisa la Corte de Luxemburgo, en los citados términos, este criterio ya expresado en una Sentencia previa de 21 de noviembre de 2002, Cofidis (C-473/00), en la que declaró que la protección que la Directiva confiere a los consumidores se extiende a aquellos supuestos en los que el consumidor haya celebrado con un profesional un contrato en el que figure una cláusula abusiva y no invoque el carácter abusivo de la citada cláusula bien porque ignore sus derechos, bien porque los gastos que acarrea el ejercicio de una acción ante los tribunales le disuadan de defenderlos; y en la Sentencia de 27 de junio de 2000, Océano Grupo Editorial y Salvat Editores (C-240/98), en la que subrayó que queda excluido que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva pueda interpretarse en el sentido de que el consumidor únicamente puede considerar que no está vinculado por una cláusula contractual abusiva si ha presentado una demanda explícita en tal sentido. En el mismo sentido se pronunció también la Sentencia de 26 de octubre de 2006, Mostaza Claro (C-168/05). De nuevo ha ratificado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea este criterio en su reciente Sentencia de 14 de junio de 2012 (asunto C-618/2010, Banco Español de Crédito), indicando que la depuración por el juez de la cláusula abusiva debía realizarse incluso de oficio.

     Como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (vid. por todas la Resolución de 13 de septiembre de 2013), esta jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial. La nulidad de pleno derecho -en este supuesto y en los demás- actúa ope legis o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse “por no puestas” tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. Por este mismo motivo, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, en su parágrafo 123, y en relación con los límites a la autonomía procesal, afirma que no obstante el límite que impone la exigencia de que la sentencia sea congruente con el suplico, “este límite no entra en juego en los supuestos de nulidad absoluta, ya que en tales casos el Ordenamiento reacciona e impone a los poderes del Estado rechazar de oficio su eficacia, de acuerdo con el clásico principio quod nullum est nullum effectum producit” (lo que es nulo no produce ningún efecto), ya que, como afirma la STS 88/2010, de 10 de marzo, “esa operatividad ipso iure es una de las características de la nulidad absoluta””. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pues, al margen de otras consideraciones (el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria no exige dicha inscripción, como tampoco la exige el artículo 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo), tal exigencia infringiría el reiterado principio de efectividad de las Directivas europeas en materia de consumidores.

     Coherentemente con estos imperativos, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en la repetida Sentencia de 16 de diciembre de 2009 reitera el papel activo del registrador en presencia de una cláusula nula, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribilidad y nulidad de una cláusula (fundamento duodécimo). Como ha venido destacando la doctrina de este Centro Directivo a partir de su Resolución de 1 de octubre de 2010 y en las posteriores que han tratado la materia, la interpretación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria no puede hacerse de forma aislada sino mediante su necesaria coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros y que se orientan hacia fines de política legislativa propios. De este modo, se deben tener en cuenta particularmente, en primer lugar, los principios que inspiran la normativa de protección de los consumidores y usuarios, con carácter general y, singularmente, con la legislación destinada a su defensa en el ámbito concreto del mercado hipotecario, principios que aparecen perfectamente identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que dentro de su ámbito material de aplicación, desarrolla un conjunto de normas cuya ratio es garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y proteger a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado, y que en su artículo 18.1 reafirma el control de legalidad de los registradores al disponer que “los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley”.

     Por último, y en relación con el objeto concreto del presente expediente, resulta necesario tener en cuenta la oponibilidad frente a terceros de las cláusulas de vencimiento anticipado y, en consecuencia, la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas. Por ello, en caso de que tales cláusulas adoleciesen de un vicio de nulidad (lo mismo que si se pretendiese dotar de tal oponibilidad a las cláusulas meramente personales, o se incumplieran los requisitos esenciales de inscripción), su inscripción no sólo vulneraría los principios rectores del sistema registral español, al permitirse el acceso al Registro de un tipo de cláusulas carentes de eficacia alguna frente a terceros (en caso de nulidad, tampoco entre partes), sino que, además, resultaría contraria a lo establecido en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y, muy en especial, al reformado artículo 130 del mismo cuerpo legal. Como ha destacado la doctrina hipotecarista, para saber si un pacto tiene o no transcendencia real, hay que atender a si condiciona o no de algún modo la acción hipotecaria. En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite el ejercicio de la acción hipotecaria tiene transcendencia real. Si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene transcendencia real (y así es sin duda pues es un dato que ha de reflejar la inscripción según el párrafo 1.º del artículo 12 de la Ley Hipotecaria) y, a su vez, el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen transcendencia real. No puede ser de otro modo cuando habilitan el ejercicio de la acción hipotecaria y ésta determina una clara afección a terceros poseedores y titulares de cargas posteriores, hasta el extremo de que estos verán cancelados los asientos de sus respectivos derechos como consecuencia de dicha ejecución (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en virtud del principio de purga de cargas posteriores. Esto demuestra que no es correcta la interpretación que atribuye carácter de pactos de trascendencia real a los aludidos en el párrafo primero del artículo 12 y carácter meramente personal u obligacional a los del párrafo segundo, como se ha entendido en algún momento (incluso por este Centro Directivo en algunos pronunciamientos posteriores a la Ley 41/2007 y anteriores a la Resolución de 1 de octubre de 2010), pues, como se ha visto, los pactos del párrafo segundo (de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras) pueden tener transcendencia real, y los pactos del párrafo primero no dejan de tenerla por el hecho de que sean en realidad pactos de naturaleza financiera en la medida que definan el contenido económico de la obligación (cuantía, intereses, duración). Aclarado lo cual queda confirmado también que del artículo 12 de la Ley Hipotecaria no resulta una proscripción de calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sino todo lo contrario, lo que desprende de su misma literalidad es un mandato específico y directo (en perfecto paralelismo con los artículos 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y 18 de la propia Ley Hipotecaria) de calificación de todas las cláusulas de transcendencia real, con independencia de que sean o no cláusulas financieras.

     Es de recordar otra vez que el artículo 130 de la Ley Hipotecaria establece que “el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”. En consecuencia, de estar contenidas en el asiento de inscripción las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aún de carácter nulo (o personal), contra toda lógica, podrían legitimar formalmente el ejercicio de la acción real hipotecaria, dada la limitación de las causas de oposición que se pueden alegar en sede del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, sin perjuicio del ejercicio de la correspondiente acción de nulidad en un procedimiento declarativo ulterior (cfr. artículos 695 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que no podrá suspender ni entorpecer el procedimiento de ejecución. Repárese en que, si bien la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha introducido como nueva causa de oposición en la ejecución hipotecaria directa la consistente en el “carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible” (cfr. artículo 695.1.4.ª de la Ley de ritos), sin embargo, ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determinada su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad que rige en nuestro ordenamiento constitucional (vid. artículo 9 de la Constitución) y registral (vid. artículo 18 de la Ley Hipotecaria). No debe olvidarse, en este sentido, que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. artículo 9.3 de la Constitución) que, como tal, actúa “ex ante” mediante la calificación del registrador, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza.

     En definitiva, sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refiere el párrafo segundo del reiterado artículo 12 de la Ley Hipotecaria. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador, así como, obviamente, en aquellos otros casos en que sin concurrir dicha abusividad adolezca de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva.

     Una interpretación diferente a la que ahora se propone supondría, como consecuencia inevitable, la exclusión de estas cláusulas, en particular en este caso todas las cláusulas de vencimiento anticipado, de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos sin que exista ningún tipo de base legal para ello, dado que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no ha variado, claro está, el artículo 6.3 del Código Civil. Como señala el Preámbulo de la propia Ley 14/2007 (Ap. VII), “la sentida necesidad de avanzar y flexibilizar el régimen jurídico de las hipotecas, con requisitos y figuras jurídicas que acojan las nuevas demandas, obliga también a todos los operadores que intervienen en el proceso formativo de los contratos y de las garantías reales, especialmente a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad, de manera que como operadores jurídicos, en la redacción de los documentos y en la práctica de los asientos, entiendan dirigida su labor en el sentido de orientar y facilitar el acceso al Registro de los títulos autorizados por los medios legales existentes, para lograr que la propiedad y los derechos reales sobre ella impuestos queden bajo el amparo del régimen de publicidad y seguridad jurídica preventiva, y disfruten de sus beneficios, de conformidad, en todo caso, con las disposiciones legales y reglamentarias que determinan el contenido propio de la inscripción registral, los requisitos para su extensión, y sus efectos”. Téngase en cuenta además que, según reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, “a falta de normativa comunitaria en la materia, la determinación de la regulación procesal destinada a garantizar la salvaguarda de los derechos que el Derecho comunitario genera en favor de los justiciables corresponde al ordenamiento jurídico interno de cada Estado miembro en virtud del principio de autonomía procesal de los Estados miembros, a condición, sin embargo, de que esta regulación (…) no haga imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico comunitario” (principio de efectividad) (véanse, al respecto las sentencias del Tribunal de Justicia en los asuntos C-168/2005, C-78/98, C-392/04, C-422/04 y C-40/08). No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en el ámbito de los contratos de consumo, ámbito calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como “equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público” (As. C-40/08), unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría claramente contra esta exigencia.

     Finalmente, esta doctrina sostenida por esta Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con la calificación de las cláusulas financieras abusivas según la Directiva 93/13/CEE, ha quedado reforzada tras las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012; 14 de marzo de 2013, y 3 de julio de 2014, que han reafirmado el “principio de efectividad” de las Directivas comunitarias en el sentido antes expuesto, y que, a su vez, han inspirado las modificaciones legales introducidas en nuestro Ordenamiento jurídico por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y más recientemente la disposición final 3 del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, que ha dado nueva redacción al apartado 4 del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con objeto de acomodarlo a la doctrina sentada por la última de las Sentencias citadas del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

     A su vez, la doctrina expuesta de este Centro Directivo ha quedado ratificada por la ya citada Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 13 de septiembre de 2013, según la cual, tal como se ha indicado anteriormente y ahora reiteramos, “el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, por más que merezca la consideración de básico sobre la materia, no es el único a ella referido. Así, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, tras destacar, en el artículo 2, que los derechos reconocidos por ella a los consumidores que contraten las actividades incluidas en su ámbito de aplicación son irrenunciables y que son nulos la renuncia previa a tales derechos y los actos realizados en fraude de Ley, proclama, en el artículo 18, con ocasión de referirse a los deberes de los notarios y registradores, que estos últimos denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en la propia Ley. Así, también, el apartado 1 de los artículos 552 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto regulan el tratamiento de las cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución. En general, las normas de protección de los consumidores y las exigencias de su interpretación conforme a la legislación europea, contienen una llamada al referido elemento sistemático de interpretación. Finalmente, no hay que olvidar las consecuencias que se derivan de los que nuestra doctrina ha venido denominando actos nulos apud acta, las cuales se imponen de una manera inmediata; entre ellas, la de mandar que los funcionarios se nieguen a prestar su colaboración profesional a los títulos jurídicos que sean evidentemente nulos. Sucede que ésta es la doctrina seguida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, claramente en resoluciones posteriores a la que motivó el recurso de casación, como la de 16 de agosto de 2011, que trata la cuestión en sus términos adecuados, a los que, en lo menester, nos remitimos”.

     En definitiva, como ya se ha afirmado en ésta y en precedentes Resoluciones de este Centro Directivo, en relación con la calificación de las cláusulas de los contratos de préstamos hipotecarios, es necesario partir de la capital sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 (Sala Primera) en la que no se admitieron determinadas cláusulas de vencimiento anticipado, tal como se ha desarrollado anteriormente en las consideraciones previas. En concordancia con dicha Sentencia y con cita reiterada de la misma, ya desde la Resolución de este Centro Directivo de 1 de octubre de 2010 ha venido reiterando que el registrador ha de calificar la procedencia o no de inscripción de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios conforme a los criterios de dicha Sentencia, puntualizando las razones en que se funda en su nota, sin que basten alegaciones meramente genéricas, de forma que el registrador en virtud de tal calificación podrá rechazar la inscripción de una cláusula de la tipología citada no sólo cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sino también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador, así como, obviamente, en aquellos otros casos en que sin concurrir dicha abusividad adolezca de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva, y por tanto no sólo cuando el préstamo u operación hipotecaria concreta quede sometida al ámbito de la legislación de defensa de los consumidores y usuarios. Una cosa es que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria haya de ser interpretado a la luz del criterio hermenéutico de la sistemática de la norma y que, en consecuencia, haya de tomarse en consideración dicha legislación tuitiva de los consumidores para fijar el sentido y alcance del mandato contenido en el referido artículo 12, y otra distinta es que, como erróneamente parece entender el recurrente, una vez fijado dicho sentido una vez agotada la actividad interpretativa, pretenda reducirse el ámbito de aplicación material del precepto a los contratos en que una de las partes contratantes responda al concepto legal de consumidor. Cuestión que, por tanto, no es preciso prejuzgar ahora en relación con la sociedad acreditada a que se refiere el presente expediente, dado que el registrador no fundamenta su calificación en la legislación de protección de consumidores (vid. párrafo segundo del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, redactado por el artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo). Como antes se afirmó, ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determinada su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad que rige en nuestro ordenamiento constitucional (vid. artículo 9 de la Constitución) y registral (vid. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

  (…) se ha afirmado con razón que los principios consumeristas se localizaban ya en estado gestante en los clásicos principios e instituciones del Derecho contractual, tales como el deber de comportarse de buena fe, la proscripción del abuso del derecho, la equivalencia de las prestaciones, la prohibición de enriquecimiento injusto, el sistema de la atribución objetiva de la carga de la prueba, la proscripción de las limitaciones a la libre circulación de los bienes, o de la resolución del contrato de forma discrecional por una de las partes contratantes, etc. Y ello no sólo como valores abstractos inmanentes en el ordenamiento, sino incluso bajo una clara formulación positiva, tanto en el Código Civil como en la Ley Hipotecaria. Coincidencias que no deben sorprender pues el Derecho del consumo no constituye una disciplina autónoma, sino que se integra en la propia regulación civil o mercantil de que se trate. Como ha afirmado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 18 de marzo de 1995, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios no es excluyente ni acaparadora de la protección de los derechos de estos, declarando en su artículo 7 la primacía de los preceptos sustantivos civiles y mercantiles aplicables al caso. En cuarto lugar, las limitaciones citadas están sujetas, a su vez, al límite impuesto por su propia finalidad, esto es, favorecer la uniformidad de los contratos en masa, como recuerda el recurrente, condición que obviamente no concurre en el contrato de sindicación de créditos y de constitución de hipoteca inmobiliaria objeto del presente expediente, en el que el mismo recurrente afirma que el contrato fue negociado individualmente con la empresa inmobiliaria, negando por ello mismo que estemos en presencia de un contrato de adhesión ni sometido a la legislación con consumidores y usuarios.

     (…) teniendo en cuenta que las causas de vencimiento anticipado constituyen supuestos de resolución contractual derivados de incumplimientos prestacionales (que han de ser graves y referidos al objeto principal del contrato), y teniendo en cuenta también la moderna jurisprudencia sobre los denominados incumplimientos esenciales, técnica que se sitúa en la perspectiva de la satisfacción del interés del acreedor, en donde el centro de atención, como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo número 638/2013 de 18 noviembre, “no se sitúa ya tanto en el posible alcance del incumplimiento de estos deberes contractuales previamente programados y, en su caso, implementados conforme al principio de buena fe contractual, sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo”, debemos previamente profundizar en las características concretas de la singular operación jurídica examinada.(…)

     9. Realizado el anterior análisis y conceptualización jurídica de los negocios formalizados en la escritura calificada, estamos ya en condiciones de entrar en el examen de las concretas cláusulas de vencimiento anticipado que el registrador excluye de la inscripción por las razones que expresa en su nota de calificación, no sin antes recordar, en relación con la alegación genérica del recurrente de que las cláusulas (todas o algunas) ahora vedadas en su acceso registral han sido inscritas en dos Registros, que el registrador al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación (por todas, Resoluciones de 13 de marzo y 8 de mayo de 2012, y 11 de marzo de 2014).

     Se recurre en primer lugar la suspensión de los apartados e), h), i) y l) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: la letra e) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece el vencimiento anticipado “si se produjera un cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación (excepto de los Nuevos Contratos Bilaterales)”. La letra h) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado, establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que “se produjera un Cambio Material Adverso”, concepto que se define en el contrato de crédito sindicado del siguiente modo: “que no se haya producido ningún hecho o circunstancia de las obligadas o de cualquier otra sociedad del Grupo Copcisa que no hubiera sido comunicado a las Acreditantes y que afecte a la capacidad de las obligadas para cumplir sus obligaciones en virtud del presente contrato, en el sentido de que de haber sido comunicado dicho hecho, hubiera podido alterar sustancialmente y de forma adversa la decisión del Acreditante de prestar fondos a la Acreditada según lo previsto en el contrato”. El apartado letra i) de la misma cláusula señala como causa de vencimiento anticipado la siguiente: “si cualquiera de las obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la cláusula 3.4”. Finalmente, el apartado letra l) de la misma cláusula se refiere a la siguiente causa: “si cualquiera de las Obligadas: (i) resultaran obligadas, en virtud de resolución judicial o laudo arbitral firme, a satisfacer a terceros cantidades que conjuntamente excedan de 2.000.000 de euros; (ii) dejaran de atender de forma generalizada las obligaciones corrientes con sus acreedores; o (iii) sus acreedores embarguen bienes de cualquiera de las obligadas”.

     En los cuatro casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, en concreto se suspende la inscripción “por indeterminación (art. 1.256 C.c), por carecer de trascendencia real y porque constituida una hipoteca se refieren a eventualidades que no afectan a esta y no pueden producir su vencimiento anticipado (art. 1.129 C.c)”.

     Ciertamente la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo ha sancionado reiteradamente la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, así como el carácter dispositivo del artículo 1.129 del Código Civil, en el sentido de que los supuestos de pérdida del beneficio del plazo por el deudor previstos en dicho precepto pueden ser ampliados al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes, conforme al artículo 1.255 del mismo Código. Lo que no quiere decir que dichas cláusulas sean válidas en todo caso y circunstancia, sino que lo serán en la medida en que no sean contrarias “a la ley, a la moral y al orden público”. La propia jurisprudencia ha perfilado estos límites en relación con los citados pactos de vencimiento anticipado. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2008 aclara la evolución jurisprudencial en la materia, recordando que “esta Sala tiene declarado en sentencia número 506/2008, de 4 de junio, que si ciertamente la doctrina del Tribunal Supremo abogó inicialmente [en la sentencia que cita la parte recurrente de 27 marzo 1999] por la nulidad de tales cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, con invocación de la legislación hipotecaria y con referencia también a los artículos 1.125 y 1.129 del Código Civil, no puede desconocerse que este pronunciamiento, que no tuvo acceso al fallo y se emitió obiter dicta, en un supuesto además en que se estipularon una serie de condiciones que desvirtuaban el contenido del préstamo y suponían prerrogativas exorbitantes y abusivas para el Banco prestamista, no fue seguido por otras resoluciones posteriores en las que esta Sala, con carácter general, ha mantenido como válidas estas cláusulas, por ejemplo en sentencia de 9 de marzo de 2001 y también, en el ámbito del contrato de arrendamiento financiero, en la de 7 de febrero de 2000. Añade la sentencia n.º 506/2008, de 4 de junio, que en efecto, como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio, y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil) cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo”. En concordancia con ello, la Sentencia del Alto Tribunal de 17 de febrero de 2011 confirma que los artículos 1.125, 1.127 y 1.129 del Código Civil “poseen carácter dispositivo, que no impide el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, con base en lo establecido en el artículo 1255 del Código civil”, sin perjuicio de que este vencimiento esté asociado, como afirma el mismo Tribunal en la Sentencia anteriormente citada, a “una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas”.

     En el mismo sentido este Centro Directivo ha afirmado en su Resolución de 8 de junio de 2011 que el hecho de que el artículo 1.129 del Código Civil tenga carácter dispositivo “no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El Fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes”.

     En la misma Resolución de 8 de junio de 2011 se condensan algunos de los criterios que más comúnmente, con arreglo a la jurisprudencia y a las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. “Vistos”), pueden cuestionar la admisibilidad y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, en función de su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, o la falta de previsión de la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, o la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Criterios a los que debe añadirse también el de la concreción suficiente de las causas resolutorias, que es requisito esencial de los derechos reales conforme al principio de determinación, perfectamente explicado por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2009, según transcripción que se ha hecho de la misma en el anterior fundamento jurídico 5 de la presente Resolución. Por tanto, no basta con afirmar que el artículo 1.129 del Código Civil tiene carácter dispositivo, admitiendo la configuración convencional de nuevos supuestos de vencimiento anticipado además de los previstos legalmente (esto es, cuando, después de contraída la obligación, el deudor resulte insolvente, salvo que garantice la deuda, cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido, o cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras), sino que será necesario que la cláusula concreta supere el test de legalidad en función de los límites y exigencias legales señalados, lo que no puede realizarse de forma abstracta o general, sino particularizada respecto del contenido de cada una de tales cláusulas.

     10. En concreto, respecto de la causa de vencimiento prevista en la letra e) de la cláusula 15 del crédito sindicado resulta evidente tanto su indeterminación como su ajenidad a la obligación garantizada y, por tanto, su extralimitación respecto de lo permitido por los artículos 1.256 y 1.129 del Código Civil. En efecto, la circunstancia prevista como desencadenante del vencimiento anticipado, y por tanto habilitadora del ejercicio de la acción hipotecaria por parte de los acreditantes, carece de la necesaria concreción y objetividad al venir referida a un “cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente contrato o de los restantes contratos de financiación”, lo que implica dejar el contrato, en cuanto a su plazo, al arbitrio del titular de la hipoteca, en contra de lo previsto por el artículo 1.256 del Código Civil.

     Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 21 de diciembre de 2007), en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, y 4 de marzo de 1993). Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico. Ahora bien, precisamente el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), es el que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve. Y por ello el plazo de duración de la obligación garantizada constituye un dato definidor esencial de la propia obligación o crédito hipotecario (vid. artículo 12, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), de forma que del mismo modo que no es admisible una hipoteca que garantice una obligación sin plazo, también lo ha de ser aquella otra en que el plazo inicialmente determinado, quede completamente desdibujado al quedar sometido a una previsión de vencimiento anticipado en función de circunstancias que no queden, a su vez, determinadas de forma concreta y objetiva.

     Pero, además, se trata de una circunstancia (la prevista como desencadenante del vencimiento anticipado) que en los términos en que se formula es, al menos en parte, completamente ajena a las obligaciones garantizadas por la hipoteca, tanto subjetiva como objetivamente, pues se refiere expresamente no sólo a “las obligaciones derivadas del presente contrato”, sino también a “los restantes contratos de financiación” (es decir, obligaciones no garantizadas por la hipoteca), y el incumplimiento sancionado no es sólo aquel en que puede incurrir las sociedades obligadas en el contrato, sino también cualquier sociedad del “Grupo Copcisa”. Hay que recordar que la hipoteca es un derecho real de garantía de carácter accesorio que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación. Principio de accesoriedad respecto de la obligación garantizada que, si bien aparece atenuado en relación con las hipotecas flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, sin embargo subsiste también en este ámbito, de manera que en ningún caso será admisible la transmisión independiente de la hipoteca, la misma subsistirá en tanto subsista cualquiera de las obligaciones garantizadas, y no podrá ejecutarse por el incumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas, incumplimiento que en consecuencia no podrá arrastrar el vencimiento de las garantizadas por la hipoteca (vid. artículos 1.857 y 1.876 del Código Civil y Resolución de 8 de junio de 2011).

     Las Resoluciones de este Centro Directivo citadas por la recurrente en defensa de la causa de vencimiento anticipado ahora examinada (de 2 y 3 de septiembre de 2005, y 2 de octubre de 2006, u otras posteriores como la de 19 de marzo de 2008), en las que se afirma que “el hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario, como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real de garantía, la llamada acción de devastación (tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien hipotecado), no significa que no pueda atribuirse convencionalmente al mismo acreedor la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas”, admitiendo “la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el artículo 1129.3.º del Código Civil para concretar el grado de quebranto o pérdida del valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también que a su amparo puedan configurarse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario. admitiendo como tales hechos o circunstancias que supongan un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía”, se refieren a un supuesto distinto (disminución del valor del bien dado en garantía) al ahora previsto (disminución de la solvencia de los deudores), que no es extrapolable a éste, pues precisamente el fin institucional de la garantía es el aseguramiento del cumplimiento de la obligación y la satisfacción del crédito del acreedor por la vía de la ejecución forzosa del bien dado en garantía, lo que justifica la admisión del vencimiento anticipado en el primer caso y no en el segundo.

     Así se desprende también de la doctrina contenida en la Resolución de este Centro Directivo de 8 de junio de 2011 que, con apoyo en la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, excluyó la admisibilidad como causa de vencimiento anticipado de la iniciación de procedimientos judiciales contra bienes del deudor. Afirmaba la citada Resolución que “como ha puesto de manifiesto la Sentencia citada del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 en su fundamento undécimo, “ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías. Por consiguiente, no se trata de excluir que la Entidad Financiera mantenga las garantías adecuadas, sino de evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional -predisponente- para ejercitar la facultad resolutoria contractual”.

     Además, tal y como se afirmaba en la reiterada Resolución de 8 de junio de 2011, también en este caso ha de señalarse que, concurrentemente con lo anterior, tal pacto, además de ser ajeno, como se ha dicho, al crédito garantizado, su efectividad no disminuye la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, desde este punto de vista es contrario a lo dispuesto en los artículos los artículos 131 y 133 de la Ley Hipotecaria. Si esto se afirmaba respecto de un pacto que señalaba como elemento concreto revelador de una posible disminución de la capacidad financiera y solvencia del deudor el embargo ejecutivo de bienes de su patrimonio, también se debe afirmar en un caso con el de la cláusula ahora debatida caracterizada por la indefinición de su supuesto de hecho, en tanto que referido a un indeterminado “cambio adverso en la situación financiera” de los deudores. Y es que al supuesto contemplado en la citada Resolución de despacho de mandamiento de embargo, incluso aunque lo sea contra la finca hipotecada y no otra distinta del patrimonio del deudor, han de asimilarse las cláusulas de vencimiento que determinen como causa del mismo la disminución del patrimonio del deudor, el riesgo de insolvencia, el impago de obligaciones ajenas al contrato, y ello no sólo porque tales circunstancias, en tanto que reflejo de un posible riesgo de insolvencia del deudor, no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca, sino porque de la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico resulta con evidencia tal conclusión, pues la ley no es que excluya el riesgo de insolvencia del deudor como causa de vencimiento anticipado de las obligaciones a término, sino que excluye precisa y expresamente como causa de tal resolución anticipada la misma insolvencia del deudor, no meramente potencial o eventual, sino efectiva, constatada y existente, al disponer el artículo 61.3 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal de forma expresa, imperativa y clara que “se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes” (vid. Resolución de 8 de junio de 2011).

     Recuérdese, además, que desde el punto de vista causal del negocio desde el que hay que realizar la valoración de la concurrencia o no de justa causa para legitimar las concretas causas de vencimiento anticipado, precisamente estamos en presencia de un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente la pluralidad créditos de los distintos acreedores que participan en el contrato de crédito sindicado con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso, finalidad que las cláusulas ahora examinadas no sólo no favorece, sino que antes bien dificulta.

     Siendo ello así, la confirmación de la calificación del Registrador debe extenderse igualmente y por sus propios fundamentos a la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que “el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado”. Se trata de una causa de vencimiento anticipado que ya había rechazado su inscripción la Resolución de este Centro Directivo de 8 de noviembre de 1993 y que rechaza de modo expreso la citada Resolución de 8 de junio de 2011 por los argumentos anteriormente expuestos y también por la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 en su fundamento undécimo, que considera que la cláusula es productora de un manifiesto desequilibrio contractual. A lo que cabe añadir que se llegaría al contrasentido de que cualquier embargo daría lugar al vencimiento anticipado aunque se tratara de cuantías que respecto al embargo ni siquiera se especifican. Como dice la referida Sentencia, “la cláusula va más allá (del supuesto del artículo 1129.3.º CC), pues no se refiere a insolvencia, sino que se haya acordado embargo (o resulte disminuida la solvencia) y ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías”.

     En lo que no cabe confirmar la calificación del registrador, en los términos en que se ha formulado, es en el extremo en que afirma la falta de transcendencia real de las cláusulas de vencimiento anticipado, pues como se afirmó supra dichas cláusulas sí tienen dicha transcendencia y eficacia “erga omnes” en la medida en que se inscriban. Pero esta apreciación la corrige el registrador en su informe al precisar que dicha falta de transcendencia real en los casos examinados no es causa sino efecto de su falta de inscripción como consecuencia de su suspensión por los motivos ahora confirmados.

     11. Lo dicho anteriormente resulta aplicable igualmente a la letra h) de la cláusula 15 del contrato sindicado que establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que “se produjese un cambio material adverso”, cuya inscripción debe rechazarse por los mismos motivos antes expresado (vid. Resolución de 8 de junio de 2011, que excluye su inscripción de modo expreso en su fundamento jurídico 10), y también a la letra l) de la misma cláusula, referida a obligaciones de pago a favor de terceros en virtud de resolución judicial o laudo arbitral, impago de obligaciones corrientes a acreedores distintos de los titulares de la hipoteca o embargo de bienes de cualquiera de los obligados, dando aquí por reproducidas las consideraciones anteriores. Argumenta el recurso la defensa de esta causa de vencimiento anticipado mediante la invocación de la Resolución de 8 de junio de 2011 en la que se aceptó la validez de la cláusula de vencimiento por incumplimiento del Plan de Desinversiones acordado con los acreedores por la deudora en el contexto del contrato de crédito sindicado allí estudiado. Pero olvida el recurrente que dicho Plan de Desinversión estaba incluido en el propio acuerdo de refinanciación global del conjunto de la deuda bancaria del deudor, y por lo tanto directamente vinculado al propio crédito sindicado y a los acreedores que participaban en el mismo, supuesto como se ve muy distante del ahora contemplado, en que se eleva a categoría de incumplimiento resolutorio el relativo a obligaciones y acreedores ajenos al propio crédito sindicado que se garantiza con la hipoteca.

     12. En relación con la letra i) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado, que establece que “si cualquiera de las obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la cláusula 3.4.”, ha sido calificado negativamente en la nota recurrida por los mismos motivos examinados en relación con las letras e) y h).

     No obstante, esta causa de vencimiento anticipado tiene justificación si se relaciona con la especialidad del acuerdo de reestructuración regulado actualmente en el artículo 71 bis de la Ley Concursal vigente y en el anterior apartado 6 del artículo 71 de la misma, que en este punto son coincidentes, y que prevén que no sean rescindibles las garantías constituidas en ejecución de los acuerdos de refinanciación, cuando según su letra a), “en virtud de éstos se proceda, al menos, a la ampliación significativa del crédito disponible o a la modificación o extinción de sus obligaciones, bien mediante prórroga de su plazo de vencimiento o el establecimiento de otras contraídas en sustitución de aquéllas, siempre que respondan a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo” y con los demás requisitos que expresa el precepto. La cesación de la actividad profesional así como la disolución y liquidación son actos que afectan de modo directo “al plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo”, a que se refiere dicho precepto, lo que justifica que las entidades acreedoras tengan interés legítimo en que dichos actos del deudor se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.”, tal como se pacta en la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que dicha causa es inscribible, revocándose en este concreto punto la calificación del registrador. Y ello sin necesidad de atender al argumento del recurrente acerca derecho de oposición que la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (artículos 44 y 88), otorga a los acreedores de cualquier entidad inmersa en un proceso de modificación estructural, lo que entiende que ampara el derecho del acreedor a declarar el vencimiento anticipado de su crédito en tal circunstancia, pues una cosa es que los acreedores de cada una de las sociedades que se fusionan cuyo crédito hubiera nacido antes de la fecha de inserción del proyecto de fusión en la página web de la sociedad o de depósito de ese proyecto en el Registro Mercantil y no estuviera vencido en ese momento, puedan oponerse a la fusión hasta que se les garanticen tales créditos, y otra cosa es que dichos acreedores puedan declarar vencidos sus créditos. Es más, el artículo 44.2 de la citada Ley 3/2009 excluye precisamente del derecho de oposición a “los acreedores cuyos créditos se encuentren ya suficientemente garantizados”. Del mismo modo el derecho de los acreedores a intervenir en el proceso de su disolución y liquidación para que no se reparta el haber social sin que ellos haya cobrado sus créditos (artículos 381 y 395 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio), no implica que tengan también derecho a declarar vencidos unilateralmente sus créditos en tales casos. De todos modos, se considera que la causa de vencimiento anticipado tiene justificación en este caso siempre que se limite a supuestos de hecho como el aquí planteado, es decir, que se trate de hipotecas en ejecución de acuerdos de refinanciación con el deudor que cumplan los requisitos del artículo 71 bis de la Ley Concursal y que hagan referencia a una causa de vencimiento anticipado en los términos que se hacen en la cláusula ahora discutida.

     13. Se recurre a continuación la suspensión de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: (b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato”; (f) “si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de paso por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier contrato de financiación”; (o) “si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes contratos de financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas”. En los tres casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, en particular se suspende su inscripción “por cuanto se refieren al cumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca que no pueden producir el vencimiento anticipado de ésta, dado que, por el principio de accesoriedad, la hipoteca es accesoria de las obligaciones por ella garantizada (artículo 1.857 C.c.)”.

     El escrito del recurso en relación con la calificación de estos apartados de la cláusula 15 se limita a decir que “nos remitimos a las argumentaciones referidas en los apartados anteriores para rechazar tajantemente esta calificación”, sin añadir razón alguna adicional que apoye su impugnación en estos extremos. Rebatidos los argumentos anteriores en los precedentes fundamentos de esta Resolución, salvo el del apartado anterior, y constatado que las obligaciones referidas en estos apartados de la citada cláusula se refieren a obligaciones ajenas a las garantizadas por la hipoteca, no cabe sino desestimar el recurso también en relación con los mismos. Baste añadir en este punto, en relación con la significación del principio de accesoriedad, la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2007, que para explicar el hecho de que la acción personal derivada del derecho de crédito, al estar éste garantizado por hipoteca, vea extendido su plazo de prescripción a veinte años, afirma que “el crédito hipotecario constituye una carga o gravamen del inmueble o derecho real de igual naturaleza que la hipoteca”, y recordar nuevamente la Resolución de 8 de junio de 2011 cuando afirma que la doctrina jurisprudencial más reciente (Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), solo admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado “cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes”. Considera la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 que resulta desproporcionado atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, “pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse cada caso en particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida.” Concluye el Tribunal señalando que “de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la entidad financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio”, lo que supondría “atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías.” Y no puede decirse que los pactos contemplados en dichos apartados tengan una relevancia especial en relación con la obligación garantizada, pues aparte de su carácter genérico e indeterminado, su incumplimiento no desvirtúa la garantía real ni la preferencia de la hipoteca, y atribuyen, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, “a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada”, limitando los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, y de raigambre constitucional (artículo 38 de la Constitución), por lo que procede en este punto confirmar la calificación del registrador. Y en el mismo sentido puede citarse la Resolución de 1 de octubre de 2010, conforme a la cual, no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado de la hipoteca por incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas por el deudor frente al acreedor, pues, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, admitir tal pacto supondría prácticamente dejar la resolución del contrato a la libre voluntad del acreedor.

     Por los mimos motivos ha de rechazarse la impugnación de la calificación suspensiva en relación con la letra b) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado que establece “si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la acreditada) de este contrato”, que se califica negativamente por el mismo motivo de contradecir lo dispuesto en el artículo 1.857 del Código Civil, es decir, por infringir el principio de accesoriedad.

     14. Igualmente se suspende la inscripción de los pactos contenidos en las letras c), g) y k) de la cláusula 15, suspensión que se basa en que tales apartados “se refieren a circunstancias que no pueden tener trascendencia real ni afectar a terceros (artículos 1, 9, 12, 98 de la LH y artículos 51, 353 del RH)”. Dichos apartados, en concreto, se refieren a lo siguiente: (c) “Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial”; (g) “si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejara de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios”; (k) “si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato”.

     Dada la proximidad del elemento factual previsto en los transcritos apartados c) y k) a ambos nos debemos referir conjuntamente. Como recordamos con ocasión de la Resolución de 8 de junio de 2011 en un supuesto próximo al ahora examinado, si bien, como ya se ha dicho, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2008 consideró que el artículo 1.129 del Código Civil es una norma dispositiva, ello no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.

     Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente han sido consideradas como no inscribibles por el registrador por considerarlas carentes de transcendencia real. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general a la falta de transcendencia real de tales cláusulas) no puede ser confirmado. El registrador en su preceptivo informe afirma que dichas cláusulas no pueden adquirir transcendencia real mediante su inscripción en el Registro por cuanto “configuran como causa de vencimiento anticipado de la hipoteca la falsedad, incorrección, inexactitud u ocultación de información respecto de datos, documentos o declaraciones indeterminados y referidas no solo al crédito garantizado, sino a otros distintos, por lo que hay que repetir todo lo que se ha dicho más arriba, respecto del principio de accesoriedad de la hipoteca (artículo 1.857 C.c.) y la indeterminación que deja al arbitrio de una de las partes el plazo del contrato (artículo 1.256 C.c.)”.

     Es decir, justifica en el informe la suspensión de la inscripción de estos supuestos por vulneración del principio de accesoriedad de la hipoteca y por dejar el plazo del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes. Pero no fueron estos los motivos de la suspensión señalados en la nota de calificación recurrida, sino única y exclusivamente la falta de transcendencia real de tales cláusulas, y como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. entre otras la Resolución de 29 de febrero de 2012), el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de 14 de diciembre de 2010), sin que en consecuencia debe entrarse ahora a analizar la transcendencia que en relación con la garantía y la prestación del consentimiento negocial en una operación de refinanciación de las características examinadas tiene la obligación de proporcionar información veraz a la parte acreditante, y la correcta delimitación de esta obligación para configurar como causa de vencimiento anticipado su incumplimiento. Además, como afirma el propio registrador en otro apartado de su informe, la falta de transcendencia real de una cláusula de vencimiento pactada en la escritura no es causa de la suspensión, sino efecto de la misma. Por tanto, en los concretos términos en que se ha formulado el defecto, no puede ser confirmado. No sucede lo mismo en el caso del supuesto previsto en la letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del “Grupo Copcisa”, que evidentemente no debe adquirir eficacia frente a terceros por tratarse de una circunstancia completamente ajena a la hipoteca y al Registro, además de tratarse de una previsión que puede considerarse contraria a los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 38 de la Constitución, debiendo confirmarse, pues, en este extremo la calificación.

     15. La letra j) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece que como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que cualquiera de los Contratos de Garantía no fuese, o dejase de ser, una garantía real valida con rango preferente, sobre los bienes o derechos sobre los que recaiga, respecto de cualesquiera otros acreedores (excepto los preferentes por ministerio de la Ley), o surgieran cualesquiera circunstancias que impidan, puedan impedir, perjudiquen o dificulten la efectividad de cualquier garantía constituida bajo los mismos o el rango preferente de la misma. Y se deniega su inscripción en la nota de calificación recurrida en base al artículo 1.129 del Código Civil, en cuanto que no da oportunidad de completar la garantía y por cuanto no es admisible que la pérdida de rango o preferencia de otras garantías reales ajenas a la hipoteca provoque el vencimiento anticipado. Aun cuando este apartado de la nota de calificación recurrida es mencionado en el escrito de interposición, sin embargo lo cierto es que en el desarrollo del recurso se omite toda argumentación o referencia específica al mismo, pues lo que hace es remitirse a apartados anteriores en que los temas discutidos eran otros, por lo que debería entenderse no recurrido [vid. artículo 326, párrafo tercero, letra c), de la Ley Hipotecaria], y en todo caso aun admitiendo que el aludido defecto en la forma de interponer el recurso no obstase a su admisión, la calificación debe ser confirmada por sus propios fundamentos.

     En cuanto a la letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: “Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este contrato”. En este caso, la nota de calificación, recurrida in totum, no suspende la inscripción de la cláusula en su totalidad, sino únicamente la locución “a juicio de los acreditantes”, por contraria al artículo 1.256 del Código Civil, es decir, por dejar el cumplimiento de la obligación y la determinación del momento del vencimiento de la hipoteca al arbitrio de una de las partes contratantes, el titular de la hipoteca. Calificación que por su propio fundamento, claro y nítido, debe ser confirmada sin necesidad de añadir nada a lo que se manifiesta como obvio. Alega el recurrente que este Centro Directivo admitió la inscripción de un supuesto de vencimiento anticipado muy similar al ahora examinado en la Resolución de 8 de enero de 2011. La cláusula entonces debatida decía así: “21.1.7 Auditoría. Si en los informes de auditoría correspondientes a los Estados Financieros Anuales Individuales de los Obligados o los Estados Financieros Anuales Consolidados Auditados la opinión de los Auditores, emitida conforme a los principios contables generalmente aceptados en España, es calificada como opinión desfavorable u opinión denegada”. La relevancia de los informes de auditoría en las hipotecas destinadas a garantizar operaciones de refinanciación le inviste de justa causa en cuanto a su previsión como cláusula de vencimiento anticipado, sin que el incumplimiento de la obligación de proporcionar acceso a la contabilidad al acreedor y de realizar una auditoría en los términos señalados pueda entenderse como meramente accesorio en una hipoteca de estas características de finalidad paraconcursal, elementos a través de los cuales se puede determinar el cumplimiento del plan de viabilidad a que responde la novación y sindicación de los créditos refinanciados que constituyen la obligación principal garantizada por la hipoteca, tal y como ha afirmado la Resolución de 8 de junio de 2011, al estar relacionadas directamente con dicho acuerdo de refinanciación concedido y con la causa unitaria que lo motiva. Pero obsérvese que en la cláusula a que se refiere la citada Resolución no se incluye la frase ahora vetada por el registrador (referida a que las salvedades señaladas por el auditor sean relevantes a juicio de las Acreditantes), por lo que evidentemente tal precedente no abona la tesis impugnativa del recurrente en este punto.

     16. El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: “si no se hubiesen inscrito contratos de garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s”. El Registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca que no puede provocar su vencimiento anticipado. Y también en este punto debe confirmarse la calificación recurrida. El recurrente no invoca más argumento en contra que una genérica referencia a las limitaciones que afirma en las facultades de calificación de los registradores de este tipo de cláusulas y al carácter dispositivo del artículo 1.129 del Código Civil. A ambos temas nos hemos referido ya por extenso en los precedentes fundamentos de esta Resolución, que cabe dar por reproducidos nuevamente en este punto. Ciertamente no cabe apreciar que la inscripción fuera de determinado plazo de unos derechos de prenda sin desplazamiento o su ausencia de inscripción pueda afectar o menoscabar la eficacia de la garantía en que consiste la hipoteca. Y en todo caso, como señala el registrador en su informe, si se entendiese que la menoscaba, habría siempre que otorgar al deudor la posibilidad de completar la garantía, conforme a lo que dispuesto en el artículo 1.129 del Código Civil.

     Además, la citada causa de vencimiento anticipado no está muy alejada de la que la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 declaró desproporcionada en su fundamento vigesimoprimero, en el que se planteó una causa de vencimiento anticipado “cuando se deniegue la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad por cualquier causa”. En este caso, el registrador deniega el inciso de la cláusula referente a la inscripción de la prenda sin desplazamiento, siendo aplicable la doctrina de dicha Sentencia en el sentido de que “la cláusula no distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la hipoteca” (en este caso la prenda sin desplazamiento), llegando a la conclusión de que no se puede hacer recaer exclusivamente en la parte prestataria esa falta de inscripción en el plazo que indica.

     17. Se recurre igualmente la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que “el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado”, recurso que igualmente debe ser desestimado por los motivos que se examinaron en el fundamento jurídico 10 de esta Resolución, pues el embargo de bienes o derechos pertenecientes al patrimonio del deudor, incluida las propias fincas hipotecadas, no constituye ningún menoscabo de la garantía en que la hipoteca consiste, por lo que no concurre justa causa que justifique la posibilidad de su vencimiento anticipado.

     18. Finalmente, respecto de la letra e) de la estipulación 8.10 de la escritura de hipoteca establece como causa de vencimiento anticipado que “no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello”. El registrador suspende su inscripción por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 1129 del Código Civil. El recurrente, por el contrario, afirma que se trata de una cláusula ya aceptada por la doctrina de este Centro Directivo.

     Es cierto que esta Dirección General ya en su Resolución de 22 de junio de 1996 vino a aceptar una cláusula similar a la ahora debatida. Así afirmó entonces que “en cuanto al vencimiento anticipado por impago de las primera de seguro… ha de estimarse, por el contrario, la impugnación formulada, pues como ya declarara este Centro en sus Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, resultan admisibles las cláusulas de vencimiento automático de la obligación garantizada por impago de gastos que tengan preferencia legal de cobro sobre el mismo acreedor hipotecario, o si se trata del impago de obligaciones que siguen a la cosa y que, como la del seguro, determinan un detrimento potencial del bien”. Opone a ello el registrador en su informe que para que sea admisible la cláusula debería subordinarse a la condición expresa de que se diese al deudor, antes de declarar anticipadamente vencida la hipoteca, la oportunidad de completar la garantía, como límite infranqueable del artículo 1.129 del Código Civil. Pero nuevamente ha de advertirse que este específico motivo de suspensión no figura en la nota de calificación, y según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (por todas la Resolución de 18 de febrero de 2014), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998; 22 de marzo de 2001; 14 de abril de 2010; 26 de enero de 2011, y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012), que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. Haciendo aplicación de esta doctrina al presente supuesto, no puede confirmarse en este último extremo la calificación recurrida.

     Queda con ello agotado el estudio del recurso en relación la impugnación de la suspensión de la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado.

     19. Procede ahora entrar en el análisis de la impugnación de la suspensión relativa a las estipulaciones relativas a la facultad de los acreditantes de redistribuir sus respectivas cuotas en la hipoteca en los casos de renuncia de su derecho por parte de alguno de ellos o de pago o condonación de alguna/s de las obligaciones garantizadas, y en el supuesto de ejecución parcial de la hipoteca (cláusulas 4 y 8.11). Las citadas cláusulas estipulan lo siguiente: “4. Responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria máxima total de todas las fincas respecto de todas las obligaciones garantizadas queda cifrada en doce millones ciento setenta y dos mil quinientos veintiún euros y cincuenta y dos céntimos (12.172.521,52), que se distribuye entre las fincas de acuerdo con las tablas que se adjuntan como Anexo 4 a la presente escritura. En dicho anexo 4 se distribuye la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses ordinarios, intereses de demora, gastos y costas. En el caso de la responsabilidad hipotecaria por intereses, tanto ordinarios como de demora, ésta no podrá exceder de los devengados durante los últimos cinco años que se hallen pendientes de pago. De conformidad con la configuración legal de la hipoteca recogida en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la hipoteca asegura el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con el límite máximo de la responsabilidad máxima hipotecaria que se recoge en este escritura. La hipoteca tiene carácter indivisible y se mantendrá, en consecuencia, íntegramente sobre las fincas hipotecadas no obstante el pago, condonación o extinción por cualquier otra causa (ya sea total o parcial) de las obligaciones garantizadas o la renuncia, por cualquiera de las acreditantes, de sus derechos sobre la hipoteca, hasta que las obligaciones garantizadas hayan quedado completamente extinguidas. En caso de renuncia por parte de cualquiera de las acreditantes de sus derechos sobre la hipoteca respecto de cualquiera de las obligaciones garantizadas (ya sea total o parcial) o en caso de pago, condonación o extinción por cualquier otra causa (ya sea total o parcial) de cualquiera de las obligaciones garantizadas, se mantendrá la hipoteca respecto de la(s) restante(s) obligación(es) garantizada(s) por la totalidad de la responsabilidad máxima hipotecaria. En los supuestos descritos en el apartado anterior, las acreditantes podrán redistribuir su participación en la hipoteca en atención a su titularidad en las obligaciones garantizadas, pudiendo solicitar la constancia registral de dicha redistribución de titularidad entre las acreditantes mediante certificación expedida por las acreditantes con legitimación notarial de las firmas o comparecencia ante los Registradores correspondientes”.

     Por su parte, la estipulación 8, relativa a la “ejecución”, contiene el siguiente apartado “8.11. La acreditada, los hipotecantes y las acreditantes acuerdan expresamente la posibilidad de instarse la ejecución parcial de la presente hipoteca con subsistencia de la hipoteca tras la ejecución, en caso de que así lo decidan libremente las acreditantes, conjuntamente, de forma colectiva. En tal caso, las entidades financieras (conjuntamente, de forma colectiva), podrán libremente distribuir la responsabilidad hipotecaria globalmente señalada en la cláusula 4 de la presente escritura con sus propios criterios, siempre y cuando se realice respetando el límite de la responsabilidad hipotecaria máxima señalado en tal cláusula. Las acreditantes podrán obtener el cobro total de sus créditos instando la ejecución de una sola, de varias o de todas las fincas gravadas, ya exceda o no la obligación u obligaciones garantizadas por la(s) que se ejecuta de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca y ya el precio del remate exceda o no del nominal de la obligación y obligaciones garantizadas por la(s) que se ejecuta, puesto que la hipoteca no genera una afección individualizada de cada una de las fincas hipotecadas respecto de todas y cada una de las obligaciones garantizadas, en la proporción pertinente, sino sólo una vinculación global de aquéllas, a favor de todas las obligaciones garantizadas en su conjunto, de modo que las acreditantes podrán hacer valer íntegramente su derecho sobre cualquiera de las fincas hasta donde alcance su específica responsabilidad hipotecaria”.

     El Registrador suspende la inscripción de la parte de dichas estipulaciones relativa al pacto de libre redistribución de la participación en la hipoteca/responsabilidad hipotecaria mediante simple certificación bancaria en los casos de renuncia de cualquiera de los acreditantes de sus derechos sobre la hipoteca, o de pago, condonación o extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas, o de ejecución parcial de la hipoteca, por considerar que “no es posible hacer constar en el Registro la redistribución de las participaciones en la titularidad de la hipoteca mediante documento privado aunque sea con firmas legitimadas”, siendo necesario para ello, a su juicio, “el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, en virtud del principio hipotecario de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento”.

     Por su parte, el recurrente llama la atención sobre el hecho de que el Registrador rechaza la inscripción de las cláusulas 4 y 8.11 de la hipoteca porque no es posible hacer constar en el Registro “la redistribución de las participaciones en la titularidad de la hipoteca” mediante documento privado aunque sea con firmas legitimadas, obviando que es la cláusula 4 de la hipoteca la única que expresamente recoge esta posibilidad (4 “[…]En los supuestos descritos en el apartado anterior, las acreditantes podrán redistribuir su participación en la Hipoteca en atención a su titularidad en las obligaciones garantizadas, pudiendo solicitar la constancia registral de dicha redistribución de titularidad entre las Acreditantes mediante certificación expedida por las Acreditantes con legitimación notarial de las firmas o comparecencia ante los registradores correspondientes”). Por otra parte, entiende el recurrente que con dicha calificación el registrador está desconociendo los peculiares contornos de la hipoteca flotante del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria que las partes, en el presente caso, han libremente elegido como fórmula para el aseguramiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Crédito Sindicado. Por ello, se rechaza el criterio del registrador por los motivos que desarrolla profusamente en el escrito de interposición.

     20. Planteados en estos términos el debate, lo primero que procede es delimitar en relación con las transcritas estipulaciones, y a la vista del acuerdo de calificación desfavorable, el preciso objeto del recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Pues bien, hay que comenzar admitiendo que el recurrente tiene razón en que la única cláusula que prevé la facultad de “redistribución de las participaciones en la titularidad de la hipoteca” es la cláusula cuarta, y no la octava, en la que lo previsto para el caso de ejecución parcial de la hipoteca por acuerdo conjunto de los acreditantes es la facultad de “distribuir la responsabilidad hipotecaria globalmente señalada en la cláusula 4 de la presente escritura”, distribución que podrán realizar “con sus propios criterios, siempre y cuando se realice respetando el límite de la responsabilidad hipotecaria máxima señalado en tal cláusula”. Tiene importancia esta precisión por cuanto que, si bien la nota de calificación, en el apartado cuarto de los “Hechos”, se refiere conjuntamente a las cláusulas 4 y 8.11, y contiene una referencia no sólo al pacto de libre redistribución de la participación en la hipoteca, sino también al de distribución de la responsabilidad hipotecaria, lo cierto es que en los fundamentos de dicha calificación (apartado cuarto) tan sólo se opone la objeción de falta de título adecuado para su reflejo registral en relación con el pacto de libre distribución de la participación en la hipoteca y, por tanto, a este pacto y no a otro debe ceñirse ahora esta resolución, en la medida en que, en ausencia de toda fundamentación de la suspensión en relación con el pacto de distribución de responsabilidad hipotecaria en caso de ejecución parcial, basta esta sola observación para hacer decaer la calificación en este extremo por falta de motivación, conforme a la doctrina de este Centro Directivo de la que ya se ha hecho mérito circunstanciado en esta Resolución.

     Delimitado de esta forma el objeto de la cuestión, la misma se reduce a precisar si la constancia registral del resultado de la redistribución de la participación en la hipoteca de los distintos acreedores en las hipótesis contempladas de renuncia de cualquiera de los acreditantes de sus derechos sobre la hipoteca, o de pago, condonación o extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas requiere el otorgamiento de la correspondiente escritura púbica, en virtud del principio hipotecario de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, artículo 3 de la Ley Hipotecaria, o bien si ello puede hacerse mediante certificación bancaria “expedida por las acreditantes con legitimación notarial de las firmas o comparecencia ante los Registradores correspondientes”. A fin de dar respuesta a esta cuestión se ha de precisar la naturaleza jurídica de la operación en que se traduce el ejercicio efectivo de la facultad reconocida a los acreditantes de “redistribuir su participación en la hipoteca en atención a su titularidad en las obligaciones garantizadas”. Obsérvese que el registrador no cuestiona la facultad misma de la redistribución, sino tan sólo el instrumento formal o documental para su constancia en el Registro.

     Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 4 de septiembre de 2014), uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación registral. Así, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales de los actos o contratos de transcendencia jurídico real inmobiliaria previstos en el artículo 2 de la Ley, y esta norma se reitera en toda la Ley Hipotecaria, así como en su Reglamento, salvo contadas excepciones.

     Se trata por tanto de determinar si en el presente caso estamos o no en presencia de una de esas excepciones, para lo cual, como se ha dicho, es necesario analizar la naturaleza jurídica de la operación de redistribución a que se refiere la estipulación debatida, a la vista de la muy extensa argumentación del recurrente, sabiendo que si la conclusión fuese que estamos en presencia de una negocio jurídico de eficacia jurídico-real, es decir, ante un nuevo convenio por el concurso del consentimiento libre de los acreditantes, con su propio objeto y causa, determinante de un efecto de mutación jurídico-real, en ausencia de una excepción a la regla general de documentación auténtica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el defecto señalado en la calificación habría de decaer. Sucede, sin embargo, que la naturaleza jurídica de dicha redistribución no es negocial, ni requiere como tal la prestación de un nuevo consentimiento contractual, pues ni hay novación contractual, ni afectación a la titularidad y contenido de las facultades jurídico-reales de los acreedores hipotecarios que sea fruto de una nueva relación contractual, sino la constatación del resultado o efecto directo de la propia naturaleza jurídica de la hipoteca flotante en los términos en que inicialmente fue constituida.

     21. Por tanto, lo que hay en esa redistribución es una pura manifestación de la concreción numérica o porcentual (participación) en la titularidad de la hipoteca fruto del desenvolvimiento propio de la singular titularidad colectiva en que consiste la hipoteca flotante de máximo, en los términos en que ha sido pactada, como consecuencia del carácter intrínsecamente variable de la cuota que sobre dicha hipoteca corresponde a todos los acreedores como consecuencia de su flotabilidad. En este sentido la cuota que corresponde a cada acreedor sobre la hipoteca, como criterio objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las distintas obligaciones garantizadas, y con ello, en principio y a falta de pacto en contrario, de determinación de la participación de los distintos acreedores en la garantía hipotecaria (proporcional al importe de sus respectivos créditos), no es una cuota fija e invariable (al modo de las previstas en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, que requiere la expresión de datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente), sino que se trata de una cuota esencialmente variable, en función del criterio de la flotabilidad de la hipoteca en los términos previstos en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, a que a continuación nos referimos, y consecuencia de la vocación y naturaleza expansiva de la afección real derivada de la hipoteca en relación con las distintas obligaciones garantizadas, que se mantiene hasta el momento en que la suma del importe de las obligaciones vivas remanentes disminuya hasta quedar cubierta en su integridad por la suma de las responsabilidades hipotecarias asignadas a todas y cada una de las fincas hipotecadas, en función del pago, condonación o extinción por cualquier otra causa de las obligaciones de vencimiento anterior.

     Es esta una nota característica o elemento natural (no esencial al admitir pacto en contrario) de las hipotecas flotantes constituidas al amparo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria cuando son varias las obligaciones garantizadas y varios los acreedores y cuando, además, dichos créditos son objeto de pactos de sindicación que determinan una titularidad de tipo colectivo, y en las que la suma del valor de las fincas hipotecadas, y por tanto de las responsabilidades hipotecarias, son inferiores a la suma de las obligaciones garantizadas. En tales casos la “flotabilidad” o “indiferenciabilidad” de la hipoteca supone que, como excepción a la regla general de proscripción de las hipotecas solidarias que, en vía de principios, impide en nuestro Derecho que una obligación sea garantizada con distintas coberturas hipotecarias en su integridad (artículo 119 de la Ley Hipotecaria), en la hipoteca flotante no es preciso distribuir la responsabilidad hipotecaria entre los distintos créditos garantizados. Si ello fuera preciso, como señala el recurrente, la hipoteca flotante no reportaría novedad alguna respecto de la constitución de sendas hipotecas simultáneas del mismo rango y la consecuencia en caso de amortización de cualquiera de las deudas garantizadas, sería la misma que en este último caso, es decir, la amortización o extinción de cualquiera de ellos podría provocar la cancelación parcial de la hipoteca en la parte de la responsabilidad máxima hipotecaria inicialmente asignada al crédito amortizado o extinguido (artículo1.857.1.º del Código Civil), sin que “acrezca” la afección real respecto de los demás créditos asegurados o se beneficien de la responsabilidad hipotecaria extinguida.

     La característica de la indiferenciabilidad propia de la flotante permite, por el contrario, que ni siquiera en el caso de que la hipoteca garantice sólo obligaciones existentes (y no futuras), pueda entenderse reducida la garantía en caso de extinción de cualquiera de ellas, al menos mientras persista la situación de inferioridad de la cifra de responsabilidad hipotecaria respecto de la suma de las obligaciones garantizadas (como sucede en el caso del presente expediente en donde se hipotecan fincas por una responsabilidad hipotecaria de 12.172.521,82 millones de euros en garantía de las obligaciones derivadas de un contrato de crédito sindicado de más de 83.798.132 millones de euros).

     Por tanto, en caso de extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas en las circunstancias indicadas, la hipoteca flotante subsiste íntegra en garantía del resto de obligaciones garantizadas, no sólo como consecuencia de la indivisibilidad de la hipoteca prevista en el artículo 122 de la Ley Hipotecaria, sino también, como afirma el recurrente, porque el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria permite que una única hipoteca garantice una o más obligaciones distintas, sin que la extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas, total o parcial, por cualquiera de las causas previstas legalmente, y entre ellas el pago, renuncia o condonación (cfr. artículo 1.156 del Código Civil), produzca la extinción de la hipoteca, ni su cancelación parcial. Lo mismo se puede decir en caso de reducción de cualquiera de las obligaciones garantizadas por la flotante (vid. estipulación cuarta).

     22. Esta circunstancia tiene consecuencias correlativas sobre el alcance y extensión de la respectiva titularidad de los distintos acreedores hipotecarios en esta modalidad de hipoteca, dotando a dicha titularidad de un carácter elástico, con tendencia a su extensión recíproca a medida que se produce la extinción de los créditos garantizados del resto de los coacreedores que la comprimen (o su contracción en el caso inverso de la extinción de los créditos propios), en los términos concretos reflejados en los pactos de sindicación de los créditos y de constitución de la hipoteca. En concreto, en el caso de este expediente, si bien se establece en la cláusula de constitución de la hipoteca que ésta se “constituye en beneficio de todas las acreditantes mencionadas en las comparecencias de la presente escritura pública, en la proporción que resulta de la participación de cada una de las Acreditantes según el anexo 3 y la misma proporción debe entenderse para cada una de las fincas”, sin embargo a continuación se modaliza dicha titularidad al añadir que “no obstante la referencia en el párrafo anterior, la participación de cada una de las Acreditantes en la presente hipoteca se rige por los pactos especiales establecidos en la presente escritura, en particular, pero sin limitación en relación con la ejecución de cualquier derecho y acción que resulte de la hipoteca”, estableciéndose en el pacto sobre ejecución que “la ejecución de la hipoteca y, en general, el ejercicio de cualesquiera acciones y/o derechos que se deriven de la hipoteca corresponden conjuntamente a todas las acreditantes (por lo que ninguna acreditante podrá, por sí misma, ejecutar la hipoteca y, en general, ejercitar cualquier acción y/o derecho que derive de la hipoteca”.

     Como se afirmó en el fundamento jurídico 8 de esta Resolución, la novación de las obligaciones que se integran en el acuerdo de refinanciación, sin perder su individualidad, pues expresamente se excluye su extinción, comporta una novación modificativa conjunta que les atribuye un nexo causal común, en atención de su común finalidad de reestructuración financiera, lo que unido al acuerdo paralelo de sindicación, dota al conjunto de los créditos así vinculados de una fuerte singularidad en cuanto a la configuración y naturaleza de su titularidad activa, con un relevante componente colectivo. Como ya se ha dicho, en estas situaciones cuando se acuerda la sindicación de los distintos créditos se produce una organización jurídica de las titularidades del conjunto de los acreedores que, aun conservando su individualidad, les dota de una dimensión colectiva. Así, si bien generalmente se considera que cada una de las entidades acreedoras es titular de créditos distintos o separados, sin embargo en virtud de la sindicación pierden las facultades de ejercicio singular de los mismos, es decir, pierden su independencia funcional. En tales situaciones no hay solidaridad activa entre los acreedores (cfr. artículos 1.137 in fine y 1.141 del Código Civil), pero se canaliza el poder de actuación en uno sólo de los acreedores en calidad de “Agente” de la operación. Tampoco son parciarios los créditos en este caso, lo que implicaría que los mismos no sólo conservarían su individualidad sino también su independencia funcional permitiendo que los acreedores actuasen individualmente, de forma autónoma, con perjuicio del resto de acreedores, situación que se quiere evitar en tales casos a fin de coordinar las actuaciones frente al deudor (cfr. artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil). Pero generalmente tampoco se llega en el caso de los créditos sindicados a configurar una estricta mancomunidad o titularidad colectiva y en mano común, que requeriría que las facultades de ejercicio del crédito fuesen acordadas por la unanimidad de todos los partícipes, sistema excesivamente rígido que puede convenir en algunos casos o actuaciones, pero no en otros.

     23. Todo lo cual, como se ha apuntado, tiene, a su vez, reflejo en la naturaleza de la titularidad activa que corresponde a los acreedores sobre la hipoteca. La singularidad de la naturaleza de esta titularidad, y en particular de la necesidad y significación de la “cuota” que sobre la hipoteca corresponde los acreedores, fue analizada por la Resolución de este Centro Directivo de 8 de junio de 2011. Se señaló entonces la complejidad del problema planteado, pues, por una parte, las categorías de parciaridad, mancomunidad y solidaridad en que comúnmente se clasifican las obligaciones en los supuestos de pluralidad de acreedores o deudores, no excluyen la posibilidad de que los contratantes organicen esa pluralidad de modo diferente, especialmente cuando la pluralidad afecte a obligaciones y acreedores. Admitida esa autorregulación en el plano obligacional, tampoco existe ningún obstáculo para que la misma se extienda, en la medida exigida por su carácter accesorio, al derecho real de hipoteca. Al principio de libertad de pacto del artículo 392 del Código Civil se une la doctrina del numerus apertus. Conforme a esta doctrina ningún obstáculo puede existir acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales con arreglo a los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; pero tampoco puede existir ningún obstáculo para que la autonomía de la voluntad pueda adaptar los derechos ya tipificados a las exigencias de la realidad económica y social siempre y cuando se respeten las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Y eso es lo que ocurre en el presente caso en el que dada la especial situación en que se encuentra el deudor y la insuficiencia de su patrimonio para garantizar todas sus obligaciones, ha llegado a un pacto junto a sus acreedores, vinculante para todos ellos, que articula el desenvolvimiento de sus obligaciones principales y accesorias, determinando el modo y orden en que han de ser satisfechas las mismas y excluye el ejercicio aislado de las garantías pactadas.

     Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 21 de diciembre de 2007), en nuestro Ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, y 4 de marzo de 1993).

     Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico. Ahora bien, precisamente el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), es el que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve. Y por ello, como han declarado las Resoluciones de 15 de febrero de 2000, y 10 de febrero de 2003, al ser la hipoteca accesoria del crédito que garantiza, “su titularidad será la misma que la del crédito. Y si en el ámbito de éstos la pluralidad de elementos personales puede traducirse en varias posibilidades, una de las cuales es la solidaridad, el mismo carácter tendrá la titularidad de la hipoteca que lo garantice y como tal habrá de inscribirse haciéndose constar esa solidaridad, en lugar de la determinación de las cuotas”. Estas Resoluciones no limitan la exclusión de la necesidad de las cuotas, al sólo caso de las hipotecas en garantía de obligaciones solidarias, sino que con carácter general sienta la doctrina de que la titularidad de la hipoteca queda condicionada y mimetiza la titularidad activa de las obligaciones en cuya seguridad se constituye, obligaciones que en el caso de tales Resoluciones eran solidarias. Por tanto, de tal doctrina se desprende que la fijación de las cuotas en la titularidad hipotecaria no será exigible cuando resulten incompatibles con la modalidad concreta en que se haya organizado en cada caso la situación de pluralidad de acreedores en la titularidad activa de los créditos.

     La regla general de fijación de cuotas puede verse excluida no sólo por razón de la naturaleza de la obligación garantizada, sino también por el carácter del derecho hipotecado. Como dijo la Resolución de 17 de marzo de 1996, en un caso de fideicomiso condicional, no se produce perjuicio alguno al tráfico jurídico ni infracción al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, que al establecer la regla general de fijación de cuotas “sólo puede imponer una determinación con datos matemáticos en los supuestos en que lo admite la naturaleza misma del derecho que se hipoteca”. Solución que, estando más justificada por razón de su accesoriedad en el caso del derecho real de hipoteca, no es exclusiva del mismo, como lo demuestra el caso de la Resolución de 25 de mayo de 2000 relativo a un derecho de usufructo vitalicio a favor de tres personas con carácter simultáneo y sucesivo, que por su propia naturaleza resulta incompatible con una designación de cuotas que no se corresponden con la configuración variable de la titularidad constituida.

     A la admisión de la hipoteca constituida de forma unitaria sin división de cuotas en garantía de créditos sindicados en los términos señalados no puede oponerse ni la supuesta indeterminación que pueda producir en los casos de tráfico jurídico sobre el derecho de cada acreedor, como en los supuestos de cesión o embargo de su derecho, ni tampoco en caso de ejecución meramente parcial de la hipoteca en relación con alguno de tales créditos garantizados. En cuanto al primer aspecto, porque lo cedido o embargado será en cada caso la concreta posición contractual del acreedor cedente o embargado, con el conjunto de sus derechos y obligaciones (estas últimas fundamentalmente en relación con el resto de coacreedores, sin perjuicio de las que ostente respecto del deudor por razón de contratos de los que surjan obligaciones bilaterales), posición contractual concreta que quedará reflejada en el Registro también a través de los pactos de sindicación. Pero tampoco hay indeterminación en los casos de ejecución meramente parcial, ejecución posible en tanto no se opongan a ello los acuerdos de sindicación (incluyendo el consentimiento de los coacreedores), ya que en caso de ejecución de la hipoteca respecto de alguna de las obligaciones lo importante es que quede claramente determinada la cuantía por la que queda vigente la hipoteca en relación con el resto de obligaciones, con arreglo a la regla general en materia de pluralidad de créditos garantizados (regla deducida de las normas establecidas en los artículos 154, 155 y 157 de la Ley Hipotecaria), que no es otra que la de la subsistencia de la hipoteca en relación con las obligaciones que no han ido a la ejecución, subsistencia que se extiende al mantenimiento del rango que le correspondía antes de la ejecución parcial de la misma (cfr. artículo 227 del Reglamento Hipotecario). Y si bien es cierto que tales ejecuciones parciales pueden resultar problemáticas, desde el punto de vista del principio de determinación y sus exigencias de certeza en el tráfico jurídico (empezando por la necesidad de conocer cuál es la responsabilidad hipotecaria en que se subroga el rematante), en los casos en que la suma de las obligaciones garantizadas excede de la total responsabilidad hipotecaria de las fincas gravadas -como el que es objeto de este recurso-, no es menos cierto que en este caso tal dificultad aparece salvada por el pacto expreso según el cual se acuerda que la cantidad que habrá de sustraerse a la cifra de responsabilidad hipotecaria en caso de ejecución parcial es la cantidad de la deuda por la que se insta la ejecución.

     El criterio expuesto viene avalado también por la similitud que puede apreciarse con los supuestos analizados por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 30 de enero de 2003 y de 10 de septiembre de 2009, relativas a supuestos de cesiones en pago o adjudicaciones judiciales acordadas en procedimientos de quiebra (anteriores a la actual Ley Concursal de 2003) en que la inscripción se admitió que pudiese practicarse a favor de la pluralidad de acreedores integrados en el sindicato de acreedores de la quiebra, sin distribución de cuotas a pesar de la falta de personalidad jurídica de dicho sindicato. Así, de la Resolución de 10 de septiembre de 2009 resulta que las reglas generales sobre determinación del titular registral no impiden la inscripción a favor de una pluralidad de titulares sin distribución de cuotas cuando su titularidad ostente el carácter de “en mano común”, siempre que dicha titularidad colectiva esté articulada a través de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de los titulares, y que la comunidad formada por los cotitulares esté plenamente articulada para su funcionamiento (de forma análoga con lo que sucede en el caso ahora analizado a través de la figura del banco agente, como órgano de legitimación colectivo, y del pacto de sindicación, como norma de organización funcional).

     Y si ello es posible incluso cuando tales titulares estén identificados sólo de forma mediata por referencia al expediente de quiebra (como se admitió en aquellas Resoluciones), también lo ha de ser en caso de que tales titulares (aquí los acreedores hipotecarios) estén plena y perfectamente identificados en el propio título de constitución. Otro supuesto análogo en el ámbito estricto de las hipotecas es el relativo a las que se constituyen en aseguramiento de emisiones de obligaciones a favor de una pluralidad de titulares, sin especificación de cuotas en la titularidad de la hipoteca, cuando su ejecución se prevea con carácter colectivo a través del sindicato de obligacionistas (cfr. artículos 154, 155 y 156 de la Ley Hipotecaria y 419 y 429 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio).

     24. Todo lo cual, junto con el tenor del pacto de constitución de la hipoteca en el que si bien se indica que la garantía se constituye en beneficio de todas las entidades acreditantes en la proporción que resulta de la participación que a cada una corresponde según el anexo 3, se añade que dicha participación se ha de entender sin perjuicio de los pactos especiales establecidos en la escritura (ejecución, cancelación colectiva, etc.), confirman el carácter no negocial de la redistribución de la participación de los acreedores en la garantía hipotecaria a medida que se vaya produciendo la amortización del pasivo garantizado. O dicho en otros términos, la redistribución es resultado o efecto directo de la hipoteca en los términos en que fue inicialmente constituida, y no de ningún pacto o actuación unilateral posterior. Y para su mera constatación la simple certificación bancaria, con firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador, puede ser título suficiente siempre y cuando se limite a reflejar el resultado aritmético de la proporción que corresponda sobre la hipoteca a cada acreedor “en atención a su titularidad en las obligaciones garantizadas” en cada momento remanentes (cfr. estipulación cuarta), en los casos de extinción parcial o total de alguna o algunas obligaciones garantizadas, es decir, como mera exteriorización de un dato que resulta reflejo de un efecto automático de la hipoteca en los mismos términos en que fue inicialmente constituida, sin poder incluir en dicha certificación ningún acto de voluntad del acreedor causante, en su caso, de la extinción (condonación, renuncia), ni la voluntad o consentimiento para la cancelación parcial de la hipoteca.

     Se trata por tanto de una mera certificación con objeto de reflejar o constatar un hecho (el cálculo aritmético señalado), que encuentra amparo en la facultad certificante de saldos deudores que a las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, reconoce en materia de hipotecas de máximo el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y la posibilidad de atribuir mediante pacto a dichas entidades la facultad de fijar la cantidad exigible en caso de ejecución en función de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura, así como la posibilidad de hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o el nacimiento de las obligaciones futuras garantizadas por hipotecas de seguridad, mediante solicitud firmada por ambas partes y ratificadas ante el registrador o con firmas legitimadas, lo que denota un especial criterio de flexibilidad para lograr la integración registral del título ejecutivo en las citadas hipotecas de máximo, criterio de flexibilidad que se ha acentuado el régimen introducido por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Tampoco se puede olvidar la facultad certificante de saldos deudores que asimismo se reconoce a los acreedores de créditos anteriores y preferentes al del ejecutado respecto de su subsistencia y cuantía que prevé el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“Información de cargas extinguidas o aminoradas”), como tampoco cabe obviar el régimen previsto en materia de distribución de responsabilidad hipotecaria por el artículo 216 del Reglamento Hipotecario. Por tanto, el defecto, en los términos en que se ha formulado, debe ser revocado.

     En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota parcialmente y revocarla también en parte en cuanto a la calificación de las diversas cláusulas y pactos analizados, en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriores.

     Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

     Madrid, 24 de octubre de 2014.-El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.

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