Defectos revocados por la Dirección General:

1. El registrador no puede revisar ni declarar insuficiente el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, expresado con reseña del documento auténtico, cuando es congruente con el negocio documentado. (Art. 98 Ley 24/2001, Art. 18 LH y R. DG. 18-3-2026)
   Juicio de suficiencia notarial · Revocado en 112 resoluciones

Doctrina: Corresponde al notario, bajo su responsabilidad, valorar la suficiencia de las facultades representativas; la calificación registral se limita a comprobar la existencia de la reseña y del juicio notarial y su congruencia con el negocio, sin que el registrador pueda exigir más ni sustituir esa valoración salvo error evidente.

2. El registrador no puede negarse a iniciar o tramitar el procedimiento del artículo 199 LH, ni a expedir la certificación inicial de los expedientes de los artículos 201 y 203 LH, por meras dudas de identidad o de invasión de fincas colindantes o del dominio público. (Art. 199 LH, Art. 201 LH y R. DG. 14-5-2026)
   Georreferenciación y bases gráficas · Revocado en 74 resoluciones

Doctrina: Las objeciones expuestas al inicio solo impiden la tramitación cuando su improcedencia es palmaria o no pueden previsiblemente solventarse en el expediente; en otro caso el procedimiento, con notificación a colindantes y Administraciones, es el cauce adecuado para disipar las dudas, sin perjuicio de la calificación final a la vista de lo actuado.

3. El registrador no puede denegar la inscripción de la georreferenciación, de la rectificación descriptiva o del exceso de cabida por dudas de identidad que no estén fundadas en criterios objetivos y motivadas en la propia nota de calificación. (Art. 9 LH, Art. 199 LH y R. DG. 31-3-2026)
   Georreferenciación y bases gráficas · Revocado en 62 resoluciones

Doctrina: El juicio de identidad de la finca no puede ser arbitrario ni discrecional: debe exponer en la nota las circunstancias concretas que fundan la duda, sin que basten expresiones genéricas, la mera remisión a la oposición de un colindante ni la motivación añadida después en el informe.

4. La mera oposición de un colindante que no aporta prueba documental de su derecho ni concreta técnicamente la invasión alegada no basta para denegar o suspender la inscripción de la georreferenciación. (Art. 199 LH y R. DG. 26-5-2026)
   Georreferenciación y bases gráficas · Revocado en 58 resoluciones

Doctrina: El artículo 199 LH establece que la oposición de quien no acredite su titularidad no determina necesariamente la denegación; la alegación ha de tener consistencia suficiente para convertir el expediente en contencioso y debe ser valorada motivadamente por el registrador.

5. No es exigible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se ajuste a tres anualidades, que se exprese el número de años que cubre ni que se concrete a cuál de los supuestos del artículo 114 LH se acoge, siempre que no exceda del límite legal de cinco anualidades. (Art. 114 LH y R. DG. 24-8-1998)
   Hipotecas · Revocado en 54 resoluciones

Doctrina: El artículo 114 LH solo impone, en perjuicio de tercero, el límite máximo de cinco anualidades, de modo que la cifra máxima pactada dentro de ese límite delimita suficientemente el derecho real sin necesidad de especificaciones adicionales.

6. No es exigible escritura pública para inscribir la liquidación del régimen económico matrimonial y la extinción del condominio entre cónyuges contenidas en el convenio regulador aprobado judicialmente o en la resolución judicial que la homologa o decide. (Art. 90 CC, Art. 3 LH y R. DG. 27-1-2026)
   Régimen económico matrimonial · Revocado en 38 resoluciones

Doctrina: El convenio regulador aprobado judicialmente es título inscribible en cuanto a su contenido típico (liquidación del régimen y adjudicación de los bienes comunes de los cónyuges, incluidos los adquiridos en proindiviso), y la sentencia firme del procedimiento contencioso de liquidación es título suficiente sin protocolización notarial.

7. No es exigible el nombramiento de administrador o defensor judicial de la herencia yacente cuando la demanda se dirigió contra herederos determinados, ha intervenido algún posible heredero o el juez ha considerado suficiente el emplazamiento de los herederos ignorados. (Art. 100 RH, Art. 166 RH y R. DG. 30-6-2026)
   Documentos judiciales · Revocado en 35 resoluciones

Doctrina: La exigencia de defensor judicial se limita a los supuestos de llamamiento puramente genérico a herederos desconocidos sin que ningún interesado se haya personado; fuera de ellos, la legitimación pasiva apreciada por el juez evita la indefensión que el registrador debe controlar. La Resolución de 3 de junio de 2026 (BOE-A-2026-21407) modifica esta doctrina: ya no exige en ningún caso administrador judicial, sino demandar a los herederos conocidos o con indicios y, si no los hay, emplazar por edictos y comunicar la pendencia al Estado o a la Comunidad Autónoma.

8. Para levantar el cierre registral por razones fiscales no es exigible acreditar el pago o la liquidación del impuesto, bastando la presentación o comunicación del documento ante la Administración tributaria competente. (Art. 254 LH, Art. 255 LH y R. DG. 4-12-2023)
   Fiscal: acreditación de impuestos · Revocado en 30 resoluciones

Doctrina: Los artículos 254 y 255 LH se satisfacen con la presentación del documento en la oficina competente, a la que corresponde determinar los hechos imponibles y liquidar, sin que el registrador pueda exigir la carta de pago ni anticipar la calificación fiscal, sin perjuicio de comunicar a la oficina liquidadora otros posibles hechos imponibles.

9. La mera alegación o sospecha de invasión del dominio público, sin que la Administración titular acredite y concrete su derecho, no justifica denegar la inscripción de la georreferenciación. (Art. 199 LH, Art. 9 LH y R. DG. 24-6-2026)
   Georreferenciación y bases gráficas · Revocado en 29 resoluciones

Doctrina: La protección del dominio público exige que la invasión resulte de datos objetivos o de una oposición fundada de la Administración titular; si la titularidad pública no está acreditada o la alegación es inconsistente, no basta para convertir en contencioso el expediente.

10. El registrador no puede exigir que se le aporte o se una a la matriz el documento del que nacen las facultades representativas cuando el notario lo reseña y emite un juicio de suficiencia congruente. (Art. 98 Ley 24/2001, Art. 18 LH y R. DG. 29-9-2005)
    Juicio de suficiencia notarial · Revocado en 27 resoluciones

Doctrina: La reseña del documento auténtico y el juicio notarial de suficiencia acreditan la representación, y exigir el poder supondría acudir a medios extrínsecos de calificación, contrarios al artículo 18 LH.

11. El registrador no puede negar autenticidad a la copia en papel de un documento judicial electrónico con firma electrónica y código seguro de verificación, cuya autenticidad debe comprobar él mismo en la sede judicial electrónica. (Art. 28 Ley 18/2011, Art. 3 LH y R. DG. 23-3-2017)
    Documentos judiciales · Revocado en 26 resoluciones

Doctrina: La legislación sobre uso de las tecnologías en la Administración de Justicia atribuye a esas copias la consideración de auténticas cuando incorporan código seguro de verificación, por lo que corresponde al registrador verificarlas mediante acceso a la sede electrónica.

12. No es exigible la licencia de primera ocupación ni el depósito del libro del edificio para inscribir la declaración de obra nueva de una vivienda destinada a uso propio del autopromotor. (Art. 28 TRLSRU, Art. 202 LH y R. DG. 14-1-2009)
    Obra nueva · Revocado en 25 resoluciones

Doctrina: Se razonó que tales requisitos se vinculan a la venta de la vivienda y no a la declaración de obra; sin embargo, tras la redacción del artículo 202 LH por la Ley 13/2015 la Dirección General confirma la exigencia del depósito del libro del edificio sin excepción para el autopromotor, y la de la licencia de ocupación cuando la normativa autonómica la impone.

13. El registrador no puede denegar la inmatriculación por dudas sobre la identidad de la finca o su posible previa inscripción que no se funden en datos objetivos, como meras coincidencias de calle, número o referencia, sin intentar antes disiparlas. (Art. 205 LH, Art. 199 LH y R. DG. 8-7-2025)
    Inmatriculación · Revocado en 24 resoluciones

Doctrina: El artículo 205 LH exige dudas fundadas; ante ellas lo procedente es tramitar el procedimiento del artículo 199 LH, con notificación a colindantes y titulares registrales afectados, en lugar de denegar.

14. No es exigible consignar en la escritura de préstamo hipotecario el código identificador del depósito de las condiciones generales, bastando que el notario exprese que ha comprobado dicho depósito. (Art. 7 Ley 5/2019 y R. DG. 29-4-2022)
    Hipotecas · Revocado en 24 resoluciones

Doctrina: El control del previo depósito de las condiciones generales corresponde al notario, y su aseveración, incluso mediante acta aclaratoria posterior, cumple la finalidad legal.

15. El registrador no puede exigir, para inscribir el préstamo hipotecario, más que la reseña del acta notarial previa de transparencia y la aseveración del notario sobre el cumplimiento del principio de transparencia material, ni contrastar la escritura con la FEIN. (Art. 15 Ley 5/2019, Art. 22 Ley 5/2019 y R. DG. 20-2-2020)
    Hipotecas · Revocado en 24 resoluciones

Doctrina: La Ley 5/2019 encomienda al notario el control de la transparencia material mediante el acta previa; el registrador solo comprueba que del título resulte que ese control se ha realizado, sin poder revisarlo.

16. El registrador no puede rechazar la extensión de la condición resolutoria explícita a los intereses del precio aplazado ni las cláusulas penales anejas a la resolución, ni exigir para su inscripción trámites adicionales desproporcionados. (Art. 11 LH, Art. 1504 CC y R. DG. 20-7-1994)
    Compraventa · Revocado en 24 resoluciones

Doctrina: La condición resolutoria puede garantizar el precio aplazado y sus intereses, y la cláusula penal accesoria se refleja en el asiento para dar a conocer a terceros el alcance de la resolución; la eventual moderación o abusividad de la pena corresponde a los tribunales.

17. En la adquisición por cónyuges extranjeros no es exigible expresar ni acreditar el contenido de su régimen económico matrimonial ni sus cuotas, bastando inscribir con sujeción a su régimen matrimonial. (Art. 92 RH, Art. 9 CC y R. DG. 28-1-2025)
    Régimen económico matrimonial · Revocado en 23 resoluciones

Doctrina: Conforme al artículo 92 RH basta indicar la ley aplicable al régimen; la acreditación de su contenido solo será necesaria cuando se realice un acto de disposición sobre el bien.

18. En la hipoteca inversa no es exigible un plazo cierto de vencimiento, que puede vincularse al fallecimiento del prestatario, al cese de su residencia o a la venta de la finca. (DA 1.ª Ley 41/2007, Art. 12 LH y R. DG. 20-5-2008)
    Hipotecas · Revocado en 23 resoluciones

Doctrina: Una obligación cuyo vencimiento depende de hechos ciertos en su acaecimiento aunque inciertos en cuanto al momento no es indeterminada; la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 dio además cobertura legal a esta figura.

19. La sospecha de que los títulos se han otorgado de forma instrumental para inmatricular, por su proximidad temporal, coste fiscal nulo u otorgamiento simultáneo, no justifica denegar la inmatriculación si concurren los requisitos del artículo 205 LH. (Art. 205 LH y R. DG. 4-11-2025)
    Inmatriculación · Revocado en 22 resoluciones

Doctrina: Cumplido el lapso mínimo de un año entre la adquisición previa y el título inmatriculador, que en la herencia puede computarse desde el fallecimiento del causante, el registrador no puede presumir el fraude a partir de meros indicios.

20. El registrador no puede negarse a cancelar, tras la adjudicación en procedimiento de ejecución o de apremio administrativo, la carga ejecutada y las posteriores no preferentes cuyos titulares fueron debidamente notificados. (Art. 175 RH, Art. 674 LEC y R. DG. 5-10-2021)
    Cancelación de cargas · Revocado en 21 resoluciones

Doctrina: La adjudicación comporta la purga de las cargas posteriores a la ejecutada sin necesidad de un pronunciamiento específico; si el titular de la carga conoció el procedimiento y la preferencia invocada, la cancelación ordenada debe practicarse.

21. No es exigible la declaración sobre actividades potencialmente contaminantes del suelo del artículo 98.3 de la Ley 7/2022 en la transmisión de viviendas o elementos en propiedad horizontal que carecen de terreno en el que hayan podido desarrollarse. (Art. 98 Ley 7/2022 y R. DG. 13-3-2023)
    Compraventa · Revocado en 20 resoluciones

Doctrina: El precepto se refiere a la transmisión de suelos en que se hayan realizado actividades potencialmente contaminantes, por lo que no alcanza a viviendas o pisos sin terreno propio susceptible de tal uso.

22. No es exigible fijar un tope máximo de oscilación del interés variable en las relaciones personales cuando se señala el tipo máximo a efectos de la cobertura hipotecaria. (Art. 114 LH, Art. 220 RH y R. DG. 24-5-2005)
    Hipotecas · Revocado en 20 resoluciones

Doctrina: El principio de determinación solo afecta al derecho real, que queda delimitado por el tipo máximo hipotecario; el límite de oscilación pactado entre las partes tiene alcance meramente obligacional.

23. No es exigible licencia ni otro título administrativo habilitante para inscribir la obra nueva antigua cuando se acredita su terminación en fecha determinada y no consta procedimiento de disciplina urbanística. (Art. 28 TRLSRU, Art. 52 RD 1093/1997 y R. DG. 1-12-2025)
    Obra nueva · Revocado en 19 resoluciones

Doctrina: El artículo 28.4 TRLSRU permite inscribir las edificaciones respecto de las que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, con comunicación posterior al Ayuntamiento.

24. No es exigible el nombramiento de defensor judicial cuando no existe conflicto real de intereses entre el representante legal y el representado, como en las adjudicaciones proporcionales, en proindiviso o que se limitan a ejecutar lo dispuesto por el testador. (Art. 163 CC, Art. 1060 CC y R. DG. 16-7-2025)
    Menores, discapacidad y apoyos · Revocado en 18 resoluciones

Doctrina: El conflicto de intereses requiere una contraposición efectiva; si las adjudicaciones respetan estrictamente las cuotas o el régimen económico excluye la contraposición, basta la representación legal.

25. El registrador no puede denegar la inscripción de la adjudicación por no haberse demandado al tercer poseedor o titular registral cuando consta que fue notificado, requerido de pago o intervino en el procedimiento sin indefensión. (Art. 132 LH, Art. 685 LEC y R. DG. 4-3-2026)
    Ejecución hipotecaria · Revocado en 17 resoluciones

Doctrina: La calificación del artículo 132 LH se limita a comprobar que el titular inscrito antes de la nota de expedición de la certificación de cargas fue demandado y requerido o tuvo una intervención equivalente, sin poder revisar la apreciación judicial al respecto.

26. No es exigible una coincidencia absoluta entre la descripción del título y la certificación catastral cuando las diferencias son irrelevantes o no afectan a la finca que accede por primera vez al Registro. (Art. 205 LH, Art. 9 LH y R. DG. 11-7-2024)
    Inmatriculación · Revocado en 17 resoluciones

Doctrina: La exigencia de coincidencia catastral responde a la correcta identificación de la finca que se inmatricula; no se aplica a cuotas de fincas ya inscritas ni impide la inscripción por diferencias accesorias o posteriores al título.

27. El registrador no puede exigir el consentimiento o la confirmación de los herederos o legitimarios para inscribir la partición realizada por el contador-partidor, incluso dativo, dentro de sus facultades. (Art. 1057 CC, Art. 14 LH y R. DG. 12-3-2024)
    Herencias y particiones · Revocado en 17 resoluciones

Doctrina: La partición del contador-partidor es eficaz por sí misma y su interpretación del testamento prevalece mientras no sea impugnada judicialmente; las objeciones de los interesados deben ventilarse en juicio declarativo.

28. No es exigible acuerdo de la junta general ni manifestación expresa sobre el carácter no esencial del activo adquirido, enajenado o gravado por la sociedad, salvo que su carácter esencial resulte manifiesto del título o del Registro. (Art. 160 LSC, Art. 234 LSC y R. DG. 5-3-2026)
    Sociedades: órganos y cargos · Revocado en 16 resoluciones

Doctrina: El artículo 160.f) LSC no impone una manifestación expresa; el control de legalidad corresponde al notario, y el registrador solo puede oponerse cuando el carácter esencial del activo sea patente.

29. El registrador no puede denegar la inscripción de la obra nueva por dudas sobre la identidad de la finca o la ubicación de la edificación que no estén objetivamente fundadas y motivadas. (Art. 202 LH, Art. 199 LH y R. DG. 18-2-2026)
    Obra nueva · Revocado en 16 resoluciones

Doctrina: Las diferencias explicables de superficie o descripción entre título, Catastro y coordenadas no bastan; el registrador debe concretar por qué la edificación podría exceder de la finca en que se declara.

30. El registrador no puede oponer a la inscripción del auto firme de expediente de dominio dudas sobre la identidad de la finca o su mayor cabida que ya han sido apreciadas por el juez. (Art. 100 RH, Art. 201 LH y R. DG. 23-5-2025)
    Expediente de dominio · Revocado en 16 resoluciones

Doctrina: La identidad de la finca es cuestión de fondo resuelta en el expediente judicial, y la calificación de los documentos judiciales se limita a los extremos del artículo 100 RH.

31. La calificación negativa no puede notificarse válidamente al notario por fax, correo electrónico u otro medio que no reúna las garantías exigidas por el artículo 322 LH. (Art. 322 LH y R. DG. 15-11-2007)
    Calificación registral: alcance y forma · Revocado en 16 resoluciones

Doctrina: La notificación de la calificación se rige por la legislación de procedimiento administrativo a la que remite el artículo 322 LH y requiere constancia fehaciente de su recepción, por lo que el telefax no es medio idóneo salvo consentimiento del interesado.

32. La prohibición estatutaria del alquiler turístico adoptada después del inicio acreditado de la actividad no es oponible ni retroactiva y no impide asignar el número de registro de alquiler. (Art. 17 LPH y R. DG. 6-5-2026)
    Alquiler de corta duración · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: El artículo 17.12 LPH dispone que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, por lo que no afectan a quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa sectorial antes de su adopción o inscripción.

33. El registrador no puede excluir de la inscripción las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario alegando genéricamente que carecen de trascendencia real o que no están garantizadas. (Art. 12 LH y R. DG. 26-3-2026)
    Hipotecas · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: Conforme al artículo 12 LH, las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado calificadas favorablemente deben constar en el asiento en los términos de la escritura, pues integran la obligación garantizada; solo cabe rechazarlas motivando su ilicitud concreta.

34. No es exigible acreditar hechos negativos, como la inexistencia de otros descendientes, sustitutos o legitimarios distintos de los designados, bastando lo que resulta del título sucesorio y de las manifestaciones de los interesados. (Art. 14 LH, Art. 82 RH y R. DG. 12-3-2026)
    Herencias y particiones · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: La prueba de hechos negativos no puede imponerse; el testamento y las declaraciones de los otorgantes, corroboradas en su caso por el libro de familia, son suficientes salvo indicios en contrario.

35. El registrador no puede exigir la acreditación de la procedencia privativa de la contraprestación para inscribir como privativo el bien adquirido cuando los cónyuges pactan ese carácter con expresión de su causa onerosa. (Art. 1323 CC, Art. 1355 CC y R. DG. 24-11-2025)
    Régimen económico matrimonial · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: El principio de libertad que rige el régimen económico matrimonial (artículos 1323 y 1355 CC) permite excluir la presunción de ganancialidad mediante negocio entre cónyuges con causa expresada, sin necesidad de probar la privatividad del precio.

36. No puede mantenerse la calificación negativa carente de motivación suficiente o que no concreta los obstáculos a la inscripción, sin que el informe del registrador pueda completarla. (Art. 19 bis LH y R. DG. 29-10-2025)
    Calificación registral: alcance y forma · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: El artículo 19 bis LH exige expresar íntegramente los fundamentos de cada defecto para que el interesado pueda conocerlos y recurrir; la nota imprecisa causa indefensión y no puede suplirse en el informe.

37. El registrador no puede denegar o suspender la inscripción de un título presentado antes por la presentación posterior de títulos o mandamientos contradictorios, ni decidir sobre su prevalencia sustantiva. (Art. 17 LH, Art. 248 LH y R. DG. 10-10-2025)
    Principio de prioridad y asiento de presentación · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: El principio de prioridad obliga a despachar los documentos por su orden de presentación, sin que los posteriores puedan alterarlo; corresponde al juez, en su caso, adoptar medidas específicas mientras esté vigente el asiento.

38. El registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, como la apreciación de la usucapión o de la legitimación pasiva, cuando los titulares registrales han sido parte en el procedimiento. (Art. 100 RH, Art. 18 LH y R. DG. 26-2-2020)
    Documentos judiciales · Revocado en 15 resoluciones

Doctrina: El artículo 100 RH limita la calificación de los documentos judiciales a la competencia, la congruencia, las formalidades extrínsecas y los obstáculos del Registro, entre ellos la intervención de los titulares inscritos.

39. El registrador no puede aplicar el control de abusividad ni la normativa de protección de consumidores al préstamo o crédito hipotecario en que no interviene un consumidor ni concurren los presupuestos de la Ley 5/2019. (Art. 2 Ley 5/2019, Art. 3 TRLGDCU y R. DG. 12-5-2026)
    Hipotecas · Revocado en 14 resoluciones

Doctrina: Fuera del ámbito de la Ley 5/2019 y de la normativa de consumidores rige la autonomía de la voluntad, y la sujeción depende de la finalidad de la operación y de las circunstancias de las partes.

40. No puede oponerse falta de identificación de la finca en documentos judiciales o mandamientos de anotación cuando sus datos permiten identificarla registralmente de forma indubitada, aunque existan discrepancias. (Art. 21 LH, Art. 9 LH y R. DG. 7-3-2022)
    Documentos judiciales · Revocado en 14 resoluciones

Doctrina: El principio de especialidad se ha flexibilizado respecto de los documentos judiciales, bastando que la finca sea identificable con los datos aportados y el examen de los folios registrales.