* INTRODUCCION:

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entra en vigor el  03/04/2025, establece en su art 5 que “en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias …”

Y añade que “Se considerará cumplido este requisito si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, pero que cumpla lo previsto en las secciones 1.ª y 2 ª, de este capítulo o en una ley sectorial. ,,,”

Y entre tales medios adecuados incluye “La conciliación ante el registrador” que  “se regirá por lo dispuesto en el título IV bis de la Ley Hipotecaria” y para disipar cualquier duda, le atribuye expresamente a la certificación registral del acto de conciliación con avenencia la condición de titulo que lleva aparejada ejecución judicial.

Su carácter de titulo público formalmente inscribible en los registros públicos ya  era incuestionable desde el principio.

Al respecto surgen numerosas cuestiones prácticas, algunas de las cuales se plantean e intentan responder a continuación.

Espero que sirva este breve artículo para incentivar el debate y al reflexión al respecto.

Un saludo.

Joaquín Delgado.

*

1.- Dónde está regulada.

En el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, que fue introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y que tras la reforma de su apartado 2 por la Disposición final tercera de la LO 1/2025 queda con la siguiente redacción:

Artículo 103 bis.

1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.

Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.

2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.

* 2. Qué regulación se puede aplicar supletoriamente/analógicamente.

Conforme a la Ley de jurisdiccion voluntaria, que fue la que introdujo la conciliación registral, ésta se rige por la Ley Hipotecaria (art 103 bis), sin que se haya previsto ni ordenado que la propia ley de jurisdicción voluntaria sea de aplicación supletoria en todos los extremos no contemplados específicamente por el muy escueto art 103 bis LH.

En cambio, sí que se dice expresamente (art 8) que “las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil serán de aplicación supletoria a los expedientes de jurisdicción voluntaria en todo lo no regulado por la presente Ley (5/2015).”

Es decir, que si la Ley 5/2015 hubiera querido imponerse a sí misma como de aplicación supletoria al artículo 103 Bis LH, lo hubiera hecho, pero no lo ha hecho.

Por ello, no es correcta la afirmación de la DGRN en su resolución de 31-1-2028, según la cual, tras decir con acierto e “la regulación del nuevo artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria no resulta tan detallada como la de la conciliación ante el letrado de la Administración de Justicia” añade sin acierto  “por ello se hace preciso acudir a la regulación de la Ley 15/2015, para integrar la laguna legal.”

Pero que “no sea preciso” legalmente la aplicación supletoria de esta Ley, no impide ni excluye por sí mismo el que, ya sea esta Ley, o incluso la propia Ley del Notariado,  (pues como regla general la competencia para actos de conciliación se atribuye indistintamente a Letrados de la Administración de Justicia, alos  Notarios o a los Registradores) pudiera, en algún caso, ser objeto de  aplicación analógica en algunos extremos, conforme al art 4 del Código Civil (“procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.”

* 3.- Que dice la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria sobre la conciliación registral.

“conforme con la experiencia de otros países, pero también atendiendo a nuestras concretas necesidades, y en la búsqueda de la optimización de los recursos públicos disponibles, opta por atribuir el conocimiento de un número significativo de los asuntos que tradicionalmente se incluían bajo la rúbrica de la jurisdicción voluntaria a operadores jurídicos no investidos de potestad jurisdiccional, tales como Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, compartiendo con carácter general la competencia para su conocimiento. Estos profesionales, que aúnan la condición de juristas y de titulares de la fe pública, reúnen sobrada capacidad para actuar, con plena efectividad y sin merma de garantías, en algunos de los actos de jurisdicción voluntaria que hasta ahora se encomendaban a los Jueces…”

“… De la separación de determinados asuntos del ámbito competencial de los Jueces y Magistrados sólo cabe esperar, pues, beneficios para todos los sujetos implicados en la jurisdicción voluntaria: … para Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, por la nueva dimensión que se les da como servidores públicos, consecuente con su real cualificación técnica y el papel relevante que desempeñan en el tráfico jurídico”

“… se ha optado, con carácter general, por la alternatividad entre diferentes profesionales en determinadas materias específicas que se desgajan de la órbita de la Autoridad Judicial. Se establecen competencias compartidas entre Secretarios judiciales, Notarios o Registradores, lo que es posible atendiendo a que son funcionarios públicos y a las funciones que desempeñan: los Secretarios judiciales y Notarios son titulares de la fe pública judicial o extrajudicial, y los Registradores tienen un conocimiento directo y especializado en el ámbito del derecho de propiedad y en el mercantil, en concreto en sociedades”

* 4.- Qué dice la LO 1/2025 en su exposición de motivos sobre la conciliación registral

Dice: (extracto):

“Con los métodos alternativos o adecuados de solución de controversias se incrementa el protagonismo de las profesiones jurídicas, especialmente por el papel negociador de la abogacía que se garantiza en todo caso, pero también de los procuradores y procuradoras de los tribunales, las personas profesionales de la mediación, los graduados y graduadas sociales, los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad, amén de otros muchos profesionales.

En consonancia con las competencias que dentro del sistema de medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional se otorgan a los Registradores y Registradoras, se modifica el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria para que la certificación de la conciliación registral esté dotada de eficacia ejecutiva en los términos del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

La disposición final tercera modifica en lo preciso la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, para reconocer eficacia ejecutiva a la certificación expedida por el Registrador tras la celebración del acto de conciliación.”

* 5.- Qué dice la LO 1/2025 en su articulado sobre la conciliación registral

Modifica la LEC: (extracto):

Artículo 2. Concepto y caracterización de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional.

A los efectos de esta ley, se entiende por medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.

Artículo 5. Requisito de procedibilidad.

1. En el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias de los previstos en el artículo 2. Para entender cumplido este requisito habrá de existir una identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que pudieran ejercitarse, en su caso, en vía judicial sobre dicho objeto pudieran variar.

Se considerará cumplido este requisito si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, pero que cumpla lo previsto en las secciones 1.ª y 2 ª, de este capítulo o en una ley sectorial. Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, así como en los supuestos en que las partes hayan recurrido a un proceso de Derecho colaborativo.

Artículo 14. Medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional con regulación especial.

… 4. La conciliación ante el registrador se regirá por lo dispuesto en el título IV bis de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.1.

Art 429 … Si el procedimiento seguido para alcanzar el acuerdo fuere una conciliación ante notario o registrador, se acreditará mediante la escritura o certificación registral, sin que sea precisa la homologación judicial.

* 6.- Qué materias son susceptibles de conciliación ante el registrador

La ley dice que podrá ser “cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible”

Nótese que se utiliza la conjunción “o” y no “y”. Por tanto cualquier controversia, tanto si la eventual conciliación es o no inscrible en un registro público.

Así lo reconoce la propia R. DGRN 31-1-2028 cuando dice que a estos efectos es indiferente que  “el contenido de la pretensión sea inscribible en sí mismo o de que el eventual acuerdo que se alcance sea o no un hecho o acto inscribible, pues, del tenor literal del artículo se distingue con la conjunción «o», de una parte, «cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil», y de otra ««o» que verse sobre hechos o actos inscribibles».

Y concluye que “no es lo determinante para fijar la competencia del registrador en la conciliación la circunstancia de que el acuerdo que se alcance pudiera derivar en una mutación jurídico real en el Registro, pues no lo contempla así el precepto.”

* 7.- Qué materias NO son susceptibles de conciliación ante el registrador

El articulo 103 bis sólo da dos indicaciones:

Una específica, al decir que “Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.”

Y otra genérica, al aludir a las controversias sobre materia indisponible, hemos de acudir a otros preceptos legales. Y entre ellos:

El artículo 4 de la LO 1/2025:

“no podrán ser sometidos a medios adecuados de solución de controversias, ni aun por derivación judicial, los conflictos que versen sobre materias que no estén a disposición de las partes en virtud de la legislación aplicable, pero sí será posible su aplicación en relación con los efectos y medidas previstos en los artículos 102 y 103 del Código Civil, sin perjuicio de la homologación judicial del acuerdo alcanzado.

En ningún caso podrán aplicarse dichos medios de solución de controversias, a los conflictos de carácter civil que versen sobre alguna de las materias excluidas de la mediación, conforme a lo dispuesto en el apartado 9 del artículo 89 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.”

El artículo 19 de la LEC dice:

Los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y podrán renunciar, desistir del juicio, allanarse, someterse a mediación, a cualquier otro medio adecuado de solución de controversias o a arbitraje, y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero.”

Y el Código Civil dice:

Artículo 1814. No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros.

Y el articulo 139.2 de la Ley15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, dice que:

1.º Los juicios en que estén interesados los menores y las personas con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica.

2.º Los juicios en que estén interesados el Estado, las Comunidades Autónomas y las demás Administraciones públicas, Corporaciones o Instituciones de igual naturaleza.

3.º El proceso de reclamación de responsabilidad civil contra Jueces y Magistrados.

4.º En general, los que se promuevan sobre materias no susceptibles de transacción ni compromiso.

* 8. Qué materias susceptibles de transacción/conciliación en nombre ajeno requieren autorización/aprobación judicial.

CC Artículo 1810. Para transigir sobre los bienes y derechos de los hijos bajo la patria potestad se aplicarán las mismas reglas que para enajenarlos.

CC Art 166. Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.

Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario.

No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, ni para la enajenación de valores mobiliarios siempre que su importe se reinvierta en bienes o valores seguros.

CC Artículo 1811. El tutor y el curador con facultades de representación necesitarán autorización judicial para transigir sobre cuestiones relativas a los intereses de la persona cuya representación ostentan, salvo que se trate de asuntos de escasa relevancia económica.

CC Art 287 El curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: … 4º. Renunciar derechos, así como transigir o someter a arbitraje cuestiones relativas a los intereses de la persona cuya curatela ostenta, salvo que sean de escasa relevancia económica. No se precisará la autorización judicial para el arbitraje de consumo.

* 9. Qué registrador es competente para los actos de conciliación registral

Todos los registradores, tanto de la propiedad, como mercantiles, como de bienes muebles, son competentes, indistintamente, para celebrar actos de conciliación y certificar de la avenencia o no avenencia. Y en todos los casos, la certificación de avenencia es formalmente, y sin excepción,  titulo público, título ejecutivo ante los tribunales y título inscribible en los registros públicos

La ley no establece ninguna restricción competencial, ni objetiva o por razón de la materia (salvo las materias legalmente no conciliables), ni por razón de territorio.  Y ello porque en la conciliación el registrador actúa ante todo como un simple autenticador o fedatario del acuerdo o desacuerdo entre la partes, (igual que lo hace un notario), y no adopta una resolución jurídica, (como no la adopta tampoco el notario. Por ello, en este punto, y sólo en este punto, la intervención notarial o registral como conciliadores comparten la aplicación del principio de libre elección del fedatario público ante el que autenticar el acuerdo o desacuerdo contractual.

Es decir, un registrador de la propiedad puede celebrar actos de conciliación potencialmente inscribibles en un registro mercantil o de bienes muebles, y a la inversa.

Y un registrador de la propiedad puede celebrar actos de conciliación potencialmente inscribibles en su propio registro, o en otro distinto, o no inscribibles en registro alguno.

No hay ninguna norma sobre competencia territorial exclusiva, y además, si la hubiera, la competencia territorial es dispositiva, en el sentido de que solo el requerido de conciliación podría oponer como excepción la falta de competencia territorial.

Además, no tendría  sentido facilitar o promover que se pueda participar en un acto de conciliación por videoconferencia para imponer que el lugar físico donde esté el conciliador y con el que conectar temáticamente tenga que ser uno concreto.

Y sobre todo, si el requerido se presenta voluntariamente de manera física o telemática, entiendo que a la certificación registral de la avenencia o no avenencia no es posible privarle ni por un registrador ni por un juez de sus plenos efectos legales (inscribibilidad y ejecutabilidad) so pretexto de una supuesta falta de competencia territorial, que ni está regulada, ni, si lo estuviera, ha sido opuesta por el requerido.

Así por ejemplo, si un registrador calificara negativamente, por supuesta incompetencia objetiva territorial,  la inscripción de un acuerdo de conciliación certificado por otro registrador, el interesado (y el propio registrador certificante de la avenencia, como autorizante que es del título presentado a inscripción) pueden utilizar los recursos disponibles contra dicha calificación negativa, como luego veremos.

Téngase en cuenta que las partes pueden perfectamente someter la cuestión objeto de su controversia  a decisión arbitral vinculante y definitiva, de, por ejemplo, cualquier registrador de España. Entonces ¿cómo no van a poder encomendar a cualquier registrador algo mucho más básico y sencillo, como es simplemente tramitar el procedimiento de conciliación y finalmente autenticar el acuerdo de conciliacion que alcancen las partes?

Por todo lo razonado, estimamos claramente incorrecto el criterio expresado por la RDGRN de 31-1-2028 de intentar restringir la competencia legal de cualquier registrador, diciendo que “la conciliación registral  “sólo podrá versar sobre controversias que guarden relación con la competencia funcional y territorial del registrador.”

Téngase en cuenta que el art 103 bis dice que “Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia”

Nótese que el sujeto de la frase no es “el registrador” o “cada registrador”, sino “los Registradores” como colectivo funcionarial y profesional, y por tanto, la alusión a “cualquier registro público que sea de su competencia” se refiere a cualquier registro público que actualmente, o en el futuro, sea competencia de este colectivo, y no de cada registrador en concreto.

Además, resultaría absurdo que cuando la eventual avenencia no es inscribible se pueda acudir para conciliarla ante cualquier registrador, y cuando sí lo fuera no se pueda gozar de la misma libertad, pues recordemos, conciliar no es inscribir, y ni siquiera calificar su inscribibilidad, sino tan sólo actuar como fedatario público (judicial o extrajudicial) para autenticar el acuerdo o desacuerdo entre las partes.

Y mientras que el fedatario público LAJ sí tiene reglas de competencia territorial (ver art 140 de la Ley), el fedatario público NOTARIO no las tiene, y no hay razones para aplicar analógicamente a los registradores el primer criterio y no el segundo, pues, repetimos, sólo actuan como simples fedatarios públicos , y no en ejercicio de su potestad y jurisdiccion de calificar y en su caso inscribir contratos entre partes.

Además, probablemente  la única razón por la que los LAJ sí tienen reglas de competencia territorial (normalmente el domicilio del requerido), y nos notarios y registradores no tienen tal limitación,   es que, como la conciliación ante el LAJ es gratuita, y la ante notario o registrador no lo es, resulta preciso legalmente fijar algún criterio para  “distribuir” los asuntos de conciliación que puedan llegar a cada LAJ para no generar colapsos en órganos concretos de la administración de justicia.

* 10.- Qué posible incompatibilidad tendría un registrador para celebrar actos de conciliación

El articulo 102 RH establece que “Los Registradores no podrán calificar por sí los documentos de cualquier clase que se les presenten cuando ellos, sus cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus representados o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran, tengan algún interés en los mismos.  A estos efectos se considerará como interesados a los Notarios autorizantes. Los citados documentos se calificarán y despacharán por el Registrador de la Propiedad que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones, a quien oficiará al efecto el Registrador incompatible. Se exceptúa el caso previsto en el artículo 485 y cuando existan en el mismo término municipal dos o más Registros de la Propiedad, en cuyo caso lo verificará un Registrador no incompatible.”

Dado que el papel del conciliador requiere ser un tercero neutral e imparcial, es obvio que el registrador no podrá celebrar actos de conciliación de controversias en las que sea parte o tenga un interés directo, ni tampoco cuando lo tengan “sus cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad o sus representados o clientes, por razón del asunto a que tales documentos se refieran”

En tales casos, el registrador debe abstenerse, y en su defecto, puede ser recusado por tal motivo.

*

11.- Qué potencialidad jurídica tiene la certificación registral de la conciliación con avenencia:

Cómo título público y auténtico que es, es formalmente, y sin duda alguna:

1.- Título inscribible en cualquier registro público (porque así resulta del art 3 LH)

2.- Título ejecutivo, es decir, titulo extrajudicial que lleva aparejada ejecucion judicial. (porque así resulta del art 103 bis LH)

A este respecto, resulta muy criticable, y jurídicamente indefendible, que la DGRN, por ejemplo en su citada resolución de 31-1-2028 se esfuerce en  negar a la conciliación registral o a la conciliación ante el Letrado de AJ la condicion de titulo inscribible

Dice la DG que “el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria”

Y el “argumento” que emplea para llegar a tan sorprendente conclusión es el de que “no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción…”

Y es evidente que, al contrario de lo que intenta sostener la DG, quizán en puro interés pecuniario del notariado, “todo documento público es titulo formal inscribible” , y ello porque así resulta, precisamente, de los mismos artículos que la DG invoca, aunque  pretendiendo tergiversarlos:

LH art 3: “Para que puedan ser inscritos los títulos … deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes …”

RH Artículo 33.

“Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.”

Y no hay duda de que la certificación registral, como el Decreto del LAJ acreditando la conciliación con avenencia, son “documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes …”

* 12.- Qué posición procedimental tiene el registrador que certificó de la avenencia cuando tal certificación se presente a inscribir en un registro público del que no sea titular.

Como certificante de la conciliación con avenencia, que es título público inscribible, resulta ser el autorizante del titulo público presentado

Por tanto:

.- La eventual calificación registral negativa del titulo ha de ser notificada al registrador “autorizante”, pues el art 322 LH así lo ordena, al decir que “la calificación negativa del documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse al presentante y al Notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido”

.- El registrador certificante y autorizante del titulo está legitimado para recurrir la calificación negativa, pues según el articulo 325 c) LH está legitimado “ la autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria, mandamiento o el título presentado”

* 13. Qué posible incompatibilidad tendría un registrador para calificar y en su caso inscribir actos de conciliación celebrados y certificados por él mismo.

El artículo 102 RH requiere ser interpretado acerca de si haber celebrado y certificado con absoluta neutralidad e imparcialidad la conciliación con avenencia entre partes ajenas puede suponer  “tener algún interés en su calificación positiva e inscripción”

Evidentemente, un registrador está retribuido por arancel, y el arancel no se devenga si no se practican asientos registrales, y éstos no se practican si la calificación registral para ello resulta ser negativa.  Pero, evidentemente también, ese “interés” en la calificación positiva e inscripción, no es una causa de incompatibilidad para la calificación, pues no pone en duda ni cuestión la imparcialidad del registrador ni el estricto sometimiento a la legalidad en su calificación. Toda la legislación registral se basa en la imparcialidad del registrador, su sometimiento a la ley, y su calificación registral.

Y el hecho de haber certificado de una acto de conciliación con avenencia no compromete en absoluto esa imparcialidad en la calificación. Por tanto, no es causa de incompatiblidad para calificar e inscribir.

La expresa previsión normativa de que un registrador no puede calificar ni inscribir documentos notariales autorizados por él mismo (si antes ejerció como notario, ahora en excedencia), ni por su cónyuge o parientes cercanos, no admite interpretación ni aplicación extensiva  al supuesto de haber certificado él mismo (o su cónyuge o parientes registradores) de una conciliación con avenencia. Y ello porque:

.- Como norma excepcional que es, la relativa a los notarios, y además restrictiva de derechos, no admite interpretación extensiva.

.- La norma legal que regula la conciliación registral NO impone competencia exclusiva para conciliar al registrador competente para calificar e inscribir, pero tampoco le pone impedimento alguno.   Es decir, ni dice que sea el único que puede celebrar actos de conciliación, ni dice que sea el único que no podría calificarlos e inscribirlos.

.- Existen otros supuestos de conciliación registral en los que claramente la ley prevé, e incluso ordena, que el mismo registrador que concilia sea el que califica e inscribe en su caso el resultado de la conciliación, como ocurre con los deslindes ante el registrador (art 199 LH) o los acuerdos sobre subsanación de la doble inmatriculación (art 209 LH).

* 14. Qué ocurre cuando un registrador califica negativamente la inscripción de un acto de conciliación celebrado y certificado por él mismo.

Es obvio que el hecho de que haya un acuerdo de voluntades entre partes negociales, y documentado en titulo público, es requisito necesario pero no suficiente, para la inscripción registral.

Por tanto, es perfectamente posible que el registrador que certificó de la conciliación con avenencia califique negativamente la inscripción de la misma, por ejemplo, porque falte otros de los múltiples requisitos que exige la ley, ya sean de tipo fiscal, civil, administrativo, urbanístico, etc.

Ello no sería una anomalía, sino precisamente la confirmación y demostración práctica de que el registrador es y sigue siendo fiel e imparcial servidor de la legalidad incluso cuando califica documentos públicos autorizados por él mismo.

Ahora bien, no será necesario notificar tal calificación negativa al autorizante del título calificado negativamente (pues es él mismo), ni sería razonable pensar que él mismo, aun estando legitimado para ello, interponga recurso contra su propia calificación registral negativa.

* 15. La demanda judicial  sobre la adecuación o no a derecho de una calificación registral negativa, ¿necesita previo intento de conciliación registral u otro medio de solución de controversias?

La calificación registral es recurrible directamente ante la jurisdicción civil mediante demanda contra el registrador calificante.  Ello constituye, obviamente, una controversia jurídica más. Por tanto, en principio, no sólo sería  posible, sino incluso requisito de admisión de la demanda judicial/recurso judicial contra la calificación registral ante el tribunal de primera instancia, el que se acredite haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias, y entre ellos, como posible, la misma conciliación registral. Ahora bien, en este caso, no podría celebrarse tal conciliación ante el mismo registrador calificante, pues evidentemente en tal caso concreto ya no sería imparcial, sino parte en la controversia. Por tanto, habría que acudir a cualquier otro registrador.

Sin embargo, el  artículo 3 de la LO 1/2025, relativo al “Ámbito de aplicación de los medios adecuados de solución de controversias” dice que “quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este título las materias laboral, penal y concursal, así como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector público.”  ( y el registrador, como funcionario público que es,  pertenece al sector publico)

Como también quedaría excluido el recurso judicial contra las resoluciones de la DGSJFP, pues a pesar de estar atribuido al orden jurisdiccional civil, la parte demandada (la DG) es sin duda una entidad perteneciente al sector público.

Conclusión: la demanda judicial directa contra una calificacion registral NO necesita acreditar un previo intento de conciliación ni otro medio adecuado de solución de controversias.

* 16. La “exclusión” legal de los asuntos en que una de las partes pertenezca al sector público, ¿excluye sólo la “necesidad” o también la “posibilidad” de conciliación?

La exclusión del artículo 3 de la LO 1/2025 se refiere sólo a “lo dispuesto en el titulo II” de dicha Ley.  Y por tanto, claramente se excluye que en demandas judiciales en la que una parte pertenezca al sector público se aplique el “requisito de procedibilidad” a que se refiere el art 5.  Tambien se excluye la aplicación del art 7 relativo al efecto de interrupción o suspensión de la prescripción o caducidad de acciones.

Pero, en principio, aunque a estos asuntos no se les aplique el titulo II de la LO 1/2025, se les sigue aplicando el articulo 103 bis LH (que no excluye de su ámbito de aplicación las controversias en las que una parte pertenezca al sector público) , o el articulo 19 de la LEC, conforme al cual “los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y podrán renunciar, desistir del juicio, allanarse, someterse a mediación, a cualquier otro medio adecuado de solución de controversias o a arbitraje, y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero”

Ahora bien, si aplicamos el art 139 de la Ley de jurisdiccion voluntaria “No se admitirán a trámite las peticiones de conciliación que se formulen en relación con: … Los juicios en que estén interesados el Estado, las Comunidades Autónomas y las demás Administraciones públicas, Corporaciones o Instituciones de igual naturaleza.”

Conclusión: para recurrir judicialmente contra una calificación registral, o contra una resolución de la DG recaída en un recurso gubernativo contra una calificación registral,  la ley NO establece como requisito de admisión de la demanda el haber acudido antes algún medio adecuado de solución de controversias.

Y si voluntariamente se insta la conciliacion ante el Letrado de la Administración de Justicia, éste no la admitirá a trámite aplicando el art 139 de la Ley de jurisdiccion voluntaria.

Y parece que el mismo criterio habría que aplicar en cualquier otra modalidad de conciliación (notarial o ante el registrador).

* 17. Qué diferencia hay, si la hay, entre la conciliación registral expresamente regulada en el art 103 bis LH, y la “conciliación privada” ante el registrador prevista en el art 15 de la LO 1/2025?

El artículo 14 de la LO 1/2025 regula los “Medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional con regulación especial.” y entre ellos contempla “la conciliación ante el registrador”, la cual  “se regirá por lo dispuesto en el título IV bis de la Ley Hipotecaria.

Inmediatamente después, el art 15, contempla, como algo diferente, la posibilidad de “conciliacion privada”, diciendo que “toda persona física o jurídica que se proponga ejercitar las acciones legales que le corresponden en defensa de un derecho, puede requerir a una persona con conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia de que se trate, para que gestione una actividad negociadora tendente a alcanzar un acuerdo conciliatorio con la parte a la que se pretenda demandar.”

Y dice que “para intervenir como persona conciliadora se precisa: estar inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.”

Añade que “la persona conciliadora debe aceptar de forma expresamente documentada la responsabilidad de la gestión leal, objetiva, neutral e imparcial del encargo recibido”.

Es claro que tanto la conciliación regulada en el art 103 bis LH como la conciliación registral “privada”, son medios adecuados de solución de controversias que permiten tener por cumplido el requisito de procedibilidad para la admisión de demandas judiciales civiles o mercantiles.

Pero qué diferencias hay, si las hay, entre la conciliación registral regulada en el art 103 bis LH y la conciliación registral privada?

No es fácil responder a esta pregunta.

Quizá la respuesta sea:

1.- Que un registrador no ejerciente (por ejemplo, jubilado o excedente), pero que sí cumpla el requisitos inscrito de  “estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas”, no puede ser conciliador conforme al artículo 103 bis, pero sí puede serlo en una conciliación privada conforme al art 15 de la LO 1/2025.

2.- Que conforme al articulo 103 bis el registrador (necesariamente ejerciente) está obligado a aceptar el encargo, y en cambio, en la conciliación “privada” no tiene tal obligación ni aunque sea registrador ejerciente.

3.- Que, quizá, en la conciliación registral regulada en el art 103 bis los únicos honorarios posibles sean los arancelarios, y en la conciliación privada los honorarios son libres.

4.- Quizá en la del art 103 bis se pudiera defender (yo no lo defiendo, sino todo lo contario) que si hubiera una habilitación legal para ello (que no la hay) se estableciera por el ente habilitado para ello (que, repito, no lo hay) algún sistema de competencia territorial exclusiva, y en la conciliación privada no

5.- Que a la conciliación registral del art 103 bis se le aplica sin duda el efecto de que “celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

En cambio, cabría suponer que el resultado de la conciliación registral “privada” será un simple documento privado, para cuya inscripción registral o ejecución judicial sería preciso la previa elevación a público.

Pero la cuestión dista mucho de ser pacífica.

En todo caso, cuando se solicite al registrador que inicie un procedimiento de conciliacion, debe quedar claro, o en caso de duda ser requerida la correspondiente aclaración, acerca de si se solicita al amparo del art 103 bis LH (que creo que casi puede presumirse como regla general) o como “conciliacion privada”.

Consejo para los usuarios: solicitar casi siempre conciliación del art 103 bis, por sus mayores y más potentes efectos legales.

* 18. ¿Interesa obtener y cómo obtener la anotación registral del inicio de un procedimiento de conciliación registral u otro medio adecuado de solución de controversias?

Conforme al art 727 LEC  “podrán acordarse, entre otras, las siguientes medidas cautelares: … 5.ª La anotación preventiva de demanda, o de inicio de un medio de solución de controversias, arbitrajes y litigios extranjeros, conforme a lo dispuesto en el artículo 722, cuando éstos se refieran a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos”.

Y el 735 establece que “ … el tribunal, … decidirá mediante auto sobre la solicitud de medidas cautelares. Si el tribunal estimare que concurren todos los requisitos establecidos y considerare acreditado, a la vista de las alegaciones y las justificaciones, el peligro de la mora procesal, atendiendo a la apariencia de buen derecho, accederá a la solicitud de medidas, fijará con toda precisión la medida o medidas cautelares que se acuerdan y precisará el régimen a que han de estar sometidas, determinando, en su caso, la forma, cuantía y tiempo en que deba prestarse caución por el solicitante.”

Por tanto, la medida cautelar de la anotación preventiva del inicio de un medio de solución de controversias (por ejemplo, la conciliación registral), ha de ser solicitada al Tribunal, y en su caso, acordada por éste mediante auto.

Según eso, ni de oficio, ni a petición de una parte, ni por acuerdo de ambas partes podría el registrador practicar anotación preventiva del inicio del procedimiento de solución de controversias (incluido el de conciliación registral)

Pero, cuando el medio elegido sea precisamente la conciliación registral, y la controversia se refiera a la constitucion, transmision o extinción de un derecho real inscribible en el mismo registro ante el que se promueve la conciliacion, entonces, y sólo entonces, resulta procedente practicar asiento de presentación de la solicitud de conciliación. Si así fuera,  el propio asiento de presentación de la solicitud de inicio de un procedimiento de conciliación registral ya produce los mismo efectos “cautelares” o de “reserva de rango” que una anotación preventiva (asegurar que el eventual acuerdo con avencia pueda inscribirse retrotrayendo su calificación y efectos a la fecha del propio asiento de presentación).

No obstante, el sistema de vigencia (60 días hábiles) y prórrogas del asiento de presentación es mucho más limitado (aunque en bastantes supuestos pueda ser suficiente) que el de las anotaciones preventivas (cuatro años, ex art 86 LH).

* 19. Cuáles son las funciones de la persona conciliadora, en este caso, el registrador

Con carácter general, el articulo 16 de la LO 1/2025 dice:

Artículo 16. Funciones de la persona conciliadora.

Las funciones de la persona conciliadora son, esencialmente:

a) Realizar una sesión inicial informando a las partes de las posibles causas que puedan afectar a su imparcialidad, de su profesión, formación y experiencia; así como de las características de la conciliación, su coste, la organización del procedimiento y las consecuencias jurídicas del acuerdo que se pudiera alcanzar.

b) Gestionar por sí misma, o por las personas que le auxilien y le den soporte administrativo, la recepción de la solicitud, la invitación a la otra parte, la citación para las reuniones presenciales o virtuales que se precisen.

c) Documentar un acta de inicio de la conciliación, firmada por todas las partes, delimitando el objeto de la controversia, los honorarios y si las partes van a comparecer por sí mismas o asistidas de letrado, letrada o representante legal.

d) Presidir las reuniones de las partes y dirigir todos los trámites del proceso de conciliación, bien sea personalmente o por medio de instrumentos telemáticos.

e) Dar la palabra de forma ordenada y equitativa a cada una de las partes, pudiendo realizar las sesiones conjuntas o individuales que estime pertinentes.

f) Poner de manifiesto a las partes las dimensiones extrajurídicas de la controversia y las ventajas que pueden obtenerse si se alcanza un acuerdo razonable.

g) Formular directamente a las partes posibles soluciones e invitarlas a que formulen posibles propuestas de solución que construyan un eficaz acuerdo común.

h) En el caso de que exista acuerdo total o parcial de las partes en el desarrollo del proceso de conciliación, requerir a las abogadas y los abogados de las partes, si estuviesen participando en el proceso, para que supervisen el acuerdo.

i) Elaborar un acta final en el que se recoja la propuesta sobre la que existe acuerdo total o parcial y firmar en su calidad de persona conciliadora dicho acuerdo junto con las partes y sus abogados y abogadas o representantes legales si estuviesen participando en el proceso.

j) En caso de desacuerdo, emitir una certificación acreditativa de que se ha intentado sin efecto la conciliación.

k) Si la parte requerida ha rehusado participar en el proceso conciliador, hacerlo constar en el certificado que emita.

* 20.- Qué contenido debe tener la certificación registral de una conciliación con avenencia

Conforme al articulo 19 bis LH, deberá incluir “las incidencias más relevantes del procedimiento registral iniciado”

En particular:

La fecha de inicio del procedimiento

La identidad de los solicitantes, el objeto de la controversia, la identidad de la parte requerida de conciliación, las citaciones y notificaciones efectuadas, las comparecencias y el acuerdo de avenencia o el hecho de concluir el procedimiento sin avenencia, etc

Para el caso de avenencia, y a efectos de su consideración como titulo extrajudicial que lleva aparejado ejecución judicial, el articulo 550.1.1 LEC dice que “Cuando el título sea un acuerdo de mediación o de un medio adecuado de solución de controversias en vía extrajudicial elevado a escritura pública, se acompañará, además, copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento”.

* 21.- Qué requisitos fiscales se aplican a los acuerdos alcanzados en una conciliación registral con avenencia.

Los mismos que en cualquier otro documento público o privado.

Por ejemplo:

.- Los relativos a la obligada identificación de los medios de pago

.- Los relativos a la obligada constancia de la referencia catastral de los inmuebles.

.- Los relativos al levantamiento del cierre registral por motivos fiscales, es decir, la necesidad de que el documento, si contiene actos sujetos al impuesto de transmisiones patrimoniales, o sucesiones y donaciones, o incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, haya sido presentado a la administración tributaria competente.

* 22.- Qué impuestos NO se devengan en una conciliación registral por comparación con otros tipos de conciliación.

El articulo 103 bis LH dice que “La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, (además de ante el Registrador) ante Notario o Secretario judicial

Son los tres únicos medios de conciliación que culminan con la autorización de un documento público (la certificación registral, la escritura notarial, o el decreto del Letrado de la Administración de Justicia)

Todos los demás necesitarán, para tener fuerza ejecutiva, ser elevados a documento público

La conciliación registral presenta, frente a la conciliación notarial, la indudable ventaja comparativa de que, al no ser un documento notarial, no está sujeto al gravamen fijo ni al gradual de actos jurídicos documentados que grava los documentos notariales.

Por tanto, y por vía de ejemplo, no estará sujeto a AJD los siguientes actos o contratos formalizados en una conciliación registral:

.- Los deslindes, agrupaciones, divisiones, segregaciones o agregaciones

.- La extinciones de condominio

.- Las declaraciones de obra nueva

.- Las constituciones, modificaciones o extinciones del régimen de propiedad horizontal.

.- Las vinculaciones ob rem

.- La constitución, novacion o cancelación de hipotecas a favor de entidades financieras y otros sujetos pasivos de IVA.

.- Los negocios sobre el rango registral.

.- Transmisiones inmobiliarias sujetas a IVA y no exentas, como por ejemplo, la primera venta de viviendas por la promotora

Etc.

* 23.- Qué honorarios devenga el registrador en una conciliación registral

La ley 15/2015 da por supuesto que la conciliación registral devenga arancel, pues dice en su exposicion de motivos que “el ciudadano “puede acudir o al Secretario judicial, haciendo uso de los medios que la Administración de Justicia pone a su disposición, o al Notario o Registrador, en cuyo caso deberá abonar los aranceles correspondientes”

Y en su “Disposición adicional cuarta. Aranceles notariales y registrales.” ordena que : “El Gobierno aprobará en el plazo de tres meses a contar desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» los aranceles correspondientes a la intervención de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles respecto de los asuntos, actas, escrituras públicas, expedientes, hechos y actos inscribibles para los que resulten competentes conforme a lo dispuesto en esta Ley.”

Hasta la fecha, no consta que el gobierno haya cumplido este mandato legal, pero ello no obsta a que sea aplicable el mandato legal incondicionado de que la conciliación registral devenga aranceles., para cuya determinacion hay que acudir a la normativa vigente:

Como percepciones arancelarias:

.- Asiento de presentación de la solicitud inicial de conciliación registral. Numero 1 del arancel.

Si la controversia objeto de solicitud de conciliación afectara a varias fincas, se aplicaría la previsión del articulo 246.2 LH conforme a la cual  “cuando se realice la presentación de un título que afecte a varias fincas, a todos los efectos legales, se entenderá que se trata de tantos asientos de presentación distintos como fincas registrales comprenda aquel

.- Certificación registral (concepto “otras certificaciones” nº 4.1.e)  por cada una de las certificaciones que el registrador expida, sobre, por ejemplo, haber comprobado la identidad de los interesados, haber comprobado la existencia e inscripción registral de sus poderes o cargos representativos, haber comprobado la inexistencia de limitaciones dispositivas en el registro público concursal y en el libro de alteraciones a las facultades de administración o disposición, haber expedido certificación/comunicación/notificación de extremos del procedimiento, las incidencias de la recepción de las notificaciones, comparecencias, manifestaciones, etc.

.- En la medida en que, como conciliador, pueda emitir su opinión o dictamen profesional imparcial sobre la cuestión de fondo, aunque sea verbalmente, para aproximar posiciones y facilitar la conciliación entre las partes, concepto “dictamen registral” nº 5 del arancel, que supone aplicar el numero 2.1 del arancel sobre la cuantía de la controversia, por cada finca, si las hay, o en su defecto, por cada objeto litigioso.

Honorarios no arancelarios:

.- Los honorarios que libremente fije y pacte con las partes intervinientes en la conciliación registral.  El artículo 11 de la Ley orgánica 1/2025 establece que “Se asegurará la existencia de mecanismos públicos para la solución de conflictos de acceso gratuito para las partes. Si las partes deciden optar por otros mecanismos en el caso de que intervenga una tercera persona neutral, sus honorarios profesionales serán objeto de acuerdo previo con las partes intervinientes. Si la parte invitada a participar en el proceso negociador no acepta la intervención de la tercera persona neutral propuesta unilateralmente por la otra parte, deberá esta abonar íntegramente, de haberlos, los honorarios devengados hasta ese momento por la tercera persona neutral”.

Y el articulo articulo 16 de la LO 1/2025 ya visto dice que entre las funciones del conciliador está la de “Documentar un acta de inicio de la conciliación, firmada por todas las partes, delimitando el objeto de la controversia, y los honorarios”.

* 24. ¿Es posible celebrar actos de conciliación registrales por videoconferencia?

Sí. Sin duda alguna.

El art 8 de la LO 1/2025 establece que “Las partes podrán acordar que todas o alguna de las actuaciones de negociación en el marco de un medio adecuado de solución de controversias, se lleven a cabo por medios telemáticos, por videoconferencia u otro medio análogo de transmisión de la voz o la imagen, siempre que quede garantizada la identidad de los intervinientes y el respeto a las normas previstas en este título y, en su caso, a la normativa de desarrollo específicamente contemplada para la mediación”

Además, señala que “Cuando el objeto de controversia sea una reclamación de cantidad que no exceda de seiscientos euros se desarrollará preferentemente por medios telemáticos, salvo que el empleo de éstos no sea posible para alguna de las partes”

Por su parte, la ley 24/2001,en su articulo 111 bis, redactado por la ley 11/2023, ya establecía lo siguiente:

Ley 24/2001.

Artículo 111 bis. Utilización por registradores de sistemas de videoconferencia e interoperabilidad con otros Registros.

1. Los registradores podrán utilizar sistemas de videoconferencia para el ejercicio de sus respectivas funciones públicas establecidas en la Ley Hipotecaria y demás leyes que le sean de aplicación.

Ver articulo “REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SERVICIOS REGISTRALES POR VIDEOCONFERENCIA (Ley 11(2023).

* 25. ¿Además de en la conciliación registral, en qué otros medios adecuados de solución de controversias puede intervenir un registrador como tercero neutral?

El registrador, además de como conciliador propiamente dicho, pues intervenir, si es requerido para ello, por ejemplo:

.- Como simple mediador (supuesto que por su limitación de efectos resulta poco útil en comparación con la conciliación registral que además culmina con un titulo público ejecutivo e inscribible).

.- Cursando y certificando de ello, la oferta vinculante de una parte a la otra. (Art 17 LO 1/2025)

.- Emitiendo su dictamen u opinión neutral no vinculante como persona experta independiente. (Art 18 LO 1/2025)

.- Interviniendo en un proceso “de derecho colaborativo”. (art 19 LO 1/2025)

* 26.¿ Puede el registrador ser designado árbitro para decidir por sí mismo sobre el fondo de la controversia?

Sin duda. En tal caso, se aplicaría la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje

Conforme a ella “pueden ser árbitros las personas naturales que se hallen en el pleno ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislación a la que puedan estar sometidos en el ejercicio de su profesión” (art 13) y los registradores, a diferencia de lo que anómalamente se establecía en anteriores leyes, no tienen impedimento legal.

Tal designación podría hacerse directamente por convenio arbitral de las partes, o, tras una acto de conciliación registral sin avenencia sobre el fondo pero con avenencia precisamente sobre la designación del registrador como árbitro para solventar la controversia, con el mismo efecto que una sentencia judicial.

Como dice el art 9 de la ley de arbitraje “El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato o de acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no contractual”.

Y según el articulo 10 “También será válido el arbitraje instituido por disposición testamentaria para solucionar diferencias entre herederos no forzosos o legatarios por cuestiones relativas a la distribución o administración de la herencia”

Por otra parte “Las sociedades de capital podrán someter a arbitraje los conflictos que en ellas se planteen. La introducción en los estatutos sociales de una cláusula de sumisión a arbitraje requerirá el voto favorable de, al menos, dos tercios de los votos correspondientes a las acciones o a las participaciones en que se divida el capital social.”

Además, el articulo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que “la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable”

Y por extension,  aunque no lo diga la ley de propiedad horizontal, es perfectamente posible que en los estatutos de la propiedad horizonta se incluya, inicial o posteriormente,  la clausula de sumision a arbitraje, por ejemplo, del registrador competente territorialmente, de cualesquiera cuestiones relacionadas con la propiedad horizontal, impugnación de sus acuerdos, etc.

En cuanto a los honorarios del registrador-árbitro “Salvo pacto en contrario, tanto los árbitros como la institución arbitral podrán exigir a las partes las provisiones de fondos que estimen necesarias para atender a los honorarios y gastos de los árbitros y a los que puedan producirse en la administración del arbitraje. A falta de provisión de fondos por las partes, los árbitros podrán suspender o dar por concluidas las actuaciones arbitrales. Si dentro del plazo alguna de las partes no hubiere realizado su provisión, los árbitros, antes de acordar la conclusión o suspensión de las actuaciones, lo comunicarán a las demás partes, por si tuvieren interés en suplirla dentro del plazo que les fijaren” (art 21 de la ley de arbitraje).