* Obra nueva

* Concepto

La declaración de obra nueva es el acto por el que el titular del suelo hace constar en el folio de la finca la existencia de una edificación, terminada o en construcción. La Dirección General la define como un acto de administración: «La declaración de obra nueva, se puede configurar como un acto de administración, de incorporación al Registro de la descripción de una construcción bien en realización bien terminada, otorgada por los titulares del suelo consolidando las consecuencias del principio de accesión» (Resolución de 24 de octubre de 2016, BOE-A-2016-10822). Su objeto es descriptivo, de ahí la importancia que la doctrina reciente concede a la ubicación exacta de la construcción: «la declaración de obra nueva es un acto jurídico dirigido a la constatación de un hecho descriptivo, siendo esencial una delimitación geográfica indubitada» (Resolución de 26 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12838).

* Requisitos generales y vías de acceso al Registro

La calificación de una obra nueva gira en torno a tres extremos: la realidad de la construcción, su legalidad urbanística y la identidad de la finca. Según la doctrina, lo que las normas complementarias exigen es «que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos» (Resolución de 3 de septiembre de 2020, BOE-A-2020-11640).

En cuanto a la legalidad urbanística, la Dirección General recuerda que existen «dos vías para su lograr su registro, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto» (Resolución de 2 de enero de 2019, BOE-A-2019-1520). Los requisitos de la vía ordinaria (título administrativo habilitante y certificación técnica) se tratan en la voz “Licencias urbanísticas y de ocupación”, y los de la vía excepcional, en “Obra nueva por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU)”.

No puede eludirse este régimen por la vía de la simple rectificación descriptiva. Cuando en la finca registral consta solo un solar y se pretende hacer constar una casa, «la alteración de la descripción existente de una finca, en la que se dice que ahora existe una casa, requiere cumplir los requisitos exigidos para la inscripción de una declaración de obra nueva, excediendo ello del ámbito del artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria» (Resolución de 18 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17552).

El registrador controla la congruencia entre la licencia y lo que se declara, pero no la vigencia temporal de aquella. Por un lado, «el registrador sí resulta competente para calificar la eventual incongruencia derivada de la categoría por la que se autoriza la construcción y el contenido de la escritura por la que se constituye el complejo inmobiliario». Por otro, «no corresponde al registrador en su función calificadora, apreciar los institutos de la caducidad o la prescripción, en este caso de una licencia urbanística» (Resolución de 5 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17133).

* Título formal y legitimación para declarar

Rige el principio de titulación pública: el defecto de una instancia privada que pretende la constancia de la terminación de una obra «se fundamenta en el principio de titulación pública que se recoge en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, según el cual solo pueden practicarse asientos registrales en virtud de documento público, salvo las excepciones expresamente establecidas», si bien se exceptúa la posición de las Administraciones Públicas, «que podrían acudir a la certificación administrativa del artículo 206 de la Ley Hipotecaria» (Resolución de 16 de febrero de 2022, BOE-A-2022-3442).

El documento público ha de ser, además, idóneo por su contenido. El convenio regulador aprobado judicialmente no sirve para declarar obras nuevas, porque «sólo cabe considerarlo como documento idóneo cuando instrumentalice la adjudicación de bienes incluidos en la comunidad conyugal, la liquidación de las relaciones económicas entro los esposos, o las relativas a la vivienda habitual de la familia» (Resolución de 24 de octubre de 2016, BOE-A-2016-10822).

En cuanto a la legitimación, la declaración corresponde al titular registral del suelo, con respeto al tracto sucesivo. Si la finca pertenece en comunidad romana a varios titulares, la doctrina más reciente parte de que «la declaración de obra nueva es un acto de administración» y concluye que, «Estando la finca inscrita por cuotas, en comunidad romana, debe solicitarse la inscripción de la declaración de obra nueva por los copropietarios que representen la mayoría de los intereses de la comunidad, conforme al artículo 398 del Código Civil» (Resolución de 18 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17552).

Distinto es el caso de que uno de los comuneros edifique sobre una porción concreta del suelo común. La Dirección General ha estimado «necesaria la intervención de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la comunidad romana en nuestro Código Civil», pues el comunero que construye en suelo común actúa «más allá de los límites legales pero tal extralimitación no es física»; la salida pasa por que pueda «realizarse la correspondiente operación de división o segregación que permita inscribir la obra nueva respecto de la porción que físicamente se pretendiera asignar al comunero que la declara» (Resolución de 6 de junio de 2022, BOE-A-2022-10780).

* La edificación ha de asentarse en una única finca registral

Una edificación no puede inscribirse a caballo entre varias fincas registrales. La Dirección General ha declarado que «no es posible inscribir una edificación que se reconoce y declara estar ubicada a caballo entre dos fincas registrales distintas, salvo que (y no es el caso) cada parte de edificación tuviera sustantividad y posibilidad de aprovechamiento y utilización independiente». Es necesaria la agrupación previa y, si las fincas radican en distritos distintos, «será únicamente competente, en aplicación de la nueva redacción del artículo 2 del Reglamento Hipotecario, el termino y Registro donde se ubique la mayor parte de la finca resultante de la agrupación» (Resolución de 18 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17553).

Del mismo modo, si la construcción ocupa más suelo del que mide la finca inscrita, debe inscribirse antes la rectificación de cabida: «Caso distinto sería si la superficie de suelo ocupada por la obra cupiera en la finca inscrita, pues en tal supuesto no habría inconveniente alguno en que se practicara dicha operación registral» (Resolución de 19 de febrero de 2015, BOE-A-2015-2690).

Los engalabernos o casas a caballo, en los que parte de una edificación ocupa el vuelo o el subsuelo de la finca vecina, exigen definir antes su régimen jurídico. Cuando el colindante se opone, para inscribir la georreferenciación «se requiere una agrupación de ambas, con fijación de cuotas para cada propietario, la constitución de una propiedad horizontal, o se configure como medianería horizontal, siendo necesario en todo caso el consentimiento expreso del colindante alegante, para la definición del régimen jurídico del engalaberno» (Resolución de 27 de noviembre de 2025, BOE-A-2026-5487).

La propiedad horizontal no es la única solución posible. La Dirección General admite que, en el supuesto de casas a caballo o engalabernos, «se puede constituir un derecho real de servidumbre voluntaria», y ha ordenado inscribir una servidumbre de medianería horizontal «como regulador del fenómeno de engalabernos, sin que sea obligatoria la constitución de un régimen de propiedad horizontal» (Resolución de 23 de abril de 2026, BOE-A-2026-16134).

* Coordenadas de la superficie ocupada por la edificación

El artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que la porción de suelo ocupada por la edificación se identifique por sus coordenadas. La Dirección General justifica la exigencia en varias razones, entre ellas «precisar con claridad el régimen jurídico aplicable a la concreta edificación, afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa» y «permitir que el registrador compruebe si la edificación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la parcela en que se ubica» (Resolución de 26 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12838).

El control que se pide al registrador es espacial y no meramente numérico: «no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación» (Resolución de 23 de abril de 2019, BOE-A-2019-7060).

Las coordenadas deben ser coherentes con la descripción literaria. Se ha confirmado la suspensión cuando «no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas» (Resolución de 2 de enero de 2019, BOE-A-2019-1520), pero no cuando las diferencias son mínimas: en un caso en que coincidían los perímetros, se entendió que las discrepancias «son tan nimias que pueden calificarse de irrelevantes» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12690).

Respecto de las obras en construcción, la doctrina tradicional sostenía que «la exigencia de coordenadas georreferenciadas solo cabe en los casos de que la obra esté terminada, pues solo en ese momento podrá precisarse cuál es la superficie de suelo que ocupa». En Andalucía se cambió el criterio a raíz de la Ley 7/2021, de modo que para las obras en construcción incluidas en su ámbito «debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación», aunque no con efecto retroactivo sobre licencias solicitadas antes de su vigencia (Resolución de 2 de junio de 2023, BOE-A-2023-15166). La doctrina general más reciente exige el formato GML «tanto para las declaraciones de obra nueva terminada, con licencia o por el régimen de antigüedad, como para las declaradas en construcción» (Resolución de 26 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12838).

* Georreferenciación previa o simultánea de la finca: evolución y doctrina vigente

Durante años, la regla fue que la georreferenciación de la finca solo era necesaria si el registrador tenía dudas fundadas. Se decía que, «con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas», y que tales dudas «deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación» (Resolución de 23 de abril de 2019, BOE-A-2019-7060).

La Resolución de 24 de junio de 2025 cambió ese criterio: «constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero […] incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación» (Resolución de 24 de junio de 2025, BOE-A-2025-15553). La exigencia alcanza también a las instalaciones: se aplica «también de instalaciones fijas, como lo sería una planta fotovoltaica» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12690).

La Resolución de 26 de febrero de 2026 resume la doctrina vigente: debe «exigir la georreferenciación de la finca, de manera previa o simultánea a la inscripción de la declaración de obra nueva, por aplicación de los principios de especialidad y tracto sucesivo, con independencia de la ubicación de la planta o huella de la construcción y sin que dicha circunstancia pueda excluirse por la voluntad de los otorgantes»; «tanto la georreferenciación de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificación deberán aportarse en formato GML»; y la de la finca «no requerirá la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria» (Resolución de 26 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12838).

Los otorgantes no pueden excluir esta circunstancia del asiento: «la renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador». Si hay diferencias de superficie que lo requieran, el registrador puede actuar por sí mismo, pues «podría haber tramitado, directamente de oficio el expediente del artículo 199, a pesar de la renuncia de los otorgantes, que no le vincula, pues la aplicación de la Ley está por encima de esa voluntad» (Resolución de 26 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12838). Las dudas de identidad pueden despejarse también «a través del expediente notarial de rectificación de descripción de fincas regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria» (Resolución de 24 de junio de 2025, BOE-A-2025-15553).

* Oposición de colindantes en el expediente del artículo 199

Como la inscripción de la obra exige ahora la georreferenciación de la finca, gran parte de la litigiosidad reciente se refiere a las alegaciones de los colindantes. La oposición no convierte por sí sola el expediente en contencioso: el registrador ha de decidir motivadamente, «sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación». Además, «El registrador no puede limitarse a denegar la inscripción de la georreferenciación de la finca señalando que es el resultado de la calificación a la vista del resultado de la tramitación del expediente» (Resolución de 26 de mayo de 2026, BOE-A-2026-21073).

La motivación debe figurar en la nota y no en el informe, pues «no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación». En cuanto al alegante, aunque la ley no lo exige, «es esencial que la afirmación de un colindante debe respaldarse por informe técnico o prueba documental que sirva de soporte a la alegación efectuada, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca» (Resolución de 26 de mayo de 2026, BOE-A-2026-21073).

El registrador puede requerir al colindante para que concrete gráficamente la invasión que alega y debe dar traslado de ella al promotor. Si cabe un acuerdo o un recorte de la georreferenciación, procede «la suspensión del procedimiento (y no la denegación, como ha hecho el registrador), por aportarse tal base gráfica consensuada bajo la vigencia del mismo asiento de presentación que ha motivado el inicio del procedimiento» (Resolución de 26 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-9145).

Cuando el conflicto ya está ante los tribunales, la denegación es procedente, porque el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria «es de jurisdicción voluntaria, por lo que no puede resolver una cuestión que se está ventilando ante los tribunales» (Resolución de 9 de junio de 2026, BOE-A-2026-21290). Sin georreferenciación inscribible, tampoco puede inscribirse la obra nueva que depende de ella.

* Dominio público y servidumbres legales

La protección registral del dominio público alcanza también al no inscrito: «los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no». Si la aplicación de bases gráficas revela una posible invasión de una vía pecuaria clasificada y no desafectada, «debe iniciarse la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para que la Administración se pronuncie acerca de la existencia o no de la invasión demanial advertida por la registradora» (Resolución de 25 de septiembre de 2025, BOE-A-2026-592).

En costas, la Ley prohíbe en la servidumbre de protección las edificaciones residenciales, y en caso de duda han de seguirse las reglas de la inmatriculación y del exceso de cabida. Un certificado basado en un deslinde probable no basta, porque «sin deslinde aprobado, o al menos iniciado, es imposible para el registrador, para el interesado y para la propia Administración saber qué bienes integran de manera concreta el dominio público marítimo-terrestre». En cambio, si el deslinde iniciado no afecta a la finca, la Dirección General admite que «podría procederse a la inscripción, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva del deslinde» (Resolución de 19 de enero de 2026, BOE-A-2026-11116).

En las zonas de servidumbre y de policía de cauces, el deber de comprobación del registrador «debe traducirse en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación legal del dominio». Para las obras antiguas así situadas, «constituye requisito necesario para inscribir una declaración de obra nueva la acreditación de un pronunciamiento expreso de la Administración competente de la que resulte la imposibilidad legal del ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad», y «No cabe aplicar analógicamente el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo previsto exclusivamente para la actuación municipal en el restablecimiento de legalidad urbanística» (Resolución de 19 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17558).

La condición de zona inundable también condiciona el asiento: «No existe pues ningún argumento para dispensar de la constancia registral de la condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra nueva aunque sea por antigüedad» (Resolución de 18 de enero de 2024, BOE-A-2024-3510).

* Obra nueva en propiedad horizontal y complejos inmobiliarios

Si la finca forma parte de un régimen de propiedad horizontal, hay que determinar si se trata de una propiedad horizontal tumbada o de un complejo inmobiliario. El criterio diferencial es que, en la primera, «se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes». Por ello, construir un sótano bajo una vivienda de una propiedad horizontal tumbada supone «una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la junta de copropietarios, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo» (Resolución de 17 de diciembre de 2024, BOE-A-2025-2233).

Si, por el contrario, el elemento tiene suelo y vuelo privativos dentro de un complejo inmobiliario, no se precisa acuerdo de la junta. Así se resolvió respecto de una nave independiente integrada en un conjunto de siete bloques, en el que «parece haberse configurado un complejo inmobiliario, por lo que el recurso debe ser estimado» (Resolución de 8 de julio de 2025, BOE-A-2025-15702). También los estatutos pueden facultar a los propietarios para edificar, pues «con mayor razón, estará permitido reservarse un derecho a la construcción y declaración de obra sobre un elemento privativo» (Resolución de 2 de enero de 2019, BOE-A-2019-1520).

La división horizontal de lo edificado no es en sí misma una parcelación, pero puede encubrirla: «si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística». Con todo, «Cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4» (Resolución de 14 de abril de 2026, BOE-A-2026-15530). El régimen de la licencia de división se trata en la voz “Licencias urbanísticas y de ocupación”.

* Obra en construcción y constancia de su terminación

La declaración de obra en construcción y la posterior constancia de su terminación forman una secuencia. Si consta inscrita la obra en construcción como conjunto, «no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos», pero «La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes» (Resolución de 19 de septiembre de 2023, BOE-A-2023-21978).

La terminación parcial no puede utilizarse cuando el edificio entero está concluido para eludir los requisitos de la obra terminada, en particular las coordenadas del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. En ese caso, la Dirección General apreció que «no estamos ante un supuesto de edificio en construcción, como alega el recurrente, sino de edificio terminado hace más de quince años» (Resolución de 17 de enero de 2023, BOE-A-2023-3941).

El acta o escritura de terminación debe acreditar el cumplimiento de sus obligaciones fiscales. El registrador no puede apreciar por sí la no sujeción, porque, «declarándose un final de una obra terminada, la posible sujeción o no al impuesto, o su posible exención, queda bajo la exclusiva competencia de la correspondiente oficina liquidadora» (Resolución de 23 de febrero de 2023, BOE-A-2023-6854). Las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación y el depósito del libro del edificio se examinan en la voz “Seguro decenal y libro del edificio”.

* Cambio de uso como modificación de la obra declarada

La Dirección General equipara el cambio de uso a una modificación de la obra inscrita: «el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura», de modo que «el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho» (Resolución de 23 de septiembre de 2025, BOE-A-2026-721).

En consecuencia, el cambio de uso puede acceder al Registro por cualquiera de las dos vías del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo. Pero la vía de la antigüedad «se condiciona a que, tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta, posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso», y el transcurso del plazo debe acreditarse con certificado del órgano municipal de disciplina urbanística, no del técnico (Resolución de 23 de septiembre de 2025, BOE-A-2026-721). El detalle se desarrolla en la voz “Obra nueva por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU)”.

* Obra nueva inscrita y número de registro de alquiler de corta duración

El procedimiento del Real Decreto 1312/2024 ha dado a la declaración de obra nueva una función añadida: identificar la unidad que se arrienda. Por ello, «no puede asignarse un número de registro único de alquiler ni practicarse asiento alguno relativo al uso turístico mientras la obra no esté declarada», y la Dirección General concluye que «la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación» (Resolución de 27 de marzo de 2026, BOE-A-2026-14990).

No basta con que la obra figure en construcción: «no es posible asignar dicho número a la finca en tanto no conste inscrita la terminación de la obra de –al menos– la unidad que pretende ser arrendada» (Resolución de 28 de julio de 2025, BOE-A-2025-21168).

* Eficacia del asiento practicado y notas marginales urbanísticas

Una vez inscrita, la obra nueva queda bajo la salvaguardia de los tribunales. El Ayuntamiento que discrepa no puede obtener su cancelación por vía registral, porque, «practicado el asiento por el que se declara una obra nueva terminada, el mismo se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la práctica de dicho asiento» (Resolución de 17 de mayo de 2012, BOE-A-2012-7882). En general, los asientos «no pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho» (Resolución de 30 de abril de 2024, BOE-A-2024-9886).

Las notas marginales que advierten de la falta de licencia tienen carácter informativo. La extendida al inscribir una obra sin licencia es «una nota de carácter informativo y de duración indefinida que no tiene un plazo legal de caducidad que pueda ser tenido en cuenta a efectos registrales», y su cancelación exige una certificación administrativa: «La cancelación de la citada nota puede practicarse en virtud de una certificación administrativa expedida por el órgano competente que desvirtúe el contenido de la misma» (Resolución de 6 de abril de 2026, BOE-A-2026-15515).

* Normas aplicables

art. 1 Ley Hipotecaria; art. 3 Ley Hipotecaria; art. 9 Ley Hipotecaria; art. 10 Ley Hipotecaria; art. 18 Ley Hipotecaria; art. 20 Ley Hipotecaria; art. 38 Ley Hipotecaria; art. 199 Ley Hipotecaria; art. 201 Ley Hipotecaria; art. 202 Ley Hipotecaria; art. 206 Ley Hipotecaria; art. 254 Ley Hipotecaria; art. 326 Ley Hipotecaria; art. 2 Reglamento Hipotecario; art. 54 Reglamento Hipotecario; art. 26 Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; art. 28 Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; art. 45 Real Decreto 1093/1997; art. 49 Real Decreto 1093/1997; art. 52 Real Decreto 1093/1997; art. 54 Real Decreto 1093/1997; art. 397 Código Civil; art. 398 Código Civil; art. 17 Ley de Propiedad Horizontal; art. 24 Ley de Propiedad Horizontal; art. 23 Ley de Costas; art. 25 Ley de Costas; art. 49 Reglamento de Costas; art. 9 Reglamento del Dominio Público Hidráulico; art. 8 Ley de Vías Pecuarias; art. 8 Real Decreto 1312/2024; disposición adicional novena Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

Véase también: Obra nueva por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU); Seguro decenal y libro del edificio; Licencias urbanísticas y de ocupación.

* Resoluciones de referencia

• Resolución de 26 de mayo de 2026 (BOE-A-2026-21073) · Estimado · Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona. Se deniega una georreferenciación alternativa y obra nueva por alegaciones de un colindante. La DG estima el recurso y revoca la nota por falta de fundamentación y por no ser la alegación consistente para hacer contencioso el expediente.
• Resolución de 19 de mayo de 2026 (BOE-A-2026-17558) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Cangas. Se deniega la inscripción de una obra nueva por antigüedad sobre una vivienda en zona de servidumbre de dominio público hidráulico, con la consiguiente suspensión de la inmatriculación y agrupación. La DG confirma: falta la declaración o autorización del organismo de cuenca competente.
• Resolución de 18 de mayo de 2026 (BOE-A-2026-17553) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Arnedo. Obra nueva que ocupa dos fincas de distintos términos y registros. La DG confirma que es preciso agruparlas previamente, siendo competente el registro donde se ubique la mayor parte de la finca resultante, el de Arnedo.
• Resolución de 27 de marzo de 2026 (BOE-A-2026-14990) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca n.º 10. No puede asignarse número de registro de alquiler de corta duración si la unidad alojativa no figura determinada en el Registro; se exige la previa declaración de obra nueva de la edificación.
• Resolución de 26 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-12838) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Inca n.º 1. Se solicita inscribir una obra nueva renunciando a inscribir la georreferenciación de la finca. La DG confirma la suspensión: la georreferenciación es preceptiva, y ordena tramitar de inmediato el expediente del art. 199 LH para disipar las dudas sobre la rectificación de superficie.
• Resolución de 27 de noviembre de 2025 (BOE-A-2026-5487) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Zaragoza n.º 3. Obra nueva cuya inscripción se deniega al oponerse un colindante en el expediente del artículo 199 por posible invasión del vuelo de su finca. La DG desestima: hay indicio de conflicto sobre el régimen del vuelo, a resolver por acuerdo en escritura o conciliación.
• Resolución de 24 de junio de 2025 (BOE-A-2025-15553) · Estimación parcial · Registro de la Propiedad de Moralzarzal. Cambio de naturaleza de finca y obra nueva por antigüedad con exceso de cabida y posible vía pecuaria: se admite la inscripción parcial de la herencia, del aprovechamiento de aguas y de la naturaleza rústica, y se confirma la exigencia de georreferenciación.
• Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE-A-2025-2233) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Villajoyosa n.º 1. Ampliación de obra nueva consistente en un sótano bajo una vivienda de un complejo en régimen de división horizontal: al afectar a elementos comunes se confirma la exigencia de acuerdo de la junta con la mayoría del art. 17 LPH.
• Resolución de 19 de septiembre de 2023 (BOE-A-2023-21978) · Estimado · Registro de la Propiedad de Armilla. Fin de obra por antigüedad de un local y una vivienda en edificio con obra nueva en construcción inscrita. La DG revoca: la terminación puede ser parcial, por fases o por pisos, si se acredita también la de los elementos comunes.
• Resolución de 2 de junio de 2023 (BOE-A-2023-15166) · Estimado · Registro de la Propiedad de Mancha Real. Declaración de obra nueva en construcción sin coordenadas de la superficie ocupada. La DG revoca la nota: a las obras en construcción no se aplica ese requisito, que se exigirá al concluirse la obra.