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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

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La DGRN recuerda que para la preceptiva inscripción de las coordenadas de una edificacion hay que georreferenciar la finca, y aplicar el art 199.2 LH en todo caso de RG alternativa.

Contenido:

* Resolución de 14 de mayo de 2019

, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva

https://www.boe.es/boe/dias/2019/06/07/pdfs/BOE-A-2019-8484.pdf

 

*

 

Regla general: la necesidad de georreferenciar la finca con carácter previo o simultáneo:

La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

“La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.”

“Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.”

Y reitera que “no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica.

 

* Excepción posible:

La única excepción que contempla la DGRN es la siguiente: “aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título”

 

* Procedimiento para georreferenciar la finca:

“con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que:

1.- El registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

2.- O que se aporte georreferenciación alternativa a la catastral, ” ya que, no obstante la escasa entidad de la modificación, la representación gráfica alternativa aportada altera el perímetro catastral lo que hace imperativo acudir al expediente previsto en el apartado 2 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.”

 

* Y todo ello porque

“Debe recordarse que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.”

 

 

* COMENTARIO JDR:

* SUPUESTOS DE APLICACIÓN PRECEPTIVA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART 199 LH:

 

La RDGRN 4-1-2019 ya dijo que “dado que la principal finalidad de este procedimiento (el del art 199 LH) es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.”  Y dicha resolución, como otras anteriores a ella, admite “la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.”

 

POR LO TANTO, de la ley hipotecaria, y de su interpretación por la DGRN en esta y en otras resoluciones de la DGRN  se deduce, como conclusión, que habrá de aplicarse preceptivamente el procedimiento del art 199 LH en los siguientes casos:

* 1.- Siempre que se trate de georreferenciación potestativa,

porque así lo ordena el art 9 LH, cuando dice que “dicha representación (gráfica) podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

 

* 2.- Cuando se trate de georreferenciación obligatoria (incluido el supuesto de obligatoria georreferenciacion de la finca con carácter previo o simultáneo a la inscripción de edificaciones), si además concurre alguna de las circunstancias siguientes:

 

* a) Que la georreferenciación aportada sea alternativa a la catastral.

 

* b) O que, aun siendo siendo georreferenciacion catastral, existan en ella diferencias de superficie de más del 10% con respecto a la inscrita.

 

* c) O que, aun siendo catastral y con diferencias inferiores al 10%, el registrador aprecie y motive dudas fundadas sobre posible invasión de fincas registrales colindantes concretas.

 

 

 

 

 

 

 

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